[FantaZy]

Pytanie odnośnie Help to Buy:

Lepiej brać pod korek 40k Equity Loan, płacić jak najniższy mortgage i odkładać cash
czy jednak brać jak najniższy Equity Loan np. 25-30% ?

Wydaje mi się, że lepiej brać jak najmniej Equity Loan mimo wszystko, bo jeśli po 5 latach flat pójdzie w górę to trzeba będzie oddać więcej + wchodzą odsetki z HtB.

Z drugiej strony na 40% można odłożyć więcej gotówki która nie jest obłożona interest rate i po prostu nadpłacać kredyt (10% rocznie), a po 5 latach spłacić część Equity Loan gotówką + nowym kredytem.

Ktos ma jakieś doświadczenie, przemyślenia?
#uk #londyn #helptobuy

[chemik_kieszyk]

@FantaZy: Zależy jakie masz plany względem mieszkania. Koszty finansowania HtB zaczynają boleć tak w 9. roku. Za to przez pierwszej pięć lat jest to bezkosztowe finansowanie. Jeśli chcesz sprzedać mieszkanie za parę lat, to bierz max. Do tego dochodzi fakt, że biorąc duży HtB masz niższe LtV na zwykłym mortgage, dzięki czemu możesz dostać lepszą ofertę, ale nie jakoś mocno, bo oferty mortgage przy HtB są ogólnie gorsze niż normalne.
Co

[FantaZy]

@chemik_kieszyk: w zasadzie różnica na mortgage przy 40% i 30% to jakieś 120GBP
właśnie też mi się wydaje, że te ceny mogą przystopować i w takim wypadku lepiej brać max HtB

[chemik_kieszyk]

@FantaZy: no jest to 120 które tracisz na kosztach kredytu porównując do interest free finansowania HtB w pierwszych pięciu latach, więc opłaca się bardziej finansować HtB niż kredytem. Ja bym brał max. Właściwie miałem już nawet ATP na 40%, ale ostatecznie zrezygnowaliśmy.

[kwiatosz]

@FantaZy Nawet jeśli nie spadek nieruchomości to new builds mają pewne premium, które znika od razu po kupnie (bo już np nie da się Equity Loan wykorzystać) - więc w perspektywie 5 lat na wzrost wartości na pewno bym się nie nastawiał jakoś szczególnie. Plus jeśli chcesz za 6 lat sprzedać to w ogóle Cię zmiana wartości w kontekście Equity Loan nie interesuje.

[FantaZy]

@kwiatosz: w teorii masz rację, że po 5 latach nie powinno skoczyć w górę jakoś mocno. Chociaż czytałem, że ci goście co robią valuation to lubią właśnie zawyżyć nieco + czytalem tez na reddit ze ludzie pisai ze im tam coś urosło po 5 latach ale wiadomo... indywidualna kwestia.

Koniec końców składam się ku opcji 40% bo tak jak pisał kolega @chemik_kieszyk: zamiast płacić 120 wiecej w mortgage, mogę odłożyć

[kwiatosz]

@FantaZy Ja wziąłem max i też mam zamiar mieszkać. Osobistego doświadczenia jeszcze nie mam, ale z tego co ja widziałem na Reddicie dla odmiany to że pisali że takie valuation robione przez RICS to przeważnie dolne widełki, więc jest niższa niż przy sprzedaży np. Bo oni tworzą dokument o mocy urzędowej więc muszą być w stanie obronić tę wycenę. Obaj zobaczymy za parę lat pewnie ;)

[chemik_kieszyk]

@FantaZy: Tak nawiasem mówiąc to jaki jest sens nadpłacania kredytu, skoro do monentu końca początkowego okresu i tak nie poprawia to warunków kredytu (potem i tak robisz remortgage) i nie ma z tego żadnego dodatkowego zwrotu? To nie lepiej zainwestować to na boku, choćby w jakieś obligacje rządowe, i potem wsadzić to na depozyt przy remortgage?

[FantaZy]

@chemik_kieszyk: dobry punkt ! Jakos mi sie wydawalo ze nadplacanie może obniżać ratę... ale masz rację, że można coś z tą kasą zrobić. Chociaż ja pewnie to bym wrzucił na oszczędnościowe bo teraz takie #!$%@? czasy, nawet jak masz na jakichś 'low risk' inwestycjach wrzucone to i tak można stracić

[chemik_kieszyk]

@FantaZy: No dokładnie, mając jakikolwiek zwrot większy niż zero opłaca ci się to bardziej niż nadpłacanie kredytu. Co innego equity loan, bo tam od monentu spłaty "odblokowujesz" sobie udział we wzroście wartości nieruchomości. Przy normalnym kredycie nie ma to moim zdaniem sensu.

[kwiatosz]

@FantaZy: Tak nawiasem mówiąc to jaki jest sens nadpłacania kredytu, skoro do monentu końca początkowego okresu i tak nie poprawia to warunków kredytu (potem i tak robisz remortgage) i nie ma z tego żadnego dodatkowego zwrotu? To nie lepiej zainwestować to na boku, choćby w jakieś obligacje rządowe, i potem wsadzić to na depozyt przy remortgage?

@chemik_kieszyk Hmm, na pewno tak jest? Odsetki naliczane są codziennie również w okresie fix, więc

[chemik_kieszyk]

@kwiatosz: Wtedy miałoby to większy sens, bo aby inwestycja na boku opłaciła się bardziej musiałbyś z niej osiągnąć większy zwrot niż stopa oprocentowania kredytu. No ale wtedy jakieś obligacje risk free odpadają, bo nie dadzą odpowiedniego zwrotu.

[FantaZy]

@kwiatosz, @chemik_kieszyk: aha, czyli jeśli nadpłacasz kredyt to rata zostaje ci taka sama, zmniejsza się "interest paid", a zwiększa się "#!$%@? repaid", więc w sumie trzebaby teraz przeliczyć na czym wyjdziesz lepiej po 5 latach
- trzymanie kasy na oszczędnościowym koncie
- nadpłacanie co miesiąc

[chemik_kieszyk]

@FantaZy: na oszczędnościowym na pewno ci się nie opłaci, bo musiałbyś mieć na nim oprocentowanie wyższe niż oprocentowanie kredytu, czyli teraz pewnie ze ~2.5%. Ja bym model zrobił, żeby to sprawdzić ( ͡~ ͜ʖ ͡°)

[Budo]

@FantaZy: oddajesz z equity loan tyle ile wziąłeś, o ile nie sprzedajesz mieszkania. Więc jak mieszkanie pójdzie do góry, ale go nie sprzedasz, to oddaj tyle equity loan ile wziąłeś i dopiero potem sprzedaj. Hajs zostaje w kieszeni.
Bierz jak najwięcej equity loan i spłać w miarę szybko i do tego bierz jak najdłuższy kredyt z niską ratą i nadpłacaj.

[FantaZy]

@Budo: czekaj czekaj... czyli tego Help To Buy jeśli sam oddaję to oddaję tyle ile pożyczyłem...
a oddaję 40% aktualnej wartości nieruchomości tylko jeśli sprzedaje?

[Budo]

@FantaZy: Tak. Dopiero teraz to ogarnąłeś? :D

[FantaZy]

@Budo: a jak robię re-mortgage to też biorą tą samą cenę co przy kupnie?

[Budo]

@FantaZy: przy remortgage najlepiej jakbyś miał htp spłacone już, np. po pięciu latach. Dlatego opłaca się brać jak najniższą ratę i jak najdłuższy kredyt, żeby szybko ogarnąć htp, bo to się wtedy zamienia w darmowe pieniądze i nie trzeba żadnych odsetek płacić...
Z tego co wiem, to przy remortgage będzie valuation i wtedy htb wzrośnie (ale mogę się mylić). Spłać htb do remortgage/sprzedaży najlepiej.

[FantaZy]

@Budo: no wlasnie HtB raczej nie będzie spłacone po 5 latach... raczej będę celować żeby przy remortgage nadpłacić to HtB kredytem. Widzę dwie opcje:
1) odkładać przez 5 lat kasę na boku i po 5 latach przed remortgage spłacić jak najwięcej HtB
2) nadpłacać kredyt, a po 5 latach spłacić maxymalnie dużo HtB

[Budo]

@FantaZy: odkładaj hajs i spłacaj htb najpierw. Według mnie to jest lepsza opcja i wychodzi optymalnie, jeśli chodzi o straty/koszty.