[mickpl]

Dzień dobry, mówi Główny Analityk WKP Investments.

No więc szykuje nam się najbardziej spektakularne załamanie sprzedaży hipotek chyba w historii. W 10/2022 udzielono kredytów na łączną kwotę 2 mld PLN, w 10/2023 to było 10 mld PLN. Rekord wszechczasów. Nigdy nie było takiego miesiąca w taką ilością hajsu wpompowanego w kwadraty.

To jest prawdziwy hajs wpompowany w rynek tu i teraz. Kredytobiorca widzi po swojej stronie rozpoczęcie spłaty po 2k miesięcznie. Deweloper widzi 500k na koncie wygenerowane systemem rezerwy cząstkowej.

Stąd się wzięło przekonanie, że 800k za kwadrat to w sumie niedrogo. Przecież podobne kwoty są do uzyskania na zasadzie wizyty w najbliższym oddziale banku i złożenia wniosku o przelew XD

Oczywiście beka generuje też kredyty komercyjne. jakto.jpeg Ano tak, że jak bekowicz kupuje na wtórnym, to właściciel otrzymuje to świeżo wydrukowane 500k i może dobrać niewielki kredyt komercyjny w celu zakupu u dewelopera. Najpopularniejszą motywacją sprzedaży mieszkania jest właśnie zamiana na większe. Co ciekawe, tacy klienci są liczeni często w statystykach jako "klienci gotówkowi", bo jak ktoś ma wkładu powyżej 20% to bywa tak ujmowany.

Na słupki trzeba patrzyć w pewnym przesunięciem. Złożenie wniosku o kredyt to nie jest jeszcze udzielenie kredytu. W 2022 szczyt był w kwietniu, a "koniec akcji kredytowej" gdzieś tak koło maja, dno jest widoczne w wakacje. I dokładnie w tym momencie pojawił się pamiętny kwik deweloperów, że "należy pomóc młodym" i wymyślono bekę XD

7-8 stycznia będziemy mieli sytuację bez precedensu. Nagle banki zamkną okienka i ogłoszą koniec naborów na bekę, bo nie ma już hajsu. Z rynku z dnia na dzień zniknie ponad połowa wniosków kredytowych.

Pomijając kanał generowania przez bekę również kredytów komercyjnych, mniejszy potencjał będą miały "gołe" kredyty komercyjne, tj. takie bez bekowicza w łańcuszku. Bekowicze to jest popyt ukradziony z przyszłości na tu i teraz. Normalnie ci ludzie bogaciliby się, zbierali na wkład i powoli brali kredyty komercyjne. A tak to zapożyczyli się wszyscy hurtem w II połowie 2023.

Dużo się mówi, że pierwsza połowa 2022 to było FOMO nakręcone beką. Moim zdaniem nie do końca. FOMO było beką podlewane, ale napędzane głównie gigantyczną inflacją i kursem walut. Część ludzi uwierzyła, że pieniądze zaraz będą bez wartości i zaczęła je przelewać w beton. Teraz sytuacja będzie inna: inflacja będzie wysoka, ale już nie galopująca, stopy prawdopodobnie powyżej, a dolar i euro po dobrym kursie.

Ceteris paribus mamy idealne, szklarniane warunki do załamania wycen kwadratów XD No ale wiadomo już, że aż tak komfortowe nie będą, bo PSL już zapowiedziało wakajki kredytowe dla DTI 40%, czyli generalnie blokujące wymuszoną sprzedaż. Ale sypania do beki już nie będzie. Moim zdaniem może będzie dosypane w ten sposób, aby ludzie co złożyli wnioski w tym roku jednak tą bekę dostali, bo w tym momencie nie ma dla nich pieniędzy. Za to trudno mi sobie wyobrazić, aby sypanie było tak hojne, żeby w styczniu kontynuować nabór nowych wniosków i generować dalej bekowiczów.

#nieruchomosci #ekonomia #gospodarka #kredythipoteczny #wkpinvestments

[mphbp]

Bekowicze to jest popyt ukradziony z przyszłości na tu i teraz.

@mickpl: A może to jest ten odroczony popyt w pierwszej połowy 2023 i końcówki 2022?

[mickpl]

@mphbp: Myślę, że w niewielkiej części. Czy gdyby nie było beki to ludzie decydowaliby się na kredyty komercyjne z ratą 4,4k, no niekoniecznie. Za to w lipcu pojawiła się im możliwość wzięcia tej samej kwoty kredytu za ratę 2k. To nie odraczanie decyzji tylko pojawienie się w ogóle możliwości. Nagle najem tańszy niż rata zamieniło się w rata tańsza niż najem.

[morrph]

@mickpl: mieszkania z dobrą lokalizacją, fajnym położeniem w sensie kondygnacji i ciekawym układem funkcjonalnym nie stanieją bo nadal będą wykupywane nawet zanim trafią do oficjalnej sprzedaży. Dzisiaj takich mieszkań praktycznie nie ma bo są wyprzedane. Jeżeli od tylu lat czekasz na swoje wymarzone mieszkanie to według mnie nie kupisz na super promocji. Nadal za dobre mieszkanie będziesz musiał zapłacić sporę pieniądze.

[mickpl]

@morrph: To tak nie działa. Jak potanieje mieszkanie z 500k na 400k to takie za 600k nie będzie trzymało ceny tylko też zjedzie. W Polsce segmentacja rynku jest bardzo mała, wyceny jednych kwadratów będą ciągnęły inne. Zresztą w drugą stronę to działa tak samo, jak teraz podrożały mniejsze metraże, to podrożały też większe.

Jedynie nieruchomości luksusowe zachowują się inaczej, ale w Polsce praktycznie ich nie ma.

[PanLodowegoOgrodu]

@mickpl Że tobie się chce kilka razy dziennie każdego dnia takie wysrywy tworzyć to podziwiam. Trafiłeś chociaż raz w swojej karierze? Nie musisz odpowiadać xd

[mickpl]

@PanLodowegoOgrodu: No kilka razy się udało. Przewidziałem rozpoczęcie cyklu podwyżek stóp i wzrost inflacji, załamanie sprzedaży w 2022 roku, a ostatnio obniżkę stóp pod wybory i jastrzębi nawrót zaraz po wyborach. Nie przewidziałem lobbingu, korupcji i głupich decyzji polityków XD Wojny i gwałtownego napływu migrantów też mi się nie udało przewidzieć, no sorka XD

[ROCKNROLLLA]

@mickpl bajkopisarz

[lami]

@mickpl: Dzieki. Po analizie wysuwam nastepujace wnioski.

1) beda nowe programy pomocy deweloperom i wakacje
2) ceny nieruchiomosci dalej beda drozec (wojewodzkie i dobre lokalizacje)

Czy czas juz kupowac akcje deweloperow?

[mickpl]

Czy czas juz kupowac akcje deweloperow?

@lami: No tak jakby duży kapitał jest na razie przeciw. Niby była pompa na giełdzie, ale gładko ominęła deweloperów XD

[Sabarolus]

@mickpl: co ominelo deweloperów?

[analboss]

@mickpl: przecież przed chwilą mówiłeś że 90% popytu w takiej warszafce to inwestycje za gotówę pod najem.
Jak załamanie rynku hipotek ma wpłynąć na ceny w takim wypadku?

[Napedikr]

@mickpl ale Ty czaisz, że ten program ściągnął też sporą podaż? Wiele osób sprzedało mieszkanie ze względu na wzrost cen.

[mickpl]

ten program ściągnął też sporą podaż

@Napedikr: Będzie nowa podaż. Rynek jest płynny, cały czas będzie jakiś popyt i jakaś podaż. Jak popyt nagle zgaśnie to będzie narastać podaż i zrobi się presja cenowa, aby ściągać też popyt, który jest niżej cenowo. Tak to wygląda modelowo w ekonomii.

[PanLodowegoOgrodu]

@mickpl ty naprawdę nie wiesz jak planuje się produkcje, również w segmencie nieruchomości, prawda?

[KokainowyStforek]

@mickpl: Piękna sprawa, w przyszłym roku stabilizacja i od 2025 pompa tu de mun,

[KokainowyStforek]

@PanLodowegoOgrodu: Odpowiadam, on nie wie. Gość od 2019 wynajmuje mieszkanie, czeka na krach (przypominam od 2019 kiedy ceny były ca 50% niższe), a w 2022 negocjował z kierownikiem placówki bankowej lokatę na 10%.