Jak kalkulują deweloperzy?
Siema Mirki. Przez kilkanaście lat pracowałem w branży nieruchomości, przy budowie i sprzedaży mieszkań. Przeżyłem i widziałem z pierwszej ręki m.in. sytuację po kryzysie 2008. I mogę Wam powiedzieć jak decyzje podejmują deweloperzy i na czym je opierają.
Załóżmy, że jesteś deweloperem. Masz grunt w określonej lokalizacji, możesz tam coś zbudować tylko raz. Moment, który na to wybierzesz decyduje o tym ile na tym zarobisz. To ile na tym zarobisz zależne jest nie tylko od ceny mieszkania. Możesz zarobić mniej w czasie prosperity, kiedy wszyscy jęczą, że jesteś zdziercą bo masakrycznie rosną ci koszty, a dużo więcej w czasie gdy rynek jest spokojniejszy i teoretycznie sprzedajesz taniej.
Cena jakąś określasz (C) jest wypadkową tego jakie masz koszty (K) na ile jest chłonny rynek (X) i na jakie wydłużenie procesu sprzedaży możesz sobie pozwolić - (Y). Od czego zależy (Y)?
Siema Mirki. Przez kilkanaście lat pracowałem w branży nieruchomości, przy budowie i sprzedaży mieszkań. Przeżyłem i widziałem z pierwszej ręki m.in. sytuację po kryzysie 2008. I mogę Wam powiedzieć jak decyzje podejmują deweloperzy i na czym je opierają.
Załóżmy, że jesteś deweloperem. Masz grunt w określonej lokalizacji, możesz tam coś zbudować tylko raz. Moment, który na to wybierzesz decyduje o tym ile na tym zarobisz. To ile na tym zarobisz zależne jest nie tylko od ceny mieszkania. Możesz zarobić mniej w czasie prosperity, kiedy wszyscy jęczą, że jesteś zdziercą bo masakrycznie rosną ci koszty, a dużo więcej w czasie gdy rynek jest spokojniejszy i teoretycznie sprzedajesz taniej.
Cena jakąś określasz (C) jest wypadkową tego jakie masz koszty (K) na ile jest chłonny rynek (X) i na jakie wydłużenie procesu sprzedaży możesz sobie pozwolić - (Y). Od czego zależy (Y)?
Gdy bank udziela kredytu deweloperowi, w umowie są zawarte tzw. kowenanty, czyli kryteria zabezpieczające bank przed niewypłacalnością dewelopera. Są to różnego rodzaju wskaźniki, na przykład:
W kontekście niedawnej informacji, że deweloperom spadła sprzedaż w Q4 - dla nich to fatalnie, bo oprócz większych odsetek (wzrost WIBOR) pogorsza się również wskaźnik DSCR. DSCR określa nadwyżki gotówki (dochodów) do pokrywania rat, a dochody w Q4 spadły.
Jak deweloperzy zaczną schodzić poniżej ustalonych wskaźników, będą musieli płacić ustalone w umowie kary, wyższe oprocentowanie i to co tam z bankiem wpisali. Sytuacja niebezpieczna.