[DooBeeDooBee]

Z ciekawości policzyłem sobie jak długo opłaca się czekać na spadki cen nieruchomości (o ile kiedykolwiek nadejdą ( ͡° ͜ʖ ͡°) ) jeśli chcemy ją kredytować. Przyjąłem, że czekając na obniżki sami będziemy chcieli mieszkać w mieszkaniu o podobnym standardzie oraz kupujemy mieszkanie gotowe do zamieszkania. Do tego następujące parametry:
Kwota kredytu: 600 000 zł.
Marża banku: 2,5%
Liczba rat: 420 (35 lat)
Średnia inflacja przez cały okres kredytowania: 4%
Średni WIBOR przez cały okres kredytowania: 4%

Wyszło mi, że na każdy punkt procentowy obniżki opłaca się czekać maksymalnie prawie równo 2.5 miesiąca. Czyli jeśli decyzje o zakupie mieszkania odłożymy w czasie o rok, to ceny musiałyby spaść o więcej jak 4.8% aby to się opłacało.

#nieruchomosci

[j.....g]

@DooBeeDooBee: dolicz do tego jeszcze inflację, bo pensje ludziom w między czasie rosną i odnieś to do procenta wynagrodzenia. Wyjdzie mniej więcej tyle że czekając po prostu wydajesz sporo mniejszą część pensji na taką ratę.

[DooBeeDooBee]

ale pastibox ma w tej chwili rację. Co cię interesuje jaka średnia sytuacja będzie przez 25 lat skoro biorąc teraz, najbardziej cię interesuje ile w twojej racie przez najbliższe lata będzie samych odsetek?

@kepinsky: Tylko są jeszcze dwa czynniki które niwelują ten efekt:
1) Ceny wynajmu też rosną.
2) Inflacja zmniejsza realną wartość kredytu. Więc przy dużej inflacji co prawda płacisz większe odsetki, ale za to kwota kapitału do spłaty

[szejsetdwajsciaczy]

Wyszło mi, że na każdy punkt procentowy obniżki opłaca się czekać maksymalnie prawie równo 2.5 miesiąca. Czyli jeśli decyzje o zakupie mieszkania odłożymy w czasie o rok, to ceny musiałyby spaść o więcej jak 4.8% aby to się opłacało.

@DooBeeDooBee: Nie widzę nigdzie uwzględnienia tego, że przez ten rok musisz płacić za mieszkanie gdzie indziej. Czyli musiałyby spaść o jakieś 4,8% + koszt najmu czyli 10% rocznie. Dla porównania pęknięcie

[DooBeeDooBee]

@szejsetdwajsciaczy: No właśnie jest to uwzględnione, to ten spadek 4.8% rekompensuje właśnie koszt wynajmu. Wrzucę potem dokładniejsze wyliczenia bo czytając inne komentarze tutaj uświadomiłem sobie, że mało kto tu rozumie jak kredyty.

[szejsetdwajsciaczy]

@DooBeeDooBee: Ok, to nigdzie nie widzę założenia co do kosztu najmu. Niemniej wygląda ciekawie bo wychodzi, że spadki musiałyby przebić największy jak dotąd krach na rynku nieruchomości w PL. Jeszcze inna sprawa, że spadki cen nieruchomości najczęściej zaczynają się przy schłodzeniu koniunktury, bezrobociu itd. - a wtedy presja inflacyjna spada i stopy tak samo.

[kepinsky]

@DooBeeDooBee:

@kepinsky: Tylko są jeszcze dwa czynniki które niwelują ten efekt:

1) Ceny wynajmu też rosną.

A ceny wynajmu myślisz, że też już będą rosły zawsze? Jak ktoś wynajmuje od dłuższego czasu jedno mieszkanie, ma podpisaną umowę, to pewnie w ogóle nie dostał podwyżki albo jakaś skromną. W przypadku szukania czegoś nowego jest teraz ciężko ze względu na sytuacja na Ukrainie, ale

[DooBeeDooBee]

@kepinsky:

Przemysl to serio. Co cię interesuje inflacja, w tym przypadku?

Nie mam co przemyśleć. W przeciwieństwie do większości tutaj potrafię liczyć i wiem, że to tak nie działa. Spadek wartości kapitału do spłaty spowodowany inflacja da większy zysk niż to co uzbierasz. WIBOR musiałby w-----ć ponad 2, może 3 pkt procentowe ponad inflację aby było inaczej i taki stan rzeczy musiałby się utrzymać z dwa lata. Planuje zrobić dłuższy

[kepinsky]

Ale z czym się konkretnie nie zgadzasz? Jak zakładasz że przez rok mieszkanie pozostanie w tej samej cenie, a część odestkowa w tym czasie przekroczy twój czynsz za najem plus spłacony kapitał kredytu to musisz być do przodu.
My tu rozmawiamy o przeczekaniu tego niekorzystnego teraz czasu na branie kredytu hipotecznego, nie o średniej z 30 lat.

[Leithain]

@DooBeeDooBee: ale pastibox ma w tej chwili rację. Co cię interesuje jaka średnia sytuacja będzie przez 25 lat skoro biorąc teraz, najbardziej cię interesuje ile w twojej racie przez najbliższe lata będzie samych odsetek? W momencie gdy cześć odsetkowa w racie jest znacznie wyższa niż czynsz za wynajem mieszkania, to średnio się to spina moim zdaniem, nawet biorąc pod uwagę możliwość dalszych wzrostów cen mieszkań o kilka procent rocznie.

@

[kepinsky]

@Leithain: no to zakładasz duży wzrost wartości mieszkania w najbliższym czasie a autor posta pisał o spadku o 4.8 procent rocznie

[DooBeeDooBee]

@kepinsky:

My tu rozmawiamy o przeczekaniu tego niekorzystnego teraz czasu na branie kredytu hipotecznego, nie o średniej z 30 lat.

Ale ten "niekorzystny" czas sprawia, że wartość Twojego kapitału do spłaty topnieje. Przy inflacji 10% i kredycie 600k zyskujesz niejako ok. 60k dzięki inflacji w ciągu roku. Uzbierasz tyle sam w ciągu roku na samej różnicy między wynajmem a kredytem? To jest duże uproszczenie ale mniej więcej pokazuje o czym

[kepinsky]

@DooBeeDooBee: ale nie zmienia to faktu, że jeśli cena mieszkań, dajmy na to przez rok, się nie zmieni, to dalej będziesz miał ten sam kapitał do spłaty (a w sumie nawet mniejszy uwzgledniajac wkład własny) po wzięciu kredytu jak biorąc go rok wcześniej. Tylko, że wtedy wchodzisz w to z większym wkładem własnym niż rok wcześniej, a to wynika z tej różnicy pomiędzy odsetkami a czynszem za wynajem.

[DooBeeDooBee]

@kepinsky: No tak, ten sam kapitał ale będzie warty realnie 10% mniej i już zawsze będziesz płacił odsetki od 10% mniej i to się długoterminowo też kumuluje. Pamiętaj, że z inflacja w końcu podążają ten pensję. Jeżeli po inflacji ceny mieszkań zostaną takie same to tak na prawdę ich ceny wzrosły.

[kepinsky]

@DooBeeDooBee: no ale jak mieszkanie nie zdrożeje przez rok to przecież też będzie warte realnie 10% mniej tylko że ty wchodząc w kredyt będziesz wtedy do przodu o tyle co więcej wniesiesz wkładu własnego. Trochę mam wątpliwości co do tego, ze umiesz liczyć...

[DooBeeDooBee]

@kepinsky: Źle cię zrozumiałem, ja liczyłem wszystko normalizując cenę złotówki do dnia pierwszej raty kredytu. Mówiąc cena zostanie taka sama myślę o realnej cenie a nie o liczbie złotówek.

[kepinsky]

@DooBeeDooBee: ok, w takim przypadku chyba mogę się zgodzić ;)

[kepinsky]

@DooBeeDooBee: dzięki za wywołanie. Odniose się do twojego wpisu wieczorem po analizie :)