[gatineau]

Poziom dezinformacji dotyczącej kredytów hipotecznych w polskim społeczeństwie jest porażający, co chwilę np. widzę posty ludzi którzy wzięli kredyt na 15 albo 20 lat dobrowolnie sobie zakładają pętle na szyje i jeszcze twierdzą że są mądrzy xD

TL;DR; zawsze bierzcie kredyt na maksymalny możliwy okres, dzięki czemu wasza rata (miesięczne zobowiązanie) będzie jak najniższa. Następnie co miesiąc nadpłacajcie kredyt tak żeby spłacić kredyt w założonym czasie (np. 20 lat). Zawsze wybierajcie zmniejszenie raty, nie skrócenie okresu. Nadpłacacie, i tak spłacicie przed czasem. Więc wbijamy sobie do głowy: bierzemy kredyt z JAK NAJNIŻSZĄ RATĄ a następnie NADPŁACAMY GO żeby go spłacić w 15-20 lat czy ile tam sobie założyliście.

A dlaczego? Ano dlatego że od 2017 roku bank nie ma prawa pobrać "kary" za wcześniejszą spłatę kredytu hipotecznego (Ustawa o Kredycie Hipotecznym z 2017 roku, Rozdział 5) po 36 miesiącach kredytu.

A skąd wiecie ile nadpłacać żeby spłacić kredyt w 20 lat? To bardzo proste: wchodzicie na kalkulator np. tutaj https://blogkredytowy.pl/nasze-kalkulatory/kalkulator-nadplaty/ i generujecie sobie harmonogram kredytu na 20 lat, wychodzi wam np. rata równa = 3299,78 zł (500k, 5%)

Następnie zmieniacie parametry na 30 lat, wychodzi wam rata równa = 2684.11. Taki kredyt bierzecie w banku.

Ale co miesiąc płacicie 3299.78 zł - a więc pierwszego miesiąca przelewacie do banku 3299.78 zł (2684.11 raty + 615.67 nadpłaty). Drugiego miesiąca znowu przelewacie 3299.78. Uwaga, nadpłacacie więc wasza rata co miesiąc maleje więc technicznie rzecz ujmując co miesiąc nadpłacacie więcej, trzeba tego pilnować. Po nadpłacie 615.67 w miesiącu 1, bank przeliczy ratę i w drugim miesiącu będziecie mieli do zapłacenia 2680,80 - ale wy nadal płacicie 3299.78 a więc w miesiącu 2 nadpłacacie 618.98. Jak wam się nie chce tego robić co miesiąc to nadpłacajcie co kwartał (w sensie 3*615.67 po pierwszym kwartale itd.) - różnica w całkowitym koszcie kredytu będzie ledwo zauważalna.

I tak co miesiąc nadpłacacie co raz więcej. Jeżeli będziecie się trzymać założeń równo po 20 latach spłacicie ostatnią ratę.

A czemu tak a nie od razu wziąć kredyt na 20 lat? Ano dlatego że jak się powinie noga to możecie przestać nadpłacać. Zachowujecie kontrolę nad wysokością raty, w każdej chwili w dowolnym miesiącu możecie podjąć decyzję że jednak nie nadpłacicie 1000 zł bo np. straciliście pracę albo dziecko zachorowało i trzeba było wziąć 100k kredytu na operację za granicą. Życie, fuckupy się zdarzają. Biorąc niższe zobowiązanie macie zawsze większe pole do manewru.

Aha, przez pierwsze 36 miesięcy bank może naliczać karę za nadpłatę. Nie nadpłacajcie wtedy - odkładajcie kasę na bok i kupujcie za nią 4-letnie obligacje skarbu państwa indeksowane inflacją https://www.obligacjeskarbowe.pl/ . Po 36 miesiącah je sprzedajecie (jedynie 0.7% kary za zerwanie przed czasem) i tą sumą nadpłacacie kredyt na raz w miesiącu nr 36. W zależności od stopy inflacji, możecie na tym nawet wyjść do przodu jeżeli inflacja będzie znacznie wyższa niż oprocentowanie kredytu! W praktyce wyjdzie niemal na zero bo te obligacje trochę oszukują i w pierwszym roku płacą gówno warte 1.3%, dodają inflację dopiero w kolejnych latach.

#kredythipoteczny #banki #finanse #kredyt #dom #finanse #inflacja

[leoshelby]

@gatineau: myslalem ze taka wiedza to poziom basic, ale widzac dyskusje pod postem to jednak nie.

Warto dodac, ze poki nie ma sie zbudowanej poduszki finansowej (6-12 krotnosc kosztow miesiecznych zycia rodziny + oplat) to nie nalezy nadplacac kredytu, tylko odkladac (obligacje sa git) - w razie problemow ze splata banku nie bedzie obchodzilo ze nadplacales rate przez 20 ostatnich miesiecy, tylko ze obecnie masz zaleglosc.

[AndreaGreece]

@gatineau: straszne glupoty co do spłacania kredytu, brałem kredyt i doradca jednoznacznie zalecał zmniejszenie czasu - ze wzgl na nadplate odsetek, kredyt wynosi nas wtedy taniej, zresztą nie bez przyczyny mój bank ING wymaga wniosku o nadpłatę ze skarceniem czas gdzie domyślna opcja to zmniejszenie raty ktora jest bardziej korzystna dla banku

[hitherto]

@gatineau jako ciekawostkę dodam że PKO BP miał przez długi czas w ofercie kredyt z kontem bilansującym. W skrócie - środki na tym koncie pomniejszają kwotę od której liczone są odsetki.

Ma to prawie same plusy - poduszkę można trzymać na tym koncie, od razu mieć taki bonus na start. A z punktu finansowego każdy przelew na to konto działa tak samo jak nadpłata, tylko bez blokowania tych środków, w dowolnym momencie

[hitherto]

straszne glupoty co do spłacania kredytu, brałem kredyt i doradca jednoznacznie zalecał zmniejszenie czasu - ze wzgl na nadplate odsetek, kredyt wynosi nas wtedy taniej,

@AndreaGreece: nie wiem czy można to napisać jaśniej niż @gatineau, ale spróbuję.

Załóżmy że na początku stycznia zobowiązałeś się że przez rok oddasz do skupu 1200 jajek. Wychodzi Ci 100 jajek na miesiąc, i tak deklarujesz w skupie. Pod koniec lutego (oddałeś już 200, zostało

[666Forest]

@AndreaGreece: co z tego ze masz krótszy okres kredytowania, jak np stopy procentowe pójdą w gore i będziesz płacił np 500zl msc więcej?

[marcpol]

@gatineau: Wszystko, co wyżej napisałeś wynika z bardzo prostej zależności. Odsetki są naliczane w każdym miesiącu na podstawie aktualnego salda kapitału do spłaty i aktualnego oprocentowania. Nadpłacając kredyt samodzielnie możemy wpływać na szybkość zmniejszania się salda zadłużenia. Niestety, ale nie jest to łatwe do zrozumienia. Wiele artykułów w Internecie przekazuje błędne informacje na temat nadpłaty kredytu, sugerując, że skrócenie okresu kredytowania jest najlepszym wyjściem.

[gatineau]

@marcpol: otóż to, nie pomaga też pewnego rodzaju inercja. Kredyt hipoteczny to umowa długoterminowa, wielu ludzi wzięło go wiele lat temu - w czasach gdy faktycznie były kary za wcześniejsze spłaty i faktycznie jeżeli ktoś już postanowił nadpłacić mimo tych kar to bardziej opłacało się skrócenie kredytu a nie zmniejszenie raty.

I taki ktoś kto brał kredyt np. w 2012 jest święcie przekonany że przecież ON brał kredyt to znaczy że

[gatineau]

@gatineau: o kurde tym to mnie zaskoczyles, to tez jakas regulacja ze max 36 miesiecy moga tak ludzi doic a dalej juz nie?

@villager: wspomniałem w poście Ustawa o Kredycie Hipotecznym z 2017 roku, Rozdział 5

W przypadku kredytu hipotecznego oprocentowanego zmienną stopą procentową kredytodawca może pobierać rekompensatę wyłącznie, gdy spłata całości lub części kredytu hipotecznego nastąpiła w okresie 36 miesięcy od dnia zawarcia umowy o kredyt hipoteczny

https://isap.sejm.gov.pl/isap.nsf/DocDetails.xsp?id=WDU20170000819

(aha

[AndreaGreece]

@hitherto: https://finanse.uokik.gov.pl/kalkulator-zmiany-oprocentowania/ wykop zawsze mnie prekonuje ze treba robic na odwrt niz wykopki sadza

[hitherto]

@AndreaGreece: no jak nawet na przykładzie z jajkami nie rozumiesz to już nic nie poradzę ¯\_(ツ)_/¯

[coollfon]

@gatineau: radzę też zwracać uwagę na zapisy w umowie i czy wcześniejsza spłata nie będzie się wiązać np. ze sporządzeniem do niej aneksu a zgodnie Tabelą opłat i prowizji może to być płatne. Ja np. mam taki zapis i nie dość że z poziomu serwisu transakcyjnego nie można zlecić nadpłaty tylko trzeba wysłać wiadomość z opisem co i kiedy zamierzamy zrobić to jeszcze pobierają opłatę 50zł za sporządzenie aneksu ( ͡

[gatineau]

@coollfon: prawda, tak jak pisałem wcześniejsza spłata jest w interesie kredytobiorcy a więc automatycznie nie jest w interesie banku. Niektóre banki mogą kłaść kłody pod nogi, jak w twoim przypadku :/

Szczerze to ja bym zapytał na twoim miejscu jakiegoś UOKIK czy taki zapis w tym kontekście jest legalny, gdzieś tu znajdziesz e-mail: https://www.uokik.gov.pl/problemy.php?problem=385&wojewodztwo=&miasto= , to 15 minut roboty, niekoniecznie odpiszą od ręki ale w ciągu kilku tygodni powinni. Jak ci

[kronosh]

@gatineau: cześć :) już byłem zdecydowany żeby nadpłacać swój kredyt hipoteczny i poprosić bank o skórcenie okresu kredytowania, naszczęście przeczytałem Twój wpis - wprowadził on niemałe oświecenie w kontekście optymalizowania spłaty hipoteki i serdecznie Ci za to dziękuję :)
Obecnie stoję przed nie lada dylematem (a może to tylko moja wybujała wyobraźnia). Zgromadziłem oszczędności w wysokości 1/3 mojego obecnego zadłużenia hipotecznego (wcześniejsze nadpłacanie wiązałoby się z prowizją). Jestem w przeddzień aktualizacji

[gatineau]

@kronosh: wydaje mi się że jest to całkowicie bez znaczenia, spłacasz, bank przestaje naliczać odsetki więc przez pierwsze 2 dni faktycznie oszczędzasz "jedynie" 2% ale potem natychmiast 5% (w sensie nikt ci nie daje tych pieniędzy do ręki, ale są to odsetki których nie zapłacisz)

Oczywiście przy grubszej jednorazowej spłacie dobrze by było się wszystkiemu przyjrzeć już w kontekście swojej własnej umowy - czy faktycznie nie masz żadnych konsekwencji wcześniejszych spłat

[kronosh]

@gatineau: uściślajac, to nie będzie spłata tylko nadpłata, ale pewnie to miałeś na myśli. Dziękuję za opinię. Jeśli mogę to chciałbym Cię jeszcze spytać o zagadnienie dewaluacji kredytu hipotecznego. Co to dokładnie oznacza i czy to realny scenariusz w kontekście podnoszonych przez RPP stóp % oraz szybującej równolegle inflacji?