[mickpl]

Jak sprawdzić czy ceny spadną na konkretnej inwestycji rynku pierwotnego? Mini poradnik dotyczący nowych inwestycji.

1. Sprawdzamy czy w okolicy cena transakcyjna lub nawet ofertowa istotnie odbiega od średniej z ostatnich kwartałów. W necie można wykopać statystyki dla poszczególnych dzielnic.

2. Jeżeli tak to prosimy dewelopera o prospekt inwestycyjny. To taki dokument, który deweloper musi udostępnić, niezależnie od tego czy chce czy nie, jeśli wystartował ze sprzedażą.

3. Patrzymy na pozycję finansowania. Stąd dowiemy się jak bardzo deweloper ma nóż na gardle. Jeżeli to wygląda np. tak, że
- 10% środki własne
- 50% kredyty i obligacje
- 40% wpłaty kupujących
to jesteśmy w domu.

4. Z prospektu bierzemy sobie również numer księgi wieczystej. Wszystkie umowy deweloperskie muszą być w niej ujawnione tak więc możemy się upewnić czy są rzeczywiście zawierane (jest zainteresowanie) czy deweloper robi tylko kiwki na stronie internetowej. Księgę sprawdzamy przez neta.

5. No teraz sobie spokojnie czekamy. Bo jeżeli u dewelopera sprzedaż stoi, chętnych na zakupy nie ma to będzie musiał obniżyć ceny... aby nie zbankrutować. Przypominam, że rynek inwestycyjny, który w dużych miastach stanowił 70% obecnie wyparował.

Tak, wiem, oczywiste oczywistości, ale nie wszyscy chyba o tym wiedzą.

#nieruchomosci

[azurri]

oczywiste oczywistości

@mickpl: ja tam pierwsze slysze, swietne info dzieki

[mickpl]

@azurri: Dodam, że księga wieczysta jest aktualizowana w czasie rzeczywistym tak więc jak cokolwiek się dzieje u notariusza to pojawiają się tam "wzmianki". Już z jednym tak ustaliłem, że lecą ze mną w uja, bo wg. biura sprzedaży "zainteresowanie gigantyczne", a KW była czyściusieńka. Jak wróciłem z tym info to biura kręcić Małysza to panie tylko stękały, że coś tam się nie zrozumieliśmy.

Tu sobie można sprawdzić księgę bez wychodzenia z

[Panitsch]

@mickpl: o udostępnienie prospektu inwestycyjnego można pisać mailowo? Czy do biura sprzedaży trzeba się pofatygować?

[TheDzions]

o udostępnienie prospektu inwestycyjnego można pisać mailowo? Czy do biura sprzedaży trzeba się pofatygować?

@Panitsch: podejrzewam, że teraz to ci go nawet babeczka przywiezie

[S.....e]

@mickpl: no to masz przyklad mojego dewelopera, 10% kredytu, 90% środki własne, rachunek powierniczy z czego 90% kwoty dostaje na samym końcu, a nie żadne harmongoramy typu 25% na SSO, itd. ;-)
i weź się tutaj targuj ;-)

[mickpl]

@SpokojnaWodaWsciekleFale: Pytanie czy środki własne z gotówki czy z obligacji i kredytów. Jak z gotówki to nie ma presji. Jak z emisji obligacji na Catalyst to ma ścisły terminarz wykupu obligacji. Jak kredyt to musi go płacić. No i też ile sprzedał, ile zostało oraz czy i ilu klientów mu się wycofało z umów.

Aha, takie info dodatkowe, jak deweloper jest w formie spółki to można go prześwietlić przez neta i

[S.....e]

@mickpl tego nie wiem, natomiast to zupełnie inny rynek niż Kraków czy Warszawa.
Dużych deweloperów u nas jest dwóch, którzy budują coś na wzór całego osiedla/dzielnicy. Potem jest kilku większych co budując ciąg czy dwa ciągi szeregówek plus kilku pojedynczych co zaczynają przygodę i budują dopiero np. pierwsze 3 bliźniaki.
Brak konkurencji, chętnych czekających tak jak ja od 2 lat na cokolwiek ciekawego, do tego fajne miasto powiatowe, w którym mieszkańców przybywa,

[mickpl]

Dużych deweloperów u nas jest dwóch

@SpokojnaWodaWsciekleFale:

XD

To faktycznie, nieco inna sytuacja. Ale też inna sprawa, że na prowincji ceny były bardziej realne, np. nowy budynek za 5k za m kw, podczas gdy w Warszawie czy Wrocławiu za dokładnie to samo chcieli i po 14k za m kw. No i na prowincji nie ma tego rynku inwestycyjnego, który w dużych miastach łykał w ostatnim czasie praktycznie wszystko.

Analitycy od deweloperów

[S.....e]

@mickpl no właśnie 5k, rynek pierwotny.
Czy spadnie to się okaże, ja kupiłem dziurę w ziemi, bo rok temu się spóźniłem (wszystko sprzedane przed wbiciem łopaty), a jak parę dni temu rozmawiałem z deweloperem i jakoś tak temat zszedł odnośnie odwoływanych rezerwacji to nic takiego nie ma miejsca i na bieżąco się sprzedaje, "mam już wielu nowych sąsiadów". ;-)
I teraz myślę czy dla nowych kupujących mogły ceny spuścić skoro do oddania

[mickpl]

@SpokojnaWodaWsciekleFale: Zależy jakie masz zapisy dot. wycofania się z zakupu. Na prowincji ceny też spadną, ale pewnie nie aż tak. Być może na moment oddania bardziej będzie Ci się opłacało wycofać i kupić nawet w tym samym bloku na wtórnym. ;)

[wilku88]

@mickpl: Jestem deweloperem. Prosze to usunac.

[Wibrujacycymbalek]

@calka-rekurencyjna: Daj znać jak poszło

[w.....z]

@calka-rekurencyjna: @Wibrujacycymbalek: +1

[H2ObezGMO]

@mickpl czołem. Mam prośbę, zobaczysz ta księgę wieczysta i powiesz mi ile twoim zdaniem mieszań jest sprzedanych? OL10/00175391/7 Bo na moje oko tylko 2 ale to aż niemożliwe

[FieryLuke]

to aż niemożliwe

@H2ObezGMO: Witamy w świecie :)

[H2ObezGMO]

@FieryLuke
Przyjrzałem się dokładniej. Są 2 wpisy i 10 wzmianek. Czyli sprzedawca nie kłamie że zostały tylko 2 mieszkania z 14

[Cryptonerd_io]

Analitycy od deweloperów przewidują, że na prowincji spadnie mocniej, a w dużych miastach tylko lekko, co by oznaczało, że będzie dokładnie na odwrót. :P

@mickpl: ruch się zrobił na kupnie-sprzedaży działek poza miastem. O ile wcześniej stały i czekały, teraz nagle dużo zainteresowanych.

[FrasierCrane]

Tak, wiem, oczywiste oczywistości, ale nie wszyscy chyba o tym wiedzą.

@mickpl: aha, tylko niestety nie do zastosowania na rozgrzanym rynmku. Jeszcze pół roku temu dobre mieszkania sprzedawały się w mniej niż tyudziej (a w rynku wtórnym dzień), tak więc developer popatrzy co najwyżej z poltowaniem na takiego "zaradnego".
Ale sposób jest dobry, na gorsze czasy, gdy znów developer będzie musiał się starać, zeby coś sprzedać, a nie ludzie oknami mu

[affairz]

@mickpl: hipoteki masz też w KW, dodatkowo przy niektórych inwestycjach można wyczytać jaka była wartość umowy z wykonawcą, tj. ile realnie kosztowało wybudowanie całości. wtedy mając kwotę kredytu, koszt i liczbę sprzedanych z KW można wyestymować ile % hipoteki jest spłacone i jak bardzo pali się pod dupą

a pytanie ode mnie - w KW inwestycji którą śledzę jest bardzo dużo wzmianek, ale "Dział II" jest baaardzo mocno do tyłu. nie