Dobra. #!$%@? mi w dupę, napiszę raz a dobrze, dlaczego scraper @pastibox jako narzędzie analizy nawet samego rynku wtórnego jest śmieszny. Każdy, kto skończył 14 lat, wie, jak działa ogłaszanie mieszkań w tym kraju. Kiedy tylko dasz ogłoszenie prywatne, to zaraz zadzwoni dziesięć biur nieruchomości z propozycją pośrednictwa. Dlatego pełno jest duplikatów, bo to samo mieszkanie trafia jednocześnie do pierdyliarda agencji, które wystawiają ogłoszenia hurtowo, mając wykupione pakiety na portalach. Niewiele ich to kosztuje, a jeżeli klient trafi akurat przez nich, to prowizję się przytuli. I to nie jest tak, że liczba duplikatów jest stała, wystarczy, że w jakimś okresie kilka agencji intensywniej podziała, a w innym słabiej.
Poza tym po tak dynamicznym wzroście cen zawsze rośnie liczba dzieci hossy, które kusi realizacja zysków. Co nie znaczy, że te osoby są zdeterminowane to mieszkanie sprzedać nawet kosztem obniżania ceny. Kiedy widzisz, że mieszkanie, które kupiłeś po 9k/m2 chodzi już po 12k/m2 to może cię skusić sprzedaż. Ale jeżeli nie będą się zgłaszać ludzie chętni kupić za te 12k/m2, to niekoniecznie znaczy, że będziesz schodzić z ceny tak długo, aż ktoś się znajdzie. Bo jeżeli uważasz, że popyt ma solidne podstawy, a odcięcie go jest przejściowe, to równie dobrze możesz zrobić hold, a w międzyczasie wynajmować. W Polsce koszty trzymania pustego mieszkania wciąż są relatywnie bardzo niskie.
Dlatego liczy się tak naprawdę liczba i wolumen transakcji, a nie samo scrapowanie liczby ogłoszeń, bez uwzględnienia liczby duplikatów i poziomu determinacji ogłoszeniodawców. W tym samym okresie liczba ogłoszeń może wzrosnąć o 20%, ale liczba transakcji spaść o 20%. Wykopki będą się pluć, że "janusz nie chce z ceny zejść", a janusz może mieć #!$%@?, o ile nie jest pod ścianą. A wszystko wskazuje nadal na to, że bardzo niewiele osób jest pod ścianą. Kredyciarze są dopieszczani pomocą publiczną, a rynek najmu #!$%@?ło w kosmos.
O wiele bardziej miarodajnie można oceniać podaż na rynku pierwotnym, bo tam się nie da wprowadzić mieszkania do oferty bezkosztowo. Deweloper musi uruchomić całą maszynerię procesu budowlanego, żeby to mieszkanie trafiło do sprzedaży, a jak wtopi, to go to zaboli. Podczas gdy janusz z halyną płacą blikiem za olx-a i testują, czy znajdzie się chętny na te ich 12k/m2 pięknego kurnika 40m2. A na rynku pierwotnym podaż spada.
@platynowyruchacz: ale to tak dziala od zawsze, nie od roku. Wiec pomimo tego, ze dane nie sa do konca realne, mozna z nich wyczytac jakie sa tendencje na rynku.
W tym samym okresie liczba ogłoszeń może wzrosnąć o 20%, ale liczba transakcji spaść o 20%.
no to przecież logiczne, ze jak spadnie ilosc transakcji, to wzrosnie ilosc ogloszen xD
#!$%@? mi w dupę, napiszę raz a dobrze, dlaczego scraper @pastibox jako narzędzie analizy nawet samego rynku wtórnego jest śmieszny. Każdy, kto skończył 14 lat, wie, jak działa ogłaszanie mieszkań w tym kraju. Kiedy tylko dasz ogłoszenie prywatne, to zaraz zadzwoni dziesięć biur nieruchomości z propozycją pośrednictwa. Dlatego pełno jest duplikatów, bo to samo mieszkanie trafia jednocześnie do pierdyliarda agencji, które wystawiają ogłoszenia hurtowo, mając wykupione pakiety na portalach
@platynowyruchacz: Pamietaj że zdublowane ogłoszenia "działają" w dwie strony, jak ktoś kupi nieruchomość to może spowodować usuniecie kilku ogłoszeń zaburzając obraz. Na realizacje zysków czas minął, teraz wszyscy sie jeszcze łudzą że uda sie ceny utrzymać, wystarczy że nadejdzie "lehman moment" i będą przeceny, jesli nie nadejdzie będzie powolny zjazd.
Z większym prawdopodobieństwem można przyjąć, że procent duplikatów jest podobny przez ostatnie 2 lata.
@LaurenceFass: czyli wniosek z tego co włąsnie napisałeś byłby taki, że dane zawsze były i są zawyżone. Na olxdata jest w tej chwili ok 45tys ofert sprzedaży mieszkań. Na cała Polskę. To teraz odejmij od tego duplikaty i oferty dawane bez szczególnej determinacji żeby sprzedać. Ile zostanie? Bo deweloperzy w poprzednich latach oddawali ok 120tys mieszkań rocznie.
Zabawne zdanie xD Serio nie zauważasz wewnętrznej sprzeczności?
@platynowyruchacz: oczywiscie ze nie ma tu sprzecznosci. W fizyce tez dane nigdy nie wychodza idealne, zawsze jest przyblizenie +- blad - szok i niedowierzanie
Na realizacje zysków czas minął, teraz wszyscy sie jeszcze łudzą że uda sie ceny utrzymać
@PanPinokio: A rozumiesz, że całkiem sporo osób w ogóle nie czuje presji ani konieczności sprzedawać niezależnie od tych rozpaczliwych prób napędzenia strachu? :) Grunt to perspektywy długoterminowe. Jak się kupuje mieszkanie inwestycyjnie to człowieka interesuje perspektywa 15 lat, a nie 2 lat.
Na olxdata jest w tej chwili ok 45tys ofert sprzedaży mieszkań. Na cała Polskę. To
@platynowyruchacz: Olx to raczej niszowy portal. Nie wiem jaki mają procent rynku ogłoszeń sprzedaży - strzelam, że kilka, kilkanaście procent. Nie mniej to nie zmienia faktu, że jako narzędzia do monitoringu rynku jest jak najbardziej
@platynowyruchacz: Ale jeżeli spada liczba niezduplikowanych ogłoszeń to liczba duplikatów też spada. Czy nie? Więc w kontekście statystycznym na wykresie widzimy realne zmiany wolumenów.
@fortySeven: margines błędu? istotność statystyczna? Jeżeli w mieście średniej wielkości masz powiedzmy 2tys mieszkań w ofercie, to w tej skali takie "przybliżenia" prowadzą do wniosków które nie są oparte zupełnie na niczym
@platynowyruchacz: ale z czym w zasadzie walczysz? No jest to #!$%@? narzędzie, jak i sam pastibox nie jest za mądry i uprawia tu trolling. Jednak tendencję to narzędzie pokazuje, a że trzeba taką liczbę ogłoszeń podzielić na 4 to inna sprawa.
Jeżeli w mieście średniej wielkości masz powiedzmy 2tys mieszkań w ofercie, to w tej skali takie "przybliżenia" prowadzą do wniosków które nie są oparte zupełnie na niczym
dlatego jak uwalono zdolnosc kredytowa, to ilosc ogloszen rosnie. Dlatego po przybyciu uchodzcow oferty najmu prawie wycielo. No totalnie niezwiazane z niczym te wykresy xD
Jednak tendencję to narzędzie pokazuje, a że trzeba taką liczbę ogłoszeń podzielić na 4 to inna sprawa.
@Ogau: Walczę z myśleniem, że wzrost jednej liczby jest miarodajną oceną rynku, bez uwzględnienia tych niuansów, które wymieniłem. Jeżeli nie rozumie się, że liczy się też "jakość" tej podaży, a nie tylko jej "ilość", to wnioski są fałszywe i opierają się na efekcie potwierdzenia. Jeżeli sam wzrost liczby ogłoszeń na olx jest dla kogoś
@platynowyruchacz: przecież nikt na tym nie zarabia, równie dobrze pasti mógł zrobić narzędzie do scrapowania nicków zaczynających się na literę p gdzie trendy każdy by sobie interpretował po swojemu, też miałbyś z tym problem?
dlatego jak uwalono zdolnosc kredytowa, to ilosc ogloszen rosnie. Dlatego po przybyciu uchodzcow oferty najmu prawie wycielo. No totalnie niezwiazane z niczym te wykresy xD
@fortySeven: Efekt potwierdzenia i mieszkanie korelacji z kauzacją. Wzrost liczby ogłoszeń o sprzedaży nie ma związku z uwaleniem zdolności kredytowej, tylko z osiągnięciem cenowego ATH. Przecież ludzie, którzy stracili zdolność kredytową nie sprzedają teraz mieszkań :)
A co do uchodźów to inna sprawa, tutaj jest kauzacja
Wzrost podaży mieszkań na rynku, przy założeniu, że popularność portalu jest mniej więcej stała.
@LaurenceFass: Jeżeli dam za 5 minut ogłoszenie na otodomie sprzedaży domu po dziadku, wartego może 600tys, w cenie 1mln to wyjdzie z tej analizy, że wzrosła podaż?
@platynowyruchacz: Oczywiscie że nie muszą, jeśli kupili je za gotówkę albo za kredyt na który ich stać. W Polsce mamy sytuacje podobną do USA w 2008, ludzie kupowali nieruchomości na które ich nie było stać, pare lat wcześnie nie dodali by takiego kredytu. Teraz u nas może sie okazać że rosnące stopy spowodują lawinowe bankructwo ludzi którzy nigdy nie powinni dostać takich kredytów. Same kredyty nie są problemem tylko okres niskich
@PanPinokio: Życzeniowych analogii historycznych to wszyscy mają pod korek. A pokaż mi wypowiedź sensownego analityka (nie z wkp investment) który twierdziłby, że nastąpi takie "lawinowe bankructwo" w Polsce
Poza tym po tak dynamicznym wzroście cen zawsze rośnie liczba dzieci hossy, które kusi realizacja zysków. Co nie znaczy, że te osoby są zdeterminowane to mieszkanie sprzedać nawet kosztem obniżania ceny. Kiedy widzisz, że mieszkanie, które kupiłeś po 9k/m2 chodzi już po 12k/m2 to może cię skusić sprzedaż. Ale jeżeli nie będą się zgłaszać ludzie chętni kupić za te 12k/m2, to niekoniecznie znaczy, że będziesz schodzić z ceny tak długo, aż ktoś się znajdzie. Bo jeżeli uważasz, że popyt ma solidne podstawy, a odcięcie go jest przejściowe, to równie dobrze możesz zrobić hold, a w międzyczasie wynajmować. W Polsce koszty trzymania pustego mieszkania wciąż są relatywnie bardzo niskie.
Dlatego liczy się tak naprawdę liczba i wolumen transakcji, a nie samo scrapowanie liczby ogłoszeń, bez uwzględnienia liczby duplikatów i poziomu determinacji ogłoszeniodawców. W tym samym okresie liczba ogłoszeń może wzrosnąć o 20%, ale liczba transakcji spaść o 20%. Wykopki będą się pluć, że "janusz nie chce z ceny zejść", a janusz może mieć #!$%@?, o ile nie jest pod ścianą. A wszystko wskazuje nadal na to, że bardzo niewiele osób jest pod ścianą. Kredyciarze są dopieszczani pomocą publiczną, a rynek najmu #!$%@?ło w kosmos.
O wiele bardziej miarodajnie można oceniać podaż na rynku pierwotnym, bo tam się nie da wprowadzić mieszkania do oferty bezkosztowo. Deweloper musi uruchomić całą maszynerię procesu budowlanego, żeby to mieszkanie trafiło do sprzedaży, a jak wtopi, to go to zaboli. Podczas gdy janusz z halyną płacą blikiem za olx-a i testują, czy znajdzie się chętny na te ich 12k/m2 pięknego kurnika 40m2. A na rynku pierwotnym podaż spada.
I to są właśnie te detale.
#nieruchomosci #mieszkanie #mieszkaniedeweloperskie #kredythipoteczny #inwestycje #ekonomia #gospodarka
no to przecież logiczne, ze jak spadnie ilosc transakcji, to wzrosnie ilosc ogloszen xD
jedyne sensowne zdanie w tym wypracowaniu
@platynowyruchacz:
Tylko,
@fortySeven: Zabawne zdanie xD Serio nie zauważasz wewnętrznej sprzeczności?
liczba ogłoszeń nie ma większego znaczenia bez odniesienia do przecietnego czasu sprzedaży
Jak za 4 miesiące liczba spadnie liczba ogłoszeń o 20% to jaki z tego wyciągniesz wniosek? Jestem ciekaw.
@LaurenceFass: czyli wniosek z tego co włąsnie napisałeś byłby taki, że dane zawsze były i są zawyżone. Na olxdata jest w tej chwili ok 45tys ofert sprzedaży mieszkań. Na cała Polskę. To teraz odejmij od tego duplikaty i oferty dawane bez szczególnej determinacji żeby sprzedać. Ile zostanie? Bo deweloperzy w poprzednich latach oddawali ok 120tys mieszkań rocznie.
@platynowyruchacz: oczywiscie ze nie ma tu sprzecznosci. W fizyce tez dane nigdy nie wychodza idealne, zawsze jest przyblizenie +- blad - szok i niedowierzanie
@PanPinokio: A rozumiesz, że całkiem sporo osób w ogóle nie czuje presji ani konieczności sprzedawać niezależnie od tych rozpaczliwych prób napędzenia strachu? :) Grunt to perspektywy długoterminowe. Jak się kupuje mieszkanie inwestycyjnie to człowieka interesuje perspektywa 15 lat, a nie 2 lat.
@platynowyruchacz:
Oczywiście, że tak.
@platynowyruchacz:
Olx to raczej niszowy portal. Nie wiem jaki mają procent rynku ogłoszeń sprzedaży - strzelam, że kilka, kilkanaście procent.
Nie mniej to nie zmienia faktu, że jako narzędzia do monitoringu rynku jest jak najbardziej
@LaurenceFass: Nie, to obok otodom największa platforma ogłoszeniowa w Polsce.
No ale co w ten sposób monitorujesz, poza efektem potwierdzenia? xD
dlatego jak uwalono zdolnosc kredytowa, to ilosc ogloszen rosnie. Dlatego po przybyciu uchodzcow oferty najmu prawie wycielo. No totalnie niezwiazane z niczym te wykresy xD
@platynowyruchacz:
Dla nieruchomości też? Zresztą to nie ma znaczenia.
@platynowyruchacz:
Wzrost podaży mieszkań na rynku, przy założeniu, że popularność portalu jest mniej więcej stała.
@Ogau: Walczę z myśleniem, że wzrost jednej liczby jest miarodajną oceną rynku, bez uwzględnienia tych niuansów, które wymieniłem. Jeżeli nie rozumie się, że liczy się też "jakość" tej podaży, a nie tylko jej "ilość", to wnioski są fałszywe i opierają się na efekcie potwierdzenia. Jeżeli sam wzrost liczby ogłoszeń na olx jest dla kogoś
Rozkręcasz aferę o nic.
@fortySeven: Efekt potwierdzenia i mieszkanie korelacji z kauzacją. Wzrost liczby ogłoszeń o sprzedaży nie ma związku z uwaleniem zdolności kredytowej, tylko z osiągnięciem cenowego ATH. Przecież ludzie, którzy stracili zdolność kredytową nie sprzedają teraz mieszkań :)
A co do uchodźów to inna sprawa, tutaj jest kauzacja
@LaurenceFass: Jeżeli dam za 5 minut ogłoszenie na otodomie sprzedaży domu po dziadku, wartego może 600tys, w cenie 1mln to wyjdzie z tej analizy, że wzrosła podaż?