[TypowyZakolak]

Mireczki,

Dziś na tapecie ... Odsetki.

Widzę wiele półprawd dotyczacych kredytowania, rozpuszczanych często przez jastrzębio/spadkowo nastawionego kolegę @pastibox .

Nie zarzucam mu kłamstwa, ale kolega ma tendencję do tego, by niewygodne fakty pominąć albo przemilczeć. Ten post nie pije do niego, tylko jest polemiką z pewną narracją, którą ukochały wykopki, czyli... kredyt jest drogi, oddajesz obecnie więcej, niż na wynajmie, etc.

Wszystko policzymy na przykładzie mojej krechy, jest to 530 000 PLN na 30 lat, stałe oprocentowanie 6.13%. Załóżmy, dla naszej wygody, że wziąłem ten kredyt dziś.

Na czym polega problem? Otóż, gdy wrzucimy to do kalkulatora, to wyjdzie nam:

https://i.imgur.com/kSwgNna.png

Rata odsetkowa 2707 zł. "Taniej wynająć"? Często taki argument pada - że zarówno dla banku, jak i do kieszeni rentiera idące pieniądze to 100% straty. I jest to prawda... ALE... ;)

Jeżeli macie raty równe, to suma odsetek za 30 lat to (dla mojej krechy) 626238,05. Dzieląc to przez 360 m-cy otrzymamy miesięczną wysokość odsetek 1739zł. To nie jest 2707zł? Ano nie jest, bo odsetki dążą do zera przy racie równej. Więc za cały okres ich wartość jest odpowiednio mniejsza. To jest to, czego ludzie linkujący nam pierwszą ratę zwykle nam nie powiedzą ;)

Ale, ale. Powiecie - pożyczyłeś 530k, oddajesz grubo ponad banię. Co to za interes dać bankowi 630k?

To teraz będzie najważniejsza część posta - nadpłaty.
Co się stanie, gdy zamiast 3200, będę płacił 3700, albo 4200 co m-c? Otóż... nadpłaty DRAMATYCZNIE obniżają wartość odsetek i pozostały czas spłaty. Największy efekt robią pierwsze setki/tysiące. Ładowanie kolejnych tysięcy co miesiąc ma zdecydowanie mniej istotny efekt. Odsyłam do załączonego wykresu.

Zauważcie, że dodatkowe 1000zł do raty obniża odsetki aż o 300k i skraca okres spłaty o 13 lat.... ;)

Teraz, jaka jest sensowna nadpłata? Cóż... tyle, by nie pozbawić się poduszki finansowej, nie obniżyć standardu życia.
Mnie stać nawet na 10k nadpłaty miesięcznie, tylko... nie ma to większego sensu. Odejmując sobie od twarzy 3k będę musiał żyć za 500zł miesięcznie (po wszystkich wydatkach, jedzeniu, etc.) tylko po to, by spłacić kredyt rok wcześniej (zamiast 5 lat będę spłacał 4, no ale życie za kilkaset złotych wolnych środków miesięcznie vs. życie za kilka tysięcy... chyba nie muszę wyjaśniać, że jednak lepiej żyć 5 lat na bogato z krechą, niż 4 lata gryząc tynki ze ścian... ;))

Najważniejsze:
Nadpłata w wysokości ok. 1.33% kapitału kredytu pozwoli spłacić go w 5 lat (bez uwzględniania wakacji kredytowych), czyli w okresie "stałych stóp" niezależnie od wysokości stóp procentowych (one zmienią tylko wyjściową ratę).

To sporo i nie łudzę się, że większość Mirków może sobie płacić 3x większą ratę, niż mają.

Moim zdaniem jednak Waszą "zdolność" warto liczyć właśnie w odniesieniu do tego.
Wtedy kredyt NAPRAWDĘ jest na stałą stopę.

Jednak jeśli Was nie stać na aż takie nadpłaty, to +500-1000zł zrobi OLBRZYMIĄ różnicę w Waszym życiu.
Wyjście z krechy po 16 latach i oddając "za frajer" 300k brzmi o niebo lepiej, niż po 30 latach oddając za frajer 600k+.

Natomiast jeśli nie macie nawet 500-1000zł, by nadpłacać co miesiąc, to chyba jednak wzięliście "pod korek". Warto wtedy rozważyć... sprzedaż nierucha i kupno tańszego, tak, by kredyt nie był morderstwem dla finansów. Niestety. Przeszarżowaliście ( ͡° ʖ̯ ͡°)

Podsumowując:

- podawanie odsetek z 1 raty w kontekście całego kredytu to delikatna maniupulacja...
- nadpłacanie nawet stosunkowo niewielkich (względem raty) kwot daje niesamowite efekty w zmniejszeniu "frajerskiego pieniądza" oddawanego bankowi,
- ale jednocześnie - nadpłacanie ogromnych pieniędzy co m-c nie jest takim świetnym pomysłem wcale, bo opłacalność nadpłat maleje wraz ze wzrostem kwoty - okres spłat i oszczędności przestają być spektakularne.
- jeżeli nie stać Cię na nadpłaty - nie bierz kredytu. Albo weź taki, by Cię jednak było stać. Optimum (spory efekt przy jeszcze znośnych nakładach) to jakieś 0,4-0,6% wielkości kredytu dopłacane co miesiąc - można sobie wyznaczyć z tej krzywej, metodą aproksymacji liniowej, jak ktoś jest nerdem bez życia jak ja. Dla "modelowego" (heh) kredytu na 300k oznacza minimum 1200zł dopłaty do raty miesięcznie.
- "stałe" oprocentowanie masz, gdy nadpłacasz 1,33% kredytu co miesiąc. Ale to duże zobowiązanie finansowe, zwłaszcza dla drogiej krechy. Dla "modelowego" 300k jest to prawie równo 4k miesięcznie (dodatkowo do obowązkowej raty! niestety to nie suma rata+nadpłata ( ͡° ͜ʖ ͡°)).
- najlepiej nie mieć kredytu, ale z tym chyba wszyscy się zgadzamy. ( ͡° ͜ʖ ͡°)

ps. pewnie ktoś mi tutaj zarzuci, że nie da się dziś wziąć kredytu na 6%.
No nie da się, ale czy Waszym zdaniem oprocentowanie rzędu 10%+ utrzyma się dłużej, niż rok-dwa?

Moim zdaniem nie, a średnie oprocentowanie za okres 5 lat będzie już zauważalnie niższe, nawet na zmiennej.
Dlaczego? Bo cel inflacyjny RPP to 2,5%+/-1%.

Zakładając, że będziemy do tego celu rzeczywiście zmierzać i w okresie długofalowym będziemy mieli inflację jednak zbliżoną do celu (Pis nie będzie przecież rządził wiecznie), to jakie oprocentowanie - również długofalowo - byście widzieli?

Bo mi wychodzi, że nawet, jeśli przyjmiemy wykopowe "stopy powinny być powyżej inflacji" (od którego odszedł cały świat poza Rosją, ale mniejsza) - to powinniśmy się spodziewać średnio 3,5% ( ͡° ͜ʖ ͡°)

Co da oprocentowanie z marżą koło 5,5%.
Ergo, przyjęty przeze mnie model powinien być z grubsza zgodny z prawdą. Zakładanie 10-15% na 5 lat uważam za przestrzelone. Oczywiście - nigdy nic nie wiadomo, ale... ;)

Kredytu na 10% bym nie brał. Lepiej poczekajcie rok-dwa, nawet na wynajmie. Weźcie jak już zacznie spadać. Powyżej 6% wasz kredyt jest drogi. Również historycznie. Trend jest wszak oczywisty i długotrwałe >10% to raczej późne średniowiecze, a nie współczesność.

https://static.seekingalpha.com/uploads/2020/2/8/saupload_real.rates1_.07feb2020.png

Pozdrowienia, mireczki.

#nieruchomosci #kredythipoteczny #kredyt #inwestycje

[TypowyZakolak]

@kemek: Masz na priv :)

[jaqs]

@TypowyZakolak: podeślij mi też