Flip na deweloperskim, czyli krótki przykład czemu ceny mieszkań w miastach drożeją, na przykładzie Łodzi.
(tldr na dole)
Jakiś czas temu dowiedziałem się, że w Łodzi przy ul. Ogrodowej ma powstać nowy blok z kilkudziesięcioma mieszkaniami, skontaktowałem się z deweloperem i poprosiłem o kontakt gdy mieszkania trafią do przedsprzedaży. Minął niecały miesiąc i (3 dni temu) dostałem maila od przedstawiciela dewelopera:
Dzień dobry,
z wielką radością informuję, że rozpoczęliśmy sprzedaż inwestycji Manu Park przy ul. Ogrodowej 4.
...
Rozpoczęcie budowy nastąpi w III kwartale 2020 r. zakończenie nastąpi pod koniec 2022 r., zaś wydania mieszkań w I połowie 2023 r.
...
Poniżej przesyłam przykładową ofertę mieszkań z cenami przedsprzedażowymi:
Cena mieszkania zakupionego w przedsprzedaży będzie płatna w harmonogramie 20/80. 20% przy podpisaniu umowy deweloperskiej, zaś 80% pod koniec budowy inwestycji
...
I tu ciekawostka, błąd jaki popełnił przedstawiciel dewelopera - w mailu dołączył zapis:
Aby zarezerwować mieszkanie na 3 miesiące należy podpisać umowę rezerwacyjną i wpłacić kaucję 5000 zł, która jest zwrotna w przypadku rezygnacji z zakupu mieszkania.
Co było dalej?
Po dwóch dniach większość mieszkań została zarezerwowana, tu zrzuty przykładowych pięter (niebieskie - zarezerwowane, zielone - wolne) ze strony dewelopera ( https://www.realdevelopment.pl... ):
Niby mówią, że jest kryzys, a mimo to Łodzianie skupują mieszkania na potęgę :) I nie byłoby w tym nic złego, gdyby jednak nie fakt, że większość w/w mieszkań od razu trafiła na otodom i podobne portale, oczywiście z odpowiednio podniesioną ceną. Kilka przykładów:
Najdroższe mieszkanie w inwestycji:
jest na otodom ( https://www.otodom.pl/oferta/3... ) za kwotę 597 614 zł (8600 zł / m2), czyli o 27 796 pln drożej (400 pln / m2):
Kolejne mieszkanie z listy:
jest na otodom ( https://www.otodom.pl/oferta/3... ) za kwotę 376 530 zł (7000 zł / m2), czyli o 21 516 pln drożej (400 pln / m2):
Kolejne mieszkanie, tym razem jedno z mniejszych:
jest na otodom ( https://www.otodom.pl/oferta/n... ) za kwotę 210 210 zł (7700 zł / m2), czyli o 10 920 pln drożej (400 pln / m2):
I tak dalej... ofert jest więcej, tu kilka wybranych z listy wyszukiwania na otodom:
Oferty widnieją jako rynek wtórny, oznaczone jako oferta prywatna.
Wnioski do wyciągnięcia pozostawiam Wam.
----
tldr: deweloper rozpoczyna przedsprzedaż mieszkań, w celu rezerwacji lokalu na 3 miesiące należy wpłacić 5 tys pln, kaucja jest zwrotna gdyby klient się jednak rozmyślił. W 2 dni zarezerwowano większość mieszkań i od razu trafiły one na rynek wtórny, w odpowiednio wyższych cenach.
Komentarze (268)
najlepsze
@ej-no-nie-przesadzaj: masz na myśli masowe rezerwowanie mieszkań aby odsprzedać je odpowiednio drożej?
Przez takich, których bronisz już niedługo nie będzie zwrotnej kaucji.
Już Netflix przez takich co mają "łeb na karku" zrezygnował z darmowego okresu próbnego.
Nabywasz prawa wynikające z umowy, którą pośrednik zawarł z deweloperem. Pośrednik zarabia tak na dobrą sprawę na arbitrażu co samo w sobie nie jest niczym złym ale w przypadku przytoczonym przez OPa pośrednik nie angażuje swojego kapitału i nie ryzykuje. To nie jest dobre dla rynku. Na dobrze funkcjonującym rynku pośrednik ponosiłby ryzyko poniesienia straty gdyby okazało się, że nie jest w stanie sprzedać mieszkania drożej niż deweloper.
https://www.realdevelopment.pl/pl/kontakt.html
https://www.realdevelopment.pl/pl/inwestycja/manu-park.html
zastanawia mnie w takim razie, dlaczego mieszkania są oferowane na otodom jako oferta prywatna z zaznaczeniem, że to rynek wtórny.
Dodatkowo dlaczego te mieszkania - skoro miałyby być w oficjalnej sprzedaży przez dewelopera (za pośrednictwem otodom) widnieją na stronie dewelopera jako zarezerwowane?
I ostatnia rzecz - dzwoniłem do innego eksperta do spraw sprzedaży tego dewelopera i pytałem o jedno z mieszkań opisanych przeze mnie w oryginalnym wpisie -
1). postaraj się żeby połowa mieszkań "było sprzedanych"
2). podnieś cene
3). zrób promocje -20% na wszystkie mieszkania
4). napisz na wykopie że bańka pękła i taniej już nie będzie (✌ ゚ ∀ ゚)☞
Część fliperów też się w to bawi (a raczej bawiła), na mechanizm przyjęło się wręcz mówić "flip na pierwtonym".
osoba która wystawia mieszkania na otodom ma takie samo imię i nazwisko jak jeden z ekspertów d/s sprzedaży dewelopera, jedynie nr telefonu jest inny, ot zbieżność nazwisk ¯\_(ツ)_/¯
Developer chce się wykazać "niesłabnącą sprzedażą" - co będzie mozna w raporcie giełdowym napisać. Więc cześć mieszkań w taki sposób "sprzedaje"
Przecież w tym celu to niektórzy developerzy spółki córki założyli.
Trochę przesadzasz z tymi teoriami - ta firma, której dotyczy wykop nie jest notowana na giełdzie więc nie ma ciśnienia na "raportowanie". Inna sprawa, że takie umowa rezerwacyjna to nie sprzedaż więc i sam fakt rezerwacji nie mógłby być wliczony w żadną istotną z punktu widzenia akcjonariuszy metrykę.
Tworzenie osobnych spółek dla każdej inwestycji ma inne cele.
Dzień dobry, jestem bardzo, bardzo zainteresowany mieszkaniem X, ale widzę, że jest już zarezerwowane - kurczę, spóźniłem się - ale mam ogromną prośbę, gdyby się tylko zwolniło, proszę od razu się ze mną skontaktować, dobrze? Ja jestem zdecydowany.
Jeśli te mieszkanie, jest fake'owo zarezerwowane, to wkrótce magicznie się odrezerwuje :)
#grammarnazi
Cena nie może drożeć.
Cena może być wysoka albo niska i dlatego cena może rosnąć lub być podniesiona.
Jestem zwolennikiem wolnego rynku, ale jako osoba która jest po trzech kierunkach studiów i sporo w sowim życiu przeczytała, dostrzegam że regulacje, choć często są absurdalne, są nam mimo wszystko potrzebne i nie zawsze absolunta wolność jest lekiem na całe zło.
Dla mnie spekulacja na rynku mieszkaniowym, który nie oszukujmy się, nie jest dobrem luksusowym, a przynajmiej nie powinien być,
Daleko mi do socjalizmu i jestem głęboko wolnorynkowy, natomiast małe mieszkanie na obrzeżach jest czymś na co powinno być stać każdego uczciwie pracującego człowieka. Obecnie dla większości jest to niemożliwe, zatem jeżeli nie masz ustawionych rodziców bądź nie odziedziczysz miezkania, na starcie jesteś przegrany. W Polsce nie da się zarobić na miekzanie w ciągu kilku lat jak w