Mirasy czy jest sens pakować się w kredyt hipoteczy jako lokatę i inwestycję? W #poznan mam okazję kupić mieszkanie za 320k. 60k mam odłożone jako wkład własny więc zostaje 260k z moim różowym jako kredyt hipoteczny. Różowa pracuje w banku i się już orientowała, że da radę go załatwić z tym co mamy. Jęśli chodzi o zysk z mieszkania to sam wynajem byłby na poziomie 1600 zł (50m2, 2 pokoje, lokatorzy już najmują i by poszli pod moją umowę). Szybko kalkulują, ustawiając sobie bezpieczną ratę 1600 zł, mieszkanie by mi się samo spłaciło przez dajmy na to 16 lat. W międzyczasie planuje nadpłaty, więc raczej szybciej się z tym uporam. Mamy już dach na głową więc w sumie chciałbym się pokusić o taką "inwestycję" zamist składować pięniądze na kupce. Mógłbym nawet zwiększyć ratę kredytu. Co o tym sądzicie?
@kofey: nie mówię, że nie są możliwe wzrosty stóp procentowych ale w mojej ocenie 5% jest wyssana z palca na tą chwilę. Za parę lat jak gospodarka u nas się bedzie odpowiednio rozwijać to będą stopy podnoszone. Zobacz sobie na historię wiboru w przeciągu np 10 lat. Przez ostatnie 5 lat poziom był na podobnym poziomie nie licząc ostatniej drastycznej obniżki.
@apee: w działkę już zainwestowałem, 1 hektar ziemii rolniczej z bezpośrednim dostępem do jeziora, musiałem na to wziąc kredyt konsumencki. Narazie to dzierżawie ale czekam aż sąsiedzi zaczną przekształcać to w działki budowlane i wtedy myśle że odetne kupony. Jeśli chodzi o mieszkanie to od razu byłby lokator który mi to spłacać będzie
@tomwoj: ale nie możesz zakładać, że tak będzie zawsze. 5% było 7 lat temu więc nie taka odległa przeszłość. Biorąc kredyt na kilkanaście lat musisz się z takimi rzeczami liczyć i brać pod uwagę co się wtedy stanie. Dasz głowę że za 7 lat nie wrócą do tego poziomu? Po ostatnim wypompowaniu kasy z okazji tarczy?
On nie wrzuca wolnej gotówki, która jakby co po prostu w jakiejś części straci
@kofey: Tak jak pisałem. Nie ryzykuje nie jedziesz. Gwarancji nikt Ci nie da. Jak będziesz trzymał kasę i nic z nią nie zrobisz to stracisz na samej inflacji w banku sie nie opłaca.
@TheDzions: no dobra, wszyscy straszą stopą procentową. Powiedzmy, że mam te 1600 zł raty na start, z wynajmu też wyciagam 1600 zł. Jeśli mi zwiększą stopę to też nie może być to wartość z kosmosu tylko w granicach rozsądku, powiedzmy, że rata podskakuje do 2000 zł i co wtedy? Z wypłaty wykładam z żoną miesięcznie 400 zł. Nie zmiecie mnie to z planszy a tak czy siak za 15 lat
@Podlaski_warmianin: "jeśli chodzi o mieszkanie to od razu byłby lokator który mi to spłacać będzie" - świetny biznesplan taki rodem myśli taksówkarskiej z 2019r
@Podlaski_warmianin: ktoś powiedział, że to się opłaca bo taki model kyosaki w książce promował, tylko że on to robił na rynku amerykańskim przy stałej stopie procentowej - i zgadzam się, tak się to może opłacać bo jesteś w stanie przewidzieć względnie co przyniesie przyszłość, oraz ile kasy potrzebujesz na utrzymanie w razie jak się coś posypie, przy zmiennej stopie nic nie zaplanujesz, i niczego nie możesz być pewny
A ci lokatorzy których masz obecnie, to oni są pewni, tzn podpisali umowę na 16 lat? xD
Ale, ludzie którzy w to idą w polsce, nie biorą pod uwagę takich rzeczy jak: Wzrost stóp procentowych (łooo, ile mogą wzrosnąć, rzuć okiem na ukraine i turcję w ostatnich latach, Polska również jest krajem na mniej więcej tym samym lvl z gówno wartą walutą) ok, w PL nie ma szans? A skąd wiesz co będzie za
@tomwoj: co innego inwestować to co się ma, co innego robić to na kredycie. Ta druga opcja to zawsze mniejszą rentowność z uwagi na odsetki które są kosztem. To czy inwestycja ma sens zależy od tego ile się na niej zarabia. W tym wypadku nie zależy tylko od ceny nieruchomości i cen wynajmu, ale też od stóp procentowych.Jeśli ktoś chce mieć mieszkanie dla samego bycia landlordem, a tutaj mam wrażenie,
@Podlaski_warmianin: @Podlaski_warmianin: Ok, trochę prostej matmy. Masz kapitał 60k, bierzesz 240k kredytu. Rata może być balansowana przez wynajem, ale przeciez nie będziesz miał obłożenia 100%.
15 lat to 180 miesięcy, kredytu spłacisz 288k. Powiedzmy, że w tym czasie przez 170 miesięcy będziesz miał wynajęte mieszkanie (założenie dość optymistyczne, ale powiedzmy, że ceny najmu mogą pójść delikatnie w górę). Oznacza to 272k przychodu z najmu. Dodajmy do tego czynsz, niech będzie to 400 zł miesięcznie. Daje to dodatkowe 72k. Podatki to co najmniej dodatkowe kilka tysięcy, drobne naprawy i amortyzacja mieszkania to przez 15 lat co najmniej kilkanaście tysięcy.
Zatem po 15 latach suma kosztów minus przychód z najmu to ponad 110k, trzeba jeszcze dodać tu pierwotny kapitał, czyli będziesz miał mieszkanie za ponad 170k. Nie jest to może tragiczny wynik, ale trzeba pamiętać, że nasze założenia były bardzo optymistyczne. Jeśli rata wzrośnie ci do 2k po 4 latach i potem się taka utrzyma, to zamiast 170k, zapłacisz za mieszkanie prawie 230k. Dodaj do tego fakt, że przez 15 lat szansa trafienia na najemcę, przez którego poniesiesz istotne straty nie jest mała, dodaj możliwość braku
@Anien xD nie jestem dzbanem, mam juz kapital ulokowany w ziemii, oprocz tego odlozona gotowke. Tak jak napisalem mam juz dom i praktycznie jedyne koszty jakie mam to zycie plus wycieczki. Faktycznie moze lokator mi całkowicie nie pokryc wynajmu ale z wyplat z zona planujemy odkladac hajs na gorke i nadplacac kredyt, na chlodno przekalkulowałem ze z 8-9 lat sie uwiniemy. Wczesniej napisalem ze jestem zabezpieczony w postaci gruntu rolnwgo nad
@Anien i co do czynszu czyli 72000 przez 180 msc to to bedzie rowniez pokrywal najmujący. Przez 8 mieszkan ktpre sam wynajmowalem zawsze spoczywalo to do najmujacych. Licząc mieszkanie 2 pokojowe 50m2 a w takie celuje, realne jest 1600 zysku z wynajmu dla mnie plus 500 zl na pokryczie czynszu, taka jest obecnie sytuacja na rynku w Pozku
@Podlaski_warmianin: Ok, to powiem prościej, bo też w sumie bez sensu się rozpisalem. Napisałeś, że masz 400 złotych wolnej gotówki miesięcznie. Jeśli rata wzrośnie choć trochę, to zje cały twój bufor i możliwość oszczędzania, a nawet bez tego wzrostu to majątku szybko nie oszczędzisz. Potem wystarczy, że stracisz pracę bądź najemcę na 2-3 miesiące, może jeszcze jakiś większy wydatek w życiu prywatnym i wtedy co? Oszczędności, które masz teraz pójdą
@Anien no 400 zl to byl przyklad ze tyle byl doplacal do kredytu miesiecznie gdyby mi rata wzrosla do 2000 a z najmu bym miał 1600 XD gdybym mial tylko 400 zl buforu na miesiac to by bylo samobojstwo
Teraz kredyty są najtańsze z możliwych, a już nie tak łatwo je dostać. Są coraz większe wymagania i wiele wniosków kredytowych jest odrzucanych. Uważam że teraz dobrze kupić mieszkanie na kredyt ale w nowym budownictwie. Raty są śmiesznie niskie, nie wiem co musiałoby się stać żeby nie zrobić 1600 zł w dwie osoby. Nawet jak się podniosą do 3200, a i tak masz plan wynajmować, to najwyżej część raty spłaci Ci wynajem.
W #poznan mam okazję kupić mieszkanie za 320k. 60k mam odłożone jako wkład własny więc zostaje 260k z moim różowym jako kredyt hipoteczny. Różowa pracuje w banku i się już orientowała, że da radę go załatwić z tym co mamy.
Jęśli chodzi o zysk z mieszkania to sam wynajem byłby na poziomie 1600 zł (50m2, 2 pokoje, lokatorzy już najmują i by poszli pod moją umowę). Szybko kalkulują, ustawiając sobie bezpieczną ratę 1600 zł, mieszkanie by mi się samo spłaciło przez dajmy na to 16 lat. W międzyczasie planuje nadpłaty, więc raczej szybciej się z tym uporam.
Mamy już dach na głową więc w sumie chciałbym się pokusić o taką "inwestycję" zamist składować pięniądze na kupce. Mógłbym nawet zwiększyć ratę kredytu. Co o tym sądzicie?
#pytanie #mieszkania #nieruchomosci
On nie wrzuca wolnej gotówki, która jakby co po prostu w jakiejś części straci
https://www.money.pl/gospodarka/koronawirus-dal-po-kieszeni-wlascicielom-mieszkan-najemcy-znikaja-trudno-znalezc-nowych-ceny-spadly-6529152459003521a.html
A ci lokatorzy których masz obecnie, to oni są pewni, tzn podpisali umowę na 16 lat? xD
Ale, ludzie którzy w to idą w polsce, nie biorą pod uwagę takich rzeczy jak:
Wzrost stóp procentowych (łooo, ile mogą wzrosnąć, rzuć okiem na ukraine i turcję w ostatnich latach, Polska również jest krajem na mniej więcej tym samym lvl z gówno wartą walutą) ok, w PL nie ma szans? A skąd wiesz co będzie za
@Sarnixon: xD
Ok, trochę prostej matmy. Masz kapitał 60k, bierzesz 240k kredytu. Rata może być balansowana przez wynajem, ale przeciez nie będziesz miał obłożenia 100%.
15 lat to 180 miesięcy, kredytu spłacisz 288k. Powiedzmy, że w tym czasie przez 170 miesięcy będziesz miał wynajęte mieszkanie (założenie dość optymistyczne, ale powiedzmy, że ceny najmu mogą pójść delikatnie w górę). Oznacza to 272k przychodu z najmu. Dodajmy do tego czynsz, niech będzie to 400 zł miesięcznie. Daje to dodatkowe 72k. Podatki to co najmniej dodatkowe kilka tysięcy, drobne naprawy i amortyzacja mieszkania to przez 15 lat co najmniej kilkanaście tysięcy.
Zatem po 15 latach suma kosztów minus przychód z najmu to ponad 110k, trzeba jeszcze dodać tu pierwotny kapitał, czyli będziesz miał mieszkanie za ponad 170k. Nie jest to może tragiczny wynik, ale trzeba pamiętać, że nasze założenia były bardzo optymistyczne. Jeśli rata wzrośnie ci do 2k po 4 latach i potem się taka utrzyma, to zamiast 170k, zapłacisz za mieszkanie prawie 230k. Dodaj do tego fakt, że przez 15 lat szansa trafienia na najemcę, przez którego poniesiesz istotne straty nie jest mała, dodaj możliwość braku
Faktycznie moze lokator mi całkowicie nie pokryc wynajmu ale z wyplat z zona planujemy odkladac hajs na gorke i nadplacac kredyt, na chlodno przekalkulowałem ze z 8-9 lat sie uwiniemy. Wczesniej napisalem ze jestem zabezpieczony w postaci gruntu rolnwgo nad
@Podlaski_warmianin: Zależy.