[wypopekX]

Ale o czym wy tu w ogóle na tagu piszecie z tym "nie dzieleniem marży przez lata"?

Załóżmy, że deweloper wydał na budowę 10mln, a po odliczeniu kosztów prowadzenia działalności, podatków itp, zostało mu na łapę 13mln

To daje marżę 23% netto, dość typową wg opracowań z obrazka który wrzucam.

Tyle, że z tych 13mln 10 mln po prostu odzyskuje, bo miał je wcześniej.

Zarobił 3 mln, ale uzyskanie tego zysku trwało tyle czasu, ile trwał okres od poniesienia pierwszych wydatków jak zakup działki, do uzyskania ostatniej płatności. To ile to miałoby niby być? Rok? Minimum to 2-3 lata.

Koszty budowy ponosi sukcesywnie na bieżąco, ale większość mieszkań sprzedaje się w systemie 10-90 albo 20-80 i wtedy duża część ceny płacona jest po oddaniu.

Oczywiście głupie byłoby dzielenie 23% / 3 lata i pisanie, ze deweloper ma 7,6% marży, ale równie głupie jest jakieś udawanie, że to jest roczny zarobek jak robią spadkowicze.

Czyli po 2-3 latach masz w łapie 13mln, ale z tych 13 mln miałeś już wcześniej 10 mln i tylko je odzyskujesz.

3 mln zysku brzmi fajnie, ale gdybyś trzy lata wcześniej te same 10 mln wrzucił w najbezpieczniejsze detaliczne obligacje oprocentowane w tej chwili 6,8% rocznie to po tych samych 3 latach miałbyś 12,1 mln. Czyli ten wspaniały uzysk, dla którego warto się użerać z budową to 900 tys.

I o takich sytuacjach i kwotach realnie mówimy w przypadku małych deweloperów.

Nie rozumiem dlaczego spadkowicze tak się uczepili kłamania o tych marżach, kiedy jest to tak łatwo sprawdzalne i za każdym razem na tym toną.

#nieruchomosci

[Satan_Was_a_Babyboomer]

@wypopekX:

Koszty budowy ponosi sukcesywnie na bieżąco, ale większość mieszkań sprzedaje się w systemie 10-90 albo 20-80 i wtedy duża część ceny płacona jest po oddaniu.

Gdzie masz 10/90 obecnie?

+ Przecież nie jest tajemnicą że się wrzuca w koszta inwestycji oddawanej rzeczy z inwestycji dopiero co rozpoczynanej by jak największe koszta wykazać ( ͡° ͜ʖ ͡°)

[wypopekX]

@wypopekX: wołam @#!$%@? bo przy całej niechęci wobec deweloperów jako jeden z niewielu masz chyba na tyle uczciwości żeby się do tego normalnie po ludzku odnieść

[wypopekX]

Gdzie masz 10/90 obecnie?

A dlaczego obecnie? Przecież mowa o historycznych marżach, które zostały wypracowane za ostatnich kilka lat

+ Przecież nie jest tajemnicą że się wrzuca w koszta inwestycji oddawanej rzeczy z inwestycji dopiero co rozpoczynanej by jak

największe koszta wykazać ( ͡° ͜

[pysznewpierdalator]

@wypopekX: różnica tylko taka że kredytu (i to 0%) na kupno obligacji by nie dostali, więc tak realnie to do tych 900tys trzeba doliczyć jeszcze niepoliczalne zyski z tytułu łatwości uzyskania kapitału

[kdgc]

@#!$%@?: to jest bardzo istotna różnica, do tego stopnia, że ten przykład jest z dupy, chyba, że założymy, że deweloperzy budują ze środków własnych i mogą sobie wybierać czy kupić za to obligacje czy podjąć większe ryzyko i iść w inwestycje.

[wypopekX]

kredytu (i to 0%) na kupno obligacji by nie dostali,

@#!$%@?: kredyt deweloperski przecież nie jest oprocentowany na 0% tylko normalnie rynkowo. O tym ile kosztuje pozyskanie kapitału świadczy oprocentowanie obligacji emitowanych przez deweloperów oraz oprocentowanie jakim zachęcają zbierający kasę w crowdfundingu

Na przykład Lokum oferował 9,7% za swoje papiery.

Po co oferowaliby aż tyle, gdyby mogli dostać taniej kredyt w banku?

[BurzaGrzybStrusJaja]

@wypopekX: Nie bez powodu nawet producenci muzyczni zaczęli stawiać swoje osiedla.
1. deweloper na starcie dostaje jakąś przedpłatę wysokości np 10%, a potem za każdy oddany etap dostaje transze z kredytu. Nie powinno się tego dzielić przez 5, bo deweloper nie wrzuca 100% w dniu 1 i nie wyciąga 140% za 5 lat. Sukcesywnie buduje i dostaje pieniądze od kupujących mieszkania - innymi słowy to nie jego pieniądze są inwestowane,

[pysznewpierdalator]

@wypopekX: prawda, jakoś mi nie wpadło do głowy żeby oprocentowanie kredytu deweloperskiego wziąć pod uwagę (－‸ლ)

No ale zostaje ciągle łatwość pozyskania kapitału, bo na zakup obligacji by nie dostali (chyba że takie też są, chociaż wydaje się abstrakcyjne) i to co @iamjashin w drugim wątku jeszcze poruszył

[vinmcqueen]

To daje marżę 23% netto

@wypopekX: piątka z matmy

Tyle, że z tych 13mln 10 mln po prostu odzyskuje, bo miał je

[wypopekX]

@BurzaGrzybStrusJaja: Nie bez powodu nawet producenci muzyczni zaczęli stawiać swoje osiedla.

Pojedyncze przypadki anegdotyczne to nie reguła ani żaden argument.

1. deweloper na starcie dostaje jakąś przedpłatę wysokości np 10%, a potem za każdy oddany etap dostaje transze z

[wypopekX]

chyba, że założymy, że deweloperzy budują ze środków własnych i mogą sobie wybierać czy kupić za to obligacje czy podjąć większe ryzyko i iść w inwestycje.

@kdgc: tak, mogę. A co?

[pysznewpierdalator]

@vinmcqueen: zgadzają się matematycznie te roczne zyski, ale niczego nie mówią

Jakby wziąć obligi 3 latki na stałym to nie ma znaczenia jaki poziom stóp, a na niskich stopach to bym powiedział, że te marże nawet lepsze można wyśrubować niż na wysokich (przynajmniej w miastach top5 gdzie jest mnóstwo chętnych)

[wypopekX]

No ale zostaje ciągle łatwość pozyskania kapitału, bo na zakup obligacji by nie dostali (chyba że takie też są, chociaż wydaje się abstrakcyjne) i to co @iamjashin w drugim wątku jeszcze poruszył

@#!$%@?: pozyskanie kapitału na działalność deweloperską dla małych firm wcale nie jest łatwe, większość banków nie chce ich udzielić takim podmiotom i dlatego sięgają do banków spółdzielczych lub crowdfundingu. Powiedzmy, że budowa kosztuje 10mln a masz 4mln w gotówce

[kdgc]

@wypopekX: jeśli możesz to nic, przykład z grubsza ok, choć też dość specyficzny bo nieliniowy tylko z progiem wejścia(tylko od pewnego poziomu środków własnych możesz w ogóle podjąć tę decyzję co robisz), ale jeśli nie możesz( tutaj potrzebne info ile jest takich deweloperów) to przykład jest zły.

[analboss]

@wypopekX: deweloper prawie nigdy nie działa swoim kapitałem.
Kredytując się z banku dysponuje wkładem może 30% w całej inwestycji

Poza tym już wstawiałem jakie oprocentowanie oferują mali deweloperzy:
Chyba coś jest nie tak gdy oferują po 20%

[wypopekX]

@vinmcqueen:

jak w każdej działalności, w której musisz najpierw wyłożyć kasę

No fajnie, czyli deweloperka to taka sam działalność jak każda inna. Dobrze o tym przypomnieć. Bo polemizujemy tu z poglądem, że deweloperka jakoś nadzwyczajnie i nieproporcjonalnie

[pysznewpierdalator]

@wypopekX: nie zmienia to faktu, że na przykładzie o którym rozmawiamy nadal jest nieporównywalnie łatwiejsze niż pozyskanie finansowania w tej samej wysokości na zakup obligacji tak, żeby to było jeszcze rentowne

[wypopekX]

deweloper prawie nigdy nie działa swoim kapitałem.

@analboss: Bzdura. Działając na lokalnym rynku nie znam dewelopera, który "nie działałby swoim kapitałem". To minimalizuje ryzyko zachwiania płynności, uniezależnia od banków i ich humorów. Kto pamięta Malmę i PekaoSA, kto pamięta Kluskę, ten wyciągnął wnioski. Poza tym pozyskanie kapitału też kosztuje.

Kredytując się z banku dysponuje wkładem może 30% w całej inwestycji

Już pytałem jak wyobrażasz sobie otrzymanie kredytu w banku bez

[wypopekX]

nie zmienia to faktu, że na przykładzie o którym rozmawiamy nadal jest nieporównywalnie łatwiejsze niż pozyskanie finansowania w tej samej wysokości na zakup obligacji tak, żeby to było jeszcze rentowne

@#!$%@?: Ale mówimy przede wszystkim o sytuacji, w której ktoś ma te 10 baniek i może je albo wrzucić w obligi albo w budowę. I jak wtedy wygląda kalkulacja zysk / ryzyko.

A nie o hipotetycznej sytuacji w której ktoś sobie uzyska

[BurzaGrzybStrusJaja]

Ale nikt nie mówi o dzieleniu. Piszemy o tym ILE CZASU trwa uzyskanie tego zysku.

@wypopekX: jak to nikt XD Dzielenie marży przez 5 to stała rynku deweloperskiego i sugeruje to każdy od Turka przez Stanowskiego, a na pewnym doktorze z SGH kończąc.

Jak napisałem zależy to od modelu płatności a do tej pory popularny był 20-80 czy nawet 10-90. Więc nie "sukcesywnie" tylko większość po