[droetker4]

Po rozważeniu kwestii związanych z kredytem hipotecznym pora na rozmowę o rynku nieruchomości. Czy to dobry moment na zakup mieszkania? Co może się wydarzyć jeśli chodzi o ceny w najbliższym czasie?

Ceny rosną regularnie od kilku lat. Aktualnie w największym aglomeracjach w Polsce sensowne nieruchomości kosztują więcej niż 10000 zł/m2. Co jest tego powodem? Czy warto wstrzymać się z zakupem czy raczej aktualny moment jest do tego odpowiedni? Przeanalizujmy 3 zagadnienia. Dlaczego ceny rosły do tej pory? Co może sprawić, że będą rosły nadal? Co przemawia za spadkami cen?

2021 rok to okres bardzo dużej podaży. Do użytku w ciągu pierwszych 6 miesięcy oddano tyle samo mieszkań co w całym 2019 roku. Ich ceny są wyższe, rosną średnio o 6-8% rocznie i wynika to z następujących czynników:

-ceny surowców, materiałów oraz robocizny. Budowa mieszkań, domów czy remonty stają się coraz droższe. W ostatnim okresie ceny takich dóbr jak styropian czy płyty OSB rosły nawet o 150-200%. Niskie bezrobocie oraz podnoszenie pensji minimalnej wpływają na oczekiwania co do zarobków.

-niskie stopy procentowe. Dostęp do taniego finansowania. Niższa rata to także dla wielu lepsza zdolność i większe możliwości. Wpływa to na zwiększenie popytu.

-popyt to nie tylko wewnętrzny rynek. Coraz częściej zagraniczne fundusze skupują hurtowo mieszkania w Polsce. Nawet po 100-150 sztuk za jednym razem. Sprawia to, że dla innych zmniejsza się dostępność do pożądanych nieruchomości.

-rosnące zarobki, które przekładają się na większe możliwości zakupowe wielu Polaków.

-wysoka inflacja. Z jednej strony nieruchomości stanowią dla wielu najlepszą alternatywę na uchronienie wartości swoich oszczędności. Ci bardziej świadomi zauważają także, że kredyt jest tańszy niż poziom inflacji i następuję dewaluacja zadłużenia.

Czy ceny będą rosły nadal? Przemawiać za tym może nadal duże zapotrzebowanie na lokale mieszkalne wśród polskiej społeczności. W zależności od badań na polskim rynku brakuje od 1 mln do nawet 3 mln mieszkań. Często argument ten jest podważany. Biorąc pod uwagę sytuację mieszkaniową Polski na tle UE szacunki te nie są wzięte z kosmosu. Programy socjalne zapowiedziane w Nowym Ładzie mają zwiększyć dostępność kredytu dla tych których do tej pory nie było na nie stać. Wiele zależy od tego jaka będzie inflacja, poziom bezrobocia oraz waloryzacja wynagrodzeń. Inflacja aktualnie kształtuję się na poziomie około 5%. Spowodowane jest to między innymi ubiegłorocznymi spadkami cen ropy, które aktualnie stanowią bazę dla nowych odczytów. Wysoka inflacja to jednak jeden z głównych czynników ryzyka.

Ryzyka które może zwiastować obniżkę cen nieruchomości. Rekordowo niskie stopy procentowe zostaną podniesione jeśli aktualna sytuacja się utrzyma. Przełoży się to na wyższą ratę i być może mniejsze zainteresowanie kredytem. Według wielu ekonomistów oraz mojej własnej opinii podniesienie stóp procentowych nie będzie wyższe niż 2-2.5 p.p. Jeśli jednak stopy procentowe zostaną podniesione bardziej dla wielu wyższa rata kredytowa może być problemem. Wiele zależy też od rynku wynajmu. Mieszkania kupowane pod inwestycję to bardzo duży udział w rynku. Podniesienie stóp procentowych na nowo zwiększy atrakcyjność między innymi lokat. Kolejnym, według mnie najbardziej prawdopodobnym czynnikiem jest wprowadzenie podatku katastralnego.

Co o obecnej sytuacji sądzą banki? Gdy sytuacja jest niepewna i są wskazania na spadki banki zabezpieczają się na kilka sposobów. Podstawowo zwiększają wymagany poziom wkładu własnego. Na ten moment ilość ofert na 10% wkład własny(niższy niż przewiduje ustawa) jest większa niż przed pandemią Covid19. Druga kwestia to sposób liczenia zdolności. Aktualnie można dostać kredyt na nawet 100krotność zarobków. Jest to bardzo wysoki poziom, wynika on jednak z niskich stóp procentowych. Warto wspomnieć jednak, że pod tym względem banki uwzględniają różne scenariusze. Ilość nieterminowo spłacanych kredytów w 2021 roku to mniej niż 5%. Podsumowując te kilka przykładów banki uważają, że sytuacja na rynku nieruchomości jest stabilna i odzwierciedla sytuację ekonomiczną Polaków.

Co może wskazywać na bańkę? Podstawowo są to dwie rzeczy. Podaż która nie nadąża za popytem. W tym przypadku podaż dostosowana jest do popytu i na ten moment nowe inwestycję cieszą się odpowiednim poziomem zainteresowania. Drugi powód to wzrost cen jest realnie wyższy niż wzrost dochodów. Tutaj zostawiam was z wykresem opracowanym na potrzeby mojej strony.

Podsumowując w mojej opinii ceny ustabilizują się i dalszy wzrost cen będzie uzależniony od odczytów inflacji. Ceny nominalnie mogą jeszcze nieznacznie wzrosnąć, jednak realnie utrzymają podobną wartość. Zostawiam was także z ankietą. Podzielcie się tym jakie są wasze przewidywania.

[dupasmoka]

@droetker4: masz tutaj lepsze wykresy (chociaz srednie zarobki netto dla pary moga byc kontrowersyjne).

[dupasmoka]

@droetker4:

[dupasmoka]

w ogólne to nie wiem jak trafiłem na wątek sprzed tygodnia :)

pozdrawiam