[droetker4]

Co opłaca się bardziej? Wakacje kredytowe czy refinansowanie kredytu na warunkach najlepszych od 10 lat?

Konkretne zestawienie liczb oraz odpowiedź na powyższe pytanie znajduję się na dole wpisu. Chciałbym zacząć od małego wstępu teoretycznego i nakreślenia wam sytuacji. Posiadając kredyt można dużo stracić i dużo oszczędzić. Wszystko zależy od świadomości podejmowanych decyzji.

Fundamentalne pytanie. Jaki będzie koszt kredytu na przestrzeni najbliższych 20-30 lat? Wysokość łącznego oprocentowania różnicuje wpływ marży na odsetki. Teraz kredyt hipoteczny kosztuje nawet 10%. W pierwszym roku od miliona złotych oddamy 100 tysięcy zł, w jedyne 12 miesięcy. Niedawno kredyt był najtańszy, a najlepsi klienci lub Ci z marżą z np. 2013 roku mieli RRSO na poziomie 1.3-1.5%. Te dwie skrajności wystąpiły w ciągu roku. Wartym zauważenia jest fakt, że wysokość marży kształtuję się na bazie aktualnej sytuacji makroekonomicznej. Aktualne bardzo wysokie stopy procentowe to nadal nie wystarczająca interwencja. Inflacja jest ponad dwukrotnie wyższa niż stopa bazowa. Aktualnie sytuacja staje się analogiczna do roku 2008 oraz 2013, jeśli chodzi o zmniejszone zainteresowanie kredytem, interwencja banków w tym zakresie to po prostu obniżenie marży. Tegoroczna sytuacja jest trudniejsza do oszacowania z racji na bardzo kosztowny program wakacji kredytowych.

Podstawowe założenia wakacji kredytowych to 8 rat, które możemy pominąć i w celu oszczędności nadpłacić nimi kredyt wybierając skrócenie okresu jako najkorzystniejszą finansowo opcje. Dla przykładu weźmy kredyt na 500000 zł. Aktualna oferta banków pozwala na przeniesienie kredytu na zmienne oprocentowanie i zaoszczędzenie ~ 0.7 p.p(dla jednych różnica będzie wynosić więcej, dla drugich mniej) oraz na stałe oprocentowanie pozwalające zaoszczędzić 2 p.p przy ofercie 7.19%. Aby uśrednić realny koszt kredytu przyjmuję średnie oprocentowanie na poziomie 4% WIBORu, czy też wskaźnika, który go zastąpi. Stanowi to przybliżenie na podstawie różnych wartości, które w najbliższym czasie mogą występować. W czasie trwania wakacji kredytowych przyjmuje wartość aktualną, 7.3% WIBOR.

OBLICZENIA:

Wakacje kredytowe: aktualna rata przy oprocentowaniu 9.2% to 4095 zł. Zakładane oprocentowanie to 6% w całym okresie (4%+2%). Nadpłaty wykonywane od razu, końcówka 2022 oraz co kwartał w 2023 roku. Zysk z nadpłat 72061 zł.
Liczone według: https://kalkulatorkredytu.com/

Refinansowanie kredytu. Zysk 79700 zł
Przy tym założeniu refinansowanie wygrywa o 7639 zł. Wyniki będą bardzo zbliżone i modyfikowanie parametrów będzie przechylać szalę korzyści w różne strony.
Liczone według: https://kalkulator-kredytowy.azurewebsites.net/

Co realnie warto wybrać?
Podejście bardziej na patencie. Początek refinansowania jesienią 2022, gdy oferty będą nadal korzystne i częściowe skorzystanie z wakacji kredytowych. Wniosek można przeciągać na zagwarantowanych warunkach nawet 3 miesiące oraz sam proces to około 2-3 tygodni. Pozwoli to nam na skorzystanie z 5 niezapłaconych rat.

Zysk z wakacji kredytowych przy nadpłacie 5 rat wynosi 48000 zł, do tego późniejszy zysk z refinansu, mniejszy o klika procent, czyli około 70000 zł. Łącznie dzięki tym dwóm zabiegom możemy zaoszczędzić 118000 zł.

Kolejna koncepcja to wybranie oprocentowania stałego na 7.2% i po około 2.5 roku przeniesienie go na zmienne, gdy stopy procentowe spadną poniżej 5.25%-5.5%. Daję nam to oszczędność 21000 zł w ciągu 30 miesięcy. Po 5 latach mamy zagwarantowane 1.6% marży na zmiennym. Opcja do rozważenia.

Podsumowując opłacalność wakacji kredytowych i refinansowania kredytu jest podobna. Najlepszym rozwiązaniem jest połączenie tych dwóch opcji. Jeśli masz kredyt i dotyczy Cię ta sprawa zaplusuj komentarz. Poproszę Cię na priv o maila i na koniec każdego miesiąca będę Ci wysyłał zaktualizowane zestawienie, oferty i sugestię co do wyboru najlepszego momentu na ten ruch oraz indywidualne doradztwo w tym zakresie.

[kepinsky]

@saguero: dlaczego następca wiboru ma być o 1.5 po niższy? Czy nie będzie tak, że będzie dążył do poziomu stopy procentowej (tu raczej do 5.5 na koniec roku nie dojdziemy)?

[BialyRosjanin]

@droetker4: napisałeś o zyskach czy są po kompensacji kosztów związanych z refinansowaniem?

[droetker4]

@BialyRosjanin jedyny koszt refinansowania to ponowna wycena w granicach 500-600 zł. W finalnym wyliczeniu czy refinansowanie się opłaca uwzględnia się każdy, nawet najmniejszy czynnik. A szczególnie ewentualną prowizja za spłatę lub udzielenie.

[E.....z]

@droetker4: jak zaplusuję trzeci komentarz to będziesz mnie zawsze wołał?

[droetker4]

@Evarrez Nie. Ten komentarz ma posłużyć do stworzenia listy osób potencjalnie zainteresowanych optymalizacją swojego kredytu. Na zakończenie miesiąca będę wysyłał podsumowanie aktualnych ofert, kalkulacje ile można oszczędzić dokładnie biorąc pod uwagę kwotę kredytu oraz aktualne oprocentowanie. Na 99% planuje wysyłać to mailowo, w indywidualnej formie. Do wpisów nie robię dedykowanej listy. Tylko wtedy gdy kolejny wpis jest kontynuacją pierwszego.

[oslet]

@pwone jeśli nadpłacanie masz za darmo to dobrze ze się dałeś przekonać

[droetker4]

Prośba do użytkowników @Arendal @Greenknp @voydeg @shinetsu @Korrol @wunker @Azazeal @lordmonkey @Slimac @mil17 @MiotaczIntelektu o odblokowanie priv lub napisanie do mnie indywidualnie. Chciałem wam wysłać informację na temat newslettera i poinformować was o szczegółach.