[mickpl]

Jeszcze raz z innej strony, bo jeszcze nie wszyscy czają.

AKT I. Kasa na nieruchomości

Otóż na rynku są dwa rodzaje gotówki. Taka prawdziwa, którą mamy w kieszeni lub na kontach i wirtualna w postaci zdolności kredytowej. Jeśli chodzi o popyt tu i teraz to obie się sumują. Czyli jak Polaku robaku masz 20 tys. zł oszczędności i 400 tys. zł zdolności kredytowej to w sumie możesz dać panu deweloperowi maks. 420 tys. zł za mieszkanie. Więcej mu nie dasz, chociażbyś się zesrał. Oczywiście są wariacje typu małżeństwo ma więcej zdolności, bo razy dwa, na wkład pożyczamy od brata, szwagra i taty, ale mechanizm jest stały. Twoja kasa to zdolność kredytowa plus gotówka.

AKT II. Kupujący

Deweloperzy straszą funduszami, bo w wawie jakiś wykupił bloczek. Ludzie w to chyba wierzą, bo dużo można o tym poczytać. Faktem jest, że 99,5% zakupów to są osoby fizyczne. To są twarde, oficjalne dane. W Polsce w ostatnich latach oddaje się ok. 200 tys. mieszkań rocznie i 99,5% z tego kupują fiziole, czy to na inwestycje, czy na własne potrzeby.

Jednocześnie większość zakupów to są zakupy na kredyt. Nieporozumienie bierze się z tego, że NBP jako "klienta gotówkowego" traktuje osobę, która ma więcej niż 20% wkładu własnego, czyli 20% wkładu plus złotówka, a 79,999% kredytu pod korek - i pyk, jesteś pan klient gotówkowy.

AKT III. Cele zakupowe

Wg oficjalnych danych publikowanych przez NBP i banki, prawie połowa zakupów to są zakupy na różne inwestycje, tj. wynajem, dalszą sprzedaż z przebitką czy po prostu kiszenie pieniędzy w kurnikach inwestycyjnych. To są dane i tak sporo zaniżone, bo w głównych ośrodkach szacuje się, że to nawet 3/4 wszystkich transakcji na rynku pierwotnym. Ile tego gdzie jest dokładnie to trudno powiedzieć, bo nikt nie robi szczegółowych badań, a ludzie w biurach deweloperów nie mówią po co im to.

AKT IV. Stopy procentowe

No więc skoro wiemy, że:

1. rynek jest zasilany głównie kredytem

2. sporo zakupów to inwestycje

3. inflacja leci na księżyc i dalej

to pozostaje pytanie co się stanie jak RPP skorzysta z podstawowego instrumentu walki inflacją czyli podnoszenia stópek. Historycznie to było tak, że mieliśmy raz inflację wyższą raz niższą, ale zawsze stopy były wyżej od inflacji lub szybko ją doganiały. No tak to generalnie powinno wyglądać.

I teraz najciekawsze: każdy 1% stóp do góry odpowiada z grubsza 10% spadkowi zdolności kredytowej. Inflację mamy ok. 6%, czyli jeżeli mielibyśmy normalnych ludzi w banku centralnym to kompromisowym rozwiązaniem (tj. aby kredytobiorcy się nie posrali), byłoby podniesienie stóp procentowych do ok. 3%.

Od lipca za to mamy już nowe obowiązki z Rekomendacji S od KNF, która nakazała liczyć zdolność kredytową na maks. 25 lat - to obniżyło zdolność od lipca o ok. 10%.

AKT V. Szklana kula

Dajmy na to, że RPP podnosi stópki do 3% (a może dużo więcej), dodajmy rekomendację S. Janusz dostanie ok. połowę mniej kredytu. Deweloperzy prężą muskuły, straszą ograniczaniem podaży i takimi tam, ale prawda jest taka, że muszą sprzedawać. Jakie są scenariusze?

- po prostu spadną ceny, do takich poziomów na których ludzi będzie stać (będą mieli zdolność)
- ceny spadną za mało, bo sięgną już rentowności inwestycji, w takim przypadku padają deweloperzy i mieszkania są jeszcze tańsze
- ceny nie spadną, mimo tego, że kasy na rynku będzie mniej o połowę (XD)

Zaraz ktoś napisze hurr durr, no ale jako to jak spadno to przecież ludzie wykupio taniej. No właśnie nie. XD Bo ceny kształtuje ilość kasy na rynku, a ta to gotówka plus zdolność. A w zasadzie to sama zdolność, bo w tym kraju powszechnym problemem jest odłożenie na chociaż te 10% wkładu, a ponad połowa rodaków ma oszczędności, nie pamiętam, chyba 5000 zł. XD Z tego zresztą jest ten niesamowity pomysł Nowego Ładu, aby ludziom ten wkład gwarantować.

EPILOG

Czy poziom cen zostanie utrzymany? No skoro wiemy, że kredytu będzie mniej to pytanie ile jeszcze jest na rynku gotówki. Byliśmy przez 1,5 zalewani info, że stópki będą na niskim lub nawet ujemnym (XD, Wielka Bolska jak Dania). Jeszcze kurde 2 tygodnie temu analitycy pisali, że pierwsza, jakakolwiek podwyżka będzie w połowe 2022, a niektórzy, że w 2023 (XD). To wygenerowało run na kurniki inwestycyjne. Wydaje mi się, że pieniądze zostały wydane i ceny mogą iść tylko w dół, tym mocniej im bardziej stopy pójdą w górę, a dodatkowo zaraz zobaczymy jak na świat wpłynie sytuacja w Chinach.

BONUS

Hurr durr piniondze zeżre inflacja!! - Nie zeżre inflacja debilu, bo jak ceny mieszkań spadają, a swoje środki chcesz przeznaczyć na mieszkanie to masz na nich, w stosunku do mieszkania, deflację. XD

#nieruchomosci #mieszkanie #ekonomia #gospodarka #wkpinvestments

[absoladoo]

@mickpl Codzienna beka z mickpl

[pastibox]

@mickpl: I tak większość jeleni nie zrozumie i pobiegnie po kreskę po same kule. Produkujesz się a masa jeleni złapała się na ten sam numer co w 2008 roku.
PS. Co do gotówki, to nie którzy ją mają bo sprzedali chatę komuś kto wziął kredyt i chcą kupić większe. Jak pierwszy ziomuś nie dostanie kredytu, to drugi też nie kupi za gotówkę. Takim cudem po podwyżkach stóp wyparuje masę gotówki z

[pastibox]

@mickpl: Jest jeszcze jeden mechanizm, który mógłbyś dopisać. Mianowicie ceny wynajmu w porównaniu do raty. Teraz jest tak, że jeleń idzie do banku bo wynajmuje mieszkanie powiedzmy za 1500(samo odstępne) i nie che spłacać kredytu Januszowi. Więc bierze pod nr mieszkanie z ratą 1500. Po podwyżkach stóp jak miniratka za takie mieszkanko w dzisiejszych cenach wzrośnie do 3000, to nasz jeleń skalkuluje, że płaci za wynajem 1500 i będzie chciał kupić

[mickpl]

@pastibox: Oczywiście, jest jeszcze masa innych rzeczy, które mogą mieć wpływ jak kryzys gospodarczy, Evergrande czy zmiana sentymentu. Mi chodziło o to, aby opisać najbardziej podstawowy mechanizm, bo ludzie i wykopki XD nie czają najwyraźniej jak podnoszenie stóp pociąga za sobą spadek cen mieszkań.

[Louis_de_Pointe_du_Lac]

@mickpl: Czego się spodziewać po kraju gdzie edukacja ekonomiczna nie istnieje, a ludzie po 50tce nie wiedzą co to inflacja i stopy procentowe, nawet po tym jak spłacali już swoje kredyt.

[investbuster]

@mickpl: widziałeś wskaźniki inflacji, czy tylko widzisz wzrost stóp?

[mickpl]

@investbuster: Widzę FRAsy mireczku. Rynek zakładał niedawno stopy w 2022 na poziomie 0,2. Teraz zakłada 2,5%. A to dalej zakłady. Sam sobie odpowiedz na pytanie czy inflacja się sama wygasi czy wybije w kosmos i zaraz będą stopy 5%.

[investbuster]

@mickpl: 2,45% mamy mieć za 9 miesięcy, przy inflacji 6% obecnie. Myślisz że komuś tu zależy na obniżce inflacji, inflacja spłaca długi - a najbardziej zadłużone są Państwa. Obecny trend w stopach procentowych na świecie opera się na stopie ref. niższej niż inflacja.

Inflacja się nie wygasi w przeciągu miesięcy, to trend na najbliższe lata. A zaraz czeka nas druga runda inflacyjna związana z podwyżką wynagrodzeń motywowana inflacją. To samo dzieje

[mickpl]

@investbuster: Pierdu pierdu zależy państwu morawiecki nie pozwoli XD To jest tak mireczku: jak NBP ignoruje zakłady, a inflację wybija na księżyc i w kierunku Andromedy to rynek mówi: ok, weźcie se tą waszą złotówkę, po co nam śmieciowy papier. Wtedy kurs dolara wypieprza w kosmos. Za dolara kupuje się ropę i gaz.

Można ignorować do pewnego stopnia inflację dopóki w Stanach też ona jest i też ją olewają. Ale do

[investbuster]

@mickpl: powodzenia i dalszych sukcesów w spekulacji :)

[to_nie_tak_jak-myslisz]

@mickpl: bardzo fajna analiza tylko jest w niej jedna luka, a mianowicie:
NBP nie podniesie stóp wyżej niż ~1,5% ¯\_(ツ)_/¯
Możesz zapytać, ale dlaczego, przecież musi walczyć z inflacja?
I oczywiście masz racje, NBP dawno powinien stopy podnieść, istnieje niepisana zasada że stopy procentowe powinny być na wysokości PKB, bo inaczej powoduje to lewarowanie się rynku i bańki spekulacyjne. Problem w tym, że teraz nie da się podnieść stóp, bo jesteśmy

[pastibox]

@mickpl: PLN to jedno. Ale zaczyna brakować chętnych na rolowanie naszego długu :)
https://stooq.pl/q/?s=10ply.b&c=10y&t=c&a=lg&b=1
Jak Glapa nie zbije inflacji, to nikt nie pożyczy hajsu za mniej niż 20%.

[pastibox]

@to_nie_tak_jak-myslisz: Widzę, że rozumiesz mechanizm, ale błędnie zakładasz, że oni mogą sobie na coś pozwolić. Oni robią pozwalają sobie na tyle i le im pozwolą więksi gracze. Koszt obsługi długu to już 3%, widziałeś 10 latki? https://stooq.pl/q/?s=10ply.b&c=10y&t=c&a=lg&b=1

Jak nie zbija inflacji to nikt nie będzie chciał naszych obligacji w sensownej cenie a USD wyskoczy tak, że Polacy zesraja się widząc ceny paliwa na stacjach.

[to_nie_tak_jak-myslisz]

PLN to jedno. Ale zaczyna brakować chętnych na rolowanie naszego długu :)

https://stooq.pl/q/?s=10ply.b&c=10y&t=c&a=lg&b=1

Jak Glapa nie zbije inflacji, to nikt nie pożyczy hajsu za mniej niż 20%.

@pastibox: masz racje, tak by było gdybyśmy żyli w normalnym, kapitalistycznym świecie.
Niestety istnieje takie coś jak banki centralne, które maja nieograniczony budżet. Przecież gdyby NBP
nie skupował wiekszości obligacji z rynku to yieldy by dawno były w okolicach 6-8%. Niestety jeśli na rynku

[MaddoxX1911]

@mickpl: dochodzi jeszcze pełno osób które zwolnią wynajmowane mieszkania bo przeprowadzą się do swoich nowych

więc jeszcze większa konkurencja na rynku wynajmu

[to_nie_tak_jak-myslisz]

@pastibox: w polsce to i tak jest jeszcze dobrze, bo w stanach to już w ogóle się z tym nie kryja.
Ostatnio FED otwarcie powiedział, że skupi wszystkie obligacje z yieldem powyżej tam 1,6% ->
wszystkie najwieksze banki inwestycyjne od razu rzuciły się na ten obligacje które później z duża prowizja odsprzedały FEDowi i tak skonczyło się że wszyscy zadowoleni, oprócz najbiedniejszych ruchanych na inflacji

[malalon]

@MaddoxX1911: najemcy nie zwolnią mieszkań. nawet, jeśli mieszkania będą tańsze, to ci najemcy nie uzbierają ani na wkład, ani nie będą mieli zdolności. Nic nie kupią.

A wiesz co ja zrobię jak mi kredyt podrożeje? Podniosę ceny :) Kto będzie płakał? Ten co zawsze - biedny.

Ale nawet zakładając najgorszy scenariusz - rata rośnie o 50%, najem tanieje o 30% - to z mieszkania, któe się samo finansuje mam mieszkanie, kóre

[MaddoxX1911]

@malalon: ale ja piszę o tych co aktualnie wynajmują jeszcze bo ich mieszkanie ma odbiór kiedyś tam

Odbiór mieszkania które już kupili

Podniesiesz ceny o tyle o ile pozwoli ci rynek i osoby które mają mieszkania bez kredytu

Wyższe stopy to większe bezrobocie, jak stanie budowlanka to większe bezrobocie, wyższa inflacja to większe bezrobocie

I tak w kolo

Przecież w raporcie NBP masz wykres z marżą deweloperów i jak nie patrzeć

[malalon]

marżą deweloperów

20% to solidna marża, przyznaję. Wydaje się, że dotyczy tylko spółek najlepszych, musiałbym więcej poczytać raportów. ale 20 to nie pazerność. Blisko pazerności, ale to nadal zwykła dobra rentowność.

Ci co aktualnie wynajmują i przeniosą się do swoich po odbiorze? Ilu ich jest? Ilu moich studentów to dotyczy? Ilu pracowników z Ukrainy mieszkających pod samą Warszawą u sąsiada?

Życie zweryfikuje nasze prognozy wołajcie za rok :)

[SzitpostForReal]

Jest jeszcze jeden mechanizm, który mógłbyś dopisać. Mianowicie ceny wynajmu w porównaniu do raty. Teraz jest tak, że jeleń idzie do banku bo wynajmuje mieszkanie powiedzmy za 1500(samo odstępne) i nie che spłacać kredytu Januszowi. Więc bierze pod nr mieszkanie z ratą 1500. Po podwyżkach stóp jak miniratka za takie mieszkanko w dzisiejszych cenach wzrośnie do 3000, to nasz jeleń skalkuluje, że płaci za wynajem 1500 i będzie chciał kupić kwadrat gdzie