[takasraka]

Dobra, skoro już wszystkie wykopki zdążyły się zesrać o bekę 0% to może w końcu można się przyjrzeć faktom i realnie ocenić wpływ nowego programu na ceny mieszkań.

TL;DR beka0% nie wywali cen w kosmos(jeśli zamierzasz komentować to przeczytaj resztę)

Ceny jakie są, każdy widzi. #!$%@? w kosmos. Ale za te ceny odpowiada kilka czynników a nie stricte beka. Chyba nikomu nie trzeba tłumaczyć, że w zasadzie jedynym czynnikiem, decydującym o cenie mieszkań jest tak naprawdę zdolność kredytowa. A tę można zmienić na 2 sposoby, obniżając oprocentowanie kapitału lub zwiększając dochód. A tego beka wbrew pozorom nie robi! To, że w nazwie jest 2 czy 0% to nie znaczy że takie odsetki są naliczane kiedy bank kalkuluje zdolność kredytową. Tak naprawdę z beką bierzecie kredyt komercyjny(czyli liczony normalnie), więc zdolność kredytowa jest taka jakby beki nie było. A dopiero później państwo płaci część odsetkową za was. To jest bardzo ważne, bo inaczej w ogóle ten program nie różniłby się wiele od obniżenia stóp procentowych(wiem że stopy mają wpływ nie tylko na hipoteki). No i teraz pewnie słusznie wszyscy powiedzą, no jak nie jak weszła beka to mieszkania zdrożały... tak, ale ważne jest z jakiego powodu.

Tak na prawdę ostatnie wzrosty, a właściwie wystrzał cen możemy zawdzięczyć kolejno:
1) obniżaniem stóp do 0%. Dzięki pan pis
2) wzrost płac(minimalna i wzrost inflacyjny). Dzięki pan pis
3) wojna na Ukrainie. Dzięki pan putin

Jasno widać, że mamy 2 punkty, które bezpośrednio wpływają na wzrost zdolności kredytowej, ale też istnieje inny niebezpośredni powód wpływu na ceny mieszkań. W pandemii oprócz obniżki stóp pisiory wlały mnóstwo gotówki na rynek, przy spadającym pkb. To były idealne warunki dla ludzi z kasą, żeby lokować gotówkę w betonie. Dlatego nawet jak glapa zaczął podnosić stopy procentowe to ceny nie spadały, bo wykupem mieszkań, zajmowali się ludzie chroniący swoją kasę przed inflacją. A katalizatorem tych inwestycji była wojna i przybycie ponad miliona ludzi, którym ktoś musiał wynająć mieszkanie(tutaj akurat trudno mieć pretensje do kogokolwiek innego niż małpy z moskwy). I właśnie te 3 połączone czynniki doprowadziły do wystrzelenia cen w 2021,2022,2023. (znam osobę sprzedającą mieszkania i jak pytałem czy biznes nie leży bo stopy >6% to powiedział że dalej ma klientów, tylko teraz płacą gotówką)

No dobra, ale po bece też poszło do góry. Tylko tutaj mechanizm był nieco inny. Otóż pamiętamy okres przed beką kiedy ceny przystopowały. I jedyne wzrosty jakie były to janusze myślących że kwadrat z każdym miesiącem musi drożeć. Ceny transakcyjne stały, a i w ogóle było ich niedużo. A to dlatego, że kredyt był zwyczajnie drogi i nawet jak komuś wzrosła zdolność kredytowa(w ostatnich latach mamy również drastyczny wzrost wynagrodzeń) to mało kto decydował się na zakup bo jak widzi że za swoje 7k dostanie 430k kredytu a rata będzie prawie połową dochodu to aż szkoda gadać. I właśnie przez ten czas kumulowały się osoby, które potencjalnie mogłyby i chciałyby kupić sobie mieszkanie, ale tego nie robiły widząc jaką ratę muszą płacić(zwłaszcza, że część tych osób jeszcze do niedawna widziało, że za taką samą ratę ich zdolność to było ze 700k xD). No i właśnie to #!$%@?ła beka. Wszyscy którzy nie kupili przez parę miesięcy mieszkań, albo od kilku lat czekali na spadki, rzucili się na ten program wykorzystując swoją zdolność kredytową, którą nabyli przez wzrosty płac z ostatniego czasu.

Skoro teraz dalej wynagrodzenia rosną to beka0% to powtórka z rozrywki? Pewnie by tak było, gdyby nie jeden ważny parametr tego programu, czyli limit dochodów, który nie dość że jest, to jest całkiem restrykcyjny. 7k dla singla, oznacza każdy zarabiający trochę ponad średnią krajową musi brać zwykły komercyjny kredyt, tak samo z parami. Więc dla nich czy beka jest czy nie ma, nie ma różnicy. Jedynymi beneficjentami są osoby o małych dochodach, ale te znowu mają niską zdolność kredytową, więc o kupowaniu 40m za 800k mogą zapomnieć. Jedyna grupa, która realnie zyska na bece0% to są pary z 3 dzieci. Kryterium dochodowe jest na tyle duże, że raczej się załapią, ale nawet po przekroczeniu, to po prostu proporcjonalnie kwota dopłat będzie się zmniejszać. No ale ile dzisiaj mamy par z 3 dzieci. Trudno wierzyć, że realnie wpłyną na rynek nieruchomości.

Także wg mojej oceny bk0% nie przyniesie zmian cen mieszkań. Tak naprawdę to jedynie nieco pobudzi popyt, który teraz totalnie leży, bo osób które stać na kredyt za mieszkania za 20k za metr po prostu nie ma. I największe zdziwienie jak ten program wejdzie to przeżyją janusze biznesu co teraz wystawiają klatki schodowe za 15k za metr. A jeśli dodamy do tego to co się zaczyna dziać na rynku najmu to pomimo beki0% mieszkania będą powoli tanieć(chyba każdy kto miałby płacić 5k za ratę za 50m albo 2.5k za najem, to by się 2x nie zastanawiał co wybrać).

Na koniec tylko powiem, że nie, nie jestem fliperem ani deweloperem. Sam osobiście jestem całkowicie przeciwko jakimkolwiek dopłatom i byłem przeciw od MDM'u, przez 500plusy, po bk2% i bk0%. Uważam, że najlepiej by było gdyby programu nie było. Sprzedaż na rok by padła na pysk i może pod koniec 2025, rynek zacząłby wracać do jakiegoś sensownego poziomu(jak np w 2015 kiedy sam kupowałem mieszkanie).

Jeżeli ktoś uważa inaczej i ma argumenty, których nie przytoczyłem, to chętnie przeczytam. Wpis dodałem, bo poziom odklejonego hejtu sięgał zenitu a przeczył faktom. Jeśli będzie zainteresowanie to napiszę też dlaczego w ogóle ten program wprowadzono(wszyscy mówią o przelewaniu kasy deweloperom tylko że limit beki to 60k kredytów rocznie, gdzie deweloperzy w 2023 oddali 220k mieszkań, więc przy założeniu że wszystkie beki pójdą na nowy kurnik to i tak ledwie 1/4 oferty)

Dane użyte do przygotowania to:
https://businessinsider.com.pl/gospodarka/place-w-polsce-znowu-szybciej-rosna-gus-ujawnia-dane-za-styczen/eccqbxh
https://www.bankier.pl/smart/narzedzia/kalkulator-zdolnosci-kredytowej
https://hipotekabeztajemnic.pl/kalkulator-mieszkanie-na-start-kredyt-0/
https://biznes.interia.pl/nieruchomosci/news-nowe-doplaty-do-kredytow-mieszkaniowych-przy-tych-dochodach-,nId,7438578
https://zametr.pl/
https://www.ciekawestatystyki.pl/2021/07/budownictwo-mieszkaniowe-w-polsce.html

Specjalne podziękowania dla Mirka @marcpol za kalkulator beki, super pomocny do analizowania każdego przypadku

#nieruchomosci #kredythipoteczny #kredyt0procent #gruparatowaniapoziomu

[Przegrywzyciowy0]

@takasraka:

Dobra, skoro już wszystkie wykopki zdążyły się zesrać o bekę

[powsinogaszszlaja]

@takasraka: Masz plusiora za włożoną pracę.

[onomatopejusz]

@takasraka
Program bez limitów gdzie rodzina może wziac kredyt na 800k z rata 2000 z małą podąża na pierwotnym na pewno nie spowoduje dużego wzrostu cen

W wawie i Krakowie wszystko wymiecione będzie do połowy 2025 roku a potem wjadą nowe cenniki

Jedyna szansa by była w limitach cen za metr i ograniczeniu dochodowym do realnych poziomów, a nie tak jak teraz

Ludzie będą szturmować bo każdy obesrany ostatnimi wzrostami

[danio101010]

@takasraka: To oczywiste że nie wpłynie - Mick przecież pisał że #!$%@? ceny

[takasraka]

@onomatopejusz: przecież nie patrzysz na dane. Masz 4x większą podaż nowych kwadratów niż wniosków na bekę.
@danio101010 rzeczywiście zapomniałej jeszcze o tym argumencie, plusik

[GeDox]

Tak naprawdę z beką bierzecie kredyt komercyjny(czyli liczony normalnie), więc zdolność kredytowa jest taka jakby beki nie było

@takasraka: mylisz się.

[onomatopejusz]

@takasraka
Ale zdajesz sobie sprawę że wnioski kredytowe nie będą równomiernie rozłożone na caly kraj, tylko większość zapewne będzie złożona w lepszych lokalizacjach, gdzie BK2 już mocno wydrenowała podaż, chyba że mają na to jakiś sprytny plan jak rozłożenie wniosków, a nie kto pierwszy ten lepszy w co wątpię

[maryjuszpitagoras]

@takasraka mylisz się w punkcie o zdolności kredytowej. Bank liczy zdolność PO dopłacie więc beka zwiększyła zdolność prawie X2. Dodatkowym czynnikiem o którym zapominasz to wkład własny z BGK. Można było wziąć 500k kredo nie mając w kieszeni nawet 20k. Dokładnie to samo będzie w bk0

[wredny_bombelek]

w zasadzie jedynym czynnikiem, decydującym o cenie mieszkań jest tak naprawdę zdolność kredytowa. A tę można zmienić na 2 sposoby, obniżając oprocentowanie kapitału lub zwiększając dochód. A tego beka wbrew pozorom nie robi!

@takasraka: i tu się #!$%@? mylisz, banki liczą zdolność uwzględniając dopłaty

[zielonkanawieki]

@takasraka: nie wiem czy masz rację, ale plusik za przejrzyście podany sposób rozumowania. Wygląda mi to na wartościowy wkład do dyskusji... jeśli jakakolwiek normalna tu istnieje.

[del855]

Wpis dodałem, bo poziom odklejonego hejtu sięgał zenitu a przeczył faktom. Jeśli będzie zainteresowanie to napiszę też dlaczego w ogóle ten program wprowadzono(wszyscy mówią o przelewaniu kasy deweloperom tylko że limit beki to 60k kredytów rocznie, gdzie deweloperzy w 2023 oddali 220k mieszkań, więc przy założeniu że wszystkie beki pójdą na nowy kurnik to i tak ledwie 1/4 oferty)

watpliwe sa te Twoje punkty, ale ta koncowka to juz hicior. Jesli nie

[Vetinari]

Program bez limitów gdzie rodzina może wziac kredyt na 800k z rata 2000 z małą podąża na pierwotnym na pewno nie spowoduje dużego wzrostu cen

@onomatopejusz: Jakie parametry do kalkulatora wpisałeś, że tak wyszło?
https://hipotekabeztajemnic.pl/kalkulator-mieszkanie-na-start-kredyt-0/

[mphbp]

Program bez limitów

@onomatopejusz: No właśnie są limity. Ten najważniejszy to ilość możliwych do udzielenia kredytów. Teraz spójrz na to ile jest ofert wystawionych. Skończy się tym, że sprzedawcy będą obniżać ceny, żeby tylko ich mieszkania załapały się na klienta kredytowego.

[jan-kowalski-nieudany-eksperyment]

@takasraka: taki mały szczegóły że ceny zaczęły rosną po samym złożeniu projektu bk0%

[karokrakow]

Już wyżej ci niektórzy wyjaśnili że osoby kozystające z BK2% miały preferencyjnie wyliczaną zdolność i to tak na prawdę przyczyniło siędo wzrostu cen. Ja przed BK2% miałam szacowana zdolność kredytową na 315-350k, a na BK2% mogłam wiać maxa dla singla czyli 500k. Tak na prawdę gdyby państwo dawało dopłaty, ale nie zwiększało zdolności kredytowej to ceny nie #!$%@? tak mocno, bo mniej osób mogłoby sobie w ogóle pozwolić na zakup mieszkania po

[Gleba_kurfa_Rutkowski_Patrol]

Także wg mojej oceny bk0% nie przyniesie zmian cen mieszkań. Tak naprawdę to jedynie nieco pobudzi popyt,

@takasraka: Jeśli pobudzi popyt nieco to i pobudzi ceny nieco. Ok wpływ nie musi być tak duży jak przy programach PiSu ale pewnie będzie, bo problem z takimi programami jest taki, że uruchamiane i popyt rośnie momentalnie a podaży na rynku mieszkań momentalnie nie zapewnisz. Ceny więc na bank wzrosną a potem mogą co

[marcpol]

Specjalne podziękowania dla Mirka @marcpol za kalkulator beki, super pomocny do analizowania każdego przypadku

@takasraka: Cieszę się, że kalkulator jest przydatny :)

Co do zdolności kredytowej - w przypadku poprzedniego programu zdolność była liczona preferencyjnie, w przypadku nowego ustawodawca również zakłada takie rozwiązanie - zobaczymy jak będzie wyglądało to w praktyce.