[misisk]

Tym razem temat mniej kontrowersyjny, ale przydatny dla każdego kto planuje budowę domu - bez względu czy murowanego czy szkieletowego. Pozwolenie na budowę. Zanim jednak do niego przejdziemy, będziemy musieli kupić działkę. Dziś więc o tym co potrzebujemy i co warto sprawdzić przed jej zakupem.

Nie podpowiem Wam jak znaleźć wymarzoną działkę czy ile powinna kosztować, bo w różnych miejscach ceny kształtują się inaczej, a każdy z Was ma inne wymagania. Myślę jednak, że zwłaszcza jedna rada może Was uchronić przed nieplanowanymi kosztami.

Zacznijmy jednak od sprawdzenia działki w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego (MZPZ), dzięki któremu dowiecie się czy oraz co możecie na niej zbudować. Najszybciej, nie ruszając się sprzed komputera/telefonu, zrobicie to na stronie Urzędu swojego miasta lub gminy, odszukując MZPZ w Biuletynie Informacji Publicznej (BIP) lub alternatywnie ze strony Geoportal, ale tam nie zawsze jest on dostępny. Możecie też do Urzędu zadzwonić, a ostatecznie się do niego przejść. Każda gmina sama określa warunki inwestycji na obszarach oznaczonych
poszczególnymi symbolami. Same symbole również czasami mogą się nieco różnić. Są jednak pewne stałe symbole, które warto znać:

● R – tereny rolnicze, na których w tym momencie nie można budować. Istnieje możliwość jej przekształcenia w niektórych przypadkach, ale najczęściej jest to bardzo czasochłonne
● U - tereny pod zabudowę usługową. W takim miejscu mogą powstać określone dla danego terenu budynki usługowe, np. restauracja lub stacja benzynowa
● M – tereny pod zabudowę mieszkalną, dla której warunki opisane są w MZPZ. Niektóre obszary przeznaczone są do zabudowy jednorodzinnej, inne dla budownictwa wielorodzinnego
● P - tereny pod zabudowę przemysłową. Lepiej nie budować w ich okolicy, ponieważ może na niej powstać np. magazyn albo hala produkcyjna

MZPZ określa także (mniej lub bardziej szczegółowo) wytyczne co do tego jak wyglądać może Wasz dom. Najczęściej znajdziecie tu powierzchnię jaką możecie zabudować, jaką część biologicznie czynną musicie zachować czy dopuszczalny kąt nachylenia dachu. Czasem jednak może Wam się trafić, że określone będą np. kolor elewacji albo dachu. No i oczywiście musicie się dostosować do tych wymagań.

Żeby uniknąć nadprogramowych inwestycji, warto też wcześniej sprawdzić czy na działce, którą planujecie kupić, nie przebiegają jakieś elementy podziemnej infrastruktury. Dowiecie się tego z mapy zasadniczej w Wydziale geodezji urzędu miasta lub gminy albo starostwie. Może (bo nie zawsze tak jest) Wam jednak znów przyjść z pomocą Geoportal, gdzie po zaznaczeniu odpowiedniej warstwy sprawdzicie przebieg większości mediów (a przynajmniej tych wykazanych na mapach, bo mogą się zdarzyć jakieś braki - może Wam wówczas pomóc wywiad branżowy, w którym pomoże geodeta albo architekt).

Żeby się nie nadziać, zatrudnijcie też geologa do wcześniejszego sprawdzenia co kryje się pod ziemią upatrzonej działki. Nie chodzi o to, żeby wysłać go na kilka działek i wszystkie sprawdzać, bo zazwyczaj jest tak, że po znalezieniu kilku, jedna szczególnie Wam przypasuje (lokalizacja, okolica, cena) i kiedy już będziecie na nią zdecydowani, wstrzymajcie się chwilę i uzgodnijcie z aktualnym właścicielem możliwość przeprowadzenia badań geologicznych. Z jednej strony pozwoli to ocenić wysokość koniecznych nakładów (czy i ile gruntu trzeba wymieniać pod fundament) i możliwości (np. czy będziemy mogli zbudować piwnice, czy nam w tym przeszkodzą wody gruntowe), a po drugie pozwoli to uniknąć kosztownych niespodzianek (jeśli pod warstwą humusu znajduje się gruz z pobliskiej budowy drogi, jak u mojego znajomego). Takie badanie kosztuje plus/minus 1000 zł, a może Wam zaoszczędzić nawet kilkadziesiąt tysięcy! Przy okazji wiedza co macie pod ziemią przyda się w tak prozaicznych sprawach jak ogrodnictwo.

Ostatnim co powinniście wcześniej sprawdzić są Księgi wieczyste. Sprawdzicie w nich czy nie ma wpisów obciążających nieruchomość. Numer księgi wieczystej powinniście dostać od aktualnego właściciela, a sprawdzicie ją na stronie ems.gov.pl

Przejdźmy do samej dokumentacji. Po prostu wypunktuję Wam niezbędne dokumenty i gdzie je załatwicie:
• Wypis i wyrys z rejestru gruntów - Wydział geodezji urzędu miasta lub starostwa
• Wypis i wyrys z Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego - Urząd miasta lub gminy
• Zaświadczenie, że działka nie znajduje się na obszarze rewitalizacji - ponownie Urząd miasta lub gminy
• Zaświadczenie, że działka nie jest objęta planem zalesienia - Wydział ochrony środowiska urzędu lub starostwa
• Warunki techniczne - dla każdego z mediów we właściwym im przedsiębiorstwie:
• Przyłącze wody - Przedsiębiorstwo wodno-kanalizacyjne
• Przyłącze prądu - dostawca prądu (np. Tauron)
• Przyłącze gazu - oddział gazowni
• Przyłącze kanalizacji sanitarnej - ponownie Przedsiębiorstwo wodno-kanalizacyjne - jeśli jednak nie macie dostępnej u siebie kanalizacji to pozostaje Wam szambo lub przydomowa oczyszczalnia ścieków

W następnych wpisach rozwinę temat o projekt architektoniczny i specjalistów, których będziecie potrzebować do budowy (poza jej wykonawcą).

#domyszkieletowe <-- obserwuj/czarnolistuj

Poprzednie wpisy:
1) Porównanie domów szkieletowych budowanych na miejscu i prefabrykowanych
2) Materiały cz. 1 - Drewno
3) Materiały cz. 2 - płyty poszycia, izolacja, folie i dyfuzja pary wodnej
4 )Porównanie domów szkieletowych i murowanych

Poniżej, w komentarzu, możesz dopisać się do wołania na premierę realizowanego przeze mnie filmu o budowie domów szkieletowych od A do Z

#budownictwo #budowadomu #budowa #budowlanka #dom #budujzwykopem #nieruchomosci

[Igor_x]

@kmlbnd:
U mnie za odwiert do 6m wraz z opisem do urzędu 4 lata temu geolog skasował 400zl.
Czy to dużo?

[misisk]

@Igor_x 6m to dość głęboki odwiert. Ja za 3 odwierty po 3m płaciłem 4 lata temu 700 zł. No i bierz pod uwagę, że w różnych rejonach Polski ceny mogą się różnić. Wydaje mi się jednak, że cena była ok

[Destu]

taktyk

[Gera1991]

Ciekawa sprawa, że nikt nie myśli o tym, żeby przed zakupem działki zweryfikować dokąd w ogóle sięga Twoje przyszłe prawo własności. Często działki, zwłaszcza na terenach wiejskich nie miały ustalanych granic i dane, które są w ewidencji gruntów i budynków obarczone są sporym błędem ;). I tu jest zadanie dla geodety. Nie geologa. Krew mnie zalewa, jak słyszę, że geodeta robi odwierty xd. Pozdrawiam! I jakby ktoś potrzebował geodety na Dolnym Śląsku

[znikam5]

@misisk: a co w sytuacji, gdy działka w MPZP jest przewidziana pod zabudowę mieszkaniową, ale nigdy nie była odrolniona i księdze wieczystej jest jako grunty orne?

[Majsterzyna]

@jastrzabnakonarze: Postaram się wytłumaczyć dość łopatologicznie, choć na pierwszy rzut oka dla laika może być skomplikowane.

Na początek niezależnie od wszystkiego polecam złożyć zapytanie do Starostwa o konieczność wyłączenia działki z produkcji rolnej. Jeśli dostaniesz odpowiedź, że grunt nie podlega ochronie w myśl ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych (klasy IV - VI pochodzenia mineralnego) na tym właściwie kończy się etap odrolnienia. Następnie architekt może spokojnie projektować na tym gruncie

[mietek79]

co warto sprawdzić przed jej zakupem.

@misisk: Dopisz do kompendium, bo to zajebiście ważna sprawa - sprawdzenie dostępu i jego formy (własność, współwłasność, służebność itd.) do drogi publicznej oraz parametrów tego dostępu, typu wymagane szerokości dróg dojazdowych dla planowanego sposobu zabudowy działki itd. Można się na tym koncertowo przejechać.

[misisk]

@Majsterzyna chyba Ty powinieneś odpowiadać na pytania w tym wątku. Masz to widzę przećwiczone! Może zrobisz wpis o odralnianiu?

[misisk]

@mietek79 faktycznie to ważne, a zapominałem o tym. Będę musiał zrobić suplement do tego wpisu

[Majsterzyna]

@misisk: Nie myślałem o tym, ale czemu by nie. W sumie mogę pomóc na każdym etapie przygotowania do inwestycji, bo zawodowo się tym zajmuje.

[misisk]

@Majsterzyna możesz użyć mojego tagu domyszkieletowe dla zasięgu i dodać, że to uzupełnienie tego wpisu - Mirki na pewno będą zainteresowani. Sam jestem, bo nie miałem z tym zbyt wiele do czynienia.

[bumik]

No I piekne wytlumaczone , dzieki

[FantaZy]

@misisk: jeszcze warto sprawdzić czy nie jest to teren zalewowy i co się dzieje jeśli przez kilka dni są duże opady

[deadIift]

przed zakupem działki zweryfikować dokąd w ogóle sięga Twoje przyszłe prawo własności

@Gera1991: a co to znaczy "użytkowanie wieczyste do" np. 2061r.? Wikipedia mi szybko odpowiada, że to za komuny tak większość gruntów się kupowało. Od półtorej dekady składa się wniosek o przekształcenie użytkowania we własność i... no właśnie. Niepokoi mnie dlaczego nikt tego jeszcze nie załatwił i czuję w kościach, że to niełatwa sprawa? Prezydent mi przyśle rachunek wyliczając wartość

[Nimda100]

@misisk: do sprawdzenia, jest jeszcze ryzyko czy na danej działce nie jest wpisany punk archeologiczny, ze względu na różne wydarzenia w historii pewne działki mogą mieć wpisany taki punkt, budowa na niej bedzie wymagać badać archeologicznych których koszt pada na właściciela działki. Takie coś mi podpowiedziała sąsiadka archeolog, mówiła że mało kto o tym wie ale zna sytuacje gdzie się buliło grube siano za doprowadzenie sprawy do porzadku.

[Igor_x]

@misisk:
Podałem ceny z tamtego czasu u mnie.
Wiadomo, że się różnią w zależności od lokalizacji.
Pzdr.

[v3ctor]

Jestem geologiem i potwierdzam - nawet polecam klientom przed zakupem wykonanie samych odwiertów bez dokumentacji, wtedy koszt jest malutki, a unikniecie wpakowania się na minę.

Jako coś to chętnie odpowiem na priv na wątpliwości gruntowe.

[Boros]

@misisk: a rolno budowlane?

[Reanef]

@misisk: powiem Ci że i nawet Twoje rady chuya dadza. Co powiesz na to ze szukałem dzialki na totalnym #!$%@? zdala od wszystkiego ale z mpzp i przy planie zagospodarowania dla województwa mazowieckiego z 2008 ale przyszedł pis i oznajmil miesiac po wylaniu fundamentow ze obwodnica aglomeracji warszawskiej wbrew wszystki dostepnym planom będzie biec 200 m od mojego plotu bo jest kawałek pola? I ma to isc inaczej jak wymyślili poprzednicy?

[AleOCoCiChodziZeTakWciazSieUganiasz]

@misisk Wołaj.