[vertical]

Pisałem kiedyś jak działa naliczanie odsetek od kredytu hipotecznego, że to naliczane codziennie wynagrodzenie dla banku, uwzględniające wysokość kapitału pozostałego do spłaty na ten dzień i oprocentowania na ten dzień: https://www.wykop.pl/wpis/61973303/zauwazylem-ze-wiele-osob-tutaj-i-nie-tylko-tutaj-n/

Chciałbym jeszcze opisać jak to jest z nadpłatami, bo wiele osób powiela kompletne bzdury, takie jak większa opłacalność nadpłaty przez takie "zabiegi" jak: nadpłata później, dzień po racie zamiast wcześniej, np. dzień przed ratą, czekanie z nadpłatą na wzrost oprocentowania (!), zbieranie wyższej kwoty na nadpłatę zamiast wielu niskich i skracanie okresu kredytowania (często płatne) zamiast zmniejszenia raty.

1. Nadpłata dzień po racie zamiast wcześniej przed ratą, czyli błędne przekonanie, że zerowanie odsetek naliczonych od ostatniej wpłaty jest niekorzystne. Przykład: rata 1500, w tym odsetki 1100 + 400 zł kapitału. Nadpłacamy 1000 zł kilka dni przed ratą, czyli w momencie gdy bank naliczył nam od ostatniej raty dokładnie 1000 zł odsetek, czyli cała nadpłata pójdzie na te odsetki. Wiele osób jest przekonanych, że przez to że nie poczekali do dnia po płatności, nie zmniejszyło im w ogóle kapitału. To oczywisty błąd w rozumowaniu, gdyż jak wyzerujemy te 1000 zł odsetek tą nadpłatą, to za kilka dni rata będzie wyglądała tak: pozostałe odsetki (bo przecież się wyzerowały) od dnia nadpłaty do raty 100 zł + kapitał aż 1400 zł, czyli tu będzie odjęty kapitał od kapitału pozostałego do spłaty w związku z tą wcześniejszą nadpłatą. Zatem niech ktoś mi wyjaśni, jaki jest cel czekania z nadpłatą na dzień po racie skoro już w dniu płatności raty kapitał 1000 zł będzie odjęty? Symboliczne obniżenie raty czy tam skrócenie okresu po nadpłacie pominąłem ale również wystąpi, generalnie im wcześniej tym lepiej dla sumy odsetek, może być nawet dzień przed ratą, nie warto czekać.

2. Czekanie z nadpłatą na wzrost oprocentowania że niby da to większe korzyści. Oczywista bzdura, łatwo to wyjaśnić. Ktoś ma ratę przed podwyżką 1000 zł, po podwyżce 1500 zł. Czeka z nadpłatą bo mu się obniży rata z 1500 aż o np. 700 zł, do 800 zł. Po co czekać jak można już obniżyć ratę i zamiast teraz płacić 1000 zł a potem 800 zł, płacić teraz 500 zł a potem 800? Oczywiście to duże uproszczenia ale oszczędność na wcześniejszej nadpłacie widać od razu - raty 500 zł -> 800 zł zamiast 1000 zł -> 800 zł.

3. Zbieranie wyższej kwoty czyli jedna duża obniżka prognozowanej sumy odsetek zamiast kilku mniejszych obniżek już wcześniej. Jak pisał chyba wielokrotnie @marcpol - nadpłaty po 100 zł w każdym miesiącu bardziej zmniejszą sumę odsetek niż jedna nadpłata 1200 zł po roku. Wynika to dokładnie z tego, że bank nalicza odsetki codziennie więc im szybciej będziemy zmniejszać nasz dług, tym mniej odsetek będzie nam naliczone. W przypadku częstych nadpłat warto, aby bank nie utrudniał nadpłat czyli żeby to były łatwe nadpłaty przez internet.

4. Skracanie okresu kredytowania zamiast zmniejszenia wysokości raty. @marcpol wyjaśnia to zwięźle tutaj: https://www.wykop.pl/wpis/63019699/kredythipoteczny-mam-takie-pytanko-mam-kredyt-na-1/#comment-223269795
Zatem to prawda, że zmniejszenie raty będzie skutkowało wyższą sumą odsetek, ale to wyłącznie dlatego, że kredytobiorca po zmniejszeniu raty będzie płacił tylko tę zmniejszoną, narzuconą przez bank ratę. Wystarczy, że będzie nadpłacał co miesiąc brakującą kwotę (tak jakby nie miał tej raty zmniejszonej, czyli tak jakby "zasymulował" brak zmniejszenia raty) i wtedy gwarantuję, że ostateczna suma odsetek będzie identyczna jak przy skróceniu okresu a i okres się skróci dzięki comiesięcznym nadpłatom. Tu również warto mieć łatwe nadpłaty przez internet, w takim przypadku nie warto płacić za aneks, lepiej nadpłacać.

Także tak to wygląda, oczywiście czekanie z nadpłatą 1000 zł to stracone jakieś grosze (ale powtórzone kilkadziesiąt razy to już nie grosze) ale czekanie nie wiadomo na co z nadpłatą np. 100k zł to może być już ładna kwota bo bank będzie codziennie naliczał odsetki od tych 100k zł z którymi czekamy.
#kredythipoteczny #mieszkanie #nieruchomosci

[droetker4]

@vertical wszystko co poruszasz w tym wpisie jest jak najbardziej słuszne, ale głównym punktem widzenia jest maksymalne zoptymalizowanie odsetek. Dla ludzi często ważniejszy jest aspekt swobody i bezpieczeństwa finansowego. Kumulowanie kapitału to większa poduszka bezpieczeństwa, dostęp do pieniędzy w razie potrzeby. Nadpłacony kredyt oznacza bezpowrotną utratę kapitału(ewentualnie w grę wchodzi refinansowanie i dobranie środków na cel własny).

Teza, że oszczędności które mamy po prostu czekają i leżą też nie dotyczy wszystkich. Można

[AlphaOmega]

@vertical: dziękuję za tego posta, wyjaśnił mi dokładnie kwestie nadpłat, czego nie byłem pewien

[xCinek]

1. Nadpłata dzień po racie zamiast wcześniej przed ratą, czyli błędne przekonanie, że zerowanie odsetek naliczonych od ostatniej wpłaty jest niekorzystne. Przykład: rata 1500, w tym odsetki 1100 + 400 zł kapitału. Nadpłacamy 1000 zł kilka dni przed ratą, czyli w momencie gdy bank naliczył nam od ostatniej raty dokładnie 1000 zł odsetek, czyli cała nadpłata pójdzie na te odsetki. Wiele osób jest przekonanych, że przez to że nie poczekali do dnia

[vertical]

@xCinek Dokładnie tak, to dlatego że raz byłeś 3 dni po racie, innym razem np. 10 dni po racie. Ale to dla Ciebie żadna strata, gdyż zakładając, że bez nadpłaty płacisz 1000 zł odsetek to co za różnica, czy zapłacisz przy racie 1000 czy przy nadpłacie 200 a przy racie 800 zł albo nawet przy nadpłacie 900 a przy racie 100 zł odsetek. Wbrew twierdzeniom niektórych te 200 zł lub te 900