[PandaCKratka]

Chciałbym poruszyć dwie kwestie które w ostatnim czasie przewijają się wśród spadkowiczów:
-mityczne naliczane marże przez deweloperów "z czapy"
-jak deweloper zejdzie z ceny 30/40/50 procent to i tak sprzeda bo musi sprzedać a i tak zarobi

Aby zweryfikować te absurdalne opinie wystarczy spojrzeć na raporty NBP i zobaczyć że np. średni wzrost kosztów budowy mkw (w. 42) rośnie wraz z początkiem rajdu cenowego czyli 2018 (co za przypadek) a ten spina się z dynamiką wzrostu kosztów (w. 38).

Kwestia wysokich marży deweloperów: czy faktycznie napompowali balonik i jak zejdą 30% to nic im się nie stanie? No jak widać na wykresie szacunkowa stopa zwrotu z kapitału własnego dla 6M nie wystrzeliła w powietrze w żadnym z okresów wzrostu (w. 40) co zakładają niektórzy. Spadek cen nawet o 30% w sytuacji tak wygórowanych kosztów oznacza jak widać marginalną rentowność sprzedaży. A co będzie jak mieszkania nie będą się sprzedawać? Bo faktem jest duża ilość prowadzonych i planowanych nowych inwestycji przy jednoczesnym spadku zdolności kredytowej przez Polaków. A no istnieje coś takiego jak PRS (instytucjonalny najem mieszkań) w który coraz częściej idą najwięksi deweloperzy w Polsce jak Develia, Murapol czy Marvipol. Więc pytanie co wybierze deweloper: PRS czy sprzedasz Panu Mireczkowi mieszkania bez zauważalnego zysku z inwestycji?

#nieruchomosci #kredythipoteczny #ekonomia #finanse #mieszkaniedeweloperskie #mieszkanie #gospodarka

[mickpl]

@PandaCKratka: To zupełnie nie ma już znaczenia przy spadającej zdolności kredytowej. Miałeś z żoną milion zdolności, będziesz miał połowę mniej. Albo deweloperzy wyczarują niższe cenniki albo sprzedaży nie będzie. Żadne czary-mary, artykuły w prasie, wywiady czy najpotężniejsi szamani tu nie pomogą.

[PandaCKratka]

@mickpl: Dlatego pisze że jest PRS w który idzie coraz więcej dewów o którym też pisał @kiedysmialemtubordo i dewy nie muszą ich wypuszczać do sprzedaży ¯\_(ツ)_/¯

[mickpl]

@PandaCKratka: Bierzesz pod uwagę 1-2% inwestycji, które nadają się na PRS. PRS woli kupować sobie całych deweloperów. Pozostałe 98% nie nadaje się na PRS, tego rzędu szeregówek na granicy dzielnicy żaden fundusz nie będzie chciał, nie mówiąc już o pojedynczych mieszkaniach, nadbudowach, plombach itd.

[PandaCKratka]

@mickpl: Ale ja cały czas piszę o nieruchomościach w miastach. Sytuacja inwestycji poza miastem lub na granicy to całkiem inny case (o czym piszę od początku odkąd się tu udzielam)

[Wychwalany]

albo sprzedaży nie będzie

@mickpl: @PandaCKratka: dokładnie, sprzedaży nie będzie. Sami urządzą te mieszkania i będą wam wynajmowali. We wrocłąwiu Vantage Development robi tak juz na kilku inwestycjach

[mickpl]

@Wychwalany: Będziemy wynajmowali po 3 czy jakie tam są plany w biurach? Jak wszyscy rzucają się na jakiś biznes to szybko robi się nierentowny. No chyba, że te 5 mln Ukraińców przyjedzie, to może.

[Wychwalany]

@mickpl: https://vantagerent.pl/

[mickpl]

@Wychwalany: Twoje podanie pojedynczej inwestycji jest tak samo dobrym argumentem jak mówienie, że na rynku jest super bo somsiad jednak sprzedał. Cały PRS w Polsce jest szacowany, że może za 5 lat osiągnie 0,5% rynku.

[Wychwalany]

pojedynczej inwestycji

@mickpl: to jest strona dewelopera na której ma kilka swoich inwestycji ( ͡° ͜ʖ ͡°)

[PandaCKratka]

@mickpl: Z kiedy te szacunki o 0.5%? Z czasów zerowych stóp kiedy szacunki banków że te stopy 0 będą jeszcze przez długi czas? Rynek dostosuję się do sytuacji a ten procent będzie rósł jak nie będzie innego wyjścia rentownego z inwestycji.

[mookie]

@PandaCKratka:

Więc pytanie co wybierze deweloper: PRS czy sprzedasz Panu Mireczkowi mieszkania bez zauważalnego zysku z inwestycji?

No elegancko gdyby poszli w PRS, ten rynek jest słabo rozwinięty i ma spory potencjał IMO. Zdrowa konkurencja dla obecnego rynku najmu zawsze się przyda.

[PandaCKratka]

@mookie: Otóż to i może skończy się eldorado januszow którzy nawet nie odświeża mieszkania z PRLu bo lokalizacja jest na tyle atrakcyjna ze i tak wynajmą za dobra cenę

[Anien]

@PandaCKratka: Przecież ogarnianie takiego najmu to zupełnie inny biznes niż deweloperka. Może ktoś tam się na to będzie próbował przerzucać, ale już teraz rentowność najmu jakaś świetna nie jest, a będzie jeszcze gorsza jeśli rzuci się na to mnóstwo deweloperów. Może trochę się poprawi przy dużych spadkach cen, ale nawet spadek cen o 25% popchnie rentowność z powiedzmy 4% na zaledwie 5% -.-

[mookie]

Otóż to i może skończy się eldorado januszow którzy nawet nie odświeża mieszkania z PRLu bo lokalizacja jest na tyle atrakcyjna ze i tak wynajmą za dobra cenę

@PandaCKratka: idziemy w podobnym kierunku co Zachód, tam wynajem to ogromny rynek i dużo bardziej ucywilizowany dzięki czemu np. tacy Niemcy nie muszą ładować się w kredyty bo mają realną alternatywę, jeśli chcą zakładać rodzinę i nie martwić się że Janusz ich #!$%@?.

[PandaCKratka]

@Anien: no ale rentowność dla dewelopera z najmu nie będzie 4% bo nie płaci sam sobie marzy za kupno mieszkania ( ͡° ͜ʖ ͡°) masz napisane ile wynosi sredni koszt mkw i oblicz sobie od tego rentowność a nie od jakiegoś pana mirka

[mookie]

Przecież ogarnianie takiego najmu to zupełnie inny biznes niż deweloperka. Może ktoś tam się na to będzie próbował przerzucać, ale już teraz rentowność najmu jakaś świetna nie jest, a będzie jeszcze gorsza jeśli rzuci się na to mnóstwo deweloperów. Może trochę się poprawi przy dużych spadkach cen, ale nawet spadek cen o 25% popchnie rentowność z powiedzmy 4% na zaledwie 5%

@Anien: na zachodzie jakoś działa i ma się dobrze. Rentowność

[PandaCKratka]

@mookie: i najprawdopodobniej do tego dojdzie ze januszy może wywiać z rynku bo nie beda nadążać za trendami ustalanymi przez PRSy co dla klienta będzie tylko i wyłącznie na plus

[Anien]

@PandaCKratka: Ale w tym przypadku do kalkulacji rentowności powinno brać się to za ile deweloper może to realnie sprzedać (czyli realną wartość mieszkania) a nie sam koszt produkcji. Bo ta aktualna wartość mieszkania to jest po prostu kapitał który poświęcasz na ten biznes wynajmu.

[mookie]

i najprawdopodobniej do tego dojdzie ze januszy może wywiać z rynku bo nie beda nadążać za trendami ustalanymi przez PRSy co dla klienta będzie tylko i wyłącznie na plus

@PandaCKratka: aż tak daleko bym nie szedł z takimi założeniami o wywianiu Januszy ale na pewno ich nieco ucywilizuje, u Niemców rynek prywatnego najmu się trzyma, choć to agencje najmu narzucają rytm.

Biznes stanie się jeszcze bardziej konkurencyjny i trzeba będzie się

[PandaCKratka]

@Anien: No o tym mówię. Jeżeli rentowność ze sprzedaży spadnie poniżej potencjalnej rentowności z PRSu to wtedy przechodzą głównie na nie bo rynek dopiero teraz się zaczyna rozwijać. A ile musi spaść? Mniej więcej spadek powyżej 20% przy tych kosztach już sprawia wyższa rentowność z wynajmu niż sprzedaż. I tez warto dodać ze mieszkanie można wynajmować rok w rok i co roku maja dochód pasywny bez zabawy w kupno działki których