Mircy, zainspirowany niedawno przeczytanym twittem https://x.com/MikePolicarNGP/status/1825699806557393079 o porównaniu stóp zwrotu z rynku nieruchomości w USA względem innych aktywów, postanowiłem porównać opłacalność polskiego sportu narodowego inwestycji w betonowe złoto względem inwestycji na giełdzie. Żeby było ciekawiej, porównanie zaczniemy od samiuśkiego dołka na rynku nieruchomości w 2013.
![](https://wykop.pl/cdn/c3397993/ac5e195e534bbf5a82783a8bfcd519a6d6b4c59f973145596ed279089b3fef0a,w800.png)
#nieruchomosci #gielda
1. W przypadku inwestycji w betonowe złoto kupimy z rynku wtórnego w Warszawie dość standardowe mieszkanie o powierzchni 50m2. Aby śledzić zwrot z naszej inwestycji, ceny nieruchomości oraz średnie stawki najmu za M2 weźmiemy z kwartalnych raportów NBP: https://nbp.pl/publikacje/cykliczne-materialy-analityczne-nbp/rynek-nieruchomosci/informacja-kwartalna/ Cena za metr kwadratowy to w każdym kwartale średnia cena na rynku wtórnym w Warszawie nieruchomości o metrażu od 41 do 60 m kw. Średnią stawkę najmu za metr weźmiemy z Wykresu 18 z najnowszego raportu https://nbp.pl/wp-content/uploads/2024/06/Informacja-o-cenach-mieszkan-w-I-2024-fin.pdf
![](https://wykop.pl/cdn/c3397993/e73abea3cbc65de788ed2e9804710a4f9c4684b220a8b3b868f7e4c316a98069,w800.png)
![](https://wykop.pl/cdn/c3397993/3b5e9f10fdb18d44babcc54931c4ff85ef03be33899ea27933153c40896cd222,w800.png)
2. Mieszkanie od razu i zawsze wynajmiemy przez 12 miesięcy w roku. Czynsz najmu będziemy reinwestować co kwartał w betonowe złoto, magicznie "powiększając" jego powierzchnię. Przyjmiemy brak jakichkolwiek kosztów transakcyjnych. Mieszkania nigdy nie będziemy remontować.
3. W przypadku inwestycji giełdowej będzie to ETF Lyxor S&P500, notowany na GPW od 2011 roku. Ponieważ ten ETF wypłaca dywidendę (kiedyś 2 razy do roku, od niedawna raz w roku), również założymy natychmiastową reinwestycję w ten sam instrument. Historyczne notowania uwzględniające wpływ wypłat i reinwestycji dywidend można ściągnąć ze strony stooq.pl, a konkretniej pod linkiem https://stooq.pl/q/d/?s=etfsp500.pl&i=q (wykorzystuję tu cenę zamknięcia na koniec kwartału).
![](https://wykop.pl/cdn/c3397993/b28061a09f689a63706ca31371492024acb61783b8bcdf6422c8eb9f45365ef5,w800.jpg)
Kupno 50 m2 w IV kwartale 2013 to koszt niecałych 345 tys. zł (50 m2 * 6881 zł). Ciągle reinwestując przychody z najmu w betonowe złoto na koniec I kwartału 2024 powiększyliśmy nasze mieszkanie do ok. 105 m2. Gdybyśmy spieniężyli inwestycję na koniec I kwartału 2024, uzyskalibyśmy (ignorując koszty transakcyjne) trochę ponad 1 423 tys. zł (105.37 m2 * 13749 zł). Wygląda nieźle, prawda?
Za tę samą kwotę na koniec 2013 kupujemy 7158 udziałów w ETF S&P500 na GPW. Te same 7158 udziałów, zakładając reinwestycję dywidend jest teraz warte... nieco ponad 1 555 tys. zł. Czyli więcej o ponad 100 tysięcy i więcej o ponad 9% od inwestycji w nierucha. Przypominam, że w nierucha weszliśmy w samiuśkim dołku i sprzedajemy go tuż po bekowej pompie.
Oczywiście powyższe porównanie pomija kwestie podatkowe i koszty transakcyjne. O ile zysk ze wzrostu wartości nieruchomości może być nieopodatkowany, w przypadku inwestycji giełdowej trzeba zapłacić 19% podatku od zysku. Z kolei przychód z najmu przyjmiemy, że jest opodatkowany stawką 8.5% oraz, że przy kupnie i sprzedaży naszego betonowego złota płacimy koszt transakcyjny zaledwie 2%. Na giełdzie z kolei zapłacimy prowizję transakcyjną w wysokości 0.5%.
Jak wygląda teraz porównanie? Na koniec okresu inwestycji nasze mieszkanie jest trochę mniejsze, niż przy braku kosztów transakcyjnych: ma niecałe 98 m2. Na początkowy zakup nieruchomości musieliśmy wydać już nieco ponad 350 tys. zł, a końcowa wartość inwestycji to po spieniężeniu i poniesieniu kosztu transakcyjnego ok. 1 296 tys. zł.
Na giełdzie za tę samą kwotę, którą wydalibyśmy na mieszkanie na koniec 2013, moglibyśmy kupić 7265 udziałów w ETF. Ich wartość pod koniec marca 2024 wyniosłaby 1 570 tys. zł. Po uwzględnieniu podatku od zysku zostajemy z ok. 1 338 tys. zł. Więcej o 42 tysiące i o 3% niż inwestycja w betonowe złoto. Obsługa takiej inwestycji typu buy&hold zajęłaby nam nie więcej, niż kilka godzin w przeciągu tych 10 lat, głownie na reinwestycję spływających dywidend.
Zaraz ktoś powie, że przecież mieszkanie można kupić na kredyt i mieć lewar. Można. Ale kredyt nie jest bezpłatny, a z kolei na giełdach zagranicznych są też dostępne ETF lewarowane. Tam też płacimy w cenie instrumentu za wynajem kapitału oraz ponosimy dodatkowe koszty zmienności. Gdybyśmy zamiast nierucha kupili np. 3x lewarowanego ETF na S&P500 typu https://atlasetf.pl/etf-details/IE00B7Y34M31 , nasza stopa zwrotu z początkowej inwestycji wyniosłaby ponad 1000%.
![](https://wykop.pl/cdn/c3397993/7317e7b7e8997c50e47ade7a6f46d2cc8f51230b297b55fc7bdaa3b3becdc35c,w800.png)
Pominąłem tu kwestie zmienności na giełdzie, wychodząc z założenia buy&hold. Cena nieruchomości też nie zawsze idzie liniowo do góry :) Co ciekawe, inwestycja w S&P500 była prawie zawsze więcej warta niż w M2, za wyjątkiem I kwartału 2014 i I kwartału 2020 - w tym ostatnim przypadku przejściowo wyniosła 97.7% inwestycji w nierucha.
![](https://wykop.pl/cdn/c3397993/d636f57d3125707935ac5b7b3712c7e6becc1e76a1aa86d883b0e0e4800bfe11,w800.png)
Czyli nawet po przyjęciu bardzo korzystnych założeń dla betonowego złota: wejście na samym dołku cenowym, całoroczny bezproblemowy najem po bieżących średnich stawkach rynkowych (zawyżonych przez np. kawalerki), brak remontów i nierealistyczna łatwość reinwestycji przychodów z najmu, najukochańsza inwestycja Polaków przegrywa z najprostszą (i dla 95% osób najkorzystniejszą) strategią giełdową: kup tani akumulacyjny ETF na rynki światowe i śpij spokojnie :)
Komentarze (118)
najlepsze
Choć pełna zgoda, że system podatkowy w Polsce zachęca do lokowania środków w nieruchomości, sprawę podatku od zysków giełdowych uwzględniłem w drugiej części analizy - nadal akcje na koniec wygrały.
Jak już tłumaczyłem w komentarzu do
To nie jest porada inwestycyjna. Tylko zwrócenie uwagi na fakt różnych poziomów ryzyka związanych z różnymi instrumentami.
@ossprime: Tak, tylko subtelna różnica polega na tym, że nieruchomość przynosi zysk, który jest nieco bardziej przewidywalny niż dywidenda z ETF oraz jest niżej opodatkowany. Dodatkowo ryzyko jest rozłożone w czasie oraz masz możliwość dywersyfikacji zabezpieczenia takiej inwestycji np przez hipotekę na innej nieruchomości. Natomiast co do zasady się zgadzam. Lewar to lewar, zawsze jest ryzykowny.
A i jeszcze wartym
Jeżeli przyjmiemy, że Polacy zamiast inwestować w mieszkania zainwestowaliby w GPW. Lekko licząc około 200 tysięcy mieszkań kupiono "pod inwestycję". Każde jest warte 500 000. Mówimy zatem o 100 mld Złotych. Gdyby wpakować 100 mld w polskie spółki, których całą kapitalizacja wynosi bodaj 800 mld złotych ich wartość rynkowa wzrosłaby kilkadziesiąt procent.
I
Gdyby z kolei Polacy rzeczywiście zaczęli lokować swoje nadwyżki finansowe w GPW (no dobra, w mWIG40 albo sWIG80, bo przecież nie WIG20 ;), przyspieszyłoby to rozwój polskich firm dzięki łatwiejszemu dostępowi do finansowania.
Ogólnie zamiast jak Chiny lać
@ZawodowyMacherOdLosu: Po pierwsze, to ciekawe skąd to niby wiesz, jak to wyliczyłeś czy przewidziałeś. W sensie, jutro mogą ruscy bombę na Warszawę zrzucić i będziesz miał kryzys za 12 godzin a nie dwa lata. Tak samo, ceny mogą stabilnie rosnąć przez kolejne 5, tak jak rosły zarówno w pandemii, jak i w czasie wojny na
źródło: EDO_M2
PobierzBo już mi się nie chciało :) Ale to dobre porównanie dla kogoś, kto kupuje mieszkanie po to, żeby stało puste (tam jeszcze trzeba opłacać czynsz administracyjny itp.)
Stopa zwrotu z wynajmowanej nieruchomości (przyjmując bardzo podobne założenia do moich, które nierealistycznie ją zawyżają) jest zwykle podobna do inwestycji w światowe rynki giełdowe. Giełdy są oczywiście zmienne, przy czym jeśli np. patrzymy na wycenę giełd w częstotliwości rocznej, to zmienność znacząco maleje. Nieruchomości po prostu nie są wyceniane codziennie, co daje iluzję stabilności
No niby tak, ale zrobiłem inaczej, i okazało się, że był sporo wyższy zwrot niż z TLT
Nieruchomości w Polsce mają jakiś nimb wyjątkowości i obrosły masą mitów, a jest to po prostu pewna klasa aktywów, będąca jednocześnie też trwałym dobrem konsumpcyjnym, o swoich charakterystykach, które sprawiają, że czasem zainwestowanie w nie jest korzystne,
źródło: ICM
Pobierz@ossprime: I za to ode mnie ogromny plus, bardzo dobra robota. Mimo wszystko uważam, że mieszkania były znacznie lepszą inwestycją. ETFy mają jednak inną duża zaletę, można zainwestować niemal każda kwotę
A może w zwykłe złoto jest lepiej inwestować?
A dlaczego nie kupić akcji Nvidii? Dlaczego ludzie nie inwestowali w nvidię?
@ossprime a może przyjmijmy, że tak jak ja zacząłeś pracę zawodową w styczniu 99 roku i większość tego co zarobiłeś ładowałeś w amerykańską
źródło: qdbI4KL
PobierzA jeśli kupiłeś mieszkanie na kredyt złotowy w 2007, to jak samopoczucie 10 lat później? (ignorujemy to, co stało się później, tak jak i w twoim przykładzie)
źródło: ICM
PobierzPrzyjemną częścią tej historii jest to, że nie inwestowałem większości kasy, ale i tak sporo.
Smutna część to, że inwestowałem w polskie akcje. Widziałeś kiedy wig20 odrobił straty z 2008?
Gdybym był wtedy taki mądry jak dziś, to całą kasę inwestowałbym w ziemię - dziś miałbym przebitkę 10x albo lepiej.
Ludzie inwestują w to co wydaje im się bezpieczne, a mieszkania takie są. Poza tym
Zdjęcia własnością kanału: https://youtu.be/8Pl7iQvbO7k?si=IND_kzYns-v5XZ3j
źródło: 1000014483
Pobierzźródło: 1000014482
PobierzNBP wylicza też indeks hedoniczny (jest o tym mowa w filmie powyżej), który stara się wyeliminować wpływ różnic w jakości mieszkań, które są kupowane.
Okazuje się, że cena transakcyjna na RW w Warszawie mieszkań w przedziale 40-60 m2 rosła nieco szybciej, niż
źródło: Hedoniczny_vs_40-60
Pobierzźródło: SP500_vs_M2_09_2006
Pobierz@ossprime: To dodaj do bonusu bonus będący konsekwencją unieważnienia umowy frankowej kilkanaście lat później:)