Mircy, zainspirowany niedawno przeczytanym twittem https://x.com/MikePolicarNGP/status/1825699806557393079 o porównaniu stóp zwrotu z rynku nieruchomości w USA względem innych aktywów, postanowiłem porównać opłacalność polskiego sportu narodowego inwestycji w betonowe złoto względem inwestycji na giełdzie. Żeby było ciekawiej, porównanie zaczniemy od samiuśkiego dołka na rynku nieruchomości w 2013.
![](https://wykop.pl/cdn/c3397993/ac5e195e534bbf5a82783a8bfcd519a6d6b4c59f973145596ed279089b3fef0a,w800.png)
#nieruchomosci #gielda
1. W przypadku inwestycji w betonowe złoto kupimy z rynku wtórnego w Warszawie dość standardowe mieszkanie o powierzchni 50m2. Aby śledzić zwrot z naszej inwestycji, ceny nieruchomości oraz średnie stawki najmu za M2 weźmiemy z kwartalnych raportów NBP: https://nbp.pl/publikacje/cykliczne-materialy-analityczne-nbp/rynek-nieruchomosci/informacja-kwartalna/ Cena za metr kwadratowy to w każdym kwartale średnia cena na rynku wtórnym w Warszawie nieruchomości o metrażu od 41 do 60 m kw. Średnią stawkę najmu za metr weźmiemy z Wykresu 18 z najnowszego raportu https://nbp.pl/wp-content/uploads/2024/06/Informacja-o-cenach-mieszkan-w-I-2024-fin.pdf
![](https://wykop.pl/cdn/c3397993/e73abea3cbc65de788ed2e9804710a4f9c4684b220a8b3b868f7e4c316a98069,w800.png)
![](https://wykop.pl/cdn/c3397993/3b5e9f10fdb18d44babcc54931c4ff85ef03be33899ea27933153c40896cd222,w800.png)
2. Mieszkanie od razu i zawsze wynajmiemy przez 12 miesięcy w roku. Czynsz najmu będziemy reinwestować co kwartał w betonowe złoto, magicznie "powiększając" jego powierzchnię. Przyjmiemy brak jakichkolwiek kosztów transakcyjnych. Mieszkania nigdy nie będziemy remontować.
3. W przypadku inwestycji giełdowej będzie to ETF Lyxor S&P500, notowany na GPW od 2011 roku. Ponieważ ten ETF wypłaca dywidendę (kiedyś 2 razy do roku, od niedawna raz w roku), również założymy natychmiastową reinwestycję w ten sam instrument. Historyczne notowania uwzględniające wpływ wypłat i reinwestycji dywidend można ściągnąć ze strony stooq.pl, a konkretniej pod linkiem https://stooq.pl/q/d/?s=etfsp500.pl&i=q (wykorzystuję tu cenę zamknięcia na koniec kwartału).
![](https://wykop.pl/cdn/c3397993/b28061a09f689a63706ca31371492024acb61783b8bcdf6422c8eb9f45365ef5,w800.jpg)
Kupno 50 m2 w IV kwartale 2013 to koszt niecałych 345 tys. zł (50 m2 * 6881 zł). Ciągle reinwestując przychody z najmu w betonowe złoto na koniec I kwartału 2024 powiększyliśmy nasze mieszkanie do ok. 105 m2. Gdybyśmy spieniężyli inwestycję na koniec I kwartału 2024, uzyskalibyśmy (ignorując koszty transakcyjne) trochę ponad 1 423 tys. zł (105.37 m2 * 13749 zł). Wygląda nieźle, prawda?
Za tę samą kwotę na koniec 2013 kupujemy 7158 udziałów w ETF S&P500 na GPW. Te same 7158 udziałów, zakładając reinwestycję dywidend jest teraz warte... nieco ponad 1 555 tys. zł. Czyli więcej o ponad 100 tysięcy i więcej o ponad 9% od inwestycji w nierucha. Przypominam, że w nierucha weszliśmy w samiuśkim dołku i sprzedajemy go tuż po bekowej pompie.
Oczywiście powyższe porównanie pomija kwestie podatkowe i koszty transakcyjne. O ile zysk ze wzrostu wartości nieruchomości może być nieopodatkowany, w przypadku inwestycji giełdowej trzeba zapłacić 19% podatku od zysku. Z kolei przychód z najmu przyjmiemy, że jest opodatkowany stawką 8.5% oraz, że przy kupnie i sprzedaży naszego betonowego złota płacimy koszt transakcyjny zaledwie 2%. Na giełdzie z kolei zapłacimy prowizję transakcyjną w wysokości 0.5%.
Jak wygląda teraz porównanie? Na koniec okresu inwestycji nasze mieszkanie jest trochę mniejsze, niż przy braku kosztów transakcyjnych: ma niecałe 98 m2. Na początkowy zakup nieruchomości musieliśmy wydać już nieco ponad 350 tys. zł, a końcowa wartość inwestycji to po spieniężeniu i poniesieniu kosztu transakcyjnego ok. 1 296 tys. zł.
Na giełdzie za tę samą kwotę, którą wydalibyśmy na mieszkanie na koniec 2013, moglibyśmy kupić 7265 udziałów w ETF. Ich wartość pod koniec marca 2024 wyniosłaby 1 570 tys. zł. Po uwzględnieniu podatku od zysku zostajemy z ok. 1 338 tys. zł. Więcej o 42 tysiące i o 3% niż inwestycja w betonowe złoto. Obsługa takiej inwestycji typu buy&hold zajęłaby nam nie więcej, niż kilka godzin w przeciągu tych 10 lat, głownie na reinwestycję spływających dywidend.
Zaraz ktoś powie, że przecież mieszkanie można kupić na kredyt i mieć lewar. Można. Ale kredyt nie jest bezpłatny, a z kolei na giełdach zagranicznych są też dostępne ETF lewarowane. Tam też płacimy w cenie instrumentu za wynajem kapitału oraz ponosimy dodatkowe koszty zmienności. Gdybyśmy zamiast nierucha kupili np. 3x lewarowanego ETF na S&P500 typu https://atlasetf.pl/etf-details/IE00B7Y34M31 , nasza stopa zwrotu z początkowej inwestycji wyniosłaby ponad 1000%.
![](https://wykop.pl/cdn/c3397993/7317e7b7e8997c50e47ade7a6f46d2cc8f51230b297b55fc7bdaa3b3becdc35c,w800.png)
Pominąłem tu kwestie zmienności na giełdzie, wychodząc z założenia buy&hold. Cena nieruchomości też nie zawsze idzie liniowo do góry :) Co ciekawe, inwestycja w S&P500 była prawie zawsze więcej warta niż w M2, za wyjątkiem I kwartału 2014 i I kwartału 2020 - w tym ostatnim przypadku przejściowo wyniosła 97.7% inwestycji w nierucha.
![](https://wykop.pl/cdn/c3397993/d636f57d3125707935ac5b7b3712c7e6becc1e76a1aa86d883b0e0e4800bfe11,w800.png)
Czyli nawet po przyjęciu bardzo korzystnych założeń dla betonowego złota: wejście na samym dołku cenowym, całoroczny bezproblemowy najem po bieżących średnich stawkach rynkowych (zawyżonych przez np. kawalerki), brak remontów i nierealistyczna łatwość reinwestycji przychodów z najmu, najukochańsza inwestycja Polaków przegrywa z najprostszą (i dla 95% osób najkorzystniejszą) strategią giełdową: kup tani akumulacyjny ETF na rynki światowe i śpij spokojnie :)
Komentarze (194)
najlepsze
Powiększ kręg znajomych.
1. Oczywiście, nikt tego nie kwestionuje.
2. ETFy są znacznie bardziej efektywne z punktu widzenia prowizji, niż pojedyncze akcje. Są też takie ETFy, które nieznacznie pobijają swój własny indeks i mają ujemne tracking difference. Akurat użyty w tej analizie ETF na SP500 notowany na GPW ma taką cechę: https://api.fundinfo.com/document/714bbcb791e3434b593cb378c8ee2930_921492/MR_NL_en_LU0496786574_YES_2024-07-31.pdf
Nie znam się na etf, nie wiem czy to zawsze bezpieczne jest. Sam jak słyszę słowo giełda, to z miejsca pojawia się słowo "ryzyko".
No i... Analiza wsteczna zawsze skuteczna.
Sam jestem, jak to Wy określacie, landlordem. Może mam te 3% mniej, może muszę czasami poszukać najemcy, ale tak czy inaczej, jestem do przodu i śpię spokojnie.
Nie pisałem tu o spekulacji, a inwestowaniu typu buy&hold. Historycznie, dzięki premii za ryzyko, inwestycja długoterminowa na giełdzie w szeroki rynek akcyjny (dziś wystarczy kupić 1 ETF) była najprostszym i skutecznym sposobem na pomnożenie swoich oszczędności (również istotnie pobijając inflację).
Technicznie dwie - kupno i sprzedaż. Obecnie tak samo można kupić akumulacyjny ETF i zapomnieć.
Nie wiem też, czy wzrost 2.25 razy w tym okresie (ponad 10 lat) to aż taki super zwrot na instrumencie, który nigdy nie generuje cashflow i jest czysto spekulacyjny.
I już na starcie pierwsza bezczelna manipulacja / błąd analizy.
Kiedy rozpoczął się boom flipperów itp.? Przecież nie 2013.
Zrób 4 wykresy dla różnych dat startowych. Dlaczego nie np. 1 stycznia 2018 albo 2021?
Ano bo by nie pasowało pod tezę.
Tak! Cytaty z
@bombel321: Próbujesz krytykować coś, o czym najwyraźniej nie masz zielonego pojęcia.
Tak bulwa, dziesięcioletnie mieszkanie o rozmiarze ponad 100m2 za prawie 14k za metr. Powodzenia w sprzedaży
Zajebista analiza