[droetker4]

Dziś o planowaniu finansowym w obszarze nieruchomości i kredytu. Jak sprawdzić czy nas na niego stać? Obiektywne wskaźniki i porady z obszaru finansów osobistych.

Jakie musisz spełnić warunki dla banku, ile łącznie posiadać kapitału i oszczędności, na jakie warunki możesz liczyć, czy kwestia dziedziczenia przy kredycie w dwie osoby.

Pierwsza teza do obalenia. Łączny koszt kredytu i jego pierwsza symulacja, dla wielu kwota jest absurdalna. Na dziś przy pół miliona do oddania mamy o 560 tysięcy więcej. W pandemii był to dodatkowy milion przy pół miliona zobowiązania. Tak działa rynek zmiennych hipotek, tak okoliczności gospodarcze wpływają na Wasze finanse.

Dlaczego to ważne? Twój kredyt będzie dużo tańszy:
- przy skróceniu okresu do 25 lat rata nie jest dużo wyższa, a odsetek jest dużo mniej
- aktualne 6% to nadal stosunkowo dużo, za rok możliwe, że będzie oprocentowanie 4.5%
wtedy omawiany wyżej koszt kredytu, przy nie nadpłacaniu go wcale spada o 150 tysięcy, czyli bez nadpłat na okres aż 30 lat odsetki łączne to dodatkowe 82%
- zarówno kredyt ze zmiennym oprocentowaniem, a szczególnie ze stałym trzeba refinansować oraz po wymaganym okresie zmienić ubezpieczenia na tańsze co daje dodatkowe tysiące oszczędności
- bilansowanie lub nadpłaty kredytu

Zdolność kredytowa przestała być nieosiągalna po spadku stóp procentowych. Kredyt bez problemu weźmiemy też bez wkładu jeśli nie posiadamy innej nieruchomości. Oprocentowanie zmienne jest na korzystnej marży, a stałe jest tańsze o 0.3-0.4 p.p.. Jest to pewna anomalia, ale niezależnie od wyboru oprocentowania Twój kredyt za około rok może kosztować łącznie 4.5%, w wariancie optymistycznym, w 5% wariancie bazowym.

Czy to dużo? W mojej opinii nie i koszt kredytu przestaje być problemem, ale wciąż pozostają nim ceny nieruchomości. Dlatego te 20% wkładu własnego choć trochę obniża ratę, bo 475 tysięcy średniego kredytu oznacza przeciętny zakup na poziomie co najmniej powyżej 600 tysięcy. Taka kwota to 3600 zł raty, więc dużo jak na zakup w probranie bez wkładu, który powinnien posłużyć rozsądniejszym zakupom.

Jaka rata jest więc odpowiednia? Kluczowe założenia i wymagany budżet, zabezpieczenia to kwestia ilości osób w gospodarstwie.

30% pensji netto, które byłoby optymalne z punktu widzenia bezpieczeństwo to niestety często zbyt mało w tych czasach. Średni kredyt to 475 tysięcy czyli 2700 zł raty to przy przeciętnym wynagrodzeniu 8 771,70 zł brutto czyli około 6300 zł na rękę daję 43%.

Oczywiście na kredyty jednak najczęściej decydują się pary, łącznie stanowią 65-70% hipotek. Wtedy jedna pensja przeciętna oraz druga minimalna dają wynik 27.5%(wskaźnik rata:dochód netto).

Te 30% w przypadku par może wynosić nawet 35%, bo zabezpieczenie stanowi dochód partnera lub partnerki, zarówno przy chorobie czy śmierci, a także ewentualna renta dla dzieci lub łatwość w pokryciu ryzyka ubezpieczeniem na życiu, prywatnie warianty degresywne z mniejszą ilością wyłączeń są nawet 2 razy tańsze.
Czy powinno się brać kredyt na połowę swoich zarobków? No raczej nie. Jakie inne czynniki należy uwzględnić?
forma zatrudnienia
branża lub możliwość przebranżowienia się
historia chorób dająca możliwość solidnie i tanio zabezpieczyć większość ryzyk
poduszka bezpieczeństwa, oszczędności powyżej wkładu własnego

Ostatnia porada na dziś to przygotowane około 10000 zł na różnego rodzaju koszty notarialne, prowizyjne oraz 20000 zł poduszki bezpieczeństwa, 10% buforu przy remoncie/wykończeniu. Brak PCC to oszczędność około 10000 zł. Jeśli masz takie zarobki, umowę minimum 3 miesiące lub przy zleceniu 6, a działalność rok i rata będzie wynosić mniej niż 30-35% to jak to mówią taniej nie będzie, więc na co czekać?

[emil-hogan]

@droetker4: jakie aktualnie mozna wyrwac oprocentowanie stale na refinans. Kwota 150k? Bez ubezpieczenia na zycie czy utraty pracy. Uop na czas nieokreslony, 8 lat w jednej firmie, zdolnosc duzo wyzsza. Brak innych zobowiazan.

[droetker4]

@emil-hogan bez ubezpieczenia 5.9-6%, zgłoś się to coś dobiorę i policzę Ci to dokładniej. Proces jest dość prosty, łączne koszty ~900 zł, najwiecej wycena rzeczoznawcy.

[ssiemanko861]

@droetker4: W przypadku RKM jak banki weryfikują posiadanie nieruchomości - oświadczeniem? Mam 1/6 udziału w domu rodzinnym i tam nie mieszkam. Druga sprawa gdzieś czytałem, że w przypadku, gdybym zrobiłbym darowiznę udziałów na osobę, która ma większość (tata), to też mogę skorzystać z programu. Czy to prawda?

[droetker4]

@ssiemanko861

Taki udział nie zawsze wyklucza, jeśli to dziedziczenie. Co do „przepisania” udziału na tatę technicznie po darowiźnie nie jesteś już właścicielem, a program patrzy na stan na dzień wniosku. Natomiast darowizny na bliskich są w tych programach trochę bardziej monitorowane. Napisz na priv dokładniejsze szczegóły albo w komentarzu: jak duża jest ta nieruchomość, w jaki sposób tę 1/6 nabyłeś (spadek, darowizna, kupno) i czy ktoś tam faktycznie mieszka, kto ma

[ssiemanko861]

Dom 110m2, 1/6 dostałem po mamie. 4/6 ma tata, 1/6 siostra. W domu aktualnie mieszka tata. Ja nam tam meldunek.