[WladcaPiachu]

Witam i pozdrawiam wszystkich czytających.

Na wstępie chciałbym zaznaczyć, iż mój tekst nie ma na celu nikogo obrazić, ani oskarżać kogokolwiek, a jest tylko i wyłącznie moją prywatną opinią i odczuciem z pracy pośrednika nieruchomości przez kilkanaście lat.
Poniżej skróty i ich wytłumaczenie z których nieświadomie z przyzwyczajenia mogę skorzystać;
PUM – powierzchnia użytkowo mieszkalna – liczona od m2 powierzchni użytkowej, czyli nioe wliczamy do tego piwnic, schodów, balkonów itd.
WZ- warunki zabudowy, czyli nasze chęci wstępne ile chcielibyśmy wybudować na działce zatwierdzone przez urząd.
PnB- Pozwolenie na budowę, czyli cała dokumentacja projektu gotowa do rozpoczęcia budowy – zatwierdzona przez wszystkie urzędnicze organy
Studium – czyli wstępne plany urzędników co do waszej działki
MPZP – Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, czyli co urzędnicy chcą i widzą już na waszej działce.

Zacznijmy od początku. Przyjechałem do Warszawy w 2005 roku, czyli dwa lata przed kryzysem z 2007 roku – nazywanym przeze mnie Hiszpańskim.
Jak to się zaczęło, że ceny zaczęły tak iść w górę i czemu kapitał zagraniczny w tym segmencie rynku, jest bardziej zagrożeniem, niż zbawieniem?

Hiszpanie przyszli do nas (z resztą jak i inni w tym czasie) z tanimi kredytami u siebie, które dostawali na przysłowiowe – wygląda Pan na uczciwego człowieka, to co 2 miliony euro wystarczy?
Wprowadzili u nas pojęcie PUM-u w rozliczeniach, którego nawet nasi deweloperzy nie uznawali w rozliczeniach (na początku), bo działki liczyło się z metra po prostu. Nie mam nawet do nich o to pretensji. Robili biznesplan i zwracali się z nim do Banku, a tam analitycy lubią surowe liczby, więc PUM brali pod uwagę analizując ich chęć kredytową.
Jak zaczęli liczyć zwykłym właścicielom działek, że oni do PUM-u zapłacą więcej, Ci szybko przyzwyczaili się do tego, że ich działki warte są więcej, a jak wiadomo z życia nikt nie chce by jego własność straciła na wartości xD.
…, a więc ceny rosły i wszyscy byli zadowoleni – prócz końcowych nabywców. Dodam, że w tamtym czasie marża deweloperów wahała się od 7 do 14%.

Nastał rok 2007, gdzie dolar był wart dwa złote xD
Wiele bankructw, ceny spadły, ale pamiętajcie, że kryzys jest dla biednych tylko. W tym czasie deweloperzy kupowali na potęgę działki, w tym też od Banków (które to przejęły je od mniejszych deweloperów) i właścicieli działek, którzy popadli w tarapaty finansowe.
Kryzys minął, ceny wzrosły, a ich marża z tych 7-13% wzrosła od 28-43% - i się chłopaki przyzwyczaili do dobroci;).
Chodzi tu o cenę działki do końcowego produktu, jakim jest mieszkanie i koszty budowy, a że działki tanio kupili wtedy, a ceny rosły jak p------e, to się nie dziwmy, że jest tak do dziś (gdyż rynek nie zmusza ich do opuszczenia cen, choć cena działki teraz to abstrakcja;)

Widzicie już dlaczego tak jest do dziś, ale to nie koniec, bo zamożni ludzie, jak i Banki nie tylko kochają kryzysy.;)

Teraz to najważniejsze pytanie; czemu nie stać nas na mieszkanie?

Jak już wiecie kryzys to najlepsza rzecz, ale jest też druga opcja inflacja.
Nadchodzi Covid, więc dzwonię po wszystkich pośrednikach szukam działek, a oni siedzą na tych działkach dupą i mówią mi, że to nie czas xD
Moi deweloperzy kupują jak p------i, bo wiedzą, że kto ma odłożone pieniądze, zainwestuje je w ich mieszkania i co się dzieje – nie ma mieszkań w centrum miast, jak i działek xD

Dlaczego mamy mieszkania w dzisiejszych cenach i czemu rosną zamiast spadać?

Mamy inflację, a przez to Bankom nie opłaca się udzielać nam kredytów, bo mają dodatkowe zyski od tych co mają już kredyty, a że wiedzą, iż rynek mieszkań jest przeszacowany o jakieś 30% (minimum), więc maksymalizują sobie ryzyko strat podwyższając wkład własny i ustalają większy % rat.
Do tego dochodzi nasz wspaniały nierząd wymyślając kredyt 2% xD – wszyscy moi znajomi deweloperzy, czekali na ten kredyt (jakby biedni byli xD)
Co zrobili po tym jak im się mieszkania nie sprzedawały, ano podwyższyli ceny mieszkań xD

No dobra, ale jesteśmy już po tym kredycie 2%, to czemu nie spadają?

Bo straszą nas fliperami, jakby nie było takich ludzi przed 1989 rokiem xD

Prawdziwym zagrożeniem, jak wspomniałem na początku jest kapitał zagraniczny w tym segmencie rynku.
Fundusze, które kupują całe bloki na wynajem i pilnują, żeby cena mieszkań nie spadła, bo lepiej jest płacić im 2800 za wynajem dwu pokojowego mieszkania, niż ratę 3500 za kawalerkę .
Jeśli myślicie, że nie wiem o czym mówię spójrzcie na Hiszpanię, a nawet Niemcy, bo się to u nas zaczyna.

Jak przeciwdziałać temu, gdy deweloperów to nie interesuje spadek cen, Banki mają to gdzieś?

Po prostu nie kupować xD|

Jeżeli teraz nie pojawi się jakiś ruch, który zablokuje kupno całych bloków przez fundusze, to próżno czekać na spadki. Oczywiście, że przyjdzie kryzys, ale czy sądzicie, że kogoś z was będzie stać wtedy na tanie mieszkanie? XD

Jedyne co mogę wam zaproponować jako tanie mieszkanie, jest stworzenie własnej grupy, by wykupić cały blok – bo wtedy nie dość, że zmniejszycie koszt zakupu o 15%, to jeszcze w Banku jak razem pójdziecie dostaniecie też preferencyjne kredyt na to. Bo jeśli myślicie, że taki Fundusz kupujący budynek kupuje go za tą samą cenę co wy mieszkanie to, macie bezstresowe życie;). Deweloperzy z chęcią spuszczą ze swojej marży te 15% bezproblemowo, żeby nie pierdzielić się ze sprzedażą pojedynczego mieszkania.

P.S.

Możecie sobie obliczyć ile wasz deweloper przycina na was;
Cena działki w centrum Warszawy do PUM-u to średnio 5,500 tysiąca do PUM. Białołęka ma dziś średnią cenę działki na poziomie 1850 pln do PUM.
Koszt budowy to średnio w Warszawie od 4,500 do 5,500 do PUM-u.
Reszta to marża dewelopera - myślę, że większych miastach jest tak samo;)

Dziękuję wszystkim tym, którym chciało się to przeczytać.
Od razu zaznaczę, że ten tekst był pisany w celu informacyjnym (korzystając z mojego doświadczenia i znajomości w tym rynku) i nie będę odpowiadał na jakiekolwiek pytania, bo nie mam na to ani czasu, ani chęci. ;)
Dziękuje za wszystkie dyskusje nim spowodowane;)