Dlaczego ubezpieczenia bankowe pod hipotekę to scam?

Na przykładzie 3 dużych banków, czyli ING, PKO oraz BNP pokaże wam jak wybrakowane są to ubezpieczenia i dlaczego ich główna rola to dodatkowy zysk dla banków.

Dwie podstawowe kwestie. Wyłączenia odpowiedzialności oraz okres trwania umowy. Jeśli chodzi o wyłączenia w indywidualnej ochronie na wysokim poziomie mamy ustawowe 2 lub 3 uchylenia ochrony. W ING(NN) jest aż 14 wyłączeń, w BNP(Warta) 13 wyłączeń oraz PKO(własne) 9 takich zapisów. Wyłączenia te dają duże pole do interpretacji dla TU. Między innymi wiele wyłączeń zawodowych oraz opisujących zakres obowiązków w pracy. Dodatkowo kwestie dotyczące uprawiania sportu czy jazdy samochodem, który nie spełniał wymogów. Takie sytuacje mogą na przykład wynikać ze spóźnienia się z przeglądem o kilka godzin lub niezaksięgowaniem przelewu na OC. W kolejnych punktach mamy opisane wyłączenie w związku z alkoholem. Kontrowersyjnym aspektem jest alkohol endogenny, czyli taki, który wytwarza się po śmierci w naszym organizmie w wyniku fermentacji cukrów. Banki tworząc umowę ubezpieczenia pod kredyt, tak jak w tym przypadku stosują wiele wyłączeń, a to automatycznie oznacza mniej wypłat. Te wyłączenia są jednak dość jasne i każdy przystępujący do ubezpieczenia powinien się z nimi zapoznać.

InaczejPokaż całość

Moja prywatna opinia o Kredycie 2% oraz sytuacji cenowej na przełomie 2020-2023.

Dyskusja o spadkach cen nieruchomości toczyła się na wykopie od dawna, przeprowadzane były analizy, tworzone wskaźniki, a każda decyzja centralna wpływająca na hipoteki i rynek nieruchomości była szeroko komentowana. Mimo sytuacja tak niespodziewanych jak pandemia i wojna, które miały potencjał na bycie czynnikiem wstrząsu sytuacja po prostu się unormowała. Wzrost cen zwolnił, momentami się zatrzymał, a dalsze stymulowanie podaży, otoczenie wysokiej inflacji i reszta czynników wskazują, że żadnego krachu nie będzie. Ani 5% spadków nominalnych, ani tym bardziej 45%. Okazuje się, że zgodnie z moimi przewidywaniami z 2020/2021 roku wzrost cen jest niższy niż inflacja. Ta stabilizacja to najbardziej pozytywny wniosek.

Przeciętny wykopowicz myśli, że Helena, Marta, Renata i Mirek podejmują decyzje racjonalnie, analitycznie i świadomie. I to podstawowy błąd poznawczy, który burzy całą teorie spadkowiczów. Propaganda i kreowanie rynku przez deweloperów, banki, rząd i ogólny układ działa świetnie. Stopy na zero w pandemii, od lat utrzymywane ujemne stopy procentowe w odniesieniu do inflacji, straszenie, że mieszkań zabraknie, że wykupią je fundusze, a własność to jednak własność niezależnie od ceny i okoliczności. A ceny są mniej ważne od dostępności. Przeciętnego Polaka mniej interesuje bardziej to jak duży dostanie kredyt niż jego przeciętny koszt czy prowizje. Od czekania kilka lat na spadki bardziej interesuję go komórka lokatorska gratis i sokowirówka od dewelopera. Przeciętny konsument to konsument nieświadomy, działający pod wpływem emocji. Programy rządowe to żadna rewolucja. To granie na emocjach, szukanie poparcia i populizmy. Jak każdy z ostatnich 20 pomysłów Waldemara Budy. Każdy niezrealizowany. A jednak każdy na nagłówkach, budujący zasięgi i wpływy.

CenyPokaż całość

Na co zwrócić uwagę przy ubezpieczeniach majątkowych?

Najczęściej chodzi o OC/AC samochodu, ubezpieczenie nieruchomości lub odpowiedzialność cywilną firmy lub danej osoby. Czasami ubezpieczenie jest obowiązkowe i jego ramy określna bank przy kredycie, ustawa lub leasingodawca przy AC samochodu. Jednak najczęściej to od nas zależy z jakiego rozwiązania skorzystamy i na ile będzie ono spełniać swoją rolę. Warto zrobić to rzetelnie, bo Polacy mają bardzo złe opinie o wypłacie odszkodowań i wynika to zarówno z nieuczciwości Towarzystw jak i braku świadomości konsumentów.

1. Koncentrować się na jakości, a nie na kosztach.
Gdy cena jest za wysoka, należy rozsądnie wybrać poszczególne elementy usługi, a czasem po prostu pójść na kompromis. To tutaj kluczową rolę odgrywa Doradca Majątkowy oraz jego doświadczenie. Nierzadko niska cena wiąże się z wysoką problematycznością rozwiązania.Pokaż całość

Na co zwrócić uwagę przy wyłączeniach w umowach ubezpieczeń na życie przy kredytach hipotecznych?

Ubezpieczenia na życie przy kredytach hipotecznych zapewniają ochronę przed obciążeniami finansowymi wynikającymi z nieprzewidzianych zdarzeń. Przy zawieraniu umowy indywidualnej ważne jest, aby podać dokładne informacje w kwestionariuszu medycznym i poddać się badaniom wymaganym przez towarzystwo, aby zapewnić sobie pewność wypłaty świadczeń. Mamy wpływ na wiele elementów polisy, ale sytuacja w rozwiązaniach powiązanych z kredytem jest nieco inna.

Niestety, umowy ubezpieczenia na życie w ramach kredytów hipotecznych zawierają wiele pułapek i znacznie odbiegają od standardowych polis na życie. Brak ankiety medycznej jest jedną z pułapek. Kiedy kredytodawca lub towarzystwo ubezpieczeniowe nie przeprowadzają kwestionariusza medycznego i badań przed zawarciem umowy, nie są w stanie odpowiednio ocenić ryzyka związanego z ubezpieczonym.

NajczęstszePokaż całość

Kontynuacja wpisu o testamencie i liście kluczowych elementów dziedziczenia.

Samo jego spisanie to pierwszy krok. Następnie musimy ocenić i zabezpieczyć zdarzenia jakie mogą wystąpić po jego otworzeniu. Chodzi tutaj o pokrycie świadczeń pieniężnych i spraw, które pomogą naszej rodzinie w lepszym funkcjonowaniu po takim zdarzeniu. Samo ubezpieczenie na zgon powinno dotyczyć sumy zachowków, na przykład wobec dzieci, rodziców, rodzeństwa. Do tego zapis bankowy, spis majątku i umów finansowych oraz potrzebne za życia pełnomocnictwo warunkowe do czynności prawnych.

Wyznaczenie sumy ubezpieczenia. Musimy zsumować zobowiązania finansowe, środki na utrzymanie rodziny przez X lat oraz wartość majątku przy którym zostały pominięte na przykład dzieci( dla dzieci jest to 2/3 wartości, dla dorosłych 1/2). Na tej podstawie mamy główny element polisy. Będąc na B2B czy prowadząc biznes warto też zabezpieczyć stronę dochodową na wypadek utraty zdolności do pracy oraz koszty leczenia.

ZapisPokaż całość

Upadki banków w USA to zdecydowanie informacja warta odnotowania. Jakie możemy z tego wyciągnąć wnioski jako konsumenci?

Po pierwsze banki nie chcą naszych pieniędzy i przyjmowanie depozytów w formie lokat i kont oszczędnościowych to kwestia pewnego społecznego zobowiązania. Banki pożyczają wykreowany pieniądz i mogą same decydować o poziomie aktywów. Nadmierne wpłaty depozytariuszy doprowadziły do nieodpowiedzialnego lokowania środków w obligacje. Tak było w USA w wyniku dużego wzrostu aktywów wśród przedsiębiorców, którzy korzystali z subwencji rządowych, a następnie nadwyżki ulokowali w bankach.

Zabezpieczenia gwarancyjne są nie wystarczające. Rząd USA musiał zareagować przez co na ratowanie sytuacji zrzucił się każdy podatnik. W celu zatrzymania pogarszającej się sytuacji prawdopodobnie FED będzie zmuszony do zwrotu, jeśli chodzi o politykę podnoszenia stóp procentowych. Gdy rośnie stopa procentowa spada rentowność obligacji i właśnie to miało miejsce w ostatnich miesiącach.

TrochęPokaż całość

Oferta na stałe oprocentowanie na poziomie 7.15%. Bardzo niskie oprocentowanie, które jest zbliżone do WIBORu.

Parę słów o tym dlaczego propozycja jest tak tania i jakie są haczyki. W tej ofercie i ogólnie na rynku hipotek w aktualnym czasie. Przede wszystkim oferta jest ważna teoretycznie tylko dziś. Można złożyć formularz informacyjny żeby zarezerwować warunki. Jest to proste i nie zobowiązujące. Ostatnio warunki zmieniają się bardzo często, na niespotykaną dotąd skale. Mieliśmy już kilka razy oprocentowanie stałe na poziomie 7.5%, potem oferty wracały do poziomów ponad 8%. Zmiany co najmniej raz w tygodniu.

Minusem tej oferty jest ubezpieczenie na 5 lat w wysokości 2.85% salda kredytu. A ubezpieczenie to gorsza opcja niż prowizja. Dlaczego, skoro teoretycznie ubezpieczenie pod kredyt jest potrzebne i wymagane? Prowizje możemy odzyskać po wcześniejszej spłacie proporcjonalnie do okresu. Zarówno w kredytach gotówkowych, jak i hipotecznych. Ubezpieczenie jest na 5 lat więc mało prawdopodobne, że w tym okresie spłacimy kredyt. Średnio kredytobiorca potrzebuje 12-13 lat na całkowitą spłatę zobowiązania. Także oferta traci nieco na atrakcyjności, ale nadal jest bardzo konkurencyjna. Należy także pamietać o tym jak działają ubezpieczenia bankowe. Są pełne wyłączeń oraz niespójnych definicji, które mają doprowadzić do niewypłacenia świadczenia. Także jeśli ubezpieczenie pod kredyt to tylko indywidualne. Nawet jeśli będziemy dublować to bankowe. Więcej o tym pisałem w artykułach, ale planuje napisać aktualizacje i wrzucić ją na dniach na wykop. Z konkretnymi wycinkami z OWU.

MamyPokaż całość

Kilka słów o dziedziczeniu. Czyli o tym jak ustawodawca zadecyduje za Ciebie.

Polacy są nieświadomi w wielu kwestiach finansowych. Kontrowersje budzi system emerytalny, działalność banków w kwestiach kredytowych czy BFG. Jako naród wykazujemy się dużą nieufnością do instytucji publicznych i przepisów jakie nas bezpośrednio dotyczą. Polacy są przywiązani do gromadzenia majątku. Model subskrybcji wszelkich dóbr w Polsce się nie przyjął. Wolimy własność. Posiadanie majątku to także pewne obowiązki natury prawno-podatkowej.

Testament, pełnomocnictwa warunkowe, zapis bankowy czy spis majątku. Wszystkie te rzeczy to minimalny koszt, który znacząco uprości sytuacje po Twojej śmierci. Jakiś czas temu robiłem na wykopie ankietę, mniej niż 5% odpowiedziało, że posiada testament. W pewnym sensie każdy posiada tylko w dużym uproszczeniu został on stworzony przez ustawę. Problem z takim dziedziczeniem występuje prawie zawsze:

MaszPokaż całość

Bufor zostanie obniżony z 5% do 2.5% co oznacza znaczące polepszenie zdolności kredytowej przy wybraniu stałego oprocentowania. Warto je rozważyć na przykład w kontekście refinansowania kredytu. Różnica na ten moment to około 1.5 punktu procentowego. Przykladowa oferta Pekao:

-7.55% stałe oprocentowanie
-Brak prowizji, brak obowiązkowego do tej pory ubezpieczenia CPI
-Przy 2 kredytobiorcach brak UNŻ, przy jednym 25% salda kredytu
-Brak kosztów za wcześniejszą spłatę całkowitą,Pokaż całość

Różnica pomiędzy inwestowaniem, a oszczędzaniem.

O sytuacji finansowej Polaków dużo powiedziała nam pandemia. Oszczędzanie regularne, pokrycie pewnych celów związanych z poduszką bezpieczeństwa, przyszłością emerytalną czy zaplanowaną konsumpcją powinno zostać oddzielone od inwestycji, ryzyka i jednorazowego lokowania większego kapitału. Porozmawiajmy o różnicach i strategiach. Czas mamy do tego wyjątkowo sprzyjający, a wysoka inflacja zmusza nas do podjęcia inicjatywy.

Celem oszczędności jest przeniesienie wartości środków pieniężnych w czasie. Najczęściej chcemy je utrzymać w wysokiej płynności oraz niewymieniany ich na inne aktywa zachowując je w formie pieniężnej. Nadają się do tego obligacje, fundusze inwestycyjne lub ETFy o niskiej zmienności, zarządzane strategie oszczędnościowe lub po prostu lokaty. Gdy nie potrzebujemy dostępu do środków, na przykład oszczędzamy w perspektywie emerytalnej warto uwzględnić różne formy IKE/IKZE oraz endowmenty.

InwestycjePokaż całość

Sytuacja polskiej giełdy oraz funduszy.

Dużo się ostatnio działo. Między innymi odnowienie się PPK w formie auto zapisu po 4 latach, wejście w życie redukcji kosztów zarządzania czy odpływ aktywów z giełdy na lokaty w 2022 roku.

Najwyższy poziom aktywów łącznie na funduszach był pod koniec 2021 roku i wynosił 320 mld zł. Następnie nastąpił spadek do 260 mld i zbiegło się to w czasie z podwyżkami stóp procentowych. Z jednej strony spadły koszty zarządzania do maksymalnie 2% w wyniku rozporządzenia ministra finansów od początku 2022 roku. Fundusze jednak mają stosunkowo niewielki tort do podzielenia, a łączna liczba podmiotów TFI to 65. Spadek kosztów oraz jednocześnie spadek aktywów odbił się na podwyższonym koszcie nabycia oraz rozpoczęto stosowanie opłat Success Fee po przebiciu benchmarku. Z jednej strony opłaty spadły i to znacząco, z drugiej doszedł kolejny koszt, który utrudnia analizę najlepszych opcji. Jeśli chodzi o koszt nabycia można go zlikwidować wybierając rozwiązania parasolowe w formie UFK.

KolejnaPokaż całość

Pierwsze od dawna odbicie na rynku hipotecznym. W lutym 2023 roku, liczba wniosków o kredyt hipoteczny znacznie wzrosła, osiągając 19,02 tys. – co oznacza 43,5% wzrost w porównaniu z poprzednim miesiącem. Kilka banków wycofuje się z oferowania kredytów ze zmiennym oprocentowaniem, prawie wszystkie zwiększają zdolność, a niektóre wprost mówią o przygotowanych do wprowadzenia oferty opartej o WIRON.

Wzrost zainteresowania nie był wyłącznie wynikiem rekomendacji KNF dotyczącej poluzowania wymogów kredytowych, lecz wynikał również z innych czynników. W lutym 2022 roku, KNF zaleciła, aby banki zaostrzyły kryteria badania zdolności kredytowej, a minimalna zmiana stopy procentowej wynosiła 5,0 p. proc. Na koniec cyklu zacieśniania monetarnego, stopa procentowa dla oceny zdolności kredytowej wynosiła aż 11,75 procent (6,75 procent + 5,0 p. proc.). W drugiej połowie 2022 roku popyt na kredyty hipoteczne spadł o blisko 70 procent w porównaniu z rokiem poprzednim. Zareagowawszy na sytuację, KNF złagodził warunki oceny zdolności kredytowej, a minimalna zmiana stopy procentowej wynosi już tylko 2,5 p. proc. Warto zaznaczyć, że obniżenie buforu nie dotyczy kredytów mieszkaniowych o zmiennej stopie procentowej, czyli tych, które do tej pory były najbardziej popularne.

Wzrost zainteresowania przełożył się na wycofanie najlepszych ofert i promocji, banki chcą więcej zarobić i odrobić straty. Stałe oprocentowanie wzrosło z 7.5% do około 8.2-8.3% dla regularnych warunków. Banki wycofują się także z ofert na zmienne oprocentowanie w ramach przygotowania do wdrożenia WIRONu. Pierwszą konkretną informację podał w tym temacie bank Pekao oraz ING. Rolę informacyjną pełnił w tym wszystkim ulubiony vice-minister o aparycji dziecka Piotr Patkowski.

PrzyPokaż całość

Wnioski z rynku nieruchomości i kredytów hipotecznych po ostatnim dynamicznym okresie:

- Nadal spada stałe oprocentowanie hipoteki. Teraz z poziomu 8% zeszliśmy do 7.55-7.65%
- Wynika to z aktualnej polityki monetarnej i potwierdzenia, że cykl podwyżek procentowych się skończył, a sytuacja jest w miarę stabilna i zgodna z projekcjami NBP. Przekłada się to na coraz niższy WIBOR 3M, który wynosi aktualnie 6.91%, szczytowo była to 7.61% przy tej samej stopie procentowej
- Powoli zbliżamy się do końca wakacji kredytowych. Aktualnie korzystamy z 5 zawieszenia raty, docelowo będzie ich 8. W tym roku po jednej na kwartał.
- Można więc powoli zacząć rozważać refinansowanie kredytu. Zmienne oprocentowanie nadal jest tanie. Możemy obniżyć marże o co najmniej pół punktu procentowego. Stratą są wakacje kredytowe, ale wniosek można odwlekać w czasie i przenieść kredyt na przykład w kwietniu po skorzystaniu z 6 zawieszonej raty.Pokaż całość

W co warto inwestować? Które rozwiązania nadają się dla osób o mniejszym doświadczeniu?

W ostatnich latach mieliśmy dużo wydarzeń gospodarczych i globalnych, ale także wejście w życie w 2019 roku(4 etapy) rozporządzenia Ministra Finansów dotyczącego maksymalnych stawek opłaty stałej za zarządzanie w funduszach oraz programach oszczędnościowych.

Znów wszystko wydaję się być słuszne na pierwszy rzut oka, jednak łączny koszt obsługi FIO to zarządzanie+opłata manipulacyjna. Ustawowo ustalono limit tej pierwszej na 2% od 01.2022, drugą zostawiono do dyspozycji zarządzajacych. Skutek jest taki, że opłaty manipulacyjne wzrosły nawet do 8% przy funduszach o wyższym ryzyku. Jak jej uniknąć?

Instytucje,Pokaż całość

Kilka słów o dywersyfikacji geograficznej naszego majątku. Czyli o inwestowaniu w trudnych czasach.

W ostatnich latach wzbogaciliśmy się jako społeczeństwo. Mając do dyspozycji większe środki do zainwestowania warto zwiększyć bezpieczeństwo naszego portfela poprzez rozproszenie ryzyka oraz ulokowanie go w innym miejscu na świecie. Zarówno poprzez instrumenty pochodne, jak i bezpośrednie zakupy na przykład nieruchomości w Bułgarii czy Gruzji.

Przełom roku to świetne wyniki na giełdzie oraz na funduszach. Czym są spowodowane? Negatywny sentyment wynikający z wojny oraz kryzysu energetycznego okazał się mieć łagodniejsze skutki dla gospodarki niż mogliśmy zakładać. Dzięki temu można było zarobić w kwartał nawet 25%. Sytuacja geopolityczna oraz fiskalna jest wyjątkowo trudna dla Polski. W końcu to tuż za naszą granicą walczy większy od nas sąsiad z mocarstwem w fazie schyłku. Wojna to zawsze ryzyko dla regionu. Do tego 20% inflacji CPI, a być może 30% realnej. Polska to aktualnie gorące miejsce na mapie świata. Potencjał rozwojowy na pewno zostanie zahamowany przez skomplikowanie systemu podatkowego, wyższe zadłużenie i koszt obsługi długu obu sektorów czy izolacyjną politykę PiSu.

JakPokaż całość

Podsumowanie istotnych wątków hipotecznych z ostatniego czasu. Najlepsza oferta stałego oprocentowania od dawna oraz perspektywy programu rządowego kredytu.

Od ponad roku kredytobiorcy zastanawiają się jak obniżyć swoje zobowiązania i wysoki pułap raty. Przeniesienie kredytu w odpowiednim momencie pozwala na duże oszczędności. Odpowiedni moment, czyli porównanie aktualnego łącznego oprocentowania z ofertą przejścia na stałe oprocentowanie lub tańsze zmienne. Czyli drugi czynnik to właśnie atrakcyjna oferta. Co przygotował bank PEKAO?
- 7.55% stałe oprocentowanie
- Brak prowizji, brak obowiązkowego do tej pory ubezpieczenia CPI
- Przy 2 kredytobiorcach brak UNŻ, przy jednym 25% salda kredytuPokaż całość

Screen pochodzący z ostatniego filmu Globalisty(YT) o udziale zagranicznego kapitału w Polskiej gospodarce, a także sektorze nieruchomości.

Według danych z filmu w 2021 roku 17% mieszkań zostało nabyte przez fundusze inwestycyjne. Druga sprawa to poziom pustostanów, o którym dyskutuje się w kontekście opodatkowania inwestorów. Grafika z filmu pokazuje jak to się rozkłada na poszczególne dzielnice Warszawy.

Pokaż spoiler