[droetker4]

Czy warto czekać na tańszy kredyt? Sposób na dzisiejsze ceny i tańszą hipotekę z przyszłości.

Kilka słów o tym jak wykorzystać zbliżające się programy socjalne i zamieszanie na rynku nieruchomości. Zacznę od kluczowych i najbardziej poruszających opinie publiczną kwestii, czyli cen nieruchomości. Sprawdziły się moje słowa, że realnie mieszkania stanieją, ale nominalnie będziemy mieli lekkie wzrosty. Od 2/3% w Warszawie, Wrocławiu do 5-6% w Krakowie czy Gdańsku. Dane kwartał do kwartału. Wzrosty cen r/r oscylują niewiele poniżej inflacji, około 15% nominalnie. Wszystko wg. raportu NBP.

O programie kredytowym na 2% + marża nie wiemy zbyt wiele. Wiemy jednak jak wyglada procedura zakupu nieruchomości na rynku pierwotnym. Na mieszkanie się czeka(nawet do 3 lat), wpłacamy kolejne transze, a kredyt uruchomiany jest stopniowo. Kupno mieszkania oznacza posiadanie wkładu własnego, minimum 10 lub 20%. Co robi rynek i jak zarabiano na rynku pierwotnym do tej pory? Niewielka opłata wstępna, rezerwacja oraz późniejsza odsprzedaż w formie cesji. Inwestor wpłacał 5/10/15% za przysłowiową dziurę w ziemi i grał pod krótkookresowy wzrost ceny danej inwestycji. Nie trudno policzyć ile można na tym zarobić przy wzroście na poziomie 1000 zł/m2.

Co to ma do programu rządowego? Może on zadziałać destrukcyjnie na wstrzymanie popytu. Osoby zdecydowane na zakup nieruchomości na początku 2023 roku mają ogromny dylemat. Obliczenia programu działają na wyobraźnie i dzięki tańszemu kredytowi możemy dużo zaoszczędzić. Osoby które spoglądają w kierunku rynku pierwotnego mogą wpłacić część wkładu własnego, zarezerwować wybraną nieruchomość i czekać na rozwój wydarzeń. Wnioskowanie o kredyt rozpoczyna się dopiero po upłynięciu określonego czasu w harmonogramie inwestycji. Gdy kolejne transze muszą być finansowane z pieniędzy banku. Deweloperzy będą chcieli iść na rękę. Jeśli podpisanie umowy przedwstępnej przed wejściem programu w życie zablokuje możliwość skorzystania z dopłaty umowę taką można przepisać. Co jeśli okaże się jednak, że docelowo nie będziemy chcieli kupić tej nieruchomości? Udziały można sprzedać i dodatkowo zarobić, jeśli ceny wzrosną. Jeśli ceny spadną możemy oszacować czy bardziej opłaca się rezygnacja i kupno czegoś innego czy zakup zarezerwowanego lokalu.

Dodatkowo przy takim procederze możemy zaczekać na polepszenie zdolności kredytowej. Nie wiemy jak będzie liczona, gdy w życie wejdzie program oraz w jakim tempie banki wprowadzą nowy wskaźnik referencyjny. Sposób ten wydaje się być świetną alternatywą, jeśli nie chcemy wstrzymywać się z decyzją w pełni. W Krakowie sprzedawano rezerwacje nawet za 10000 zł. Znam osoby, które zarobiły na tym niemałe pieniądze.

[elf_pszeniczny]

@droetker4

Co jeśli okaże się jednak, że docelowo nie będziemy chcieli kupić tej nieruchomości? Udziały można sprzedać i dodatkowo zarobić, jeśli ceny wzrosną.

Grudzień 2022 i polecanie flipów na pierwotnym jako brak ryzyka xDDDD

[droetker4]

@elf_pszeniczny Cały wpis jest zadedykowany osobom które chcą kupić, ale nie wiedzą czy przed czy po wejściu programu kredytowego. Flipy są podane jako przykład schematu. Faktycznie przy inflacji 20% to ogromne ryzyko jeśli chcemy kupić nieruchomość dla siebie. Jest różnica robić coś pod handel, a robić coś pod siebie.

Edit: Ten sam schemat można wykorzystać jak już bańka pęknie za 6 miesięcy i będą przeceny 40%.

[monyprintergobrrrr]

@droetker4: Napisałeś dużo i nawet miałoby to sens gdyby nie jedno błędne założenie - że ludzie dalej będą rzucać się na dziury w ziemi jak szczerbaci na suchary.

Wystarczy JEDNA medialna afera z bankructwem dewelopera i cofamy się z sentymentem do zakupów niedokończonych inwestycji do czasów sprzed 2016r. Nie wiem czy pamiętasz, ale właśnie wtedy zaczęła się moda na kupno inwestycji na wczesnym etapie i pierwsze nieśmiałe flipy. Wszystko działało jak

[droetker4]

@monyprintergobrrrr Zgadza się. Ta teoria jest słuszna wtedy gdy nie wydarzy się żadne zawirowanie, krach na rynku. Osobiście uważam, że nastąpi długoletnie wypłaszczenie spowodowane przez podwyższony poziom inflacji aktualnie i w przyszłości.

[monyprintergobrrrr]

@droetker4: Spadki na nieruchach trwają latami a nie „6 miesięcy 40%” jak w projekcjach wykopków. Naprawdę jak ktoś nie ma kapitału na całą nieruchomość to lepiej kupić REIT niż bawić się w jakieś kombinacje na mocno niepewnym krajowym rynku.

[droetker4]

@monyprintergobrrrr Gdzie na świecie ludzie mają pieniądze na całość pierwszej, własnej nieruchomości? Przecież cały zachód jest zakredytowany bardziej od nas. Oczywiście jest to możliwe, bo koszt obsługi długu jest niższy, a polityka monetarna stabilniejsza, ale docelowo będziemy dążyć do tego samego.

Te kombinacje o których mówisz to po prostu propozycja dla ludzi którzy na 99% mieli składać w styczniu/lutym/marcu wnioski o kredyt i podpisywać umowy rezerwacyjne. 1/4 zainteresowania kredytami to 1/4.

[monyprintergobrrrr]

@droetker4: Ja piszę o inwestycjach a nie własnych potrzebach. Twój post też tak odczytywałem. REIT to w uproszczeniu udział w tych mitycznych funduszach co skupują całe osiedla. I jak ktoś chcę teraz inwestować w nieruchomości to prawdopodobnie najlepsza z dostępnych opcji.

[droetker4]

@monyprintergobrrrr

Wiem o czym piszesz i rozumiem perspektywę inwestora. Mam świadomość także różnych sposobów na inwestowanie na rynku nieruchomości i wiele z nich opisywałem. Artykuł jest po prostu przeznaczony dla ludzi którzy mają potrzebę mieszkaniową. Dla takich ludzi termin realizacji to nie X czasu bo czynnik Y wystąpi. Dla nich to po prostu jak najszybciej, czyli jak będzie zdolność, będą programy, będzie kasa.

[monyprintergobrrrr]

@droetker4: Still, uważam że podpisywanie jakichkolwiek umów z deweloperami „bo jak wejdzie program to mieszkania się skończą bo wszyscy się rzucą” to błąd oparty o straszne banialuki. Opłaca to się deweloperowi ale na pewno nie klientowi nakręconemu na dopłaty. Nie dziś. Już nawet nie wspominam o tym, że taki ruch może uniemożliwic otrzymanie dopłaty - nie wiadomo jak napiszą ustawę.

Mieszkania budowane 2 lata temu w czasie największego boomu MUSZĄ wejść

[pastaowujkufoliarzu]

Mieszkania budowane 2 lata temu w czasie największego boomu MUSZĄ wejść na rynek prędzej czy później.

@monyprintergobrrrr: Przecież mieszkania budowane 2 lata temu już dawno weszły na ten rynek. Co się z tymi mieszkaniami działo przez dwa lata? Były w jakiejś czarnej dziurze, z której nagle wyskoczą? Większość dawno się sprzedała.

[monyprintergobrrrr]

@pastaowujkufoliarzu: Good point, ale to nie jest tak, że rozsprzedane jest wszystko do zera i podaż budowana jest jedynie z nowych dziur w ziemi. Najbardziej interesują mnie tu zamykane flipy na pierwotnym przez inwestorów którzy wpłacili zaliczki tak jak proponuje OP, widniejące w statystykach jako dawno sprzedane mieszkania. Ile ich jest i czy to statystycznie istotne?

Cholera wie, ale patrząc po rozgrzaniu rynku i tym jak niski był próg wejścia