Aktywne Wpisy
![mickpl](https://wykop.pl/cdn/c0834752/e8a8471ee0ef9099b528719cfb0a12bfb11959242b197c0a5ccb8689ed0e1cc8,q60.jpg)
mickpl +1366
![cytmirka](https://wykop.pl/cdn/c0834752/72e3e821cf6fa26c43cca77f6343601ac2d34eb9fe31d41fc5b258ff576aef8a,q60.jpg)
cytmirka +175
Ostatnie zdjęcie Rudzika, zrobiłam je kilkanaście minut przed eutanazją… To była moja pierwsza eutanazja podopiecznego psiaka.
Skąd się wziął Rudzik? Jakiś czas temu jego opiekun został oddany do domu starców, a rodzina niestety nie poczuła się ani trochę odpowiedzialna za Rudzika i drugiego psiaka, więc obydwoje trafili pod naszą opiekę.
Rudzik miał chore nerki i kamień na zębach, usunięcie kamienia miało mieć miejsce teraz w piątek, ale już nie doczekał. Według weterynarz i tak nie wybudziłby się po zabiegu, bo wyszło, że serduszko również słabe.
Stan
Skąd się wziął Rudzik? Jakiś czas temu jego opiekun został oddany do domu starców, a rodzina niestety nie poczuła się ani trochę odpowiedzialna za Rudzika i drugiego psiaka, więc obydwoje trafili pod naszą opiekę.
Rudzik miał chore nerki i kamień na zębach, usunięcie kamienia miało mieć miejsce teraz w piątek, ale już nie doczekał. Według weterynarz i tak nie wybudziłby się po zabiegu, bo wyszło, że serduszko również słabe.
Stan
![cytmirka - Ostatnie zdjęcie Rudzika, zrobiłam je kilkanaście minut przed eutanazją… T...](https://wykop.pl/cdn/c3201142/6182300938d2131dee0a8b8afc8a7adb3dff0e7e80d1b97e727f6b9406c1cd13,w150.jpg)
źródło: Zdjęcie z biblioteki
Pobierz
Załóżmy, że deweloper wydał na budowę 10mln, a po odliczeniu kosztów prowadzenia działalności, podatków itp, zostało mu na łapę 13mln
To daje marżę 23% netto, dość typową wg opracowań z obrazka który wrzucam.
Tyle, że z tych 13mln 10 mln po prostu odzyskuje, bo miał je wcześniej.
Zarobił 3 mln, ale uzyskanie tego zysku trwało tyle czasu, ile trwał okres od poniesienia pierwszych wydatków jak zakup działki, do uzyskania ostatniej płatności. To ile to miałoby niby być? Rok? Minimum to 2-3 lata.
Koszty budowy ponosi sukcesywnie na bieżąco, ale większość mieszkań sprzedaje się w systemie 10-90 albo 20-80 i wtedy duża część ceny płacona jest po oddaniu.
Oczywiście głupie byłoby dzielenie 23% / 3 lata i pisanie, ze deweloper ma 7,6% marży, ale równie głupie jest jakieś udawanie, że to jest roczny zarobek jak robią spadkowicze.
Czyli po 2-3 latach masz w łapie 13mln, ale z tych 13 mln miałeś już wcześniej 10 mln i tylko je odzyskujesz.
3 mln zysku brzmi fajnie, ale gdybyś trzy lata wcześniej te same 10 mln wrzucił w najbezpieczniejsze detaliczne obligacje oprocentowane w tej chwili 6,8% rocznie to po tych samych 3 latach miałbyś 12,1 mln. Czyli ten wspaniały uzysk, dla którego warto się użerać z budową to 900 tys.
I o takich sytuacjach i kwotach realnie mówimy w przypadku małych deweloperów.
Nie rozumiem dlaczego spadkowicze tak się uczepili kłamania o tych marżach, kiedy jest to tak łatwo sprawdzalne i za każdym razem na tym toną.
#nieruchomosci
źródło: realne marże
PobierzGdzie masz 10/90 obecnie?
+ Przecież nie jest tajemnicą że się wrzuca w koszta inwestycji oddawanej rzeczy z inwestycji dopiero co rozpoczynanej by jak największe koszta wykazać ( ͡° ͜ʖ ͡°)
A dlaczego obecnie? Przecież mowa o historycznych marżach, które zostały wypracowane za ostatnich kilka lat
@#!$%@?: kredyt deweloperski przecież nie jest oprocentowany na 0% tylko normalnie rynkowo. O tym ile kosztuje pozyskanie kapitału świadczy oprocentowanie obligacji emitowanych przez deweloperów oraz oprocentowanie jakim zachęcają zbierający kasę w crowdfundingu
Na przykład Lokum oferował 9,7% za swoje papiery.
Po co oferowaliby aż tyle, gdyby mogli dostać taniej kredyt w banku?
źródło: Lokum
Pobierz1. deweloper na starcie dostaje jakąś przedpłatę wysokości np 10%, a potem za każdy oddany etap dostaje transze z kredytu. Nie powinno się tego dzielić przez 5, bo deweloper nie wrzuca 100% w dniu 1 i nie wyciąga 140% za 5 lat. Sukcesywnie buduje i dostaje pieniądze od kupujących mieszkania - innymi słowy to nie jego pieniądze są inwestowane,
No ale zostaje ciągle łatwość pozyskania kapitału, bo na zakup obligacji by nie dostali (chyba że takie też są, chociaż wydaje się abstrakcyjne) i to co @iamjashin w drugim wątku jeszcze poruszył
źródło: Screenshot_2024-08-13-15-51-26-893_com.android.chrome
Pobierz@wypopekX: piątka z matmy
Pojedyncze przypadki anegdotyczne to nie reguła ani żaden argument.
źródło: NBP - ROE
Pobierz@kdgc: tak, mogę. A co?
Jakby wziąć obligi 3 latki na stałym to nie ma znaczenia jaki poziom stóp, a na niskich stopach to bym powiedział, że te marże nawet lepsze można wyśrubować niż na wysokich (przynajmniej w miastach top5 gdzie jest mnóstwo chętnych)
@#!$%@?: pozyskanie kapitału na działalność deweloperską dla małych firm wcale nie jest łatwe, większość banków nie chce ich udzielić takim podmiotom i dlatego sięgają do banków spółdzielczych lub crowdfundingu. Powiedzmy, że budowa kosztuje 10mln a masz 4mln w gotówce
Kredytując się z banku dysponuje wkładem może 30% w całej inwestycji
Poza tym już wstawiałem jakie oprocentowanie oferują mali deweloperzy:
Chyba coś jest nie tak gdy oferują po 20%
źródło: 20%
PobierzNo fajnie, czyli deweloperka to taka sam działalność jak każda inna. Dobrze o tym przypomnieć. Bo polemizujemy tu z poglądem, że deweloperka jakoś nadzwyczajnie i nieproporcjonalnie
@analboss: Bzdura. Działając na lokalnym rynku nie znam dewelopera, który "nie działałby swoim kapitałem". To minimalizuje ryzyko zachwiania płynności, uniezależnia od banków i ich humorów. Kto pamięta Malmę i PekaoSA, kto pamięta Kluskę, ten wyciągnął wnioski. Poza tym pozyskanie kapitału też kosztuje.
Już pytałem jak wyobrażasz sobie otrzymanie kredytu w banku bez
@#!$%@?: Ale mówimy przede wszystkim o sytuacji, w której ktoś ma te 10 baniek i może je albo wrzucić w obligi albo w budowę. I jak wtedy wygląda kalkulacja zysk / ryzyko.
A nie o hipotetycznej sytuacji w której ktoś sobie uzyska
@wypopekX: jak to nikt XD Dzielenie marży przez 5 to stała rynku deweloperskiego i sugeruje to każdy od Turka przez Stanowskiego, a na pewnym doktorze z SGH kończąc.
źródło: Screenshot 2024-08-13 at 16.42.43
Pobierz