[animuss]

Kupić mieszkanie czy wynająć? Dla wszystkich zadających sobie to pytanie spędziłem trochę czasu i przygotowałem arkusz kalkulacyjny który może pomóc oszacować sytuację.

Trzeba wpisać metraż mieszkania, marżę kredytu i WIBOR, okres kredytu, cenę za m2 mieszkania, ubezpieczenie kredytu - oraz miesięczny koszt najmu + czynsz.

Dla zadanej długości okresu, arkusz wyliczy dwie rzeczy: koszt przeżycia okresu w danym przypadku oraz liczbę nabytych netto m2.

Liczba nabytych metrów to przyjęty przeze mnie wskaźnik opłacalności: w przypadku zakupu na kredyt jest to ilość spłaconych metrów (które już są twoje), a w przypadku wynajmu jest to ilość metrów na jakie zaoszczędziłeś nie kupując, a wynajmując. Obliczenia uwzględniają koszty remontów, czynszu, koszty początkowe zakupu itp.

Arkusz pokazuje też ile wydasz pieniędzy by przeżyć zadany okres w obu przypadkach i co będziesz po tym okresie posiadać. Zakładamy oczywiście, że gdy najem jest tańszy niż kredyt, to różnica jest oszczędzana.

Mam nadzieję że się to komuś przyda. Oczywiście jest wiele uproszczeń, bo musi być: nie wiemy jak będzie zmieniać się WIBOR, ceny mieszkań, ceny najmu - dlatego przyjmuję je za stałe. One i tak są ze sobą powiązane, a chodzi głównie o pokazanie ogólnej sytuacji.

Jeśli ktoś uważa że gdzieś został popełniony błąd - proszę o komentarz. Jeśli się nadaje to poleci do wykopaliska.

Udostępniam plik xlsx, oraz screenshot poglądowy by zobaczyć jak to wygląda bez otwierania pliku.

xlsx: https://www.dropbox.com/s/effgec0nwzr0jg3/najem_czy_kupno_mieszkania.xlsx?dl=0

#mieszkanie #dom #wynajem #kredyt #kredythipoteczny #nieruchomosci

[rybeczka]

@animuss o taki wykop walczyłem :)

[Jwplayercwel]

@animuss: remont/ wykończenie mieszkania minimum 1500-2000pln/m^2

[animuss]

@Jwplayercwel: to każdy może sobie ustawić, są tu zarówno koszty remontu początkowego jak i koszty remontu późniejszego. Jak ktoś kupi już wyremontowane to będzie miał 100/m2 :)

[f.....h]

@animuss: ja to bym jednak uwzględnił inflacje na jakimś poziomie 1-2% w ciągu 20-30 lat bo tak przeważnie brany jest kredyt robi to dużą różnicę, do tego dochodzi sytuacja ze rośnie cena najmu jak i rośnie cena metra kwadratowego wiec ta różnica się zwieksza. Ogólnie ciężko to analizować i taki arkusz na nic się zda. Przykład: kilka lat temu jeszcze cena średnia cena metra we Wrocku 5000 a dziś 6500, najem

[AutomatycznyCzarodziej]

remont/ wykończenie mieszkania minimum 1500-2000pln/m^2

@Jwplayercwel: No ale to wtedy trzeba by mocno podbić koszt wynajmu. Przecież większość mieszkań na wynajem ma najtańsze możliwe wykończenie (+ najtańsze możliwe meble, jeśli takie są).

[r.....r]

@animuss: Dlaczego nie można zmienić wys. wkładu własnego?

[gridstream]

Brakuje np kosztu ubezpieczenia mieszkania przy zakupie w kredycie.

[nathalije]

@animuss: Wszystko spoko, wiadomo, że arkusz zawiera sporo uproszczeń, ale faktycznie może dawać jakiś tam ogólny ogląd sytuacji. Natomiast ja bym się przyczepiła do kwestii tego „wskaźnika opłacalności”. Otóż, pisząc że tylko metry spłacone są już własnością kupującego, wprowadzasz w błąd. W momencie kupna mieszkania, nawet na kredyt zabezpieczony hipoteką, od razu jest się właścicielem mieszkania, a nie dopiero po spłaceniu kredytu. Nie wiem czemu, ale przyjęło się u nas myślenie,

[animuss]

ja to bym jednak uwzględnił inflacje na jakimś poziomie 1-2%

@feelsyeh: myślałem o tym, ale jak inflacja to czemu nie wzrost płac? Bo wtedy trzebaby. I tak można dokładać czynników w nieskończoność, stąd są wartości nominalne.

No ale to wtedy trzeba by mocno podbić koszt wynajmu.

@AutomatycznyCzarodziej: dla wyjaśnienia: tu nie chodzi o kupno mieszkania na wynajem. To jest porównanie tylko, może dotyczyć dwóch różnych mieszkań, nawet o różnym metrażu

[d.....i]

Dobra robota, jednak trzeba pamiętać, że takie wyliczenia są z zasady trochę "z dupy". Nikt nie wie jaki będzie WIBOR za rok, a tymbardziej jak będzie wyglądać wartość mieszkania 50m2 za 30 lat.

[L.....0]

@nathalije: No ale jak sie nie wyrobisz z ratami to jak?

[i.....m]

@animuss: handluj z tym, 6 lat temu kupiłem dom na kredy pod miastem wtedy jeszcze w nieatrakcyjnym miejscu, dom był do remontu, fakt że na remont wydałem ok 60k z własnej kieszeni bez kredytu i włożyłem masę pracy własnej ale obecna rata to 800zł miesięcznie a wartość domu w tym momencie gdybym chciał go sprzedać jest niemal trzykrotnie większa, gdybym teraz chciał go sprzedać jestem na czysto już jakieś 100k do

[animuss]

takie wyliczenia są z zasady trochę "z dupy". Nikt nie wie jaki będzie WIBOR za rok, a tymbardziej jak będzie wyglądać wartość mieszkania 50m2 za 30 lat.

@d_kwi: dokładnie! tu jest sytuacja uproszczona i ma posłużyć jako sytuacja wyjściowa dla dalszych rozważań. Bo jasno widząc kwoty i wyniki z tej analizy, można już samemu zmodyfikować np dokładając chociażby zmianę wartości mieszkania. Lub zmianę zarobków, by widzieć że te 2x wartości kredytu

[nathalije]

@LR300: To chyba oczywiste, że jak nie spłacasz kredytu, to bank może dochodzić zaspokojenia swojego roszczenia. Tak samo jak wynajmujący może Ci wypowiedzieć umowę najmu jak nie płacisz za najem. Tylko, że wynajmujący może wypowiedzieć umowę w zasadzie kiedy mu się podoba (z zachowaniem odpowiednich przepisów oczywiście), a z mieszkania, którego jesteś właścicielem, nikt Cię nie wyrzuci. Gdyby było tak, że bank jest właścicielem mieszkania, to kim byłby wtedy kredytobiorca? Najemcą?

[d.....i]

@LR300: To dokładnie tak samo jakbyś się nie wyrobił z kasą za najem.

[xadhoom]

@animuss: IMO to co sugerowali ludzie wcześniej - myśląc o inwestycji na 10+ lat nie ma co próbować robić jakichkolwiek kalkulacji bez zrobienia DCFu.

[j.....d]

@animuss: no i to jest coś, a nie jakieś #gownowpis

[L.....0]

@nathalije: @d_kwi: Ale z wynajmowaniem to jest wiadome. Z kupnem nie do konca, bo to iluzja. Splacisz 3/4 i nagle jakas katastrofa i juz nie masz nic. Jezeli nie mamy naprawde sporych zasobow gotowki to komfort poczujemy dopiero po tych 50 latach, czyli w momencie gdy to splacimy :(