[misisk]

Tym razem temat mniej kontrowersyjny, ale przydatny dla każdego kto planuje budowę domu - bez względu czy murowanego czy szkieletowego. Pozwolenie na budowę. Zanim jednak do niego przejdziemy, będziemy musieli kupić działkę. Dziś więc o tym co potrzebujemy i co warto sprawdzić przed jej zakupem.

Nie podpowiem Wam jak znaleźć wymarzoną działkę czy ile powinna kosztować, bo w różnych miejscach ceny kształtują się inaczej, a każdy z Was ma inne wymagania. Myślę jednak, że zwłaszcza jedna rada może Was uchronić przed nieplanowanymi kosztami.

Zacznijmy jednak od sprawdzenia działki w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego (MZPZ), dzięki któremu dowiecie się czy oraz co możecie na niej zbudować. Najszybciej, nie ruszając się sprzed komputera/telefonu, zrobicie to na stronie Urzędu swojego miasta lub gminy, odszukując MZPZ w Biuletynie Informacji Publicznej (BIP) lub alternatywnie ze strony Geoportal, ale tam nie zawsze jest on dostępny. Możecie też do Urzędu zadzwonić, a ostatecznie się do niego przejść. Każda gmina sama określa warunki inwestycji na obszarach oznaczonych
poszczególnymi symbolami. Same symbole również czasami mogą się nieco różnić. Są jednak pewne stałe symbole, które warto znać:

● R – tereny rolnicze, na których w tym momencie nie można budować. Istnieje możliwość jej przekształcenia w niektórych przypadkach, ale najczęściej jest to bardzo czasochłonne
● U - tereny pod zabudowę usługową. W takim miejscu mogą powstać określone dla danego terenu budynki usługowe, np. restauracja lub stacja benzynowa
● M – tereny pod zabudowę mieszkalną, dla której warunki opisane są w MZPZ. Niektóre obszary przeznaczone są do zabudowy jednorodzinnej, inne dla budownictwa wielorodzinnego
● P - tereny pod zabudowę przemysłową. Lepiej nie budować w ich okolicy, ponieważ może na niej powstać np. magazyn albo hala produkcyjna

MZPZ określa także (mniej lub bardziej szczegółowo) wytyczne co do tego jak wyglądać może Wasz dom. Najczęściej znajdziecie tu powierzchnię jaką możecie zabudować, jaką część biologicznie czynną musicie zachować czy dopuszczalny kąt nachylenia dachu. Czasem jednak może Wam się trafić, że określone będą np. kolor elewacji albo dachu. No i oczywiście musicie się dostosować do tych wymagań.

Żeby uniknąć nadprogramowych inwestycji, warto też wcześniej sprawdzić czy na działce, którą planujecie kupić, nie przebiegają jakieś elementy podziemnej infrastruktury. Dowiecie się tego z mapy zasadniczej w Wydziale geodezji urzędu miasta lub gminy albo starostwie. Może (bo nie zawsze tak jest) Wam jednak znów przyjść z pomocą Geoportal, gdzie po zaznaczeniu odpowiedniej warstwy sprawdzicie przebieg większości mediów (a przynajmniej tych wykazanych na mapach, bo mogą się zdarzyć jakieś braki - może Wam wówczas pomóc wywiad branżowy, w którym pomoże geodeta albo architekt).

Żeby się nie nadziać, zatrudnijcie też geologa do wcześniejszego sprawdzenia co kryje się pod ziemią upatrzonej działki. Nie chodzi o to, żeby wysłać go na kilka działek i wszystkie sprawdzać, bo zazwyczaj jest tak, że po znalezieniu kilku, jedna szczególnie Wam przypasuje (lokalizacja, okolica, cena) i kiedy już będziecie na nią zdecydowani, wstrzymajcie się chwilę i uzgodnijcie z aktualnym właścicielem możliwość przeprowadzenia badań geologicznych. Z jednej strony pozwoli to ocenić wysokość koniecznych nakładów (czy i ile gruntu trzeba wymieniać pod fundament) i możliwości (np. czy będziemy mogli zbudować piwnice, czy nam w tym przeszkodzą wody gruntowe), a po drugie pozwoli to uniknąć kosztownych niespodzianek (jeśli pod warstwą humusu znajduje się gruz z pobliskiej budowy drogi, jak u mojego znajomego). Takie badanie kosztuje plus/minus 1000 zł, a może Wam zaoszczędzić nawet kilkadziesiąt tysięcy! Przy okazji wiedza co macie pod ziemią przyda się w tak prozaicznych sprawach jak ogrodnictwo.

Ostatnim co powinniście wcześniej sprawdzić są Księgi wieczyste. Sprawdzicie w nich czy nie ma wpisów obciążających nieruchomość. Numer księgi wieczystej powinniście dostać od aktualnego właściciela, a sprawdzicie ją na stronie ems.gov.pl

Przejdźmy do samej dokumentacji. Po prostu wypunktuję Wam niezbędne dokumenty i gdzie je załatwicie:
• Wypis i wyrys z rejestru gruntów - Wydział geodezji urzędu miasta lub starostwa
• Wypis i wyrys z Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego - Urząd miasta lub gminy
• Zaświadczenie, że działka nie znajduje się na obszarze rewitalizacji - ponownie Urząd miasta lub gminy
• Zaświadczenie, że działka nie jest objęta planem zalesienia - Wydział ochrony środowiska urzędu lub starostwa
• Warunki techniczne - dla każdego z mediów we właściwym im przedsiębiorstwie:
• Przyłącze wody - Przedsiębiorstwo wodno-kanalizacyjne
• Przyłącze prądu - dostawca prądu (np. Tauron)
• Przyłącze gazu - oddział gazowni
• Przyłącze kanalizacji sanitarnej - ponownie Przedsiębiorstwo wodno-kanalizacyjne - jeśli jednak nie macie dostępnej u siebie kanalizacji to pozostaje Wam szambo lub przydomowa oczyszczalnia ścieków

W następnych wpisach rozwinę temat o projekt architektoniczny i specjalistów, których będziecie potrzebować do budowy (poza jej wykonawcą).

#domyszkieletowe <-- obserwuj/czarnolistuj

Poprzednie wpisy:
1) Porównanie domów szkieletowych budowanych na miejscu i prefabrykowanych
2) Materiały cz. 1 - Drewno
3) Materiały cz. 2 - płyty poszycia, izolacja, folie i dyfuzja pary wodnej
4 )Porównanie domów szkieletowych i murowanych

Poniżej, w komentarzu, możesz dopisać się do wołania na premierę realizowanego przeze mnie filmu o budowie domów szkieletowych od A do Z

#budownictwo #budowadomu #budowa #budowlanka #dom #budujzwykopem #nieruchomosci

[szejsetdwajsciaczy]

@misisk: Z działką R w planie i "odrolnieniem" warto odróżnić 2 rzeczy, czyli:

1) działka R w MPZP - ewentualna zmiana to tak naprawdę zmiana MPZP co jest koszmarkiem, chyba że akurat już się toczą prace w tym kierunku, albo MPZP dopuszcza jakiś rodzaj zabudowy (np. zagrodowa, rekreacyjna) i akurat nas to urządza.

2) działka oznaczona jako rolna (R, bardzo często z dopiskiem cyfrą rzymską lub rzadziej arabską oznaczającą klasę

[Karbostyryl]

@misisk: e tam, co będę działkę kupował jak większość rodziców ma jakieś ziemię, nie piszcie że nie macie takiego luksusu #pdk

[jastrzabnakonarze]

@Majsterzyna: świetnie, dzięki za odpowiedź. Sprawa może być o tyle trudniejsza, że na całej wsi jest chyba 11 domów i znaleźć 3 w odległości od siebie do 100m jest niemożliwym :-) Natomiast jeżeli chodzi o klasę gruntów rolnych to z tego co wiem jest niska, nie wiem której klasy dokładnie ale ta konkretna działka to może mieć nawet V, z pola zostało zrobione pastwisko ale i tej funkcji nie będzie

[dict]

@misisk: MZPZ # miejscowego zagoapodarowania plan zagród?

[Gera1991]

@deadIift: z tego, co wiem, to w 2019 r. użytkownicy wieczyści gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe stali się ich właścicielami. Ale to nie moja bajka - sprawy własnościowe, kodeks cywilny to bardziej dla prawnika ;).

[MastaMari]

A co w przypadku braku MZPZ ?? Nic nie wspomniałeś o warunkach zabudowy które trzeba wtedy uzyskać.

[deadIift]

@Gera1991: no miło by było. strona urzędu miasta działa chyba specjalnie masakrycznie wolno, ale udało mi się dobrnąć do https://uml.lodz.pl/dla-mieszkancow/przeksztalcenie-z-mocy-prawa/
SPRAWDŹ, CZY DOKONANO JUŻ PRZEKSZTAŁCENIA
W wyszukiwarce umieszczono adresy, na których dokonano przekształcenia użytkowania wieczystego we własność.
Wpisz w wyszukiwarkę nazwę ulicy i sprawdź czy nieruchomość która Cię interesuje jest już przekształcona.
No i mojego numeru ulicy nie ma. Jedyne co zauważyłem - wszystkie, aż kilkanaście przekształconych to nie domy,

[bz333]

@truskawek:

Swoją drogą nie słyszałem jeszcze żeby ktoś geologię robił przez samym zdecydowaniem się na inwestycję. A na koncie mam kilkadziesiąt PnB.

Pracuje w geologi i co jakiś czas jeździmy robić odwierty przed zakupem działki więc nie jest to nic niespotykanego.

[PoczciwyTlumaczRzeczywistosci]

@misisk: z takich Mirków jestem dumny.
Jakby Ci się chciało kiedyś napisać coś o doprowadzaniu mediów do działki byłoby super. Właśnie przez to przechodzę i nie jest to jakaś mega powszechna wiedza. Pozdro byczku! :)

[bz333]

@kmlbnd:

A co myślisz o działkach na których kiedyś (20 lat temu) była łąka? ( niedaleko też rów).Czy w ogóle warto tam robić badania geodezyjne o których piszesz?Czy to raczej od razu strata pieniędzy?

Nie tylko nasypy niebudowlane mogą stwarzać problemy z posadowieniem budynku. W podłożu mogą występować różnego rodzaju grunty słabonośne.
Raz wierciliśmy w środku osiedla gdzie dookoła było pełno domów i wydawało się że będą spoko warunki. Okazało

[bz333]

masz na myśli Geoportal, czy coś innego? Przyznaję, że w Geoportalu nie widziałem tego

@misisk:
https://geologia.pgi.gov.pl/arcgis/apps/MapSeries/index.html?appid=8d14826a895641e2be10385ef3005b3c

Generalnie sprawdza się to dla większych miast bo dla nich wykonane zostały atlasy geologiczne. Wchodzisz w zakładkę budownictwo, przybliżasz do danego miejsca, jeżeli jest jakiś otwór to klikasz na niego, wyskoczy ci okienko (na górze okienka są strzałki i musisz przeklinać do "karty otwory wiertnicze BDGI"), no i jak klikniesz zobacz więcej to wyskoczy ci karta dokumentacyjna punktu z

[Furgas]

@misisk: Trzeba chyba wziąć pod uwagę, że czasami ktoś może ci sprzątnąć działkę sprzed nosa zanim posprawdzasz te wszystkie rzeczy. Gdybym ja sprzedawał działkę to sam bym się postarał o te dokumenty i okazywał zainteresowanym.

[misisk]

@FantaZy: faktycznie, zapomniałem o tym.

[misisk]

@Nimda100: to prawda, ale to nie aż tak częsty przypadek, a ja chciałem zrobić wpis samych podstawach. Myślę jednak, że przyda się suplement do tego wpisu, z Waszymi uwagami. Dzięki za nie

[misisk]

@v3ctor: Może jakiś obszerniejszy wpis na ten temat? ( ͡° ͜ʖ ͡°)

[misisk]

@Boros: zgadza się - są takie. Jest ich nawet kilka rodzajów. Skupiłem się na samych podstawach. Myślę, że zrobię jednak suplement do tego wpisu z Waszymi uwagami.

[misisk]

@Reanef: Prawda - możesz się przygotować teoretycznie na wszystko, a potem wyjdzie polityka i to wszystko psu na budę. Ja wybudowałem się 3 lata temu na uboczu drogi do nikąd (co prawda jest to jedna z dróg między małymi miejscowościami, w których są kopalnie, ale to jedyny ruch poza lokalnym), a niedawno dowiedziałem się, że chcą udrożnić autostradę, która jest 10km dalej, i planują puścić mi ekspresówkę 150m ode mnie.

[misisk]

@dict: albo waliłem cały czas byka albo mnie tak potraktowała autokorekta w telefonie. Powinno być oczywiście MPZP

[misisk]

@MastaMari: skupiłem się na podstawach. Widzę jednak, że nie obejdzie się bez suplementu do tego wpisu, bo pojawiło się mnóstwo pytań i uzupełnień.

[misisk]

@PoczciwyTlumaczRzeczywistosci: Dzięki. Może w suplemencie do tego wpisu coś o tym dopiszę.