To juz 2 dni nowy raport NBP wisi (tabelka) i nikt nic?....
Jak rosnie to spada, jak spada to rosnie. W jednych miastach na plusie w drugich na minusie(tak, na minusie), ruchy raczej niewielkie.
Najciekawsze liczba na minusie to 500zl/m na RW ofertowa wawa Najwieksze plusy ok 900zl na RP ofertowa w kilku miastach, chociaz i na transakcyjnych mamy wystrzaly po 1000zl w odstepie 3 miesiace :)
Obie wartosci to raczej z przymrozeniem oka trzeba traktowac, z powodu ulomnosci zbioru danych.
Ofertowa na RP mozna podbic/zbic wrzucajac na rynek kilka duzych inwestycji z wysoka/niska cena. A im mniejsze miasto i wieksza oferta tym latwiej zaburzyc.
Ofertowa RW w teorii powinien lepiej odzwiedziedlac co sie dzieje z cenami, bo tu kowalscy sie nie zgaduja, ze w tym miesiacu idzie na rynek 500 mieszkan premium 30k/m, no ale z drugiej strony to sa tylko kowalscy - jedni z mniejsza drudzy z wieksza fantazja ale generalnie sa bardziej sklonni do obnizek niz deweloeprzy, a z czegos zejsc trzeba ;)
Transkacyjne RP w sumie to samo - co sie akurat sprzeda to albo podbija albo obniza wynik w raporcie, ale ja (tak sobie zakladam, mozliwe ze blednie) uwazam, ze cena tranksacyjna moze isc do gory i nie ma tu zadnej sprzecznosci - po prostu z rynku wywialo kredyciarzy, zostaly 2 typy klinetow: co ci maja niewiele i sila rzeczy zwieksza popyt na te najtansze mieszkania, ktore per metra sa najczesciej najdrozsze czyli podbija cene, oraz premium gdzie tradycyjnie jest inne pojmowanie ceny i po prostu ludzie kupujacy mieszkania po 20-30-40k/m je kupuja dalej, tak jak dalej sprzedaja sie mercedesy. Tylko ze na skutek ucieczki segementu popularnego, gdzie byla najwieksza konkurencja (jesli w ogole mozna o tym mowic) w sile rosna transakcje ktorych jest mniej, czyli drogie male i premium - i ich to nawet moze sprzedawac sie tyle samo - wazne ze tych tanszych jest mniej i juz raport pokaze wynik dodatni. Ich sie nawet tez moze sprzedawac mniej, ale wazne ze spadki sa mniejsze, niz w segmencie popularnym bo ponownie - dalej rosnie ich udzial w raporcie.
No i transkacyjne RW - czyli najwiekszy burdel i w sumie z niego to juz nic nie wynika. Mozna doklejac dowolne tezy do wzrostow i spadkow, bo z wora rynku wtornego bierzemy to co sie sprzedalo - i mozna powtorzyc rozumowanie z RP, ALE tutaj mamy czynnik ludzki - jak komus sie pali doopa, albo po prostu chce sprzedac i kropka bo wyejzdza, bo zmiania mieszkanie na dom, bo sie rozwodzi, bo umiera na raka - niewazne, po prostu musi, to jego sklonnosc do negocjacji mocno rosnie, tylko my tego w ogole nie widzimy, bo ceny transakcyjne na RW sa tylko losowymi elementami zbioru RP.
Ogolna wada tego raportu jest taka, ze on dziala dowolnie: przy realnie spadajacych cenach raport moze wykazywac wzrosty w dziala transakcje, bo ludzie moga po prostu migrowac z zakupami do drozszych mieszkan, ktore tanieja i efekt jest na plus, chociaz cena na minus.
Wg mnie, jedyna prawde te raporty pokazuje, w silnym trendzie wzrostowym (raczej dla obu rynkow) - dlaczego? Bo wiadomo, ze nie ma negocjacji cen, ofertowa pokrywa sie z transakcyjna, mieszkania sprzedaja sie blyskawicznie wiec rozjazd miedzy workiem ofert i sprzedazy sila rzeczy spada. W przypadku stagnacji rozjazd miedzy workami sie powieksza, nie wiemy czy mieszkania w raporcie drozeja bo generlanie ich cena poszla do gory, czy bo akurat sprzedaje sie duzo premium. W trendzie spadkowym jest duze pole negocjacyjne, wiec pononie ceny ofertowe odklejaja sie od transakcyjnych, mieszkanai leza dlugo i rozjazd miedzy workiami rosnie jeszcze bardziej. Dlugofalowo w teroii powinno pokazywac w miare dobrze (wiadomo, ze z jakims odchyleniem, ale im dluzsza perspektywa tym lepiej), ale z definicji zle sobie radzi w krotkim okresie, a zwlaszcza ze zmiana trendu.
To sa moje przemyslenia, poparte argumentami, wiec merytoryka mile widziana, ale nie na zasadzie "jajco prawda".
Wiec ponownie: z tabelka NBP pod pacha nie idzie sie negocjowac cen, jesli widzisz ze w twoim otoczeniu cena ofertowa spada - to NA PEWNO cena spada. To jest jedyna pewna sytuacja. Jesli cena ofertowa rosnie przy spadajacej sprzedazy: istnieje DUZE prawopodobienstow, ze cena jest do negocjacji, a im wiekszy wzrost - to tym bardziej. Jesli cena stoi - istnieje jakies prawdopodobienstow, ze negocjacje sa dostepne, a tranksacyjna cena jest nizsza. Obserwujcie wasze wybrane rynki, wiem ze moim rodzinnym Wroclawiu sytuacja (gl. przez Ukraincow) jest ciezka, caly czas trudno mowic o negocjacjach czy spadkach, raczej dalej powolutku do gory, no ale jak w kilka lat sie zjechalo 30-40% popuilacji miasta extra, to na takie zaburzenie rynek musi reagowac. Ale taka Warszawa.... inna rozmowa... i nie, nie rozdaja jeszcze za darmo apartamentow na mokotowie przy metrze, ale jest zupelnie inna atomsfera zakupow niz jeszcze rok temu i rurka juz wielu zmiekla.... wciaz sa jeszcze zawodnicy w sprzedazy, ktorzy uwazaja ze sa twardzi - do czasu, wszystko jest do czasu, w pol roku przeszliszmy od naglowkow "ukraincy jada na wojne, nie bedzie komu budowac, ceny materialow odlecialy w kosmos, teraz to ceny mieszkan dopiero przyspiesza" do "w przyszlym roku to planujemy zbudowac ponad polowe mniej" "noc rabatow" "moze remoncik?". Jesli pis nie sypnie jakims tlustym hajsem na doplaty, to sprzedaz rp i rw jest ugotowana na miekko, a jak ktos mysli ze firma latami moze byc na minusie, to niech lepije swojej nie otwiera.
@del855: Jak dla mnie to ten arkusz jest za bardzo ogólny. Inaczej sytuacja może wyglądać w przypadku mikrokawalerek, inaczej przy mieszkaniach średniej wielkości, inaczej przy dużych, a inaczej w segmencie premium. Nie ma też informacji o wielkości próby co przy załamaniu sprzedaży raczej ma znacznie. Dopiero w tym finalnym raporcie jest to jakoś lepiej rozpisane bo przynajmniej jest podział pod względem powierzchni.
@del855: metodologia jest taka, ze każdy mówi o apartamentach premium i kawalerkach, a w rzeczywistości pomijają fakt, że ktoś może rzeczywiście sprzedawać z promocją.
Równie dobrze takie transakcje mogą zaniżać. Metodologia liczy średnią (?) transakcyjną.
Jeśli oczekujesz spadków to możesz postawić X argumentów i na chłopski rozum udowodnisz, że jednak spada, ale równie dobrze można dać argumenty w ilości Y, że rośnie jeszcze szybciej.
metodologia jest taka, ze każdy mówi o apartamentach premium i kawalerkach, a w rzeczywistości pomijają fakt, że ktoś może rzeczywiście sprzedawać z promocją.
i w efekcie sprzedazy z promocja taki szczecin + 12% w 3 miesiace....
Równie dobrze takie transakcje mogą zaniżać. Metodologia liczy średnią (?) transakcyjną.
no wlasnie o to chodzi - ten raport mozna intepretowac dowolnie. DOWOLNIE, jak kto chce, poniewaz jest liczona srednia, ALE za kazdym razem z innego
No wlasnie, w dlugiej perspektywie powinno byc oki - tzn po wyplaszczeniu odczytow, wychodzi trend, tylko ze taki model fatalnie dziala w momencie przelamania trendu
@del855: To dlaczego w 2008/2009 roku nikt się nie przyczepia do tych danych? W takim razie tam też źle pokazało, ale pokazało jednak spadki ( ͡°͜ʖ͡°)
Ciekawe info puścił Mateusz Lachowski w historii realnej. Zelenski nie chce przeprosić za Przewodów, bo tylko jedna rakieta była Ukraińska. Druga była rosyjska za którą leciała ukraińska. #ukraina #rosja #wojna #polska #nato #przewodow
Jak rosnie to spada, jak spada to rosnie. W jednych miastach na plusie w drugich na minusie(tak, na minusie), ruchy raczej niewielkie.
Najciekawsze liczba na minusie to 500zl/m na RW ofertowa wawa
Najwieksze plusy ok 900zl na RP ofertowa w kilku miastach, chociaz i na transakcyjnych mamy wystrzaly po 1000zl w odstepie 3 miesiace :)
Obie wartosci to raczej z przymrozeniem oka trzeba traktowac, z powodu ulomnosci zbioru danych.
Ofertowa na RP mozna podbic/zbic wrzucajac na rynek kilka duzych inwestycji z wysoka/niska cena. A im mniejsze miasto i wieksza oferta tym latwiej zaburzyc.
Ofertowa RW w teorii powinien lepiej odzwiedziedlac co sie dzieje z cenami, bo tu kowalscy sie nie zgaduja, ze w tym miesiacu idzie na rynek 500 mieszkan premium 30k/m, no ale z drugiej strony to sa tylko kowalscy - jedni z mniejsza drudzy z wieksza fantazja ale generalnie sa bardziej sklonni do obnizek niz deweloeprzy, a z czegos zejsc trzeba ;)
Transkacyjne RP w sumie to samo - co sie akurat sprzeda to albo podbija albo obniza wynik w raporcie, ale ja (tak sobie zakladam, mozliwe ze blednie) uwazam, ze cena tranksacyjna moze isc do gory i nie ma tu zadnej sprzecznosci - po prostu z rynku wywialo kredyciarzy, zostaly 2 typy klinetow: co ci maja niewiele i sila rzeczy zwieksza popyt na te najtansze mieszkania, ktore per metra sa najczesciej najdrozsze czyli podbija cene, oraz premium gdzie tradycyjnie jest inne pojmowanie ceny i po prostu ludzie kupujacy mieszkania po 20-30-40k/m je kupuja dalej, tak jak dalej sprzedaja sie mercedesy. Tylko ze na skutek ucieczki segementu popularnego, gdzie byla najwieksza konkurencja (jesli w ogole mozna o tym mowic) w sile rosna transakcje ktorych jest mniej, czyli drogie male i premium - i ich to nawet moze sprzedawac sie tyle samo - wazne ze tych tanszych jest mniej i juz raport pokaze wynik dodatni. Ich sie nawet tez moze sprzedawac mniej, ale wazne ze spadki sa mniejsze, niz w segmencie popularnym bo ponownie - dalej rosnie ich udzial w raporcie.
No i transkacyjne RW - czyli najwiekszy burdel i w sumie z niego to juz nic nie wynika. Mozna doklejac dowolne tezy do wzrostow i spadkow, bo z wora rynku wtornego bierzemy to co sie sprzedalo - i mozna powtorzyc rozumowanie z RP, ALE tutaj mamy czynnik ludzki - jak komus sie pali doopa, albo po prostu chce sprzedac i kropka bo wyejzdza, bo zmiania mieszkanie na dom, bo sie rozwodzi, bo umiera na raka - niewazne, po prostu musi, to jego sklonnosc do negocjacji mocno rosnie, tylko my tego w ogole nie widzimy, bo ceny transakcyjne na RW sa tylko losowymi elementami zbioru RP.
Ogolna wada tego raportu jest taka, ze on dziala dowolnie: przy realnie spadajacych cenach raport moze wykazywac wzrosty w dziala transakcje, bo ludzie moga po prostu migrowac z zakupami do drozszych mieszkan, ktore tanieja i efekt jest na plus, chociaz cena na minus.
Wg mnie, jedyna prawde te raporty pokazuje, w silnym trendzie wzrostowym (raczej dla obu rynkow) - dlaczego? Bo wiadomo, ze nie ma negocjacji cen, ofertowa pokrywa sie z transakcyjna, mieszkania sprzedaja sie blyskawicznie wiec rozjazd miedzy workiem ofert i sprzedazy sila rzeczy spada. W przypadku stagnacji rozjazd miedzy workami sie powieksza, nie wiemy czy mieszkania w raporcie drozeja bo generlanie ich cena poszla do gory, czy bo akurat sprzedaje sie duzo premium. W trendzie spadkowym jest duze pole negocjacyjne, wiec pononie ceny ofertowe odklejaja sie od transakcyjnych, mieszkanai leza dlugo i rozjazd miedzy workiami rosnie jeszcze bardziej. Dlugofalowo w teroii powinno pokazywac w miare dobrze (wiadomo, ze z jakims odchyleniem, ale im dluzsza perspektywa tym lepiej), ale z definicji zle sobie radzi w krotkim okresie, a zwlaszcza ze zmiana trendu.
To sa moje przemyslenia, poparte argumentami, wiec merytoryka mile widziana, ale nie na zasadzie "jajco prawda".
Wiec ponownie: z tabelka NBP pod pacha nie idzie sie negocjowac cen, jesli widzisz ze w twoim otoczeniu cena ofertowa spada - to NA PEWNO cena spada. To jest jedyna pewna sytuacja. Jesli cena ofertowa rosnie przy spadajacej sprzedazy: istnieje DUZE prawopodobienstow, ze cena jest do negocjacji, a im wiekszy wzrost - to tym bardziej. Jesli cena stoi - istnieje jakies prawdopodobienstow, ze negocjacje sa dostepne, a tranksacyjna cena jest nizsza.
Obserwujcie wasze wybrane rynki, wiem ze moim rodzinnym Wroclawiu sytuacja (gl. przez Ukraincow) jest ciezka, caly czas trudno mowic o negocjacjach czy spadkach, raczej dalej powolutku do gory, no ale jak w kilka lat sie zjechalo 30-40% popuilacji miasta extra, to na takie zaburzenie rynek musi reagowac. Ale taka Warszawa.... inna rozmowa... i nie, nie rozdaja jeszcze za darmo apartamentow na mokotowie przy metrze, ale jest zupelnie inna atomsfera zakupow niz jeszcze rok temu i rurka juz wielu zmiekla.... wciaz sa jeszcze zawodnicy w sprzedazy, ktorzy uwazaja ze sa twardzi - do czasu, wszystko jest do czasu, w pol roku przeszliszmy od naglowkow "ukraincy jada na wojne, nie bedzie komu budowac, ceny materialow odlecialy w kosmos, teraz to ceny mieszkan dopiero przyspiesza" do "w przyszlym roku to planujemy zbudowac ponad polowe mniej" "noc rabatow" "moze remoncik?". Jesli pis nie sypnie jakims tlustym hajsem na doplaty, to sprzedaz rp i rw jest ugotowana na miekko, a jak ktos mysli ze firma latami moze byc na minusie, to niech lepije swojej nie otwiera.
#nieruchomosci
@del855: przecież od wczoraj komentujesz te nowości XD
Jak dla mnie to ten arkusz jest za bardzo ogólny. Inaczej sytuacja może wyglądać w przypadku mikrokawalerek, inaczej przy mieszkaniach średniej wielkości, inaczej przy dużych, a inaczej w segmencie premium.
Nie ma też informacji o wielkości próby co przy załamaniu sprzedaży raczej ma znacznie.
Dopiero w tym finalnym raporcie jest to jakoś lepiej rozpisane bo przynajmniej jest podział pod względem powierzchni.
zwykle byla burza odnosnie liczb, a nie metodologii
Równie dobrze takie transakcje mogą zaniżać. Metodologia liczy średnią (?) transakcyjną.
Jeśli oczekujesz spadków to możesz postawić X argumentów i na chłopski rozum udowodnisz, że jednak spada, ale równie dobrze można dać argumenty w ilości Y, że rośnie jeszcze szybciej.
Tylko co to zmieni? XD Tak szczerze?
i w efekcie sprzedazy z promocja taki szczecin + 12% w 3 miesiace....
no wlasnie o to chodzi - ten raport mozna intepretowac dowolnie. DOWOLNIE, jak kto chce, poniewaz jest liczona srednia, ALE za kazdym razem z innego
@del855: To dlaczego w 2008/2009 roku nikt się nie przyczepia do tych danych? W takim razie tam też źle pokazało, ale pokazało jednak spadki ( ͡° ͜ʖ ͡°)