[animuss]

Kupić mieszkanie czy wynająć? Dla wszystkich zadających sobie to pytanie spędziłem trochę czasu i przygotowałem arkusz kalkulacyjny który może pomóc oszacować sytuację.

Trzeba wpisać metraż mieszkania, marżę kredytu i WIBOR, okres kredytu, cenę za m2 mieszkania, ubezpieczenie kredytu - oraz miesięczny koszt najmu + czynsz.

Dla zadanej długości okresu, arkusz wyliczy dwie rzeczy: koszt przeżycia okresu w danym przypadku oraz liczbę nabytych netto m2.

Liczba nabytych metrów to przyjęty przeze mnie wskaźnik opłacalności: w przypadku zakupu na kredyt jest to ilość spłaconych metrów (które już są twoje), a w przypadku wynajmu jest to ilość metrów na jakie zaoszczędziłeś nie kupując, a wynajmując. Obliczenia uwzględniają koszty remontów, czynszu, koszty początkowe zakupu itp.

Arkusz pokazuje też ile wydasz pieniędzy by przeżyć zadany okres w obu przypadkach i co będziesz po tym okresie posiadać. Zakładamy oczywiście, że gdy najem jest tańszy niż kredyt, to różnica jest oszczędzana.

Mam nadzieję że się to komuś przyda. Oczywiście jest wiele uproszczeń, bo musi być: nie wiemy jak będzie zmieniać się WIBOR, ceny mieszkań, ceny najmu - dlatego przyjmuję je za stałe. One i tak są ze sobą powiązane, a chodzi głównie o pokazanie ogólnej sytuacji.

Jeśli ktoś uważa że gdzieś został popełniony błąd - proszę o komentarz. Jeśli się nadaje to poleci do wykopaliska.

Udostępniam plik xlsx, oraz screenshot poglądowy by zobaczyć jak to wygląda bez otwierania pliku.

xlsx: https://www.dropbox.com/s/effgec0nwzr0jg3/najem_czy_kupno_mieszkania.xlsx?dl=0

#mieszkanie #dom #wynajem #kredyt #kredythipoteczny #nieruchomosci

[animuss]

zeby kupic mieszkanie, musisz obecnie posiadac wklad wlasny na poziomie min 10% + potrzebujesz dodatkowe 10% kasy w przypadku zakupu mieszkania na rynku wtornym (oplaty, podatki, prowizje). To ile trzeba bedzie dodatkowo wladowac w mieszkanie zanim w nim zamieszkamy bedzie kolejnym wydatkiem (zaleznym od tego gdzie go kupujemy i w jakim stanie) -a to kolejne 10-30% wartosci mieszkania.

@sylwek2k: dlatego właśnie arkusz posiada pola gdzie te wszystkie koszty można wpisać

[animuss]

tutaj za wynajmem przemawia jedna rzecz. Mobilność.

@iAmTS: oczywiście arkusz tutaj tego nie uwzględnia, bo nie jest to kwestia finansowa

Czasami bardziej się opłaca wynając pokój, a pozostałą kwotę co byś dał na wynajem całego mieszkania możesz

[animuss]

Nie ma się co bawić w takie kalkulacje gdyż tutaj jest dość prosta zasada. Jeśli nie chcemy osiadać w danym miejscu lub mamy niepewną sytuację finansową przez posiadanie niestałego zatrudnienia to wynajmujemy.

ogólnie tak, ale arkusz pokaże np sytuację na 3-5 lat, co może być ważne w wielu przypadkach

Łatwiej wtedy zmniejszyć koszty wynajmując coś mniejszego, łatwiej się przeprowadzić zmieniając swoje szanse na rynku pracy lub po prostu zmieniając miejsce które nam się znudziło.

to

[animuss]

Zrobisz cos o rynku nieruchomosci w USA? ;-)

Czyli na co uwazac czy wynajmie/zakupie :-)

@Marcinowy: w sumie mógłbym, tutaj też kupowałem i też na kredyt :>

[Marcinowy]

@animuss No to czekam na wpis :-)
Prawda jest to ze jesli ma sie dlug wobec banku i juz sie wie ze jest slaba sytuacja to idzie sie do banku, oddaje kluczki od domu i jestem czysty bez dlugow czy nie?

[animuss]

Prosta rzecz. Co się opłaca bardziej? Oczywiście, że własność zawsze się opłaci. Wyobraźmy sobie, że przez 20 lat wynajmujemy mieszkanie po atrakcyjnej cenie.

@yorimo: widzisz, ale tutaj rozpatrujesz długie okresy czasowe. Mi chodziło o porównanie sytuacji zarówno i w długich okresach jak i w krótkich. Poza tym można zobaczyć odpowiedź na argument "weźmiesz kredyt to oddasz 2x więcej" :>

Niski WIBOR nie będzie trwał wiecznie, skończy się dodruk lub zacznie się recesja na świecie i WIBOR

[animuss]

a liczyłeś że jak się ma wkład własny na lokacie. To to przez te lata przynosi kasę?

@pr0t3r: tak, to też jest liczone. Zobacz pola poniżej zielonego "najem mieszkania"

[animuss]

Powodzenia w ogarnięciu takiego najmu gdzie mieszkasz powiedzmy 1000 km od mieszkania, połowa czynszu poszłaby na opłaty dla zarządcy.

@H4v3n: ja ogarniam 8000km od miejsca zamieszkania, firma bierze kilka stówek miesięcznie i ogarniają wszystko

warto jeszcze opisać wariant gdzie najpierw kupujemy mniejsze mieszkanie (żeby mnie j zapłacić bankowi) a potem zamieniamy na większe. to dużo tańsze rozwiązanie niż kupienie od razu dużego.

@techninja: no ale to można sobie

[animuss]

Ogólnie to WIBORu także można by było nie uwzględniać, bo WIBOR jest właśnie dla kredytu tym czym inflacja dla wypłaty czy ceny najmu. WIBOR mniej więcej podąża za inflacją link. Co jeszcze bardziej pokazuje, że kredyt hipoteczny to nie jest taka głupia rzecz.

@WesolyLudwiczek: bardzo słuszna uwaga, możnaby zrobić i bez tego, chociaz chciałem bardzo dokładnie odwzorować miesięczne koszty ponoszone przez kupujących. Bez WIBORu to byłoby tutaj 100 zapytań "dlaczego to źle liczy bo inaczej niż w kalkulatorze kredytowym" :>

Jeżeli stać mnie na wynajem mieszkania i odkładanie kasy to co w tym zlego. Za 10 lat nie dość że kupię za gotówkę albo z bardzo małym kredytem to jeszcze będę miał mieszkanie 10 lat nowsze

[animuss]

co rozumiesz przez "miesięczne ubezpieczenie kredytu"?

@jonik: na czas trwania kredytu banki wymagają wykupienia różnego rodzaju ubezpieczeń - na mieszkanie, na życie itp. Jest to dodatkowy koszt poza samymi składnikami "kapitał + odsetki" które są wyliczane przez kalkulatory kredytowe.

[animuss]

tylko podałbyś realny koszt najmu, bo większość ludzików jednak płaci za pokój z 800 zeta, a nie 1900 za mieszkanie, no chyba, że mieszkają w parze.

@Bellie: ale gdzie, na screenshocie? ( ͡° ͜ʖ ͡°) przecież po to wrzucam arkusz kalkulacyjny żeby każdy mógł sobie w polu kosztów najmu wpisać dowolną wartość....

gdzie tu się ustawia ile miesięcznie jestem w stanie odłożyć? bo widzę tylko te 56k "oszczędności", fajnie by było gdyby jeszcze była np. odkładana miesięczna kwota poza wynajmem, bo to najbardziej mnie interesuje - czy bardziej się opłaca wynajmować i odkładać

[Krupier]

@kinlej a co spółdzielnia/wspólnota robi gdy nagle przestaniesz spłacać czynsz?

Przestańcie powielać mity, mieszkanie z kredytem jest twoja własnością, nie banku.

[animuss]

poza tym ja np. przyjąłem taktykę, że kupuje mieszkanie 3pokojowe zamiast wynajmować 2pokojowe. Trzeci pokój planuje podnajmować przez kilka lat

@fireman2: to niewątpliwie da kopa procesowi spłacania kredytu

[k.....r]

@nathalije: nie prawda. Bank jest ofićjalnym wlascicielem mieszkania branego pod hipoteke.
Nawet o remont tego mieszkania i prosbe wynajmowania go powinno sie otrzymac pozwolenie banku.
Jako dowod mojej tezy, przestan splacac kredyt automatycznie bank wywala Cie z mieszkania bez potrzeby zapewnienia zastepczego lokum. sprzedaje mieszkanie i dodatkowo kaze Ci splacic reszte dlugu...

[animuss]

Mamy okres kredytowania 30 lat, a mimo to, kiedy liczbę miesięcy wybiorę 360, to całokowita własność metrów wychodzi tylko 43 a nie 50

tak, bo ponosisz niemałe koszty zakupu które są bezzwrotne (jak np podatek, notariusz itp). Nikt za to przy odsprzedaży nie odda. Poza tym rzeczy typu początkowe wyposażenie, koszty remontu - nie mogą być dodane, bo to wszystko się zużywa i nikt za to pełnej kwoty nie odda przy odsprzedaży. Stąd wynika ta różnica, chociaż wiadomo że fizycznie po 30 latach uzyskasz wszystkie metry SWOJEGO mieszkania. Ale zobacz na to z tej strony że ile m2 kupiłbyś na rynku - będzie to właśnie ta różnica

2) Koszt remontu wpływa na to ilu metrów jestem właścicielem po wybranym okresie (ilości miesięcy), co oczywiście tez nie jest prawdą, bo remont to koszt dodatkowy do spłaty kredytu.

wiem

[jonik]

@animuss: Zawodowo zajmuje się hipotekami - dlatego zapytałem :)

Życie rzadko kiedy banki wymagają obowiązkowo. Nieruchomość płaci się raz na rok - kwota około 0,08% wartości nieruchomości.

Założenie na stałe 200zł miesięcznie sporo zawyża koszty po stronie kredytu.

Aczkolwiek byłoby to idealnie gdyby każdy klient był na tyle odpowiedzialny, iż sam zdawałby sobie sprawę, że jednak warto się ubezpieczyć.

[animuss]

szacun za chęci, ale taka tabelka raczej nie ma sensu - wynajmuje się mieszkanie w innym celu, kupuje w innym. Kupno mieszkania chyba zawsze wychodzi taniej niż wynajem

@Ranger: widzisz, dla Ciebie jest to jasne, ale jak widzimy wiele osób tutaj ma takie dylematy i chciałem pomóc w tej kwestii. Tym bardziej jesli chodzi o krótsze okresy - to nie jest takie oczywiste wtedy.

Nie trzeba robić kalkulacji, aby było

[debenek]

@kooliber #!$%@?ł ci się leasing z kredytem

[animuss]

Prawda jest to ze jesli ma sie dlug wobec banku i juz sie wie ze jest slaba sytuacja to idzie sie do banku, oddaje kluczki od domu i jestem czysty bez dlugow czy nie?

@Marcinowy: jest to nieprawda że jest się wtedy czystym - musisz ogłosić bankructwo i wtedy wiarygodność kredytowa spada do zera. Co znaczy że przez co najmniej 5 lat nic nie wynajmiesz (oprócz slumsu) ani nie dostaniesz

[animuss]

Życie rzadko kiedy banki wymagają obowiązkowo.

@jonik: a to dowiedziałem się czegoś nowego. Jak ja miałem swój hipoteczny w PL to zarzekali się że ubezpieczenie jest obowiązkowe (na mieszkanie oraz na życie), pewnie nawet mógłbym umowę odgrzebać. No ale - zawsze można w to pole arkusza wpisać zero :>