Widząc duże zamieszanie wokół wykopaliska na temat REIT-ów oraz to, że większość zupełnie nie rozumie, o co w tym chodzi, postanowiłem napisać ten wpis.
Większość osób obawia się, że ustawa umożliwi zakup polskich nieruchomości przez zagraniczne REIT-y. Nie jest to prawdą, ponieważ do tego nie jest potrzebna żadna nowa ustawa – zagraniczne REIT-y już teraz mogą kupować takie nieruchomości. W Polsce miało to miejsce wielokrotnie:
„Spółka SEGRO, brytyjski REIT notowany na giełdzie w Londynie, prowadzi kilka dużych projektów w naszym kraju. Warto również wspomnieć o holendersko-francuskim funduszu Unibail-Rodamco, który jest właścicielem powierzchni handlowych w Warszawie – między innymi Galerii Mokotów, Złotych Tarasów oraz Arkadii.”*
Właśnie ta ustawa ma dać Polakom równe prawa do uczestniczenia w naszym własnym rynku nieruchomości. Zgodnie z założeniami polskie odpowiedniki REIT-ów miałyby obejmować nie tylko nieruchomości mieszkalne, ale również komercyjne, takie jak biura, internaty, akademiki, domy opieki społecznej czy centra handlowe. Miałyby działać w formie spółek notowanych na Giełdzie Papierów Wartościowych w Warszawie oraz posiadać wysoki kapitał zakładowy (minimum 100 mln zł).
Ważny jest tu obowiązek notowania na GPW – dzięki temu każdy, bezpośrednio kupując akcje lub pośrednio za sprawą funduszy inwestycyjnych, będzie mógł uczestniczyć w tym rynku.
Mam wrażenie, że osoby wypowiadające się przeciwko tej ustawie reprezentują raczej zagraniczne interesy. Obecnie Norwegowie, Holendrzy oraz inwestorzy z innych krajów już inwestują w swoje emerytury, kupując polskie nieruchomości, podczas gdy Polacy nie mają podobnych instrumentów. W ten sposób pozwalamy zagranicznemu kapitałowi przejmować polskie nieruchomości.
Wiele osób obawia się wpływu ustawy na ceny mieszkań – tutaj sytuacja nie jest jednoznaczna. Może to nieco wpłynąć na stronę popytową, jednak trudno oszacować, czy ten wpływ będzie istotny. Trzeba pamiętać, że dla wielkich kapitałów ustawa wiele nie zmienia, gdyż obecnie mogą oni inwestować np. poprzez spółki cypryjskie lub inne.
Czy Polacy natychmiast rzucą się na zakup akcji w REIT-ach, generując taki popyt, że ceny wystrzelą w kosmos? Możliwe, choć wątpię w to. Polacy już teraz kupują nieruchomości, jednak wiele z tych inwestycji jest spekulacyjnych i stoi później puste. Według źródła** obecnie w Polsce jest 1,8 miliona pustostanów. Może to wynikać z ciągłego wzrostu cen nieruchomości oraz chęci inwestowania przy jednoczesnej obawie przed wynajmem. Gdyby Polacy mogli inwestować w REIT-y zamiast w pustostany, być może wybraliby właśnie tę formę inwestycji.
W takim przypadku uwolniłoby się nawet 1,8 miliona mieszkań. REIT-y będą mniej obawiały się wynajmowania dzięki dywersyfikacji ryzyka oraz profesjonalnym działom zarządzającym nieruchomościami. Uwolnienie tak dużej liczby mieszkań mogłoby wpłynąć na obniżenie cen najmu. Dodatkowo REIT-y, jako duże instytucje, będą miały dostęp do tańszego finansowania. Przykładowo, Kowalski kupujący mieszkanie na wynajem w Warszawie za 1 mln zł z wkładem własnym 20%, musi zarobić 5300 zł miesięcznie, aby pokryć same odsetki przy RRSO wynoszącym 8%. Jeśli REIT uzyska finansowanie na poziomie 6%, będzie mógł oferować mieszkania taniej.
Niższe ceny najmu oznaczają również niższe ceny zakupu mieszkań – skoro taniej jest wynająć, to mniej osób będzie kupować, co spowoduje spadek cen. Tu widzę interes w blokowaniu REIT-ów głównie po stronie spekulantów oraz właścicieli mieszkań na wynajem.
Kwestia samego najmu również jest istotna. Czy wolicie wynajmować mieszkanie od prywatnej osoby, która będzie was ciągle nachodzić lub narzucać własne poglądy, czy od instytucji oferującej jasne i przejrzyste zasady? REIT-y zapewnią właśnie takie standardy, jednak do tego potrzebna jest odpowiednia ustawa regulująca ich działalność.
Jako zwykli Polacy, którzy często nie będą mogli pozwolić sobie na kupno mieszkania jako inwestycji na wynajem, dzięki tej ustawie zyskacie taką możliwość. Zamiast inwestować w kawalerkę za kilkaset tysięcy złotych i martwić się o uczciwość najemców, wystarczy kupić akcje REIT-u za 100 zł w biurze maklerskim. Dzięki temu możecie inwestować w mieszkania, magazyny, centra danych czy inne nieruchomości, które uznacie za atrakcyjne.
Dlatego właśnie ta ustawa powinna być oczekiwana przez Polaków.
*https://econjournals.sgh.waw.pl/public/journals/5/archiwum_2018_2014/2017/ZN_153/Karolina_Adamczyk.pdf
**https://trojka.polskieradio.pl/artykul/3404598,pustostany-problem-powszechny-na-rynku-mieszkan-w-calej-polsce
Komentarze (4)
najlepsze
Skąd ty się urwałeś? Z ministerstwa niedorozwoju i regresu? XD wypad na fejsbunia pzd.