[TypowyZakolak]

Powiem Wam, Mireczki, że nie zawsze byłem "dobry w te klocki" - przyznaję się do tego otwarcie. Kiedy zaczynałem przygodę z rynkiem nieruchomości - nie wiedziałem o nim nic. Nie wiedziałem o cyklach, o tym jak sensownie wyceniać miejscówki, na co zwracać uwagę przy lokalizacji mieszkania czy działki. Cała "przygoda" z szukaniem działki a potem budową domu nauczyła mnie baaaardzo dużo. Prawdą jest stare porzekadło, że pierwszy dom buduje się dla wroga. Jeszcze go nie dokończyłem, a już widzę parę rzeczy, które trzeba było zaprojektować inaczej ( ͡° ͜ʖ ͡°)( ͡° ͜ʖ ͡°) Patrzę na forum muratora i widzę, że większość osób tak ma. Zwłaszcza tych, którzy nie mają doświadczenia budowlanego albo architektonicznego i robią to "po raz pierwszy". Po prostu - jest mnóstwo rzeczy, o których trzeba wiedzieć. Jeśli nie mieszkasz na codzień w domu, to ich wiedzieć nie będziesz.

To zresztą nie są moje jedyne błędy. Na ten przykład w 2015 stwierdziłem, że mam jeszcze dużo lat mieszkania w służbowym ojca, więc co ja się tam będę zajmował mieszkaniami (a były bardzo tanie). Błąd numer jeden. Potem, w 2017, stwierdziłem, że już zaczęły wprawdzie rosnąć, ale nadal mam dużo lat i jakoś nie czuję na to presji. Błąd numer 2. W 2019 uznałem, że są w sumie już bardzo drogie, za to działki tanie i budowa małego domu konkuruje cenowo z mieszkaniem 60-70m^2. Co było prawdą, ale wówczas nie pomyślałem, że wszyscy to widzą tak samo jak ja - i że rzucą się na działki, bo to jedyna logiczna decyzja. W efekcie działki podrożały kosmicznie i sam musiałem dopłacić do swojej (chociaż - w stosunku do tego, co teraz chcą w okolicy - kupiłem bardzo tanio). Błąd numer 3.

Kolejnym błędem (już czwartym!) było to, że nie wziąłem pod uwagę "przesunięcia czasowego" z uwagi na czas potrzebny na uzyskanie WZ a następnie wykonanie projektu, wybór wykonawcy, etc. To przesunięcie wpakowało mnie w sam środek bańki na materiałach. Musiałem przełknąć gorzką pigułę - sprzedać działkę, albo zacząć budowę. Znów wybrałem źle (błąd numer 5 :)), bo należało sprzedać działkę - miałem jednak pozostałe około 2 lata mieszkania służbowego, więc stwierdziłem, że jeżeli teraz ją sprzedam, to ugrzęznę w mieszkaniu forever, bo ceny gruntów są już poza moim zasięgiem. Tok rozumowania poprawny, decyzja jednak o tyle błędna, że trzeba było sporo przepłacić za materiały - te same materiały, które teraz są już tańsze niż wtedy. Należało czekać nawet i ten rok, tylko załatwić zawczasu kredyt z jak najdłuższym okresem karencji, żeby zagwarantować kasę na przyszłość na niskiej stopie procentowej (stałej, rzecz jasna).

Podsumowując - wprawdzie sporo z tych błędów wynikało z braku szklanej kuli, ale niektóre były głupotą/zaniedbaniem z okresu, kiedy na dobrą sprawę jeszcze niewiele wiedziałem o nieruchach, a jedynie coś mi się WYDAWAŁO.

Stan na dziś jest taki:

- Czasy taniej budowy (dom w cenie mieszkania) były fenomenem 2018-2019 i generalnie czymś, co było pewną aberracją. Dom na przedmieściu nie powinien być w cenie mieszkania na przedmieściu, bo tak duże rozwarstwienie powoduje brak sensu kupna mieszkania i w rezultacie bańkę na gruntach - każdy, kto potrafi obsłużyć kalkulator będzie próbował wybudować dom. Dokładnie tak stało się w 2019. Było to do przewidzenia? Było. Ale nie byłem jeszcze dostatecznie dobry w te klocki.
- Na rynku w każdej chwili można wyłapać sensowne mieszkania, które odstają od absurdalnych cen rynkowych i nie oferują wcale gorszych warunków. Sugerowanie się średnią ceną jest - ponownie - błędne, bo ceny średnie zawyżane są przez absurdalne apartamenty w centrach miast.
- Na rynku Warszawy jest bardzo dużo fajnych mieszkań, a odpowiednie podejście jest w stanie wyeliminować większość wad bloku. Przede wszystkim - nigdy nie kupiłbym mieszkania innego, niż na ostatnim piętrze (najwyższym), bo największy problem z mieszkaniem to niesienie się hałasu z góry. Co można wyeliminować w jeden sposób... nie majac somsiada z góry ( ͡° ͜ʖ ͡°). To nie jest tak, że jesteś skazany na dom na przedmieściu. To bzdura dla nieogara, którym byłem w 2018. Ktoś powie, że drożej ogrzewanie, ale to mała cena za brak tupania nad głową i łomotania subwooferem.
- Za ideał mieszkaniowy uważam mieszkanie dwupoziomowe. Bo to jedyne mieszkanie, gdzie możesz (jeżeli jest narożne i na ostatnim piętrze) zrobić sypialnię, która nie ma somsiada za ścianą. Tym samym pozbywasz się największej wady bloku, czyli sąsiada za ścianą.
- W Warszawie bliskość metra jest krytyczna do wygody życiowej. Gdy możesz wyjść z domu o dowolnej godzinie i masz metro co 3 minuty, to jest to zupełnie inny standard życia, niż dymanie na pociąg czy autobus. Dlatego mieszkania w Warszawie daleko od metra zasadniczo można od razu odrzucić, chyba, że mamy dobry, bezkorkowy dojazd samochodem do stacji metra, przy której ten samochód idzie zaparkować bez 15 minut kluczenia. Albo mieszkamy na tyle blisko centrum, że idzie śmignąć samochodem bez tkwienia w korku za długo.
- Również dom najlepiej oprzeć o dojazd do metra samochodem. W chwili obecnej istnieje szereg miejscowości, w których taki dojazd jest możliwy, od bardzo drogich (Izabelin) bo całkiem znośne (Nadarzyn). Ja wpakowałem się dojazd pociągiem spod domu i powiat legionowski, co generalnie jest (znacznie) tańsze, ale gorsze, bo pociąg jeździ co 20-30 minut, często się spóźnia, a jak nie przyjedzie, to stoisz na stacji jak kołek.
- Powiat legionowski, który wybrałem, był w 2019 fajny, bo był tani. Ale już nie jest tani. Podrożał najmocniej ze wszystkich okolic Warszawy. Z jednej strony fajnie, że wybrałem coś przed dużym wzrostem. Z drugiej strony - w takich cenach powiat legionowski niewiele oferuje. Jest stosunkowo mocno zaniedbany poza samym Legionowem. Legionowo za ładne nie jest (Pruszków je miażdży) i nie jest zbyt funkcjonalnie zbudowane. Ma największą gęstość luda na m^2 na Mazowszu (ergo - korki) i jest mimo wszystko dość daleko od centrum Warszawy, a po drodze Wisła. Dojazd samochodem jest beznadziejny - gorszy ma tylko Otwock - z miast powiatowych stanowiących "obwarzanek" warszawski jest jednym z gorszych wyborów. Nadal prowadzi Pruszków, który jest sensownie zbudowany i dość ładny - najładniejszy z miast powiatowych wokół W-wy. Legionowo i Piaseczno cierpią przez słabą komunikację i uzależnienie od pociągu, który jeździ jak chce. Piastów jest (o wiele) za drogi. Wsie koło Legionowa są bardzo słabo zagospodarowane, dość mocno zaniedbane infrastrukturalnie, często po prostu brzydkie jak cholera poprzez biedazabudowę i gównoulice. Jedyne, co ratuje powiat legionowski, to duże i ładne lasy.
- Budowa domu obecnie (stan na 2022) nie ma większego sensu. Mieszkania będą tanieć z uwagi na drogie kredyty. Koszty budowy domu niby też, ale problemem są DZIAŁKI, a one NIE chcą tanieć. Niestety, nie ma niczego, co przymusi właścicieli obniżenia ceny działki - bo one nie kosztują jak mieszkanie (nie trzeba ich utrzymywać), a na dodatek nie można ich "dostawić" więc nie ma podaży pierwotnej. Więc jeśli spadną, to niestety symbolicznie, oczywiście w miejscach, w których da się żyć. Bo jeśli chcemy dymać samochodem z Arciechowa do Legionowa i potem tłuc się niepunktualnym pociągiem, to jasne. W Arciechowie pewnie spadną. Bo słabiutki standard życia i cena wzrosła "bo wzrosła", a nie dlatego, że jest tam coś, co przyciąga do zamieszkania. W fajniejszych miejscach - nie ma mowy.
- Mieszkanie w mieście powiatowym k. Warszawy obecnie nie ma sensu. jest za drogie w stosunku do tego, co oferuje (mówię o cenach typowych, nie okazjach) - w porównaniu z Targówkiem, który ma podobne ceny, co taki Pruszków, tylko że ma metro, a dojazd samochodem jednak krótszy ;)
- Niektóre osiedla deweloperskie to pułapka na nieogara, np. to, co teraz masowo nabudowali w Kawęczynie (Warszawa) koło Ząbek - bujasz się 20 minut autobusem, żeby w ogóle do stacji PKP dojechać, samochodem wszędzie korki bo blisko dwóch głównych tras wylotowych z Warszawy, a w okolicy prawie nic nie ma. To już naprawdę wygodniej będzie w podmiejskim domu z dojazdem.
- Za optymalne uważam obecnie mieszkania na Bemowie (byle blisko metra), Tarchominie, Targówku. Stosunek ceny do wygody najlepszy. Potem dom pod miastem (ale w sensownej okolicy - nie ma ich wiele, może być np. Nadarzyn). Potem długo nic, bo w sumie reszta ssie. Mieszkania w powiatowych za drogie, domy na zadupiach zbyt niewygodne, mieszkania w centrum Warszawy b.wygodne ale stać na nie co najwyżej Lewandowskiego.
- Najlepsza miejscówka pod Warszawą na dom? Moim zdaniem Strzeniówka ( ͡° ͜ʖ ͡°) Śliczne lasy, dobry dojazd samochodem do centrum W-wy, w pobliżu Nadarzyn i Pruszków z wygodami powiatowymi typu makdonald ;))) czy szpital. Do tego wcale nie taka straszliwie droga. Jeszcze w 2021 były ładne leśne działki po 250 z metra. Teraz pewnie 350, ale to nadal nie jest zła cena.
- gdybym mógł cofnąć się w czasie, to kupiłbym w 2015 mieszkanie, a nie pakował się w budowę domu, ale cóż.
- nudzę się w biurze, bo nie ma żadnych projektów dziś, a słuchawek zapomniałem, więc ani nie pogram, ani filmu nie obejrzę. Więc macie bonusa do czytania ;))

#nieruchomosci #budowadomu #warszawa #mieszkanie

[Filipterka25]

Najem nie ma sensu ekonomicznego (teraz ma nawet mniejszy, niż kiedyś, bo podnieśli koszt najmu) ale rozumiem, że możesz inaczej na to patrzeć z powodów zawodowych, czy tam częstej relokacji.

@TypowyZakolak: U mnie ma - raz że nie usztywnia mi tak decyzyjności (nie wykładam kasy na sporo warte aktywo, które nie jest szybkie do spienieżenia), dwa że koszt najmu to w moim wypadku poniżej 5% wartości nierucha rocznie.

Mi się finanse

[inyourbrain]

@TypowyZakolak: Sam dopiero wchodzę w ten etap wyboru między domem a mieszkaniem (+ lokalizacja), więc takie posty są dla mnie wartościowe. Okolice Warszawy wybrałeś przede wszystkim na największe możliwości zawodowe?

[haha123]

Zakup czego? działki?

@TypowyZakolak: Ogólnie mi chodziło o to, że jeszcze nie tak dawno temu czułeś się jakbyś złapał Pana Boga za nogi, że taniej nie będzie, będzie tylko drożej i drożej i jeszcze drożej - że to był doskonały wybór.

A teraz już sobie zdałeś sprawę z tego, że to nie koniecznie był taki super ruch i teraz tego nawet żałujesz ;) Dodatkowo teraz już sam dostrzegasz to, że była

[zapster]

@TypowyZakolak: brawo za zajebisty materiał

[TypowyZakolak]

@inyourbrain: Ja się tu urodziłem i wychowałem, więc chciałem mieszkać w tej okolicy. Chciałem dom w samej Warszawie, ale wtedy zarabiałem 3x mniej, niż obecnie. Nie porwałem się na działkę w willowej części Warszawy, wybrałem okolice Legionowa, tylko blisko stacji kolejowej, by móc sensownie dojeżdżać. Jeżeli dam radę, to na pewno kupię w przyszłości działkę w samej Warszawie, ale zaznaczam, że z sentymentu, a nie z powodu ekonomicznego ;)

Obecnie polecam

[4_8_15_16_23_42]

@TypowyZakolak
Na wstępie chce ci pogratulować świetnego wpisu, ale mam odmienne zdanie jeżeli chodzi o korektę ceny działek - moim zdaniem jest to konieczne.

Tak samo jak ty obserwuje rynek szeroko pojętej aglomeracji Warszawskiej i ceny działek "budżetowych" to koszt rzędu 400-500k. Teraz pytanie co działka w takiej cenie daję nam w zamian ? Kawałek swojej ziemi co jest nieocenione, ale oprócz tego w 90 % przypadków jest on bardzo słabo skomunikowany

[kaaban]

U mnie ma - raz że nie usztywnia mi tak decyzyjności (nie wykładam kasy na sporo warte aktywo, które nie jest szybkie do spienieżenia), dwa że koszt najmu to w moim wypadku poniżej 5 artości nierucha rocznie.

dziwne że projektujesz sobie na podstawie jakiejś wsi-miesciny na cały kraj. W dużym mieście mieszkanie sprzedaje się w mniej niż tydzień. To nie jest szybkie do spieniężenia? Szczerze to nie znam nic o konkretnej wartości

[kaaban]

@TypowyZakolak

Na wstępie chce ci pogratulować świetnego wpisu, ale mam odmienne zdanie jeżeli chodzi o korektę ceny działek - moim zdaniem jest to konieczne.

Tak samo jak ty obserwuje rynek szeroko pojętej aglomeracji Warszawskiej i ceny działek "budżetowych" to koszt rzędu 400-500k. Teraz pytanie co działka w takiej cenie daję nam w zamian ? Kawałek swojej ziemi co jest nieocenione, ale oprócz tego w 90 0x1e4bce3e8rzypadków jest on bardzo słabo skomunikowany z

[TypowyZakolak]

@4_8_15_16_23_42: Dzięki Mirku!

Tak, działki są teraz bardzo drogie. I w zasadzie zabija to sens budowy domu.

U mnie działki wystawiono po 400-500 PLN za metr. Kupowałem za 270... i było to już drogo IMO bo miejscowość paskudna i oferuje tylko biedrę i stację kolejową. 500 PLN !??!?! chyba upadli na głowę. Jeszcze parę lat temu za 500 PLN miałeś piękne działki w Międzylesiu... A za max 300 szło Choszczówkę dostać.

[herbatananoc]

@inyourbrain: to ja mam odwrotnie niż @TypowyZakolak:

W 2020 zaczęłam się konkretnie przyglądać dużym mieszkaniom. Zanim znalazłam, zanim kupiłam (a poszłam na kompromisy, których nie miałabym w domu) był 2021/22. Gdzieś w międzyczasie przyglądałam się też domom i segmentom, i one są nieporównanie bardziej opłacalne. Za tyle, co w końcu wydałam na duże mieszkanie (zaznaczam, bo one paradoksalnie wcale nie tanieją ze wzrostem metrażu, gdzieś po 70-90 metrach następuje odbicie

[TypowyZakolak]

@herbatananoc: Żeby doprecyzować:

Żałować nie żałuję, tylko myślę, że z czysto ekonomicznego punktu widzenia należało kupić mieszkanie w 2015, zbudować dom w 2018-2019 (ale NIE PÓŹNIEJ bo już było za późno - tutaj popełniłem błąd i przepłaciłem budując!!!!), w 2020 znów mieszkanie, a w 2021-2022 należało nic nie robić (ew. sprzedać, jeśli się zaczęło budowę żeby kupić w zamian mieszkanie).

[herbatananoc]

@TypowyZakolak: wiesz, ten 2015 to prehistoria, skoro wtedy nie zajmowałeś się tematem poważnie. Natomiast jakbyś w 2020 kupił 3 pokoje na Tarchominie, to czy na pewno dziś byłbyś szczęśliwszy niż teraz? Przeprowadzając się z mieszkania w centrum do czegoś, co ani nie jest domem, ani tym bardziej nie ma leśnej działki? Wydaje mi się, że na takie przedsięwzięcie trzeba patrzeć z luźniejszą perspektywą czasową, a nie, że przesunięcie o rok czy

[4_8_15_16_23_42]

@TypowyZakolak:
Zobaczymy jak w najbliższym czasie (1-2 latach) rozwinie się sytuacja. Ostatnie lata to okres niskich stóp procentowych które wywindowały ceny nieruchomości i działek do dzisiejszych poziomów. Ceny budżetowych działek uważam, że powinny spaść, ale np. tych w topowych lokalizacjach na 100 % nie. Inna klientela kupuje topowe działki, a inna budżetowa, topowe będą dalej schodzić, a budżetowe nie bo kurek pt. tani kredyt i niskie stopy został przykręcony.
Chodź nie

[TypowyZakolak]

@herbatananoc: Dużym atutem byłoby to, że kredytu bym nie miał (albo miałbym jakąś śmieszną kwotę do spłacenia). A dom mógłbym budować bez noża na gardle w postaci nieuniknionego terminu wyprowadzki z służbówki. Dzięki temu mógłbym np. olać okres wysokich cen i przeczekać. Chciałem zrobić dwa kroki zamiast jednego naraz i się wyglebałem ;)

[4_8_15_16_23_42]

@kaaban:
W swoim wpisie napisałem swoje przemyślenia odnośnie "budżetowych" działek ich cenie i tym co w zamian oferują.

[TypowyZakolak]

@4_8_15_16_23_42: https://www.otodom.pl/pl/oferty/sprzedaz/dzialka/chotomow ceny w mojej miejscowości zabijają. Wszystkie nowe wystawiane są już z ceną pod 500 za metr, ta za 300 jest użytkowa (nie można domu budować na niej), część tych starych za ~300 juz nieaktualna tylko ogłoszenia jeszcze wiszą (ta za 370 np na dole - ktoś już pół domu na niej postawił). Ogólnie to za 300k już nie kupisz, musisz dać 350k i to za jakiś syf. Te ładniejsze

[inyourbrain]

@TypowyZakolak: Dlatego w sumie obecnie bardziej skłaniam się ku dwupokojowemu mieszkaniu w jednym z większych miast (najprawdopodobniej jakieś wojewódzkie). Pracować mogę zdalnie, więc mam około pół roku na ogarnięcie lokalizacji. W tym czasie myślę, że dobiję do 50% wkładu własnego, więc kredytu za bardzo nie odczuję. Jeśli w tym czasie rzeczywiście będą jakieś spadki - super. Jeśli nie - przynajmniej się ceny zatrzymają.
Jeśli obecna sytuacja z kredytami będzie się długo

[TypowyZakolak]

@inyourbrain: A tak przy okazji, to do mieszkania samemu, czy z kimś?

Jeśli z kimś to z całego serca polecam 3 pokoje: salonik, sypialnia i pokój, który może Ci posłużyć do zdalnej pracy albo po prostu relaksu w samotności i oddaniu się hobby.

[inyourbrain]

@TypowyZakolak: Samemu. Teoretycznie preferowałbym dodatkowy pokój przeznaczony do pracy, ale to głównie będzie zależeć od różnic w cenie mieszkań. Zdaję sobie sprawę z tego, że dedykowany do tego pokój jest bardzo korzystny, bo obecnie zarówno pracuję, jak i śpię w tym samym pokoju. Ciężko się ogarnąć w momencie, gdy chciałoby się zrobić drzemkę albo olać robotę

[4_8_15_16_23_42]

@TypowyZakolak:
Po którymś z twoich ostatnich wpisów zainteresowałem się trochę Chotomowem i niby ceny są mniejsze niż u konkurencji, ale poza tym to nic więcej ta lokalizacja nie oferuję, dojazd do Warszawy nie licząc samochodu to tylko kolejka KM (nawet nie SKM, pół biedy, że przynajmniej druga strefa biletowa). Takie typowe zadupie/noclegowania Warszawy z jakimiś tam pespektywami rozwoju.
Korzystając z okazji, że to twoja okolica co sądzisz o tej ofercie ?