Chociaż Tomkowi Narkunowi zdarza się czasem podawać informacje, hm, dyskusyjne, to muszę przyznać, że w wywiadach wypada o niebo lepiej i w zasadzie pierwszy raz muszę przyznać, że zgadzam się z nim praktycznie w 100%.
Rozsądnie przedstawiona sytuacja, chociaż skala spadków dla mnie bardzo łagodna (tylko 5-15% na rynku wtórnym i do 10% na rynku pierwotnym w dwa lata dekoniunktury?). Przede wszystkim jednak wskazana cykliczność, a nie typowe, wykopowe bredzenie o spadkach trwających następne cholera-wie-ile-lat jak u naszych tagowiczów bordo.
8-10 kwartałów idealnie wpisuje się w najbardziej prawdopodobny scenariusz - po tym okresie stopy procentowe powinny się znormalizować. Czyli, skoro cel inflacyjny to 2,5% (+/- 1%), to należy w najlepszym wypadku spodziewać się stóp o 0,5-1% wyższych od tego celu, o ile w ogóle będą one wyższe od inflacji, a jak widać, nie ma specjalnie chętnych na to rozwiązanie. Czyli powedzmy 3.5-4%. Czyli kredycik na 5-6% z marżą włącznie w wypadku dla kredytuchów najgorszym (w którym stopy rzeczywiście są co najmniej 1% ponad inflację), 4-5% jeśli stopy procentowe z grubsza wyrównają się z inflacją, tak jak przed pandemią było.
Czynnikiem popytowym w tym scenariuszu będzie odroczony popyt wykluczonych przez niską zdolność, a także szerzej oferowane umowy na czas nieokreślony dla tych z Ukrainy, którzy podjęli pracę po wybuchu wojny i postanowili zostać w Polsce - Ukraińcy są przywiązani do własności, wynajem jest u nich - w sumie jak u Polaków - przejściowy. Co do czynnika podażowego, to ciężko stwierdzić. Deweloperzy nie mogą po prostu sobie "zakończyć działalności na 2 lata" i nie budować niczego. Mogą budować mniej, ale coś budować muszą, żeby zachować płynność, pozycję na rynku oraz kluczowe kadry. Spadek podaży do zera jest mrzonką. Ciężko mi powiedzieć, ile lokali zacznie wchodzić do sprzedaży w tym okresie i co przeważy - odroczony popyt, czy akumulowana podaż. Stawiam jednak na popyt. To nie jest tak, że ludzie nagle zapałali miłością do najmu, zwłaszcza wtedy, gdy landlordzi dowalili +50% w rok. Po prostu niewiele mogą ;)
Ciekawy wniosek Narkuna (nie pierwszy raz o tym pisze), że spodziewa się po tym okresie dużego wzrostu zainteresowania tematyką budowy domu wokół dużych metropolii, co mnie, jako właściciela nowego domu tuż pod Warszawą, raczej cieszy ( ͡°͜ʖ͡°) O tym nie chcę pisać, bo nie byłbym obiektywny (czytaj: chciejstwo), natomiast wydaje mi się zasadne, że przy już dużym rozjeździe ceny metra mieszkania względem ceny metra domu, ta opcja powinna raczej zyskiwać, a nie tracić. Tym bardziej, że duże mieszkania przy obecnym trendzie podwyżkowym czynszów stają się nieatrakcyjne, właśnie przez bardzo wysokie koszty utrzymania.
Wprawdzie pandemiczna "potrzeba ogródka" obecnie zeszła na dalszy plan i liczy się przede wszystkim niski koszt utrzymania, jednak dobrze zaprojektowany, niewielki dom jest pod tym względem bezkonkurencyjny, a tendencja będzie się raczej utrzymywać, zwłaszcza wtedy, gdy utrzymane zostaną wszelkiego typu dopłaty do ogrzewania domów ( ͡°͜ʖ͡°)
Aczkolwiek dynamiki z okresu 2020-2021 się nie spodziewam. Szczerze wątpię, że przez następne 10 lat zobaczymy po 20% wzrostów cen rocznie. IMO w najlepszym wypadku wrócimy do wzrostów lekko ponad inflację, np. 4-5% rocznie, i to tylko wtedy, jeśli wojna na Ukrainie nie rozleje się w sposób paskudny.
@TypowyZakolak: 1. Za 8-10 kwartałów nie ma szans na inflację w celu, nawet NBP wskazuje na końcówkę 2025 najwcześniej, a obiektywni to oni raczej nie są. 2. Nawet jak inflacja spadnie do celu, to nikt nie będzie natychmiast robił mocnych cięć stóp, mając na uwadze pewną traumę i zmianę mentalności jaką wysoka inflacja przez lata wywoła w ludziach. Liczyłbym co najmniej rok od momentu osiągnięcia 3.5% inflacji na dojście do poziomu
Co do czynnika podażowego, to ciężko stwierdzić. Deweloperzy nie mogą po prostu sobie "zakończyć działalności na 2 lata" i nie budować niczego. Mogą budować mniej, ale coś budować muszą, żeby zachować płynność, pozycję na rynku oraz kluczowe kadry. Spadek podaży do zera jest mrzonką.
@TypowyZakolak: Mirku, ale nikt tego nigdy nie twierdził ( ͡°͜ʖ͡°) Poza spadkowcami którzy celowo stawiają takiego przejaskrawionego chochoła, żeby go zwalczać.
z jednje strony dobrze ze chociaz wspomina o tak kolosalnych zmianach jak potencjalna rewolucja w transporcie - to moze byc tesla, tylko taka ktora naprawde daje rade ;P a moze byc przerosniety dron do transportu ludzi - oba rozwiazania zmieniaja pojecie odleglosci, czyli rozkladaja na lopatki 1. dogmat nieruchomosci "lokalizacja, lokalizacja, lokalizacja"
z drugiej opowiada o jakims wzrosci i rozwoju Polski.... tego nie bedzie. Najlepszy czas,
Ty chyba sie nie zapoznales z zadnymi prognozami demograficznymi..... jesli nie liczyc Ukraincow, bo to nie demografia tylko polityka, to jedynie w wariancie optymistycznym mamy wzrost liczony w pojedynczych proecentach w warszawie i to zdaje sie jest wszystko jesli chodzi o wzrosty.... inne wiodace miasta *kurcza sie* niemal w dowolnej prognozie. Oczywscie na sile zysykuja satelity, no ale to mowmy o wzroscie Pruszkowa, a nie Warszawy....
@TypowyZakolak: Jedyne szansy na wzrost +20% ludności w dużych miastach to masowa imigracja. A to jak imigracja będzie wyglądać za 20 lat to też wróżenie ze szklanej kuli. Natomiast według czynników krajowych kurczyć się ma nawet Warszawa już za kilka lat. Ukraińcy pewnie to odwlekli w czasie, ale to jak rozkłada się populacja Ukraińców czy to jak się zachowa w przyszłości to zagadka.
@Anien Obecna prognoza demograficzna dla Warszawy to minimum +250 000 mieszkańców do 2050 roku i na tej podstawie przewidziano np. zabudowę pięciu linii metra
screen ktory SAM wkleiles jest do znalezienia do opracowaniu PAN, a jego straszczenie brzmi:
Szacunki wykonano dla 18 dzielnic Warszawy w interwale jednorocznym dla lat 2018‑2050 według sześciu przyjętych wariantów (kontynuacyjny, suburbanizacyjny, koncentracyjny, polaryzacyjny, imigracyjny niski, imigracyjny wysoki), różnicowanych zwłaszcza poziomem migracji wewnętrznych i zagranicznych, a uwarunkowanych m.in. modelem rozwoju społeczno-gospodarczego kraju i polityką przestrzenną na obszarze metropolitalnym Warszawy. Oszacowana populacja całej Warszawy
@del855: Nie czytamy po innemu polskiemu, zwracam Ci uwagę na to, że przytoczone "1785‑2249" zostało skorygowane o dane ze spisu powszechnego oraz emigrację Ukraińców - obecnie przewidywane jest minimum 2 miliony mieszkańców w 2050 roku, innymi słowy, jeśli będziesz czytał na wyrywki i nie uzupełniał swojej wiedzy o aktualne prognozy, to wyciągniesz złe wnioski.
@arsen-zujew: Masz na myśli to co negocjuję dla rodziców? taa, ale raczej dupa, od torów mają zbudować jakiś budynek usługowy pomiędzy torami a blokiem. Dwupiętrowy. Jeden ogródek piwny i dupa ze spokoju.
NAWET JESLI przybedzie te 250k do tego 2050.... to ile to jest per rok? To jest mniej niz 10k rocznie, podczas gdy buduje sie ich prawie 2x wiecej.... a my przelozymy to na statystyczne zamieszkania czyli 2,5 os/1 mieszkanie to rocznie potrzeba ok 4000 mieszkan dla nich a robimy 4x tyle..... komu? dla bezdomnych? nie widze takich.... dla tych co mieszkaja w pokojach? moze, pytanie czy ich kiedykowliek bedzie stac
@del855: Udział singli w PL rośnie o 5pp co 10 lat, więsz masz kolejne 100k potrzebnych mieszkań li tylko dla nowych singli i to bez zwiększenia ilości mieszkańców nawet.
Ogólnie to pamiętaj że jednak startujemy z niedoboru, a nie z nadmiaru, dlatego wszystko się tak szybko rozchodziło, deweloperzy też raczej nie utrzymają obecnego tempa i będą budować odpowiednio mniej w samej Warszawie. Druga rzecz którą pomijasz to wyburzenia budynków, które już
Udział singli w PL rośnie o 5pp co 10 lat, więsz masz kolejne 100k potrzebnych mieszkań li tylko dla nowych singli i to bez zwiększenia ilości mieszkańców nawet.
singla w zyciu nie bedzie stac na zakup czegos wiekszego niz 40m.... a i to dobrze sytuowanego, wiec moze i oni sa, ale mieszkan kupowac nie beda, to jest czysto wirtualny potencjal, tak samo jak na 1mln mercedesow rok w rok.... moze i by
singla w zyciu nie bedzie stac na zakup czegos wiekszego niz 40m.... a i to dobrze sytuowanego, wiec moze i oni sa, ale mieszkan kupowac nie beda, to jest czysto wirtualny potencjal, tak samo jak na 1mln mercedesow rok w rok.... moze i by Polcy chcieli, gorzej z realizacja
@del855: Ale tu nie ma znaczenia, czy kupi to singiel, czy rentier kupi i mu to wynajmie - po prostu jest realne
No właśnie o to chodzi, że jakie ma pochodzenie popyt jest wazne, bo jeśli z jakiegoś powodu zniknie popyt inwestycyjny bo - bo np. czeka nas 10 lat stóp min 5% to czy będzie sens pchać się w nieruchy, jeśli roi nie mam szans się do tego dobić, a same nieruchomości nie będę rosły bo - nie będę kupowane przez inwestorów.
200k pustostanów jest przykładem, że mieszkania są i jeśli będziemy
@del855: Tylko do tego zachodu to mamy dalej baardzo daleko. Pislam nie jest wieczny, za rok go nie będzie. Nie wiem, czy jest sens rozumowania pt. "jak dogonimy zachód, no to nie będzie podstaw do wzrostu", bo mamy daleką drogę. Pomijam już fakt, że ceny na tzw. zachodzie i tak wzrosły, mimo licznych prób ich tłumienia np. przez wysoki podatek katastralny, a także pomimo braku wzrostów populacji w niektórych miastach. Ten
![Nowy kraj dołącza do afery [wiatrakowej]. "Buduj te horrory w swoim ogrodzie"](https://wykop.pl/cdn/c3397993/1d8afef2e32bb84f87d5fd3cc6bd706e6824071e8ae11bc437b6b5790ea287aa,q70.jpg)
https://www.bankier.pl/wiadomosc/Nadchodzi-mieszkaniowa-korekta-Analiza-Tomasza-Narkuna-analityka-i-inwestora-8344665.html
Rozsądnie przedstawiona sytuacja, chociaż skala spadków dla mnie bardzo łagodna (tylko 5-15% na rynku wtórnym i do 10% na rynku pierwotnym w dwa lata dekoniunktury?). Przede wszystkim jednak wskazana cykliczność, a nie typowe, wykopowe bredzenie o spadkach trwających następne cholera-wie-ile-lat jak u naszych tagowiczów bordo.
8-10 kwartałów idealnie wpisuje się w najbardziej prawdopodobny scenariusz - po tym okresie stopy procentowe powinny się znormalizować. Czyli, skoro cel inflacyjny to 2,5% (+/- 1%), to należy w najlepszym wypadku spodziewać się stóp o 0,5-1% wyższych od tego celu, o ile w ogóle będą one wyższe od inflacji, a jak widać, nie ma specjalnie chętnych na to rozwiązanie. Czyli powedzmy 3.5-4%. Czyli kredycik na 5-6% z marżą włącznie w wypadku dla kredytuchów najgorszym (w którym stopy rzeczywiście są co najmniej 1% ponad inflację), 4-5% jeśli stopy procentowe z grubsza wyrównają się z inflacją, tak jak przed pandemią było.
Czynnikiem popytowym w tym scenariuszu będzie odroczony popyt wykluczonych przez niską zdolność, a także szerzej oferowane umowy na czas nieokreślony dla tych z Ukrainy, którzy podjęli pracę po wybuchu wojny i postanowili zostać w Polsce - Ukraińcy są przywiązani do własności, wynajem jest u nich - w sumie jak u Polaków - przejściowy. Co do czynnika podażowego, to ciężko stwierdzić. Deweloperzy nie mogą po prostu sobie "zakończyć działalności na 2 lata" i nie budować niczego. Mogą budować mniej, ale coś budować muszą, żeby zachować płynność, pozycję na rynku oraz kluczowe kadry. Spadek podaży do zera jest mrzonką. Ciężko mi powiedzieć, ile lokali zacznie wchodzić do sprzedaży w tym okresie i co przeważy - odroczony popyt, czy akumulowana podaż. Stawiam jednak na popyt. To nie jest tak, że ludzie nagle zapałali miłością do najmu, zwłaszcza wtedy, gdy landlordzi dowalili +50% w rok. Po prostu niewiele mogą ;)
Ciekawy wniosek Narkuna (nie pierwszy raz o tym pisze), że spodziewa się po tym okresie dużego wzrostu zainteresowania tematyką budowy domu wokół dużych metropolii, co mnie, jako właściciela nowego domu tuż pod Warszawą, raczej cieszy ( ͡° ͜ʖ ͡°) O tym nie chcę pisać, bo nie byłbym obiektywny (czytaj: chciejstwo), natomiast wydaje mi się zasadne, że przy już dużym rozjeździe ceny metra mieszkania względem ceny metra domu, ta opcja powinna raczej zyskiwać, a nie tracić. Tym bardziej, że duże mieszkania przy obecnym trendzie podwyżkowym czynszów stają się nieatrakcyjne, właśnie przez bardzo wysokie koszty utrzymania.
Wprawdzie pandemiczna "potrzeba ogródka" obecnie zeszła na dalszy plan i liczy się przede wszystkim niski koszt utrzymania, jednak dobrze zaprojektowany, niewielki dom jest pod tym względem bezkonkurencyjny, a tendencja będzie się raczej utrzymywać, zwłaszcza wtedy, gdy utrzymane zostaną wszelkiego typu dopłaty do ogrzewania domów ( ͡° ͜ʖ ͡°)
Aczkolwiek dynamiki z okresu 2020-2021 się nie spodziewam. Szczerze wątpię, że przez następne 10 lat zobaczymy po 20% wzrostów cen rocznie. IMO w najlepszym wypadku wrócimy do wzrostów lekko ponad inflację, np. 4-5% rocznie, i to tylko wtedy, jeśli wojna na Ukrainie nie rozleje się w sposób paskudny.
#nieruchomosci #mieszkanie #mieszkaniedeweloperskie
1. Za 8-10 kwartałów nie ma szans na inflację w celu, nawet NBP wskazuje na końcówkę 2025 najwcześniej, a obiektywni to oni raczej nie są.
2. Nawet jak inflacja spadnie do celu, to nikt nie będzie natychmiast robił mocnych cięć stóp, mając na uwadze pewną traumę i zmianę mentalności jaką wysoka inflacja przez lata wywoła w ludziach. Liczyłbym co najmniej rok od momentu osiągnięcia 3.5% inflacji na dojście do poziomu
@TypowyZakolak: Mirku, ale nikt tego nigdy nie twierdził ( ͡° ͜ʖ ͡°) Poza spadkowcami którzy celowo stawiają takiego przejaskrawionego chochoła, żeby go zwalczać.
@Anien: Tak, ale pierwsze obniżki stóp IMO będą już w 2024, z inflacją "jeszcze nie w celu", a to wystarczy, by zatrzymać spadki.
i tak i nie....
z jednje strony dobrze ze chociaz wspomina o tak kolosalnych zmianach jak potencjalna rewolucja w transporcie - to moze byc tesla, tylko taka ktora naprawde daje rade ;P a moze byc przerosniety dron do transportu ludzi - oba rozwiazania zmieniaja pojecie odleglosci, czyli rozkladaja na lopatki 1. dogmat nieruchomosci "lokalizacja, lokalizacja, lokalizacja"
z drugiej opowiada o jakims wzrosci i rozwoju Polski.... tego nie bedzie. Najlepszy czas,
Ogólnie to przychodzi ci spadkowiec bordo i pokazuje "no bo w 2050 będzie -5 milionów mieszkańców, bańka pynknie!"
Ale zapomina, że np. w Rzeszowie, Gdańsku czy Warszawie będzie +10 - 20% więcej ludzi. Więcej, a nie mniej.
Także ten. Demografia nie jest równomierna. Co z tego, że jakaś wiocha zaliczy -70%, skoro i tak nikt tam niczego nie buduje...
Ty chyba sie nie zapoznales z zadnymi prognozami demograficznymi..... jesli nie liczyc Ukraincow, bo to nie demografia tylko polityka, to jedynie w wariancie optymistycznym mamy wzrost liczony w pojedynczych proecentach w warszawie i to zdaje sie jest wszystko jesli chodzi o wzrosty.... inne wiodace miasta *kurcza sie* niemal w dowolnej prognozie. Oczywscie na sile zysykuja satelity, no ale to mowmy o wzroscie Pruszkowa, a nie Warszawy....
Od 30 lat kazdy
https://300gospodarka.pl/news/demografia-ludnosc-warszawa
Co do cięcia stóp, to według mnie
@del855: Właśnie drogi kolego zapoznałem się bardzo szczegółowo i wnikliwie. :)
@del855: Jest tylko jedno legitne źródło gusowskie i jest ono tutaj:
https://stat.gov.pl/obszary-tematyczne/ludnosc/prognoza-ludnosci/prognoza-ludnosci-gmin-na-lata-2017-2030-opracowanie-eksperymentalne,10,1.html
@Anien Obecna prognoza demograficzna dla Warszawy to minimum +250 000 mieszkańców do 2050 roku i na tej podstawie przewidziano np. zabudowę pięciu linii metra
@Anien: Możliwe. Ale z drugiej strony... skoro przy inflacji ~18% mamy 6.75%, to przy inflacji ~6% też Twoim zdaniem będzie 6.75%?
my to chyba po innemu polskiemu czytamy.....
screen ktory SAM wkleiles jest do znalezienia do opracowaniu PAN, a jego straszczenie brzmi:
Szacunki wykonano dla 18 dzielnic Warszawy w interwale jednorocznym dla lat 2018‑2050 według sześciu przyjętych wariantów (kontynuacyjny, suburbanizacyjny, koncentracyjny, polaryzacyjny, imigracyjny niski, imigracyjny wysoki), różnicowanych zwłaszcza poziomem migracji wewnętrznych i zagranicznych, a uwarunkowanych m.in. modelem rozwoju społeczno-gospodarczego kraju i polityką przestrzenną na obszarze metropolitalnym Warszawy. Oszacowana populacja całej Warszawy
Dokumenty planistyczne wyciekły kilka miesięcy temu z ratusza; możesz o nich przeczytać np. na plotkarskim portalu https://spidersweb.pl/2022/11/warszawa-metro-5-linii.html
Komentarz usunięty przez autora
NAWET JESLI przybedzie te 250k do tego 2050.... to ile to jest per rok? To jest mniej niz 10k rocznie, podczas gdy buduje sie ich prawie 2x wiecej.... a my przelozymy to na statystyczne zamieszkania czyli 2,5 os/1 mieszkanie to rocznie potrzeba ok 4000 mieszkan dla nich a robimy 4x tyle..... komu? dla bezdomnych? nie widze takich.... dla tych co mieszkaja w pokojach? moze, pytanie czy ich kiedykowliek bedzie stac
Popatrz aleje praskie, wydaje mi się że tamci będą chętniej negocjować
Ogólnie to pamiętaj że jednak startujemy z niedoboru, a nie z nadmiaru, dlatego wszystko się tak szybko rozchodziło, deweloperzy też raczej nie utrzymają obecnego tempa i będą budować odpowiednio mniej w samej Warszawie. Druga rzecz którą pomijasz to wyburzenia budynków, które już
singla w zyciu nie bedzie stac na zakup czegos wiekszego niz 40m.... a i to dobrze sytuowanego, wiec moze i oni sa, ale mieszkan kupowac nie beda, to jest czysto wirtualny potencjal, tak samo jak na 1mln mercedesow rok w rok.... moze i by
@del855: Ale tu nie ma znaczenia, czy kupi to singiel, czy rentier kupi i mu to wynajmie - po prostu jest realne
No właśnie o to chodzi, że jakie ma pochodzenie popyt jest wazne, bo jeśli z jakiegoś powodu zniknie popyt inwestycyjny bo - bo np. czeka nas 10 lat stóp min 5% to czy będzie sens pchać się w nieruchy, jeśli roi nie mam szans się do tego dobić, a same nieruchomości nie będę rosły bo - nie będę kupowane przez inwestorów.
200k pustostanów jest przykładem, że mieszkania są i jeśli będziemy