Sytuacja na rynku kredytowym jest zmienna i często odpowiedzi na wasze wątpliwości stają się szybko nieaktualne. W tym wpisie odpowiem na kilka zagadnień z którymi zwracaliście się do mnie w wiadomościach prywatnych. Nie są to sprawy warte długich wywodów i osobnych publikacji więc będzie to zbiorczy wpis. Na podstawie waszych pytań z komentarzy za tydzień opublikuje drugą część.
Czy posiadane zobowiązania znacząco wpływają na decyzję kredytową? Sam fakt posiadania innego kredytu nie jest dla banku problemem. Zmniejszona zdolność kredytowa wynika tylko i wyłącznie z pomniejszenia dochodu o wartość raty. Uproszczony wzór na zdolność to (kwota dochodu-kwota zobowiązań) – (1200 zł x ilość osób w gospodarstwie domowym) = maksymalna rata kredytu na 25 lat. Dla banku nie jest istotna kwota zobowiązania ani typ pożyczki/kredytu. W przypadku hipoteki problematyczne staję się wzięcie trzeciego kredytu i każdego kolejnego.
Dochód z najmu liczony do zdolności kredytowej. Liczony będzie tylko jako dochód dodatkowy. Banki nie przyjmą całej kwoty a jedynie 50-80% w zależności od danej instytucji. Najem oczywiście musi być opodatkowany i rozliczony z Urzędem Skarbowym. Ważna jest ciągłość , minimum rok wstecz oraz umowa na rok do przodu. Jeśli najem rozliczany jest w firmie bank nie będzie tego weryfikował i rozliczy całe dochody firmy na podstawie PITu za zeszły rok.
Po jakim czasie od rozpoczęcia działalności mogę wziąć kredyt? Firma musi być prowadzona minimum 12 miesięcy. Do zdolności brany jest pod uwagę zeszły rok na podstawie rozliczonego PITu. Jeśli więc firma została założona w trakcie roku dochód wynikający z zeznania podatkowego będzie podzielony na 12 miesięcy. Jedyne odstępstwa mogą wynikać z wpływów w banku w którym wnioskujemy o kredyt. Ryczałt traktowany jest jako 30-50% dochodu w stosunku do rozliczania się według KPiR. Istotna jest także jego stawka- im niższa tym gorzej.
Zmiana pracodawcy. Jeśli przy zmianie zatrudnienia przerwa w aktywności zawodowej nie będzie wynosić więcej niż 2 tygodnie bank zaakceptuje nowy dochód od razu. Ważne jest to aby była to podobna branża, oraz zarobki wyższe lub zbliżone do poprzedniej umowy. Od razu z nowym pracodawcą musimy podpisać umowę na czas nieokreślony lub określony na okres dłuższy niż 6 miesięcy. Minimalny okres ciągłości zatrudnienia to 3 miesiące jednak jest on aktualnie respektowany tylko przez 1 bank z sensowną ofertą. Jest to mBank.
Kupno nieruchomości obciążonej hipoteką. Nie jest to żaden problem ani dodatkowe ryzyko dla kupującego. Właściciel nieruchomości udaję się do banku po zaświadczenie o aktualnym saldzie kredytu. Musi ono zawierać numer kredytu, rachunek do spłaty, walutę zobowiązania oraz aktualne saldo kredytu. Potem po uzyskaniu nowego kredytu bank przelewa część środków na saldo kredytu a reszta trafia do sprzedającego. Nie da się sprzedać mieszkania oraz przekazać aktualnej hipoteki.
Rezerwacja nieruchomości oraz wpłata zaliczki/zadatku. Pierwszy krok to wybór interesującej nas nieruchomości. Umowa rezerwacyjna wiążę się z wpłatą ustalonej ze sprzedającym kwoty. Różnicę między zaliczką a zadatkiem widzicie na grafice. Umowę rezerwacyjną podpisujemy do momentu otrzymania decyzji wstępnej. Czyli de facto na 1-1.5 miesiąca. Decyzja ta najczęściej jest decyzją ostateczną. Banki w ten sposób omijają ustawę która mówi, że w 21 dni muszą one podjąć decyzję. Dalszy proces trwa nawet do 2-3 miesięcy. Umowa rezerwacyjna powinna zawierać: metraż, numer księgi wieczystej, cenę oraz liczbę pomieszczeń. Następnie podpisujemy umowę przedwstępną która jest już wiążąca.
@droetker4: Dziękuję Twoje porady niedawno mi pomogły i rozjaśnily kilka kwestii :)
Dodam jeszcze, że można też od razu podpisać umowę przedwstępną najlepiej u notariusza (wiąże się to z dodatkowym kosztem 1-2k - zależy pewnie od kwoty transakcyjnej) i w niej zawrzeć informację, że w przypadku pisemnej decyzji negatywnej z 3 banków, zadatek będzie zwrócony.
Minus taki, że trzeba składać wnioski o kredyt do 3 banków, ale jest to wg mnie
@droetker4: Jeszcze dodam, że wstępna decyzja banku niestety jest mało warta, gdyż np ja jako kredytobiorca zostanę prześwietlony pozytywnie, ale w trakcie późniejszej weryfikacji może być coś nie tak z nieruchomością albo wyceną. Stąd lepiej jest zabezpieczyć zadatek tymi 3 odmowami z różnych banków.
@Marcin3005 wynika to z wewnętrznych regulacji banków i tak na prawdę powody są złożone. Głównie traktowane jest to jako podwyższone ryzyko oraz spekulacja mająca na celu flipy i pochodne działania. Bank wie, że taki kredyt może być szybko spłacony. Przeważnie decyzja odbywa się po indywidualnej analizie ryzyka. Są banki które nie zrobią nawet drugiego kredytu, są takie które zrobią trzeci bez problemu. Przy kolejnych wymagany jest także wyższy wkład własny. Oczywiście gdy
Nie jest to żaden problem ani dodatkowe ryzyko dla kupującego. Właściciel nieruchomości udaję się do banku po zaświadczenie o aktualnym saldzie kredytu. Musi ono zawierać numer kredytu, rachunek do spłaty, walutę zobowiązania oraz aktualne saldo kredytu. Potem po uzyskaniu nowego kredytu bank przelewa część środków na saldo kredytu a reszta trafia do sprzedającego. Nie da się sprzedać mieszkania oraz przekazać aktualnej hipoteki.
@MilusiMisio możesz sprzedać nieruchomość obciążoną kredytem bez żadnego problemu. Kredyt jest zobowiązaniem tylko do momentu jego całkowitej spłaty- czy to ze środków własnych czy pochodzących ze przedaży. Przy sprzedaży mieszkania obciążonego hipoteką jako właściciel nieruchomości i kredytu udajesz się do banku po zaświadczenie o aktualnym saldzie. Kupujący przekazuje je do banku i kwota kredytu jest dzielona pomiędzy bank w którym masz kredyt a Ciebie. Bank zwalnia hipotekę i w jego miejsce wpisuje
Dziękuję Twoje porady niedawno mi pomogły i rozjaśnily kilka kwestii :)
@januszgorszyciel: uważaj, ten koleś to farmazoniarz sprzedawca który zwykle w większości postów robi wiele błędów dotyczących podstawowych pojęć. Do tego sam wykopuje swoje posty za pomocą multikont.
@januszgorszyciel: tak informacyjnie. Umowa przedwstępna powinna być zawarta w formie aktu notarialnego, aby zgodnie z prawem dało się ją egzekwować. Skoro sprzedaż nieruchomości musi być w tej formie, umowa przedwstępna również. Jak się ktoś rozmyśli i powie: "nie sprzedam" to druga strona z umową w formie aktu notarialnego idzie do sądu i może sądownie zmusić do zawarcia umowy przyrzeczonej (umowy sprzedaży np.) Zwykle robi się to tak, że wyrok sądu zastępuje
i w niej zawrzeć informację, że w przypadku pisemnej decyzji negatywnej z 3 banków, zadatek będzie zwrócony.
@januszgorszyciel: to ja jeszcze dodam, na powyższym można się przejechać i trzeba też wyraźnie napisać, że X decyzji nagatywnych *na wnioskowaną kwotę kredytu*.
Bo bank może przedstawić decyzję wstępną pozytywną na mniejszą kwotę i wtedy nie spełnia się warunku posiadania X decyzji negatywnych.
Minimalny okres ciągłości zatrudnienia to 3 miesiące jednak jest on aktualnie respektowany tylko przez 1 bank z sensowną ofertą. Jest to mBank.
@droetker4: Jaki więc jest minimalny okres ciągłości zatrudnienia w innych bankach? I jak to wygląda w przypadku przejścia z UoD/UZ na UoP u tego samego pracodawcy?
@droetker4 Akurat chce za kilka miesięcy wziąć drugi kredyt hipoteczny jednocześnie zmieniając pracę i odpowiedziałeś na moje oba pytania leci plusik ( ͡º͜ʖ͡º)
Ale w sumie dopytam: Jak zmienię pracę w tej samej branży bez ani dnia przerwy to po okresie próbnym mówisz że będzie git nawet jak będzie na czas określony?
@SzitpostForReal: dasz przykłady? zazwyczaj jak napotykam się na jakiś wpis opa to mówi z sensem. Nie, nie jestem multikontem, mam od niego konto dłużej o 3 lata ( ͡°͜ʖ͡°)
@k4cz najczęściej spotykany okres to 6 miesięcy, zdarza się także wymaganie aż 12 miesięcy wstecz. Co do przejścia z UZ/UoD na UoP w mojej opinii bank nie potraktuje tego jako ciągłości. Już teraz jest problem z kontynuacją UoP--> DG u jednego pracodawcy która niedawno była możliwa. Przyznam jednak, że nie miałem okazji analizować takiego przypadku więc jeśli zależy Ci na rzetelnej odpowiedzi dowiem się i dam Ci znać do końca tygodnia.
Czy posiadane zobowiązania znacząco wpływają na decyzję kredytową?
Sam fakt posiadania innego kredytu nie jest dla banku problemem. Zmniejszona zdolność kredytowa wynika tylko i wyłącznie z pomniejszenia dochodu o wartość raty. Uproszczony wzór na zdolność to (kwota dochodu-kwota zobowiązań) – (1200 zł x ilość osób w gospodarstwie domowym) = maksymalna rata kredytu na 25 lat. Dla banku nie jest istotna kwota zobowiązania ani typ pożyczki/kredytu. W przypadku hipoteki problematyczne staję się wzięcie trzeciego kredytu i każdego kolejnego.
Dochód z najmu liczony do zdolności kredytowej.
Liczony będzie tylko jako dochód dodatkowy. Banki nie przyjmą całej kwoty a jedynie 50-80% w zależności od danej instytucji. Najem oczywiście musi być opodatkowany i rozliczony z Urzędem Skarbowym. Ważna jest ciągłość , minimum rok wstecz oraz umowa na rok do przodu. Jeśli najem rozliczany jest w firmie bank nie będzie tego weryfikował i rozliczy całe dochody firmy na podstawie PITu za zeszły rok.
Po jakim czasie od rozpoczęcia działalności mogę wziąć kredyt?
Firma musi być prowadzona minimum 12 miesięcy. Do zdolności brany jest pod uwagę zeszły rok na podstawie rozliczonego PITu. Jeśli więc firma została założona w trakcie roku dochód wynikający z zeznania podatkowego będzie podzielony na 12 miesięcy. Jedyne odstępstwa mogą wynikać z wpływów w banku w którym wnioskujemy o kredyt. Ryczałt traktowany jest jako 30-50% dochodu w stosunku do rozliczania się według KPiR. Istotna jest także jego stawka- im niższa tym gorzej.
Zmiana pracodawcy.
Jeśli przy zmianie zatrudnienia przerwa w aktywności zawodowej nie będzie wynosić więcej niż 2 tygodnie bank zaakceptuje nowy dochód od razu. Ważne jest to aby była to podobna branża, oraz zarobki wyższe lub zbliżone do poprzedniej umowy. Od razu z nowym pracodawcą musimy podpisać umowę na czas nieokreślony lub określony na okres dłuższy niż 6 miesięcy. Minimalny okres ciągłości zatrudnienia to 3 miesiące jednak jest on aktualnie respektowany tylko przez 1 bank z sensowną ofertą. Jest to mBank.
Kupno nieruchomości obciążonej hipoteką.
Nie jest to żaden problem ani dodatkowe ryzyko dla kupującego. Właściciel nieruchomości udaję się do banku po zaświadczenie o aktualnym saldzie kredytu. Musi ono zawierać numer kredytu, rachunek do spłaty, walutę zobowiązania oraz aktualne saldo kredytu. Potem po uzyskaniu nowego kredytu bank przelewa część środków na saldo kredytu a reszta trafia do sprzedającego. Nie da się sprzedać mieszkania oraz przekazać aktualnej hipoteki.
Rezerwacja nieruchomości oraz wpłata zaliczki/zadatku.
Pierwszy krok to wybór interesującej nas nieruchomości. Umowa rezerwacyjna wiążę się z wpłatą ustalonej ze sprzedającym kwoty. Różnicę między zaliczką a zadatkiem widzicie na grafice. Umowę rezerwacyjną podpisujemy do momentu otrzymania decyzji wstępnej. Czyli de facto na 1-1.5 miesiąca. Decyzja ta najczęściej jest decyzją ostateczną. Banki w ten sposób omijają ustawę która mówi, że w 21 dni muszą one podjąć decyzję. Dalszy proces trwa nawet do 2-3 miesięcy. Umowa rezerwacyjna powinna zawierać: metraż, numer księgi wieczystej, cenę oraz liczbę pomieszczeń. Następnie podpisujemy umowę przedwstępną która jest już wiążąca.
źródło: comment_1630415455kiTxhJlrM9kfgCOlIlVTcr.jpg
Pobierzhttps://www.wykop.pl/wpis/59280457/zapowiedziana-kontynuacja-wpisu-o-tematyce-kredyto/
@droetker4: To ciekawe, możesz rozwinąć?
Dodam jeszcze, że można też od razu podpisać umowę przedwstępną najlepiej u notariusza (wiąże się to z dodatkowym kosztem 1-2k - zależy pewnie od kwoty transakcyjnej) i w niej zawrzeć informację, że w przypadku pisemnej decyzji negatywnej z 3 banków, zadatek będzie zwrócony.
Minus taki, że trzeba składać wnioski o kredyt do 3 banków, ale jest to wg mnie
@droetker4: Moglbys rozwinac kiedyś sam
@januszgorszyciel: uważaj, ten koleś to farmazoniarz sprzedawca który zwykle w większości postów robi wiele błędów dotyczących podstawowych pojęć. Do tego sam wykopuje swoje posty za pomocą multikont.
@januszgorszyciel: to ja jeszcze dodam, na powyższym można się przejechać i trzeba też wyraźnie napisać, że X decyzji nagatywnych *na wnioskowaną kwotę kredytu*.
Bo bank może przedstawić decyzję wstępną pozytywną na mniejszą kwotę i wtedy nie spełnia się warunku posiadania X decyzji negatywnych.
@droetker4: Jaki więc jest minimalny okres ciągłości zatrudnienia w innych bankach? I jak to wygląda w przypadku przejścia z UoD/UZ na UoP u tego samego pracodawcy?
Ale w sumie dopytam:
Jak zmienię pracę w tej samej branży bez ani dnia przerwy to po okresie próbnym mówisz że będzie git nawet jak będzie na czas określony?
@