[k.....o]

@pocomilogin Nie dyskutuję już z tym człowiekiem, bo to strata każdej minuty. ( ͡° ͜ʖ ͡°) Dziura w jego argumentacji polega oczywiście na tym, że prorokuje obniżenie czynszów najmu z powodu wzrostu liczby lokali na rynku, podczas gdy najprawdopodobniej będzie tak, że jeżeli podaż przekroczy popyt to mieszkania gorszej jakości (typu ciemne klitki w wielkiej płycie na peryferiach) po prostu wypadną z tego rynku, bo nie znajdą swoich najemców. A ceny najmu pozostaną na tym samym poziomie, albo wzrosną.

Uważam, że będzie tak dlatego, że rosną oczekiwania najemców, co do jakości lokali, a możliwość konkurencji ceną jest bardzo ograniczona. Jeżeli przykładowo ktoś wynajmuje za 1500zł ładne nowe mieszkanie, a kto inny zechce zaoferować mu gorsze ale tańsze, to o ile mógłby obniżyć czynsz, żeby cały biznes mu się jeszcze opłacał? O 100zł? 200? 300? Szybko osiągnie w ten sposób próg opłacalności.

Dlatego ja się nie obawiam o kupujących kawalerki w największych miastach, byle mieli konkurencyjne atuty: standard minimum ikea, szybkie łącze internetowe i dobrą lokalizację albo chociaż komunikację, bo to się samo obroni. Natomiast sytuacja mających mniej atrakcyjne mieszkania pod wynajem i to czy pozostaną na rynku będzie zależała od skali migracji do miast. Niezależenie jednak od tego jaka ta skala będzie, moim zdaniem cena najmu nie spadnie, bo tych kilka procent rentowności daje niewielką możliwość manewru.

W ogóle kolejne lata dla wyznawców św. bańki rysują się wyjątkowo czarno. Taniej już nie będzie, wystarczy sobie spojrzeć na relacje cen do zarobków. 10k/m2 drogie mogło być w 2007r., obecnie będzie raczej nową normą. Przy takiej deprecjacji pieniądza niedługo pewnie będziemy mówić o nowej barierze psychologicznej 15k/m2.

A ta słynna demografia? W pewnym momencie rynek pewnie rzeczywiście dojdzie do tego etapu nasycenia co na zachodzie i produkcja nowych mieszkań drastycznie spadnie. Z tym, że to jeszcze potrwa, a potem ceny pozostaną już trwale wysokie. Tak przecież wygląda to na zachodzie - demografia też jest słaba jak u nas, a ceny nieruchomości w miastach pomimo tego wysokie. To pewnie będzie koniec zabawy dla dużej części deweloperów, bo rynek się skurczy i będą musieli szukać innych możliwości zarobkowania albo wypadną z rynku, ale jeszcze gorszy czas dla czekających na spadki cen, bo wtedy odpadnie im już nawet nadzieja na kupno na jakiejś chwilowej fluktuacji w dół.

#nieruchomosci

[Bekay]

@kiedysniebylembordo: W Hiszpanii, Irlandii też miało nie spadać, no bo przecież świetlana przyszłość, a potem jednak spadło. Jeśli ceny mieszkań nadal będą rosły a ceny wynajmu nie będą dawały satysfakcjonującej stopy zwrotu to rynek się niedługo nasyci więc albo ceny mieszkań będą musiały spaść albo zarobki mocno wzrosnąć co będzie również oznaczało że ceny mieszkań/zarobków potanieją.

[k.....o]

@Bekay: Porównaj sobie najpierw skalę produkcji w tej Hiszpanii i poziom nasycenia rynku przed stawianiem takich analogii. Poza tym gdzie ja mówię, że świetlana przyszłość? Mówię, że jeżeli popyt się rzeczywiście nasyci to produkcja nowych mieszkań stanie. I będzie tak jak w zachodnich miastach wielkości naszych wojewódzkich, gdzie buduje się w najlepszym razie po kilka inwestycji na całe miasto. A mieszkania i tak są drogie.

[Bekay]

@kiedysniebylembordo: spoko rozumiem, czyli jednocześnie uważasz że procentowy koszt wynajmu mieszkania w relacji do zarobków będzie spadał? bo tak właśnie jest na zachodzie w Niemczech, Austrii czy Luksemburgu.

[k.....o]

@Bekay: Nie wiem, zobaczymy, bo równie dobrze wzrost zarobków może przełożyć się też na wzrost oczekiwań wynajmujących. Na ten moment polskie obciążenie budżetu domowego wydatkami mieszkaniowymi na tle europejskim nie wygląda źle.

[Sabarolus]

@kiedysniebylembordo: to co piszesz ma sens tylko w warunkach rozgrzanej gospodarki z szybko rosnącymi pensjami, które będą rosły szybciej niż koszty wynajmu. Jeżeli pensje nie nadąża to ludzie chcący coś wynająć (w większości przypadków wynajmują Ci którzy akurat muszą lub nie stać ich na kupno) będą szukać czegoś najtańszego.
W ogóle z tego co piszesz można wnioskować, że na rynku nieruchomości jakiekolwiek mechanizmy rynkowe nie działają i cokolwiek się nie stanie

[Bekay]

@kiedysniebylembordo: nie o taki wykres mi chodziło bo jest on bezsensu w polskich realiach gdzie 4 procent ludzi wynajmuje jedynie mieszkania, a relacje zarobki do wynajmu a te w Warszawie wynoszą blisko 50 procent gdzie na tle gospodarek rozwiniętych jest to w okolicy 30 procent.

[NocJestMistyczna]

@kiedysniebylembordo:

podczas gdy najprawdopodobniej będzie tak, że jeżeli podaż przekroczy popyt to mieszkania gorszej jakości (typu ciemne klitki w wielkiej płycie na peryferiach) po prostu wypadną z tego rynku, bo nie znajdą swoich najemców.

Nie widzę powodów żeby tak się stało. Jeżeli nie wrócą Ukraińcy i studenci to problemy rynku najmu się utrzymają. Jeżeli wrócą, to właśnie oni będą szukać takich lokali i licytować w dół. Ciemna klitka dla wielu Ukraińców

[k.....o]

@Sabarolus: a właśnie miałem Cię zapytać, tylko zapomniałem - skąd wziąłeś te ostatnie wykresy historyczne cen nieruchomości w USA? To z "Rate of return on everything" czy czegoś podobnego? Ciekawe to było, chętnie bym sobie poszperał.

To co piszesz ma sens tylko w warunkach rozgrzanej gospodarki z szybko rosnącymi pensjami, które będą rosły szybciej niż koszty wynajmu.

Okej, więc zobaczymy jak ta nasza gospodarka będzie wyglądać. Aktualnie prognozy na najbliższe lata

[k.....o]

Ciemna klitka dla wielu Ukraińców może wydawać się pałacem, jak ktoś tu przyjechał zarobić i wrócić z pieniędzmi nie będzie patrzył na luksusy, będzie chciał wynająć jak najtaniej. To samo studenci, Ci przyjeżdżający z prowincji nie będą kręcić nosem byle było jak najtaniej.

@NocJestMistyczna: Tak też może być. Nie mam pretensji do wszechwiedzy, tak sobie spekuluję. ( ͡° ͜ʖ ͡°)

[Sabarolus]

@kiedysniebylembordo: odniose się tylko pokrótce. Wykres, ktory jakiś czas temu wrzuciłem to opracowanie banku centralnego Anglii. Dotyczy cen nieruchomości w Nowej Zelandii, USA, UK i bodajże Australii. Trend jest jasny, ale! Jest to trend długoterminowy, ceny nieruchomości w tych krajach miały również epizody spadków.
Dodam od siebie, że korona kryzys bardziej przypomina kryzys azjatycki z 1998. Ewidentnie widać, że nie zakończył on obecnego cyklu, który rozpoczął się w 2008. Wg Wojtka

[pocomilogin]

@kiedysniebylembordo: W moim odczuciu jako całkiem nieźle poinformowanej osoby z branży twoje diagnozy są całkiem trafne. Trolle spadkowe nie zakładają bardzo wielu czynników które na razie się realizują:

1. Ograniczenie podaży gruntów
2. Wzrost znaczenia PRSów
3. Lada moment REITY
4. Nowelizacja ustawy deweloperskiej
5. W niedalekiej przyszłości mid-sizeowe fundusze zajmujące się skupem i wynajmem mieszkań z rynku wtórnego
6. Wzrost znaczenia aglomeracji (która w żadnym mieście nie jest przygotowana na