Mircy, zainspirowany niedawno przeczytanym twittem https://x.com/MikePolicarNGP/status/1825699806557393079 o porównaniu stóp zwrotu z rynku nieruchomości w USA względem innych aktywów, postanowiłem porównać opłacalność polskiego sportu narodowego inwestycji w betonowe złoto względem inwestycji na giełdzie. Żeby było ciekawiej, porównanie zaczniemy od samiuśkiego dołka na rynku nieruchomości w 2013.
![](https://wykop.pl/cdn/c3397993/ac5e195e534bbf5a82783a8bfcd519a6d6b4c59f973145596ed279089b3fef0a,w800.png)
#nieruchomosci #gielda
1. W przypadku inwestycji w betonowe złoto kupimy z rynku wtórnego w Warszawie dość standardowe mieszkanie o powierzchni 50m2. Aby śledzić zwrot z naszej inwestycji, ceny nieruchomości oraz średnie stawki najmu za M2 weźmiemy z kwartalnych raportów NBP: https://nbp.pl/publikacje/cykliczne-materialy-analityczne-nbp/rynek-nieruchomosci/informacja-kwartalna/ Cena za metr kwadratowy to w każdym kwartale średnia cena na rynku wtórnym w Warszawie nieruchomości o metrażu od 41 do 60 m kw. Średnią stawkę najmu za metr weźmiemy z Wykresu 18 z najnowszego raportu https://nbp.pl/wp-content/uploads/2024/06/Informacja-o-cenach-mieszkan-w-I-2024-fin.pdf
![](https://wykop.pl/cdn/c3397993/e73abea3cbc65de788ed2e9804710a4f9c4684b220a8b3b868f7e4c316a98069,w800.png)
![](https://wykop.pl/cdn/c3397993/3b5e9f10fdb18d44babcc54931c4ff85ef03be33899ea27933153c40896cd222,w800.png)
2. Mieszkanie od razu i zawsze wynajmiemy przez 12 miesięcy w roku. Czynsz najmu będziemy reinwestować co kwartał w betonowe złoto, magicznie "powiększając" jego powierzchnię. Przyjmiemy brak jakichkolwiek kosztów transakcyjnych. Mieszkania nigdy nie będziemy remontować.
3. W przypadku inwestycji giełdowej będzie to ETF Lyxor S&P500, notowany na GPW od 2011 roku. Ponieważ ten ETF wypłaca dywidendę (kiedyś 2 razy do roku, od niedawna raz w roku), również założymy natychmiastową reinwestycję w ten sam instrument. Historyczne notowania uwzględniające wpływ wypłat i reinwestycji dywidend można ściągnąć ze strony stooq.pl, a konkretniej pod linkiem https://stooq.pl/q/d/?s=etfsp500.pl&i=q (wykorzystuję tu cenę zamknięcia na koniec kwartału).
![](https://wykop.pl/cdn/c3397993/b28061a09f689a63706ca31371492024acb61783b8bcdf6422c8eb9f45365ef5,w800.jpg)
Kupno 50 m2 w IV kwartale 2013 to koszt niecałych 345 tys. zł (50 m2 * 6881 zł). Ciągle reinwestując przychody z najmu w betonowe złoto na koniec I kwartału 2024 powiększyliśmy nasze mieszkanie do ok. 105 m2. Gdybyśmy spieniężyli inwestycję na koniec I kwartału 2024, uzyskalibyśmy (ignorując koszty transakcyjne) trochę ponad 1 423 tys. zł (105.37 m2 * 13749 zł). Wygląda nieźle, prawda?
Za tę samą kwotę na koniec 2013 kupujemy 7158 udziałów w ETF S&P500 na GPW. Te same 7158 udziałów, zakładając reinwestycję dywidend jest teraz warte... nieco ponad 1 555 tys. zł. Czyli więcej o ponad 100 tysięcy i więcej o ponad 9% od inwestycji w nierucha. Przypominam, że w nierucha weszliśmy w samiuśkim dołku i sprzedajemy go tuż po bekowej pompie.
Oczywiście powyższe porównanie pomija kwestie podatkowe i koszty transakcyjne. O ile zysk ze wzrostu wartości nieruchomości może być nieopodatkowany, w przypadku inwestycji giełdowej trzeba zapłacić 19% podatku od zysku. Z kolei przychód z najmu przyjmiemy, że jest opodatkowany stawką 8.5% oraz, że przy kupnie i sprzedaży naszego betonowego złota płacimy koszt transakcyjny zaledwie 2%. Na giełdzie z kolei zapłacimy prowizję transakcyjną w wysokości 0.5%.
Jak wygląda teraz porównanie? Na koniec okresu inwestycji nasze mieszkanie jest trochę mniejsze, niż przy braku kosztów transakcyjnych: ma niecałe 98 m2. Na początkowy zakup nieruchomości musieliśmy wydać już nieco ponad 350 tys. zł, a końcowa wartość inwestycji to po spieniężeniu i poniesieniu kosztu transakcyjnego ok. 1 296 tys. zł.
Na giełdzie za tę samą kwotę, którą wydalibyśmy na mieszkanie na koniec 2013, moglibyśmy kupić 7265 udziałów w ETF. Ich wartość pod koniec marca 2024 wyniosłaby 1 570 tys. zł. Po uwzględnieniu podatku od zysku zostajemy z ok. 1 338 tys. zł. Więcej o 42 tysiące i o 3% niż inwestycja w betonowe złoto. Obsługa takiej inwestycji typu buy&hold zajęłaby nam nie więcej, niż kilka godzin w przeciągu tych 10 lat, głownie na reinwestycję spływających dywidend.
Zaraz ktoś powie, że przecież mieszkanie można kupić na kredyt i mieć lewar. Można. Ale kredyt nie jest bezpłatny, a z kolei na giełdach zagranicznych są też dostępne ETF lewarowane. Tam też płacimy w cenie instrumentu za wynajem kapitału oraz ponosimy dodatkowe koszty zmienności. Gdybyśmy zamiast nierucha kupili np. 3x lewarowanego ETF na S&P500 typu https://atlasetf.pl/etf-details/IE00B7Y34M31 , nasza stopa zwrotu z początkowej inwestycji wyniosłaby ponad 1000%.
![](https://wykop.pl/cdn/c3397993/7317e7b7e8997c50e47ade7a6f46d2cc8f51230b297b55fc7bdaa3b3becdc35c,w800.png)
Pominąłem tu kwestie zmienności na giełdzie, wychodząc z założenia buy&hold. Cena nieruchomości też nie zawsze idzie liniowo do góry :) Co ciekawe, inwestycja w S&P500 była prawie zawsze więcej warta niż w M2, za wyjątkiem I kwartału 2014 i I kwartału 2020 - w tym ostatnim przypadku przejściowo wyniosła 97.7% inwestycji w nierucha.
![](https://wykop.pl/cdn/c3397993/d636f57d3125707935ac5b7b3712c7e6becc1e76a1aa86d883b0e0e4800bfe11,w800.png)
Czyli nawet po przyjęciu bardzo korzystnych założeń dla betonowego złota: wejście na samym dołku cenowym, całoroczny bezproblemowy najem po bieżących średnich stawkach rynkowych (zawyżonych przez np. kawalerki), brak remontów i nierealistyczna łatwość reinwestycji przychodów z najmu, najukochańsza inwestycja Polaków przegrywa z najprostszą (i dla 95% osób najkorzystniejszą) strategią giełdową: kup tani akumulacyjny ETF na rynki światowe i śpij spokojnie :)
Komentarze (163)
najlepsze
Choć pełna zgoda, że system podatkowy w Polsce zachęca do lokowania środków w nieruchomości, sprawę podatku od zysków giełdowych uwzględniłem w drugiej części analizy - nadal akcje na koniec wygrały.
Jak już tłumaczyłem w komentarzu do
To nie jest porada inwestycyjna. Tylko zwrócenie uwagi na fakt różnych poziomów ryzyka związanych z różnymi instrumentami.
@ossprime: Tak, tylko subtelna różnica polega na tym, że nieruchomość przynosi zysk, który jest nieco bardziej przewidywalny niż dywidenda z ETF oraz jest niżej opodatkowany. Dodatkowo ryzyko jest rozłożone w czasie oraz masz możliwość dywersyfikacji zabezpieczenia takiej inwestycji np przez hipotekę na innej nieruchomości. Natomiast co do zasady się zgadzam. Lewar to lewar, zawsze jest ryzykowny.
A i jeszcze wartym
Jeżeli przyjmiemy, że Polacy zamiast inwestować w mieszkania zainwestowaliby w GPW. Lekko licząc około 200 tysięcy mieszkań kupiono "pod inwestycję". Każde jest warte 500 000. Mówimy zatem o 100 mld Złotych. Gdyby wpakować 100 mld w polskie spółki, których całą kapitalizacja wynosi bodaj 800 mld złotych ich wartość rynkowa wzrosłaby kilkadziesiąt procent.
I
Gdyby z kolei Polacy rzeczywiście zaczęli lokować swoje nadwyżki finansowe w GPW (no dobra, w mWIG40 albo sWIG80, bo przecież nie WIG20 ;), przyspieszyłoby to rozwój polskich firm dzięki łatwiejszemu dostępowi do finansowania.
Ogólnie zamiast jak Chiny lać
@swiadomy_anakolut: "za 12 godzin" nie zawiera sie w "do 2-3 lata"? ehh, wykopkowa matematyka xdd
źródło: EDO_M2
PobierzBo już mi się nie chciało :) Ale to dobre porównanie dla kogoś, kto kupuje mieszkanie po to, żeby stało puste (tam jeszcze trzeba opłacać czynsz administracyjny itp.)
Stopa zwrotu z wynajmowanej nieruchomości (przyjmując bardzo podobne założenia do moich, które nierealistycznie ją zawyżają) jest zwykle podobna do inwestycji w światowe rynki giełdowe. Giełdy są oczywiście zmienne, przy czym jeśli np. patrzymy na wycenę giełd w częstotliwości rocznej, to zmienność znacząco maleje. Nieruchomości po prostu nie są wyceniane codziennie, co daje iluzję stabilności
No niby tak, ale zrobiłem inaczej, i okazało się, że był sporo wyższy zwrot niż z TLT
Nieruchomości w Polsce mają jakiś nimb wyjątkowości i obrosły masą mitów, a jest to po prostu pewna klasa aktywów, będąca jednocześnie też trwałym dobrem konsumpcyjnym, o swoich charakterystykach, które sprawiają, że czasem zainwestowanie w nie jest korzystne,
źródło: ICM
Pobierz@ossprime: I za to ode mnie ogromny plus, bardzo dobra robota. Mimo wszystko uważam, że mieszkania były znacznie lepszą inwestycją. ETFy mają jednak inną duża zaletę, można zainwestować niemal każda kwotę
1.
Podatek od najmu: 8,5%
Podatek od dywidend: 19%
2.
Pogody nie przewidzisz. Ale to, że zimą jest zimniej niż latem, już tak. Poniżej wynik na inwestycjach w różne klasy aktywów w USA od 1970 roku
źródło: assets_US
PobierzA może w zwykłe złoto jest lepiej inwestować?
A dlaczego nie kupić akcji Nvidii? Dlaczego ludzie nie inwestowali w nvidię?
@ossprime a może przyjmijmy, że tak jak ja zacząłeś pracę zawodową w styczniu 99 roku i większość tego co zarobiłeś ładowałeś w amerykańską
źródło: qdbI4KL
PobierzA jeśli kupiłeś mieszkanie na kredyt złotowy w 2007, to jak samopoczucie 10 lat później? (ignorujemy to, co stało się później, tak jak i w twoim przykładzie)
źródło: ICM
Pobierzźródło: tu-bym-wszedl
Pobierz@slakoz: A wsteczne analizy ile można było zarobić na nieruchomościach też? ( ͡° ͜ʖ ͡°)