Mircy, zainspirowany niedawno przeczytanym twittem https://x.com/MikePolicarNGP/status/1825699806557393079 o porównaniu stóp zwrotu z rynku nieruchomości w USA względem innych aktywów, postanowiłem porównać opłacalność polskiego sportu narodowego inwestycji w betonowe złoto względem inwestycji na giełdzie. Żeby było ciekawiej, porównanie zaczniemy od samiuśkiego dołka na rynku nieruchomości w 2013.
![](https://wykop.pl/cdn/c3397993/ac5e195e534bbf5a82783a8bfcd519a6d6b4c59f973145596ed279089b3fef0a,w800.png)
#nieruchomosci #gielda
1. W przypadku inwestycji w betonowe złoto kupimy z rynku wtórnego w Warszawie dość standardowe mieszkanie o powierzchni 50m2. Aby śledzić zwrot z naszej inwestycji, ceny nieruchomości oraz średnie stawki najmu za M2 weźmiemy z kwartalnych raportów NBP: https://nbp.pl/publikacje/cykliczne-materialy-analityczne-nbp/rynek-nieruchomosci/informacja-kwartalna/ Cena za metr kwadratowy to w każdym kwartale średnia cena na rynku wtórnym w Warszawie nieruchomości o metrażu od 41 do 60 m kw. Średnią stawkę najmu za metr weźmiemy z Wykresu 18 z najnowszego raportu https://nbp.pl/wp-content/uploads/2024/06/Informacja-o-cenach-mieszkan-w-I-2024-fin.pdf
![](https://wykop.pl/cdn/c3397993/e73abea3cbc65de788ed2e9804710a4f9c4684b220a8b3b868f7e4c316a98069,w800.png)
![](https://wykop.pl/cdn/c3397993/3b5e9f10fdb18d44babcc54931c4ff85ef03be33899ea27933153c40896cd222,w800.png)
2. Mieszkanie od razu i zawsze wynajmiemy przez 12 miesięcy w roku. Czynsz najmu będziemy reinwestować co kwartał w betonowe złoto, magicznie "powiększając" jego powierzchnię. Przyjmiemy brak jakichkolwiek kosztów transakcyjnych. Mieszkania nigdy nie będziemy remontować.
3. W przypadku inwestycji giełdowej będzie to ETF Lyxor S&P500, notowany na GPW od 2011 roku. Ponieważ ten ETF wypłaca dywidendę (kiedyś 2 razy do roku, od niedawna raz w roku), również założymy natychmiastową reinwestycję w ten sam instrument. Historyczne notowania uwzględniające wpływ wypłat i reinwestycji dywidend można ściągnąć ze strony stooq.pl, a konkretniej pod linkiem https://stooq.pl/q/d/?s=etfsp500.pl&i=q (wykorzystuję tu cenę zamknięcia na koniec kwartału).
![](https://wykop.pl/cdn/c3397993/b28061a09f689a63706ca31371492024acb61783b8bcdf6422c8eb9f45365ef5,w800.jpg)
Kupno 50 m2 w IV kwartale 2013 to koszt niecałych 345 tys. zł (50 m2 * 6881 zł). Ciągle reinwestując przychody z najmu w betonowe złoto na koniec I kwartału 2024 powiększyliśmy nasze mieszkanie do ok. 105 m2. Gdybyśmy spieniężyli inwestycję na koniec I kwartału 2024, uzyskalibyśmy (ignorując koszty transakcyjne) trochę ponad 1 423 tys. zł (105.37 m2 * 13749 zł). Wygląda nieźle, prawda?
Za tę samą kwotę na koniec 2013 kupujemy 7158 udziałów w ETF S&P500 na GPW. Te same 7158 udziałów, zakładając reinwestycję dywidend jest teraz warte... nieco ponad 1 555 tys. zł. Czyli więcej o ponad 100 tysięcy i więcej o ponad 9% od inwestycji w nierucha. Przypominam, że w nierucha weszliśmy w samiuśkim dołku i sprzedajemy go tuż po bekowej pompie.
Oczywiście powyższe porównanie pomija kwestie podatkowe i koszty transakcyjne. O ile zysk ze wzrostu wartości nieruchomości może być nieopodatkowany, w przypadku inwestycji giełdowej trzeba zapłacić 19% podatku od zysku. Z kolei przychód z najmu przyjmiemy, że jest opodatkowany stawką 8.5% oraz, że przy kupnie i sprzedaży naszego betonowego złota płacimy koszt transakcyjny zaledwie 2%. Na giełdzie z kolei zapłacimy prowizję transakcyjną w wysokości 0.5%.
Jak wygląda teraz porównanie? Na koniec okresu inwestycji nasze mieszkanie jest trochę mniejsze, niż przy braku kosztów transakcyjnych: ma niecałe 98 m2. Na początkowy zakup nieruchomości musieliśmy wydać już nieco ponad 350 tys. zł, a końcowa wartość inwestycji to po spieniężeniu i poniesieniu kosztu transakcyjnego ok. 1 296 tys. zł.
Na giełdzie za tę samą kwotę, którą wydalibyśmy na mieszkanie na koniec 2013, moglibyśmy kupić 7265 udziałów w ETF. Ich wartość pod koniec marca 2024 wyniosłaby 1 570 tys. zł. Po uwzględnieniu podatku od zysku zostajemy z ok. 1 338 tys. zł. Więcej o 42 tysiące i o 3% niż inwestycja w betonowe złoto. Obsługa takiej inwestycji typu buy&hold zajęłaby nam nie więcej, niż kilka godzin w przeciągu tych 10 lat, głownie na reinwestycję spływających dywidend.
Zaraz ktoś powie, że przecież mieszkanie można kupić na kredyt i mieć lewar. Można. Ale kredyt nie jest bezpłatny, a z kolei na giełdach zagranicznych są też dostępne ETF lewarowane. Tam też płacimy w cenie instrumentu za wynajem kapitału oraz ponosimy dodatkowe koszty zmienności. Gdybyśmy zamiast nierucha kupili np. 3x lewarowanego ETF na S&P500 typu https://atlasetf.pl/etf-details/IE00B7Y34M31 , nasza stopa zwrotu z początkowej inwestycji wyniosłaby ponad 1000%.
![](https://wykop.pl/cdn/c3397993/7317e7b7e8997c50e47ade7a6f46d2cc8f51230b297b55fc7bdaa3b3becdc35c,w800.png)
Pominąłem tu kwestie zmienności na giełdzie, wychodząc z założenia buy&hold. Cena nieruchomości też nie zawsze idzie liniowo do góry :) Co ciekawe, inwestycja w S&P500 była prawie zawsze więcej warta niż w M2, za wyjątkiem I kwartału 2014 i I kwartału 2020 - w tym ostatnim przypadku przejściowo wyniosła 97.7% inwestycji w nierucha.
![](https://wykop.pl/cdn/c3397993/d636f57d3125707935ac5b7b3712c7e6becc1e76a1aa86d883b0e0e4800bfe11,w800.png)
Czyli nawet po przyjęciu bardzo korzystnych założeń dla betonowego złota: wejście na samym dołku cenowym, całoroczny bezproblemowy najem po bieżących średnich stawkach rynkowych (zawyżonych przez np. kawalerki), brak remontów i nierealistyczna łatwość reinwestycji przychodów z najmu, najukochańsza inwestycja Polaków przegrywa z najprostszą (i dla 95% osób najkorzystniejszą) strategią giełdową: kup tani akumulacyjny ETF na rynki światowe i śpij spokojnie :)
Komentarze (173)
najlepsze
źródło: tu-bym-wszedl
Pobierz@slakoz: A wsteczne analizy ile można było zarobić na nieruchomościach też? ( ͡° ͜ʖ ͡°)
Trzeba uwzględnić, że praktycznie nikt w Polsce nie płaci podatku od zysku z najmu.
Kredytu hipotetycznego nie porównywałbym z graniem na lewarze bo tutaj ryzyko jest gigantyczne. I dobrze, że kowalscy
Płacących podatki od najmu jest ponad 1 milion podatników. Pewnie jest jeszcze trochę tego najmu pod stołem. Wyników to za wiele nie zmieni, bo podatek ryczałtowy 8.5% jest śmiesznie niski i nie wpływa znacząco na zwrot z inwestycji.
Kluczowe jest w mojej analizie założenie, że mieszkanie jest zawsze wynajęte po cenach rynkowych - oczywiście w rzeczywistości zdarzają się "puste" miesiące, a czynsze nie są zmieniane co kwartał. W związku z tym nawet nieopodatkowana inwestycja w najem nie pobiłaby giełdy USA w tym
źródło: podatnicy_najem
Pobierzźródło: SP500_vs_M2_09_2006
Pobierz@ossprime: To dodaj do bonusu bonus będący konsekwencją unieważnienia umowy frankowej kilkanaście lat później:)
W jaki sposób można sobie powiększać mieszkanie powiedzmy o 3-5m2 rocznie?
źródło: najem_w_sp500
PobierzZdjęcia własnością kanału: https://youtu.be/8Pl7iQvbO7k?si=IND_kzYns-v5XZ3j
źródło: 1000014483
Pobierzźródło: 1000014482
PobierzNBP wylicza też indeks hedoniczny (jest o tym mowa w filmie powyżej), który stara się wyeliminować wpływ różnic w jakości mieszkań, które są kupowane.
Okazuje się, że cena transakcyjna na RW w Warszawie mieszkań w przedziale 40-60 m2 rosła nieco szybciej, niż
źródło: Hedoniczny_vs_40-60
PobierzNie znam się na etf, nie wiem czy to zawsze bezpieczne jest. Sam jak słyszę słowo giełda, to z miejsca pojawia się słowo "ryzyko".
No i... Analiza wsteczna zawsze skuteczna.
Sam jestem, jak to Wy określacie, landlordem. Może mam te 3% mniej, może muszę czasami poszukać najemcy, ale tak czy inaczej, jestem do przodu i śpię spokojnie.
@vartan: uwazaj na aparaty i kamery, jak cie zobacza to ci dusze ukradna
- etf levearowany - sorry ale nie wiesz o czym mówisz
Portfolios Across the U.S. Wealth Distribution: https://www.richmondfed.org/publications/research/economic_brief/2023/eb_23-39
In this article, we examine how household portfolios vary with wealth, age and race. Households in the middle of the wealth distribution hold most of their wealth as real estate, while wealthier households are more heavily invested in stocks and private business equity.
źródło: usa_portfolio
Pobierz@undsame: Dlaczego? Na czym polega błąd w stwierdzeniu, że "Historycznie X rosło bardziej niż Y"?