[DJ007]

#gielda #nieruchomosci
W nawiązaniu do wpisu @fhgd jak wygląda cykl czyszczenia na akcjach, mam dość świeżą i podobną historię z rynku nieruchomości.

Mam znajomego, zwykły, a nawet w sumie dość ogarnięty korpoludek, który zaczął się bawić we flipy jakieś 6 lat temu.
Najpierw jakaś kawalerka, drobny kredyt do tego, remont, sprzedaż. Bardzo dobrze mu to szło, bo też wykończeniowca miał z rodziny i fajny standard dawał radę sprzedać w atrakcyjnej cenie. Z każdą kolejną transakcją wchodził na coraz grubsze poziomy, zarówno po stronie nabycia jak i długu, ale szło mu lepiej niż dobrze.
W 2023 po paśmie sukcesów kupił grunt pod deweloperkę - szeregówki. Plan był taki, że kasy mu starczy na grunt, płytę i solidny marketing, a reszta pójdzie już z otwartego rachunku powierniczego jak ludzie będą robili wpłaty na deweloperskiej.
Pech chciał, że do zakupu dziury nikt się obecnie nie pali. Bank, w którym otworzył powierniczy nie da mu kredytu bez udokumentowanej przedsprzedaży. Typ zamiast wylać płytę i szukać na spokojnie udziałowców, to zapożyczył się u jakiegoś mało przyjemnego tłuścicha, który ponoć dorobił się karuzelach. Zabezpieczenie drobiazg - wpis na hipotece, a krecha u fizycznego 17% odsetek (choć nie chce mi się wierzyć, że tak tanio dostał). Banki tak średnio lubią hipoteki osób fizycznych na promesach do bezciężarówki i gość i teraz kombinuje jak się pozbyć pożyczki, której nie ma jak spłacić bo mury już za to postawił. Szuka udziałowców do spółki, a wycenę udziałów proponuje taką, jakby wszystko już miał sprzedane po cenie ze szczytu 2023.
No i żeby było ciekawiej, to gdy kupował grunt, obciążył hipoteką prywatny dom. Na ten moment sprzedaż nadal ma zerową, opóźnienie na budowie, biega po bliższych i dalszych znajomych szukając kasy lub wspólników. Poza tym, że trochę pozwiedzał świata i wybudował dom, to z przygody z flipowaniem został mu obecnie rozstrój nerwowy i garb w postaci grubasa na 17%.

[CoJaToNieTY]

@DJ007: Nosił wilk razy kilka, ponieśli i wilka, ale spokojnie inny fliper wykupi jego dom za bezcen na licytacji komorniczej ( ͡° ͜ʖ ͡°)

[KjatanSveisson]

@DJ007:

No a jakby wpłacił na xtb to miałby zamiast długu, już 17% na GPW a tak marudzisz na szczura ( ͡° ͜ʖ ͡°)

[DJ007]

a tak marudzisz na szczura

@KjatanSveisson: Akurat typ miał tam rachunek

[wersalski_kasztaniQ]

@DJ007: Daj mu kilka pro tipów jak szybko uzyskac ogromny wzrost na duzej dzwigni to moze znowu pozwiedza? Badz dobry kolega...

[DJ007]

Daj mu kilka pro tipów jak szybko uzyskac ogromny wzrost na duzej dzwigni to moze znowu pozwiedza? Badz dobry kolega...

@wersalski_kasztaniQ: Ja deweloperkę przećwiczyłem na własnej skórze i liczył na wsparcie od tej strony, bo jak kliknąć kakałko na full depo to na pewno wie.

[wersalski_kasztaniQ]

@DJ007: Kliknąć każdy głupi umie tylko zarządzać mało kto.

[DJ007]

tylko zarządzać mało kto.

@wersalski_kasztaniQ: Kakałkiem nikt nie umie zarządzać

[wersalski_kasztaniQ]

Kakałkiem nikt nie umie zarządzać

@DJ007: Kto gra surowce ten jest głupi albo goldmanem.

[p.....s]

@DJ007: napisz jeszcze jaką furę wziął w leasing, ja nie wiem ale się domyślam
generalnie dobrze, niech zdycha

[DJ007]

napisz jeszcze jaką furę wziął w leasing, ja nie wiem ale się domyślam

@proteina_sin_huevos: Tu bez szaleństw było, nic typowego i wozidełko dla żony.

[PfefferWerfer]

@DJ007: Nie wierzę w nic co tu się wydarzyło - zadłużenie się u mafijnego grubasa jak w latach 90 xD Dobrze że nie zastawił porcelany u żyda

[DJ007]

Dobrze że nie zastawił porcelany u żyda

@PfefferWerfer: Panie, dziś fundusze pożyczkowe pozabankowe ponizej 15% nie schodzą nawet z hipoteką, wekslem i przewłaszczeniem.

[Filipterka25]

Z każdą kolejną transakcją wchodził na coraz grubsze poziomy, zarówno po stronie nabycia jak i długu, ale szło mu lepiej niż dobrze.

@DJ007: Pierwszy sygnał ostrzegawczy, że coś może być nieteges. Jeżeli kredyt potrzebny jest coraz większy i to po to, żeby w ogóle inwestycję zrobić (a nie, żeby nie ruszyć innych inwestycji) to się należy zatrzymać i przeanalizować, czy na pewno wiemy, co robimy.

To może być element planu i w

[Filipterka25]

zadłużenie się u mafijnego grubasa jak w latach 90 xD

@PfefferWerfer: Niekoniecznie mafijny. Po prostu grubasse kalkuluje na odwyrtkę - jemu zależy na wyaleniu się dłużnika.

No bo

[DJ007]

Niekoniecznie mafijny. Po prostu grubasse kalkuluje na odwyrtkę - jemu zależy na wyaleniu się dłużnika.

@Filipterka25: Schemat często jest nawet prostszy. Tacy ludzie którzy mają mocną nadpłynność, to pożyczają kasę na różne cele. Gdy dług rośnie, to albo wchodzą do spółki na warunkach lepszych niż chciałby wcześniej pożyczkobiorca, albo przejmują nieruchomość bo kapitału było i tak maks na 50% wartości zabezpieczenia.

[DJ007]

Pytanie, na kogo jest tak hipoteka na dom pana flipodewelopera.

@Filipterka25: Na szczęście dom obciążył zwykłą pożyczką hipoteczną w banku.

[munioman]

@DJ007: aż dziwne, że się nie udało.
Przecież tylko kilka czynników do tej pory wspierało nieruchy:
- migracja z Ukrainy od 2014
- migracja z bantustanów dzięki aferze wizowej i pompowaniu statystyk uczelni imigracją nie wiadomo skąd
- stopy % realne mocno ujemne
- wrzucenie kupy kasy w łapy przedsiebiorców z okazji

[DJ007]

aż dziwne, że się nie udało.

@munioman: On ciągle ma szanse, że sie uda, tylko nie na zysku, który sobie wymarzył. Jak puści pierwsze 3 domy po kosztach, byle pokryć dług, to jakoś się może wygrzebie. Problem, że ciężko mu te nizsze ceny przełknąć (jeszcze).