[TypowyZakolak]

Mirki,

Często tutaj czytam różne opinie na temat cen nieruchomości. Dorzucę moje dwa grosze. Ceny dla Warszawy, bo tutaj żyję więc znam sytuację.

Słowem wstępu - nie pracuję dla dewelopera, nie jestem naganiaczem. Temat wzrostu cen mieszkań generalnie mi zwisa, gdyż jestem w trakcie budowy domu. Dlatego patrzę na to całkowicie bezstronnie.

Przez ostatnie kilka lat byłem "byczo" (wzrostowo) nastawiony do mieszkań i - nieskromnie mówiąc - miałem rację. Ale obecnie?

Przewiduję niewielkie spadki.

Powodem jest w zasadzie tylko i wyłącznie kredyt, czy też raczej szok, jaki powoduje nagłe zwiększenie rat o 50-100%.

Kredyt jest drogi i będzie zapewne 2x droższy względem września 2021. Mówimy tutaj nie tylko o tym, że wielu ludzi zwyczajnie nie da rady płacić 4k raty za 60m^2 mieszkania w Warszawie, ale też że nie będzie chciało tego płacić. Większość ludzi nie liczy realnych kosztów wynajmu w ujęciu 20-30 lat, biorąc pod uwagę inflację (która na ceny wynajmu też wpływa). Porównanie kosztów kredytu do wynajmu nawet przy WIBOR ~ 4% (a pewnie taki się ustabilizuje w ujęciu 2-3 lat) jest dramatyczne. Wynajem 30-letni generuje setki tysięcy złotych strat. Tu moje wyliczenia, dla zainteresowanych:

https://www.wykop.pl/link/6477857/comment/101427845/#comment-101427845

Mogę też przeliczyć dla bardziej niekorzystnego dla mieszkań scenariusza, tj. deflacyjnego, ale obecnie to bardzo mocno wątpliwe.

Ludzie jednak w większości nie bawią się w skomplikowane wyliczenia. Zobaczą tyle: wynajem w 2022 rzeczonego 60m^2: 2,5-3k, miesięczna rata 4k. Wybiorą wynajem, "bo tańszy". Inni wynajmą, bo stracą 40-50% zdolności przy stopie procentowej ~ 4-5% względem 2021. Przeciętna para w W-wie dostanie 400k kredytu zamiast 800k. Za 400k bardzo trudno kupić w Warszawie cokolwiek, co ma rozsądny metraż dla pary (zakładając, że będą starać się o bejbika). 400k potrafi kosztować (z komórką, garażem i wykończeniem) większa kawalerka. Taka para wynajmie dwupokojowe mieszkanie 40-50m^2 z braku możliwości zakupu.

Popyt nie ma fizycznie szans utrzymać się na obecnym poziomie. Tak, są fundusze. Są ludzie z gotówką. Ale ludzi z gotówką raczej nie podniecają ceny rzędu 13k PLN z metra, a fundusze to tylko jakiś procent rynku. Cała reszta mieszkań zanotuje drastyczny spadek popytu. Pi razy oko przekraczający spadek zdolności, bo będą przecież nie tylko ci, którzy "już nie mogą", ale także ci, którzy "już nie chcą". Popyt już zauważalnie spadł rdr, a jesteśmy dopiero po półmetku cyklu podwyżek stóp procentowych.

https://i.imgur.com/tyGk8Vh.png

Oczywiście popyt to tylko jedna strona medalu. Jest jeszcze (często pomijana tutaj) podaż. Czytaj - co rynek oferuje. Jaka jest pula mieszkań gotowych do zakupu. Jak zmieni się ta pula przez następne lata. Obecnie ceny nie spadają, bo podaż w ostatnich miesiącach spadła (dla Warszawy):

https://i.imgur.com/IuTuIqx.png

Natomiast jeśli spojrzymy na rozpoczęte budowy (przy cyklu budowy bloku ~ 2 lat), to połowa roku 2023 przyniesie najmocniejsze uderzenie podaży na rynku pierwotnym

https://i.imgur.com/YKuAbE8.png

To jednak nie wszystko. Skoro ludzie nagle wierzą Glapińskiemu (chociaż kłamał miesiącami i robił odwrotnie, niż deklarował), to powinni mu uwierzyć w całości, tzn. że nie zamierza podnosić stóp powyżej inflacji i że będą one po ustabilizowaniu się inflacji opuszczane. Consensus rynkowy jest obecnie taki, że właśnie na koniec 2023 roku inflacja może wrócić do celu NBP, czyli 2,5% +/- 1%. Utrzymywanie wysokich stóp procentowych może być bezsensowne w takim wypadku i należałoby oczekiwać ich spadku do przedziału 1-2%, co znów odmieni układ sił.

Dlatego wiara w wieloletnie spadki może okazać się zgubna, tym bardziej,że nie mieliśmy w 2021 bańki na wzór tej z 2008. Wtedy m^2 mieszkania kosztował niemal dwie średnie pensje przeciętnej pary! W 2021 m2 był "zaledwie" 10-20% większy, niż dochody przeciętnej pary. Sami przyznacie - zupełnie nie ta skala problemu.

https://i.imgur.com/lRPMIiC.png

Aby uzyskać skalę bańki z 2008, ceny mieszkań w 2021 musiałyby średnio wynieść (dla 7 największych miast) nie 9000 PLN, tylko 16 000 PLN.

Zejście z tak ogromnej bańki dało 20-30% spadków. Czy zejście z obecnej "minibańki" też da aż takie spadki? Dopóki nasze zarobki rosną - śmiem wątpić. Chyba, że wejdziemy w taką recesję, że będziemy gwałtownie biednieć. Wtedy jest to oczywiście realne, ale na razie nie jest to przewidywane.

Podsumowując:

- Najbliższe dwa lata będą skutkować gwałtownym osłabieniem popytu przy stale rosnącej podaży.
- W 2023 nastąpi punkt kulminacyjny: wysokie stopy procentowe (4-5%), rekordowy wyrzut podaży mieszkań które rozpoczęto budować w 2021.
- 2023 w zasadzie musi przynieść spadki cen, w związku z powyższym.
- po 2023 należy się spodziewać odwrócenia trendu: prawdopodobny spadek stóp procentowych oraz stopniowe pogarszanie się podaży (deweloperzy widząc co się dzieje przestaną zapewne masowo budować mieszkania w tym roku już, więc w 2024 ilość oddanych inwestycji będzie mała).
- Zapewne w okolicach 2024, biorąc również pod uwagę wzrost wynagrodzeń (o ile się utrzyma) - mieszkania znów zaczną drożeć.

TL;DR moim zdaniem najlepszym momentem do zakupu mieszkania będzie końcówka 2023, chociaż nie nastawiałbym się na gigantyczne przeceny - natomiast możliwe, że będzie 10-20% taniej i będą pojawiać się krótkotrwałe okazje.

Czekanie zbyt długo natomiast da "efekt 2015 roku", kiedy ludzie z gotówką uważali,że nadal jest drogo, a teraz piszą pełne jadu posty na wykopach i interiach, bo im ceny odjechały o 50% ( ͡° ͜ʖ ͡°)

Jeśli ktoś nie musi kupować teraz mieszkania, to niech się wstrzyma. Wiele wskazuje na to, że właśnie jesteśmy na górce.

Jeśli chodzi o działki/domy, to popyt na nie w pewien sposób podąża za mieszkaniami. Tanie mieszkania zniechęcają do budowy. Drogie mieszkania zachęcają. Jeśli ceny mieszkań zaczną spadać, to przy wysokim koszcie budowy domu przy obecnej bańce na materiałach również popyt na budowę spadnie. Obstawiam, że działki sięgną "dna" (korekta 50% wzrostu 2020->2021) w okolicach 2024-2025. Również ceny materiałów powinny znormalizować się w tym okresie - pandemia będzie wspomnieniem, logistyka ruszy pełną parę, magazyny zapełnią się towarem z Chin, który wreszcie dotrze - ale nie będzie chętnych, więc zacznie się schodzenie z cen ;)

Przy czym pesymistycznie dodam, że nie widzę niestety powrotu do cen z 2017, tak mieszkań, jak i działek oraz budowy. Dopóki rośnie co roku średnie wynagrodzenie, dopóty nie ma szans na to. Dopiero duża recesja i/lub deflacja mogłaby zmienić ten stan rzeczy, a na razie się na takową nie zanosi. Myślę, że "tanio już było" i niestety będziemy dążyć do cen europejskich - powoli, ale m^2 w Monachium - wbrew obiegowej opinii o tym jak to w Niemczech jest "opłacalnie" - jest mniej opłacalny względem zarobków w tym mieście (średnich netto), niż w Warszawie, więc niech to też da Wam do myślenia.

Pozdrawiam Was :)

#nieruchomosci #mieszkanie #mieszkaniedeweloperskie #kredythipoteczny

[m.....y]

@TypowyZakolak: czu żeś tu koliego nawypisywał se