[zanzi]

Ostatnim razem wszyscy się zesrali że uważam, iż nie opłaca się brać kredytu na początku drogi życiowej. Dzisiaj przychodzę z wyliczeniami które udowadniają to stanowisko.

TLDR:


Startujemy z punktu wkładu własnego, dla przykładu wezmę tańsze mieszkanko dla singla o wartości 510k pln na które bierzemy kredyt 400k i dajemy 110k na wkład własny. Oczywiście kupno kosztuje dodatkowe powiedzmy 20k, które w przypadku mieszkania idą na notariusza, ubezpieczenie, pośredników itp., dlatego kredytobiorca traci te pieniądze, a wynajmujący może ten kapitał wpakować w rynki kapitałowe. Zaczynamy.

Wynajmujący: Średnia cena wynajmu kawalerki przez 7 lat to będzie jakieś 2200 odstępnego jeśli potrafimy znaleźć budżetowe opcje. (W przykładach nie bierzemy pod uwagi prądu, czynszu, bo są takie same w obu przypadkach). Czyli po 84 miesiącach idzie w piach 185k pln.

Kredytobiorca: Na początku kredytu zarabia się zdecydowanie mniej niż po 4-5 latach pracy komercyjnej, więc na początku nie możemy dobrze nadpłacać. Średnia cena kredytu na 5% to ok 2200, z czego na początku rata odsetkowa to prawie 1700. Po 7 latach płacenia rat, średnia cena zapłacenia przez nas raty odsetkowej to 1250 pln i 105k w piach. Czyli mamy 80k zaoszczędzone na korzyść Kredytobiorcy, gdyż te pieniądze przy wynajmie wyparują, a tu wrzucimy je w beton. Oczywiście nadpłacamy jak najszybciej i jak najwięcej, na początku mało, potem coraz więcej, ale niech będzie że 20k/rok, czyli po 7 latach mamy 140k wrzucone w nadpłatę.

Wynajmujący: Co roku wrzuca 20k na rynki kapitałowe. Na start wrzucił 130k zamiast dać na proces kupna mieszkania i wkład własny. Czyli po 7 latach wrzucił w rynek 270k pln i zakładając rozsądny wzrost 7% rocznie ma ponad 120k pln odsetek. Razem ponad 390k pln.

Kredytobiorca: Po 7 latach kredytobiorca ma wciąż ze 200k kredytu, bo nadpłaty+rata kapitałowa (dużo mniejsza w pierwszych latach) wyniesie mniej więcej tyle. Ale zarobił ze wzrostu mieszkania. Zakładając że mieszkanie zdrożało ok. 4,8% rocznie, to teraz z 510k jest warte 670k.

Półmetek: Wartość końcowa kredytobiorcy to 670k w betonie, minus kolejne raty odsetkowe i kapitałowe które musi spłacić, a ma jeszcze 200k raty kapitałowej do spłaty. Więc realnie dysponuje majątkiem ok. 420k pln uwzględniając, że suma odsetek nie przekroczy 50k pln w kolejnych latach. Ale przecież już zapłacił 105k raty odsetkowej, czyli finalnie jest do przodu 315k pln.
Wartość końcowa wynajmującego to 390k pln minus 185k wydanych na wynajem. Dla ciekawostki wzrost wartości mieszkania to utrata 170k, zamiast których mamy 120k odsetek z kapitału, czyli znów tracimy potencjalne 50k. Niemniej zostaje nam 205k pln na plusie. Choć nie odjęliśmy podatku belki. Niemniej można go ominąć korzystać z kont IKE i IKZE których limitów nie przekroczymy, ale pieniędzy nie wykorzystamy do potencjalnego kupna nieruchomości po 7 latach wynajmu.

Podsumowanie: Kredytobiorca skończył mając wartość jakichś 315k pln w betonie i bezpowrotnie tracąc na odsetki do tego momentu 105k (a zakładamy, że już nie straci na odsetki, bo już odjęliśmy potencjalne 50k odsetek które mu przyjdzie zapłacić w kolejnych latach). Wynajmujący natomiast kończy z wynikiem 390k pln, ale stracił na wynajem 185k, a do tego mógłby zarobić dodatkowe 50k pln gdyby miał mieszkanie. Finalnie, po odjęciu kosztów, zostało mu 205k i zamiast niskich kosztów raty odsetkowej, będzie płacić za wynajem kilkukrotnie więcej względem odsetek kredytu.

Wynik: Kredytobiorca ma 110k pln wartości więcej od wynajmującego. Realnie będzie to znacznie mniej, może z 60-80k gdyż pewnie kupił od dewelopera, więc sam musiał mieszkanie wyposażyć, musi remontować, naprawiać i kupować sprzęty.
Wynajmujący może i stracił kilkadziesiąt tysięcy, ale zyskał wolność, mobilność i przede wszystkim spokój ducha nieobciążony kredytem. Bardzo możliwe że dzięki tym cechom zarobił wystarczająco żeby kupić mieszkanie z małym kredytem. Tak wyglądają wyliczenia w perspektywie 7 lat kredytobiorcy i wynajmującego. Jeśli kilkadziesiąt tysięcy pln jest dla ciebie ważniejsze niż wyżej wymienione cechy, to tak, kredyt się bardziej opłaca. Jeśli nie jesteś szalony to przemyśl tę decyzję dwa razy.

[TomekRazDwaTrzy]

@zanzi: zakładać scenariusze na przestrzeń 7 lat. Równie dobrze może okazać się że jesteśmy na górce na nieruchach albo akcjach. Zakładasz ze ktoś przez 7 lat będzie zawsze pilnie trzymał się planu i nie zamarzy mu się zakup auta. Trudno nawet wywnioskować czy mówi o zakupie inwestycyjnym czy do życia. Są takie rzeczy które trudno wycenić. Pomijam już zmianę czynszy np. przeprowadzek bo landlord każe ci #!$%@?. Narobiłeś się tym postem

[zanzi]

@TomekRazDwaTrzy: Życia nie przewidzisz. Niemniej dobrze znać takie symulacje żeby móc orientować się mniej więcej jakie są liczby/koszty i alternatywy. Zakup auta może się zamarzyć, a jakże. Za 20k już kupisz spoko furę więc to przy tych wyliczeniach nie ma znaczenia bo to mała kwota. A ja wziąłem pod uwagę zmianę czynszy bo jest ustalony na 2200 który jest średnią orientacyjną z 7 lat. Teraz za 2200zł to często 2 pokoje,

[Ogau]

@zanzi: tyle #!$%@?, a wszystko nic nie warte, bo własne miejsce w życiu to najlepsze, co można zrobić. Życie na łasce landlorda to nie życie.

[AmerykanskiRewolwerowiec]

Ostatnim razem wszyscy się zesrali że uważam, iż nie opłaca się brać kredytu na początku drogi życiowej. Dzisiaj przychodzę z wyliczeniami które udowadniają to stanowisko.

@zanzi: wziąłem kredo w 2017, po kilku latach pracy zawodowej. Zapłaciłem za m2 swojego mieszkania około 9k, aktualnie stan deweloperski w okolicy to 20k+. Wylicz mi gdzie popełniłem błąd, bo kredo rok temu spłaciłem.

[zanzi]

@AmerykanskiRewolwerowiec: tu nie miałeś błędu tylko turbo okazję zakupową + absurdalny rynek (to co się działo po pandemii to szaleństwo). Jeśli cena skoczyła z 9k i było to mieszkanie w stanie deweloperskim a nie remontowym i teraz jest absurdalna cena 20k (czyli cena śródmieścia i najlepszych dzielnic Wawy) to jesteś po stronie wygrywu

[zanzi]

@Ogau: Nieprawda. To tylko opinia.

[Bumelante]

absurdalny rynek

@zanzi: dlaczego zakładasz że rynek w przyszłości nie będzie absurdalny?

[zanzi]

@Bumelante: bo bezpieczniej jest założyć że będzie przeciętny

[TomekRazDwaTrzy]

@zanzi: no tak 2200 za kawalerkę to całkiem okazyjna cena, jednak jakbyś wziął pod uwagę że mieszkanie do kupienia znajdziesz już za 450 w okazyjnej cenie to twoje obliczenia wyjdą na 0 a z tyłu głowy na wynajmie będziesz miał niepewność co do dalszych cen. Zgadzam się ze zakup mieszkania inwestycyjnie w takiej sytuacji może nie być najlepszym wyjściem. Natomiast zakup mieszkania dla celów mieszkalnych w samym sobie jest wyjściem w

[zanzi]

@TomekRazDwaTrzy: Także nie mam pewności co do stopy zwrotu z akcji czy tego jak podrożeją mieszkania. Dlatego te wyliczenia są mocno orientacyjne, tak żeby mniej więcej się przekonać, że kredyt średnioterminowo to nie jest aż taka taniocha względem wynajmu, więc czasem lepiej budować karierę na spokojnie i wziąć kredo po pewnym czasie, a nie jak najszybciej. A za kawalerkę 2200 na tem moment to już jest dość drogo (bo jeszcze trzeba

[TomekRazDwaTrzy]

@zanzi: Kup sobie kawalerkę dla siebie, nie musisz kupować nowego budownictwa. Poszukaj okazji, weź dobry kredyt zależny od twoich preferencji. Jak ogarnięty jesteś to po 7 latach spłacisz, usiedzisz sobie na swoim łóżku po ostatniej racie i powiesz że już nic nie musisz w życiu, tylko możesz. To tylko etf i teoretycznie bezobsługowe ale dużo większa zmienność niż mieszkania.

[AmerykanskiRewolwerowiec]

@zanzi: w 2017 roku słyszałem od ludzi że branie deweloperskiego mieszkania za 9k/m2 to szaleństwo i że bańka lada moment pęknie :)

[zanzi]

@TomekRazDwaTrzy: Tak, to jest okej plan, ale problem jest taki, że obecnie kawalerki w TOP5 miastach są naprawdę drogie. 400-500k kosztują. I pod to jest to wyliczenie. Jak się trafi okazja to liczby zmieniają się na korzyść mieszkania, tak samo jak stopy byłyby niższe niż 5%, albo miałbyś dofinansowanie. Niemniej jeśli ktoś oganięty wynajmuje sobie np: 3-4 lata to nie traci aż tak wiele względem kredo jakby można było sądzić. A