[del855]

Dzis sobolak (a jednak!) tworzy alternatywna rzeczywistosc z midlem na wyborczej.... matko z corka , on oni tam wypisuja....

Justyna Sobolak: Jak pan ocenia obecną sytuację na rynku nieruchomości?

Kuba Midel, influencer finansowy i inwestor*: Dotarliśmy do dziwnego punktu, którego nie było na przestrzeni wolnej Polski. Ceny nieruchomości są na nominalnie rekordowo wysokim poziomie. Ludzie niespecjalnie mogą kupić mieszkanie na własne cele, bo kredyty są bardzo drogie. Dzisiaj oprocentowanie kredytu hipotecznego to około 8 proc. Przy 25-30 latach kredytowania to nawet trzykrotność kwoty całego mieszkania.

ceny mieszkania mieszkanie nieruchomości wynajem wynajem mieszkań
Tylko wysokie oprocentowanie kredytów jest przeszkodą, a co z cenami? Te urosły przecież jak na drożdżach.

- Ludzie kupowaliby mieszkania, gdyby kredyty były tańsze i bardziej dostępne. Ceny? Przy uwzględnieniu inflacji specjalnie się nie zmieniły. W ujęciu nominalnym, jeżeli widzimy wzrosty z 5 do 12 tys. zł za m kw., wygląda to rzeczywiście strasznie.

Ale można dokonać jeszcze trzeciego porównania: w odniesieniu do realnych naszych zarobków, to mieszkania nawet lekko staniały. Historycznie zarabiamy najwięcej. Ale dziwnym i charakterystycznym zjawiskiem na rynku jest to, że sprzedający nie chcą schodzić z cen, mimo że sprzedaż mieszkań spada.
Dlaczego według pana, osoby która przecież żyje ze wzrostu cen, tak się dzieje?

- Jest problem z wartością pieniądza. Jeżeli Kowalski sprzeda teraz mieszkanie na rynku wtórnym za 400 tys. zł, to u dewelopera, żeby sobie polepszyć warunki życia i zwiększyć metraż, będzie musiał wydać 600-700 tys. zł. Deweloperzy też nie chcą schodzić z cen, bo odrabiają lekcję z ostatnich lat. Wiedzą, że koszt wytworzenia mieszkania, zakupu działki, robocizny, transportu, na pewno nie będzie tańszy. Mamy więc impas.
Oliwy do ognia może dolać program Kredyt na start?

- To miecz obosieczny. Dopłaty do kredytów kiedyś się skończą i będzie trzeba zmierzyć się z wysoką ratą, a poza tym, gdy coś dla jednego jest za darmo, to drugi musi dopłacić. Obawiam się, że nastąpi to, co z Bezpiecznym kredytem 2 proc.

Ceny znowu podskoczą do góry. Chwilowo nowy program na pewno będzie ułatwieniem, ale w dłuższej perspektywie będzie to rozwodnienie wartości pieniądza i nominalne podniesienie cen.
Ceny napędzili także inwestorzy, którzy ruszyli na zakupy, gdy tylko pojawiła się zapowiedź tego programu. Czy jeśli rząd ogłosi, że program wystartuje w przyszłym roku, planuje pan szybkie zakupy?

- Dla mnie nie ma znaczenia, czy mieszkanie będzie za 11 czy 14 tys. zł za metr. Jestem inwestorem długoterminowym. Nie spekuluję. Towar skupowany w celach spekulacyjnych nie służy interesowi społecznemu.

To tak, jakby ktoś produkował auta i specjalnie ich nie sprzedawał, by ludzie o nie walczyli, jak ich zabraknie. Ja wynajmuję wszystkie mieszkania i liczę na wzrost wartości w czasie, ale w czasie bardzo odległym. Mam mieszkania sprzed 15 lat. Kupuję z myślą o tym, że mieszkanie ma na mnie pracować do śmierci, a chcę żyć długo.
Ma pan jeszcze to pierwsze, kupione inwestycyjnie mieszkanie?

- Mam. Kupiłem lokal w 2009 r., który przekształciłem na mieszkanie. Zapłaciłem wtedy 1 tys. zł za m kw. Dzisiaj to mieszkanie jest warte 10 tys. zł za m kw. Wszystkie mieszkania, które posiadam, są przeznaczone na wynajem.
To ile ich pan ma?

- Nie wiem.
20, 30, 50?

- Kilkadziesiąt. Więcej niż 35, mniej niż 50. Większość kupiłem na kredyt. Jako polski przedsiębiorca nie byłem w stanie pozwolić sobie na zakup mieszkania za gotówkę, mimo że nieruchomości były wówczas, czyli 15 lat temu relatywnie niedrogie. Przez lata, sukcesywnie dokonywałem zakupów i skrupulatnie te kredyty spłacałem. Był jednak taki moment, że musiałem spieniężyć dużą część portfela nieruchomości, bo po prostu nie było mnie na te zobowiązania stać psychicznie.
Z jakich inwestycji musiał pan wyjść?

- Po lockdownie musiałem sprzedać 36 biur, żeby spłacić kredyty, które zaciągnąłem na ich zakup. Coś, co działało 8-10 lat, przestało działać po pandemii. Całkowicie wyszedłem z rynku biurowego. To była lekcja pokory. Zawsze uważałem, że kredyty to dobry sposób, dobra dźwignia, dopóki sam nie doświadczyłem tego, jak potrafią wypalić.

Jeśli płaci się ratę w wysokości 10 tys. zł, z czego 9 tys. zł to same odsetki, to nie jest gra fair. Kredyt relatywnie łatwo wziąć, ale po 3-4 latach zawsze zaczyna boleć, bo okazuje się, że przez ten czas spłacało się tylko odsetki, a nie kapitał. I to frustruje. Uważam, że ta frustracja nie jest warta kilku metrów kwadratowych własności.
Tylko co mają zrobić młodzi ludzie , którzy bez kredytu nie mają czego szukać na rynku nieruchomości?

- Obawiam się, że nadchodzą standardy zachodnie. Tam lepszym interesem niż kredyt na 30 lat jest wynajem mieszkania. To pozwala normalnie żyć, podróżować, edukować się itd.
Samozatrudnieni i inni przedsiębiorcy z dużo większą obniżką składki zdrowotnej od 2026 r.
Zapisz na później
Posiedzenie rządu Donalda Tuska

My, Polacy, po latach komuny, nie chcemy odpuścić własności. Byliśmy przyzwyczajeni, że mieszkanie można było dostać, kupić taniej, łatwiej.

Dzisiaj okazuje się, że nieruchomość jest dobrem drogim. W przyszłości na własne mieszkania pozwolą sobie tylko te osoby, które będą miały pieniądze ze spadku, bardzo dobrej pracy albo odziedziczą nieruchomość. Mieszkanie na własność stanie się luksusem, a nie wygodą.
Łatwo powiedzieć, trudniej zrobić. Bo jak przekonać do wynajmu rodzinę z dziećmi, która obawia się, że właściciele będą wypowiadać umowy co jakiś czas, a oni tułać po całym mieście w poszukiwaniu kolejnego lokum?

- Żyjemy w czasach, w których uwielbiamy się bać i stresować czymś, co nie wyniknie. Idąc tym tropem, balibyśmy się wyjść z domu, bo zdarzają się wypadki. Obserwując rynek 16 lat, mogę stwierdzić, że w praktyce naprawdę nie jest źle. Właścicielowi zależy na stałych przychodach pasywnych z najmu, najemcy na tym, żeby wygodnie sobie mieszkać.

Poza tym bardzo dużo mieszkań wchodzi na rynek. Jest tak wiele lokali dzisiaj na rynku, że najemca zwycięży tę grę. Sam mam w tym momencie trzy niewynajęte mieszkania w bardzo dobrym standardzie. Będę musiał konkurować ceną, jakością, poczekać. A dużo mieszkań dopiero na rynek wejdzie. Będzie konkurencja o klienta.
A co ma spowodować nagły napływ mieszkań na rynek wynajmu?

- Coraz więcej Polaków kupuje nieruchomość na wynajem. Rząd też mógłby spowodować, że mieszkań na rynku byłoby więcej. Niech nie buduje mieszkań, bo już wiele razy pokazał, że tego nie potrafi, tylko niech ureguluje rynek wynajmu dla obu stron.
Zamiast gotowych inwestycji jest dziura w ziemi. Klienci HREIT nie mają ani mieszkań, ani pieniędzy
Zapisz na później
Rzeszów, ul. Podwisłocze. Resovia Sky - zdjęcie zrobione w lutym 2022 r. Do dziś nie ruszyły prace budowlane

Jeśli ktoś okupuje moją własność, to jest złodziejem. Nie mogę udowadniać dwa lata w sądzie, że ktoś mi nie płaci, bo mu się nie chce. To jest, moim zdaniem, zadanie rządu na najbliższe lata.

Jak się ten rynek unormuje, to rentier przestanie być chciwy. Będzie mógł obniżyć cenę. Dzisiaj ludzie chcą wycisnąć, ile można, bo nie wiedzą, czy trafią na dobrego, czy złego najemcę.

Poza tym wiele mieszkań nie jest dzisiaj w ogóle wynajmowanych na rynku, bo ludzie boją się, że trafią na nieuczciwego lokatora. Gdyby te mieszkania wpuszczono na rynek, to cena najmu by się obniżyła, bo byłby większy wybór.
A teraz zmienia się rynek najmu?

- Polacy chcą dobrze mieszkać. Nie wynajmie się dzisiaj mieszkanie słabe, musi być w dobrej cenie, w dobrej lokalizacji, dobrze zrobione, by najemca był gotów za to zapłacić. Na ten rynek będą wchodzić coraz częściej świadome osoby, które zamiast płacić 5 tys. zł raty kredytowej przez 30 lat, wolą płacić za wynajem.
Polityk KO: "Miliard na kredyty to więcej niż miliard na mieszkania komunalne.
Zapisz na później
Poseł Jacek Karnowski

Kłopot na rynku będzie miał inwestor, który chciałby więcej zarobić. Dotąd był rozpieszczany. Kawalerka kosztowała 100 tys. zł, była byle jak robiona i wynajmowała się za 1,4 tys. zł. Sam byłem takim inwestorem. Dzisiaj kawalerka w Łodzi kosztuje 350 tys. zł, 100 tys. zł trzeba zapłacić za jej wykończenie, a najemca zapłaci 2 tys. zł. Nie jest to biznes, jest to długoterminowa lokata.

Inwestor taki jak ja miał do tej pory stopę z inwestycji rzędu 10-12 proc., dzisiaj musi się pogodzić z tym, że ta stopa zwrotu będzie niższa: 4-6 proc., a za 5-10 lat będzie to 2-3 proc., a za 20 lat, tak jak w Szwajcarii, być może będzie to 1 proc.

To może nie będzie zainteresowanych, by w mieszkania na wynajem inwestować?

- Nie liczyłbym na to. Trzeba patrzeć długoterminowo. Każdy musi się gdzieś położyć spać, w miastach brakuje gruntów. Co do zasadności samego towaru, myślę, że jest nieźle. W dobie inflacji mieszkania raczej tańsze nie będą. Poza tym zakup można finansować kredytem, czego nie zrobi się w przypadku złota, giełdy, bitcoina.
Automat paczkowy zakłóca sen. "Świeci prosto w okna"
Zapisz na później
Automat paczkowy DHL przy ulicy Sady Żoliborskie

Patrzę na to, jak na przedwczesną emeryturę. Jeżeli wynajem jednego mieszkania daje 2 tys. zł, to już mamy kwotę niewiele niższą niż emerytura z ZUS po 30 latach pracy. Oczywiście przeznaczenie 400-500 tys. zł na zakup nieruchomości - to sporo, ale potem może się okazać, że to znacząca dopłata do emerytury. Póki co dużo lepszych instrumentów nie ma.
Planuje pan kolejne zakupy, a może będzie pan wychodził z jakichś inwestycji?

- Będę wychodził z rynku wtórnego. Tak jak kredyty są bardzo drogie, tak i czynsze niektórych spółdzielni niewiarygodnie drogie, często o wiele droższe niż we wspólnotach.

Jeśli chodzi o kolejne inwestycje, to mam już pewien stan nasycenia, jest trochę zmęczenia. Wszystkie moje potrzeby są zagwarantowane, mam bardzo fajną emeryturę w wieku 40 lat.

Bardziej chciałbym skupić się na edukacji, pokazywaniu innym, że można to robić i na tym zarobić, że można klientom dać wyższy standard. Jedni lubią piłkę nożną, drudzy siatkową, ja jestem fanem nieruchomości, ale już nie jak w wieku 30 lat, kiedy robiłem to bez trzymanki.
To oznacza, że konkurencja dla osób kupujących pierwsze mieszkanie będzie rosła. To takich jak pan rentierów oskarża się o podbijanie cen nieruchomości.

- Na pewno tak jest. Na swoją obronę mam jedno: daję na rynek towar, którego nie daje ani państwo, ani nie dają ci, którzy mnie krytykują. Gdybym był funduszem inwestycyjnym, który by kupował jednorazowo tysiąc mieszkań, to rozumiałbym krytykę. Natomiast dla mnie inwestycje w mieszkania były alternatywą dla prowadzonej działalności gospodarczej. Wolałem być dużo większym przedsiębiorcą niż małym rentierem, ale wyszło, jak wyszło.
Ponad milion rentierów w Polsce. Przychody wyższe o 10 mld zł
Zapisz na później
Wzrasta liczba osób osiągających przychody z najmu

Jeśli ktoś ma zarzuty do rentiera, że inwestuje 500 tys. zł, żeby mieć 2 tys. zł miesięcznie, to jakie zarzuty trzeba mieć do piekarza, że piecze chleb za 2 zł, a sprzedaje za 10 zł? Albo do właściciela kawiarni, że parzy herbatę za 50 groszy, a sprzedaje za 12 zł?

Zarzuty są śmieszne. Każdy może zrobić to samo co ja. Zaoszczędzić kilkadziesiąt tysięcy złotych, zaciągnąć kredyt i poczekać tak jak ja te 15 lat. Kto tego nie zrobił, dzisiaj krzyczy.
Jak ktoś ma nadwyżki finansowe, to niech lokujcie w złoto, akcje czy obligacje. Może warto zostawić mieszkania, które są prawem, nie towarem.

- Mieszkania prawem, nie towarem to superhasło. Chciałbym tak samo, żeby woda była za darmo, bo jest o wiele bardziej potrzebna. Chciałbym mieć też świeże powietrze w mieście, w którym płacę podatki, a nie mam tego świeżego powietrza. Chciałbym nie czekać półtora roku na operację w szpitalu.

Najłatwiej jest krytykować. Prowadzę program "Dom w cenie mieszkania", w którym odwiedzam różne zakątki Polski i pokazuje, że można żyć bliżej natury i mieć dom w cenie mieszkania. Ludzie, których nie stać na mieszkanie w Warszawie za milion złotych, budują sobie swoim sumptem nieruchomość za 200-300 tys. zł dalej od miasta.

Troszeczkę pomysłowości, kreatywności, pokory, pracowitości i trochę spojrzenia mniej krytycznie na ludzi, którym się powodzi dlatego, że pracują trzy razy dłużej, dziesięć razy więcej.

Poza tym, proszę zobaczyć, co się dzieje na rynku spożywczym. Dzisiaj jedna trzecia Polski pracuje dla człowieka, który ledwo wie, gdzie jest Polska. Codziennie 10 mln Polaków chodzi do dwóch sklepów. A rodzi się ból, że zarabiam na wynajmie 5 proc. A jak kupi to fundusz, który będzie zarabiał 5 proc. już nie będzie bólu? Polak Polakowi nie chce dać zarobić, ale funduszowi tak?
KNF zarzuca Cinkciarzowi "utratę środków"? Kantor skarży decyzję
Zapisz na później
Cinkciarz.pl

Ludzie wolą iść do Lidla czy Biedronki niż warzywniaka czy polskiego sklepu i wolą dać funduszowi 1,8 tys. zł niż Midlowi 2 tys. zł. Taki jest konsument, który myśli krótkoterminowo. Ale przez to, że jest taniej, jest gorszej jakości. Mam serce po lewej stronie.

Ze mną można się dogadać. Ostatnio udostępniłem jedno mieszkanie kobiecie z dzieckiem, która nie miała się gdzie podziać. Zrobiłem to z czystego serca, dla mojego ego. Fundusz tak nie zrobi. Wezwie adwokata. Chcecie tego?

Jeżeli państwo nie zrobi nic, to będzie źle, wolnoamerykanka i bardziej chciwi ode mnie wykupią wszystkie mieszkania, zrobią monopol. Będzie drogo, może nawet ludzie będą spać na ulicy. Tak się dzieje w Londynie, w Stanach Zjednoczonych. W Anglii z szeregówki robi się mieszkania dla pięciu rodzin. Fundusze inwestycyjne mają to do siebie, że nie widzą drugiego człowieka. To jest kwota, tabelka.
W Polsce też mamy coraz więcej mikrokawalerek. Pochwala pan ten trend?

- Mam jedno takie mieszkanie. To lokum dla singla lub pracownika, który nie będzie spędzał w nim zbyt wiele czasu. To nie jest mieszkanie do życia. Uważam, że odrobina etyki w każdym biznesie się przydaje i robię takie mieszkania, w których sam chciałbym mieszkać, oczywiście bez dzieci.

Jestem przeciwnikiem dzielenia mieszkania na pięć lokali, robienia pięciu niezależnych mieszkań na 40 metrach, łazienek na korytarzach. Ale, trzeba powiedzieć, że tam są lepsze stopy zwrotu. Jak ktoś chce więcej zarobić, robi takie cyrki. Ja liczę na klienta, który szanuje to, co robię.
Powiedział pan, że zamierza skupić się na edukacji dotyczącej tego, jak inwestować w nieruchomości. Ile kosztuje pana wiedza?

Kurs roczny czy półtoraroczny z mentoringiem kosztuje około 2-2,5 tys. zł brutto.
Udział w Midel Camp, czyli wyjazdowym spotkaniu, to kwota ponad 5 tys. zł za trzy dni. Czy sprzedawanie kursów zarabiania na rynku nieruchomości nie jest obiecywaniem gruszek na wierzbie? Co, jeśli rynek się załamie?

Obiecywanie gruszy na gruszy, którą trzeba sobie zasadzić, bo nie ma mieszkania, które się nie wynajmie: kwestia czasu i ceny. Jak rynek się złamie, to tylko dobrze, bo kupimy mieszkania taniej. Jeśli ktoś splajtuje, to znaczy, że nic nie zrozumiał z kursu.
To na koniec wrócę do ulubionego ostatnio w Polsce pytania. Mieszkanie prawem czy towarem?

- Musimy się nauczyć, że mieszkanie jest towarem, narzędziem, a nie przedmiotem politycznym albo roszczeniem. Jest towarem, który ma służyć ludziom. Jak to zrozumiemy, będzie nam się żyło lepiej.

Zamiast krytykować, lepiej zastanowić się, co zrobić, żeby poprawić sytuację na rynku mieszkaniowym. Jako naród lubimy się obwiniać. Ktoś, kto nie ma mieszkania, obwinia rentiera, rentier obwinia bank. Wzajemnie się obwiniamy. I na tym się kończy.

#nieruchomosci

[kdgc]

@del855: Miło, że wyborcza pomaga rozwinąć skrzydła początkującym standup-erom ( ͡° ͜ʖ ͡°) (Gatunek: osiąganie wolności finansowej to jeden z moich ulubionych)

[del855]

Miło, że wyborcza pomaga rozwinąć skrzydła początkującym standup-erom

no niby tak, tylko ten gosc PRZECZY SAM SOBIE w wielu miejscach w JEDNYM wywiadzie.... miesza oczywiste prawdy, z polprawdami i swoimi fantazjami udajace powaznego na 120%.... a standuper powinien byc smieszny caly czas ;)

@kdgc: