[TypowyZakolak]

Powiem Wam, Mireczki, że nie zawsze byłem "dobry w te klocki" - przyznaję się do tego otwarcie. Kiedy zaczynałem przygodę z rynkiem nieruchomości - nie wiedziałem o nim nic. Nie wiedziałem o cyklach, o tym jak sensownie wyceniać miejscówki, na co zwracać uwagę przy lokalizacji mieszkania czy działki. Cała "przygoda" z szukaniem działki a potem budową domu nauczyła mnie baaaardzo dużo. Prawdą jest stare porzekadło, że pierwszy dom buduje się dla wroga. Jeszcze go nie dokończyłem, a już widzę parę rzeczy, które trzeba było zaprojektować inaczej ( ͡° ͜ʖ ͡°)( ͡° ͜ʖ ͡°) Patrzę na forum muratora i widzę, że większość osób tak ma. Zwłaszcza tych, którzy nie mają doświadczenia budowlanego albo architektonicznego i robią to "po raz pierwszy". Po prostu - jest mnóstwo rzeczy, o których trzeba wiedzieć. Jeśli nie mieszkasz na codzień w domu, to ich wiedzieć nie będziesz.

To zresztą nie są moje jedyne błędy. Na ten przykład w 2015 stwierdziłem, że mam jeszcze dużo lat mieszkania w służbowym ojca, więc co ja się tam będę zajmował mieszkaniami (a były bardzo tanie). Błąd numer jeden. Potem, w 2017, stwierdziłem, że już zaczęły wprawdzie rosnąć, ale nadal mam dużo lat i jakoś nie czuję na to presji. Błąd numer 2. W 2019 uznałem, że są w sumie już bardzo drogie, za to działki tanie i budowa małego domu konkuruje cenowo z mieszkaniem 60-70m^2. Co było prawdą, ale wówczas nie pomyślałem, że wszyscy to widzą tak samo jak ja - i że rzucą się na działki, bo to jedyna logiczna decyzja. W efekcie działki podrożały kosmicznie i sam musiałem dopłacić do swojej (chociaż - w stosunku do tego, co teraz chcą w okolicy - kupiłem bardzo tanio). Błąd numer 3.

Kolejnym błędem (już czwartym!) było to, że nie wziąłem pod uwagę "przesunięcia czasowego" z uwagi na czas potrzebny na uzyskanie WZ a następnie wykonanie projektu, wybór wykonawcy, etc. To przesunięcie wpakowało mnie w sam środek bańki na materiałach. Musiałem przełknąć gorzką pigułę - sprzedać działkę, albo zacząć budowę. Znów wybrałem źle (błąd numer 5 :)), bo należało sprzedać działkę - miałem jednak pozostałe około 2 lata mieszkania służbowego, więc stwierdziłem, że jeżeli teraz ją sprzedam, to ugrzęznę w mieszkaniu forever, bo ceny gruntów są już poza moim zasięgiem. Tok rozumowania poprawny, decyzja jednak o tyle błędna, że trzeba było sporo przepłacić za materiały - te same materiały, które teraz są już tańsze niż wtedy. Należało czekać nawet i ten rok, tylko załatwić zawczasu kredyt z jak najdłuższym okresem karencji, żeby zagwarantować kasę na przyszłość na niskiej stopie procentowej (stałej, rzecz jasna).

Podsumowując - wprawdzie sporo z tych błędów wynikało z braku szklanej kuli, ale niektóre były głupotą/zaniedbaniem z okresu, kiedy na dobrą sprawę jeszcze niewiele wiedziałem o nieruchach, a jedynie coś mi się WYDAWAŁO.

Stan na dziś jest taki:

- Czasy taniej budowy (dom w cenie mieszkania) były fenomenem 2018-2019 i generalnie czymś, co było pewną aberracją. Dom na przedmieściu nie powinien być w cenie mieszkania na przedmieściu, bo tak duże rozwarstwienie powoduje brak sensu kupna mieszkania i w rezultacie bańkę na gruntach - każdy, kto potrafi obsłużyć kalkulator będzie próbował wybudować dom. Dokładnie tak stało się w 2019. Było to do przewidzenia? Było. Ale nie byłem jeszcze dostatecznie dobry w te klocki.
- Na rynku w każdej chwili można wyłapać sensowne mieszkania, które odstają od absurdalnych cen rynkowych i nie oferują wcale gorszych warunków. Sugerowanie się średnią ceną jest - ponownie - błędne, bo ceny średnie zawyżane są przez absurdalne apartamenty w centrach miast.
- Na rynku Warszawy jest bardzo dużo fajnych mieszkań, a odpowiednie podejście jest w stanie wyeliminować większość wad bloku. Przede wszystkim - nigdy nie kupiłbym mieszkania innego, niż na ostatnim piętrze (najwyższym), bo największy problem z mieszkaniem to niesienie się hałasu z góry. Co można wyeliminować w jeden sposób... nie majac somsiada z góry ( ͡° ͜ʖ ͡°). To nie jest tak, że jesteś skazany na dom na przedmieściu. To bzdura dla nieogara, którym byłem w 2018. Ktoś powie, że drożej ogrzewanie, ale to mała cena za brak tupania nad głową i łomotania subwooferem.
- Za ideał mieszkaniowy uważam mieszkanie dwupoziomowe. Bo to jedyne mieszkanie, gdzie możesz (jeżeli jest narożne i na ostatnim piętrze) zrobić sypialnię, która nie ma somsiada za ścianą. Tym samym pozbywasz się największej wady bloku, czyli sąsiada za ścianą.
- W Warszawie bliskość metra jest krytyczna do wygody życiowej. Gdy możesz wyjść z domu o dowolnej godzinie i masz metro co 3 minuty, to jest to zupełnie inny standard życia, niż dymanie na pociąg czy autobus. Dlatego mieszkania w Warszawie daleko od metra zasadniczo można od razu odrzucić, chyba, że mamy dobry, bezkorkowy dojazd samochodem do stacji metra, przy której ten samochód idzie zaparkować bez 15 minut kluczenia. Albo mieszkamy na tyle blisko centrum, że idzie śmignąć samochodem bez tkwienia w korku za długo.
- Również dom najlepiej oprzeć o dojazd do metra samochodem. W chwili obecnej istnieje szereg miejscowości, w których taki dojazd jest możliwy, od bardzo drogich (Izabelin) bo całkiem znośne (Nadarzyn). Ja wpakowałem się dojazd pociągiem spod domu i powiat legionowski, co generalnie jest (znacznie) tańsze, ale gorsze, bo pociąg jeździ co 20-30 minut, często się spóźnia, a jak nie przyjedzie, to stoisz na stacji jak kołek.
- Powiat legionowski, który wybrałem, był w 2019 fajny, bo był tani. Ale już nie jest tani. Podrożał najmocniej ze wszystkich okolic Warszawy. Z jednej strony fajnie, że wybrałem coś przed dużym wzrostem. Z drugiej strony - w takich cenach powiat legionowski niewiele oferuje. Jest stosunkowo mocno zaniedbany poza samym Legionowem. Legionowo za ładne nie jest (Pruszków je miażdży) i nie jest zbyt funkcjonalnie zbudowane. Ma największą gęstość luda na m^2 na Mazowszu (ergo - korki) i jest mimo wszystko dość daleko od centrum Warszawy, a po drodze Wisła. Dojazd samochodem jest beznadziejny - gorszy ma tylko Otwock - z miast powiatowych stanowiących "obwarzanek" warszawski jest jednym z gorszych wyborów. Nadal prowadzi Pruszków, który jest sensownie zbudowany i dość ładny - najładniejszy z miast powiatowych wokół W-wy. Legionowo i Piaseczno cierpią przez słabą komunikację i uzależnienie od pociągu, który jeździ jak chce. Piastów jest (o wiele) za drogi. Wsie koło Legionowa są bardzo słabo zagospodarowane, dość mocno zaniedbane infrastrukturalnie, często po prostu brzydkie jak cholera poprzez biedazabudowę i gównoulice. Jedyne, co ratuje powiat legionowski, to duże i ładne lasy.
- Budowa domu obecnie (stan na 2022) nie ma większego sensu. Mieszkania będą tanieć z uwagi na drogie kredyty. Koszty budowy domu niby też, ale problemem są DZIAŁKI, a one NIE chcą tanieć. Niestety, nie ma niczego, co przymusi właścicieli obniżenia ceny działki - bo one nie kosztują jak mieszkanie (nie trzeba ich utrzymywać), a na dodatek nie można ich "dostawić" więc nie ma podaży pierwotnej. Więc jeśli spadną, to niestety symbolicznie, oczywiście w miejscach, w których da się żyć. Bo jeśli chcemy dymać samochodem z Arciechowa do Legionowa i potem tłuc się niepunktualnym pociągiem, to jasne. W Arciechowie pewnie spadną. Bo słabiutki standard życia i cena wzrosła "bo wzrosła", a nie dlatego, że jest tam coś, co przyciąga do zamieszkania. W fajniejszych miejscach - nie ma mowy.
- Mieszkanie w mieście powiatowym k. Warszawy obecnie nie ma sensu. jest za drogie w stosunku do tego, co oferuje (mówię o cenach typowych, nie okazjach) - w porównaniu z Targówkiem, który ma podobne ceny, co taki Pruszków, tylko że ma metro, a dojazd samochodem jednak krótszy ;)
- Niektóre osiedla deweloperskie to pułapka na nieogara, np. to, co teraz masowo nabudowali w Kawęczynie (Warszawa) koło Ząbek - bujasz się 20 minut autobusem, żeby w ogóle do stacji PKP dojechać, samochodem wszędzie korki bo blisko dwóch głównych tras wylotowych z Warszawy, a w okolicy prawie nic nie ma. To już naprawdę wygodniej będzie w podmiejskim domu z dojazdem.
- Za optymalne uważam obecnie mieszkania na Bemowie (byle blisko metra), Tarchominie, Targówku. Stosunek ceny do wygody najlepszy. Potem dom pod miastem (ale w sensownej okolicy - nie ma ich wiele, może być np. Nadarzyn). Potem długo nic, bo w sumie reszta ssie. Mieszkania w powiatowych za drogie, domy na zadupiach zbyt niewygodne, mieszkania w centrum Warszawy b.wygodne ale stać na nie co najwyżej Lewandowskiego.
- Najlepsza miejscówka pod Warszawą na dom? Moim zdaniem Strzeniówka ( ͡° ͜ʖ ͡°) Śliczne lasy, dobry dojazd samochodem do centrum W-wy, w pobliżu Nadarzyn i Pruszków z wygodami powiatowymi typu makdonald ;))) czy szpital. Do tego wcale nie taka straszliwie droga. Jeszcze w 2021 były ładne leśne działki po 250 z metra. Teraz pewnie 350, ale to nadal nie jest zła cena.
- gdybym mógł cofnąć się w czasie, to kupiłbym w 2015 mieszkanie, a nie pakował się w budowę domu, ale cóż.
- nudzę się w biurze, bo nie ma żadnych projektów dziś, a słuchawek zapomniałem, więc ani nie pogram, ani filmu nie obejrzę. Więc macie bonusa do czytania ;))

#nieruchomosci #budowadomu #warszawa #mieszkanie

[TypowyZakolak]

@4_8_15_16_23_42:

Sama działka spoko i widzę, że okolica dość ładna jak na Chotomów, tylko w 2020 byś w tej cenie dostał prawie 2x większą na luzie i to w centrum. O ile jesteś z tym OK to można obejrzeć, minus za to że 16m szerokości, odpada sporo fajnych projektów (np. Arosa), a to, co postawisz, będzie 4m od krawędzi działki raczej. Jeśli somsiad też ma 4m to możecie sobie pomidorem dorzucić

[patrykolos]

@TypowyZakolak: Co do cen zgadzam się - dom w Chotomowie w 2019 kupiłem w cenie m3 w Warszawie. Aktualnie ceny są ok. 2 krotnie większe. Co do wyższości atrakcyjności Pruszkowa nad Legionowem to mam lekko odmienne zdanie wyrobione dobrych kilka lat temu kiedy na samym dworcu w Pruszkowie bardzo często latali młodzi ubrani na sportowo pytając czy ktoś ma jakiś problem. Pociągi z samego Legionowa (nie Chotomowa, czy Przystanku) jeżdżą w

[TypowyZakolak]

@patrykolos: Pruszków rzeczywiście był pełny dresów w okolicach 2000, ale oni dziś mają już po 40 lat i generalnie siedzą w parkach z jabolem, patusiarą żoną i bombelkami.

Bardzo dobry zakup, mi budowa wychodzi z grubsza 700k do stanu deweloperskiego, no, może trochę taniej, za 100m nowego domu z reku/klimą w każdym pomieszczeniu (z działką licząc), co jeszcze uważam za znośne. No, ale jak policzysz obecne ceny działek, to wyjdzie 850k,

[patrykolos]

@TypowyZakolak Chotomów jest wsią duuużo starszą od Legionowa, gdzie drogi są wąziutkie, bo nikt nie przewidywał powstania aut (stąd wiadukt, bo na tunel nie było miejsca). Mi z mediów pozostaje kanalizacja, której wykop mają zacząć w sierpniu. Co do wielkich minusów pozostaje jeszcze fatalna jakość powietrza zimą. W tym roku w związku z podwyżkami będzie jeszcze gorzej i serio bez oczyszczaczy powietrza ciężko wytrzymać w domu, a o wychodzeniu na zewnątrz można

[TypowyZakolak]

@patrykolos: A tak, Legionowo i okolice = największy problem ze smogiem na Mazowszu.

Dlatego idę w filtr HEPA w chacie ( ͡° ͜ʖ ͡°)

[4_8_15_16_23_42]

@TypowyZakolak:
Urodziliśmy się 10 lat za późno jeśli chodzi o zakup działek. Wszystko co dobre zostało już dawno sprzedane i w znacznej większości zostały przewartościowane gnioty plus zadupia w #!$%@? daleko od cywilizacji. Mnie ciekawi jak za kolejne 10 lat będą wyglądały miejsca dzisiaj postrzegane jako te zadupia, czy będą to już spoko lokalizacje czy dalej nie :-D

Dzięki za rozpiske lokalizacji, większość znam już z ich plusami jak i minusami,

[TypowyZakolak]

@4_8_15_16_23_42: Mały metraż działki ma plus taki że tańszy robot koszący ją obgoni ( ͡° ͜ʖ ͡°)

No niestety, ziemię pod miastami skupili boomerzy po komunie, pobudowali domy po 400m^2 z wieżami w 1995, teraz nie ma kto tego ogrzać i sprzątnąć, no ale cóż. Kupić też nikt nie kupi bo kosztuje 2 melony wzwyż. Musimy się zadowolić ochłapami.

Chociaż ja liczę na to, że za kilka

[4_8_15_16_23_42]

@TypowyZakolak:
Niestety musimy iść na kompromisy :-)

Życzę tobie żebyś w niedalekiej przyszłości upolował swoja wymarzoną działkę !

Dzięki za dyskusje.
Pzdr.