[misisk]

Tym razem temat mniej kontrowersyjny, ale przydatny dla każdego kto planuje budowę domu - bez względu czy murowanego czy szkieletowego. Pozwolenie na budowę. Zanim jednak do niego przejdziemy, będziemy musieli kupić działkę. Dziś więc o tym co potrzebujemy i co warto sprawdzić przed jej zakupem.

Nie podpowiem Wam jak znaleźć wymarzoną działkę czy ile powinna kosztować, bo w różnych miejscach ceny kształtują się inaczej, a każdy z Was ma inne wymagania. Myślę jednak, że zwłaszcza jedna rada może Was uchronić przed nieplanowanymi kosztami.

Zacznijmy jednak od sprawdzenia działki w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego (MZPZ), dzięki któremu dowiecie się czy oraz co możecie na niej zbudować. Najszybciej, nie ruszając się sprzed komputera/telefonu, zrobicie to na stronie Urzędu swojego miasta lub gminy, odszukując MZPZ w Biuletynie Informacji Publicznej (BIP) lub alternatywnie ze strony Geoportal, ale tam nie zawsze jest on dostępny. Możecie też do Urzędu zadzwonić, a ostatecznie się do niego przejść. Każda gmina sama określa warunki inwestycji na obszarach oznaczonych
poszczególnymi symbolami. Same symbole również czasami mogą się nieco różnić. Są jednak pewne stałe symbole, które warto znać:

● R – tereny rolnicze, na których w tym momencie nie można budować. Istnieje możliwość jej przekształcenia w niektórych przypadkach, ale najczęściej jest to bardzo czasochłonne
● U - tereny pod zabudowę usługową. W takim miejscu mogą powstać określone dla danego terenu budynki usługowe, np. restauracja lub stacja benzynowa
● M – tereny pod zabudowę mieszkalną, dla której warunki opisane są w MZPZ. Niektóre obszary przeznaczone są do zabudowy jednorodzinnej, inne dla budownictwa wielorodzinnego
● P - tereny pod zabudowę przemysłową. Lepiej nie budować w ich okolicy, ponieważ może na niej powstać np. magazyn albo hala produkcyjna

MZPZ określa także (mniej lub bardziej szczegółowo) wytyczne co do tego jak wyglądać może Wasz dom. Najczęściej znajdziecie tu powierzchnię jaką możecie zabudować, jaką część biologicznie czynną musicie zachować czy dopuszczalny kąt nachylenia dachu. Czasem jednak może Wam się trafić, że określone będą np. kolor elewacji albo dachu. No i oczywiście musicie się dostosować do tych wymagań.

Żeby uniknąć nadprogramowych inwestycji, warto też wcześniej sprawdzić czy na działce, którą planujecie kupić, nie przebiegają jakieś elementy podziemnej infrastruktury. Dowiecie się tego z mapy zasadniczej w Wydziale geodezji urzędu miasta lub gminy albo starostwie. Może (bo nie zawsze tak jest) Wam jednak znów przyjść z pomocą Geoportal, gdzie po zaznaczeniu odpowiedniej warstwy sprawdzicie przebieg większości mediów (a przynajmniej tych wykazanych na mapach, bo mogą się zdarzyć jakieś braki - może Wam wówczas pomóc wywiad branżowy, w którym pomoże geodeta albo architekt).

Żeby się nie nadziać, zatrudnijcie też geologa do wcześniejszego sprawdzenia co kryje się pod ziemią upatrzonej działki. Nie chodzi o to, żeby wysłać go na kilka działek i wszystkie sprawdzać, bo zazwyczaj jest tak, że po znalezieniu kilku, jedna szczególnie Wam przypasuje (lokalizacja, okolica, cena) i kiedy już będziecie na nią zdecydowani, wstrzymajcie się chwilę i uzgodnijcie z aktualnym właścicielem możliwość przeprowadzenia badań geologicznych. Z jednej strony pozwoli to ocenić wysokość koniecznych nakładów (czy i ile gruntu trzeba wymieniać pod fundament) i możliwości (np. czy będziemy mogli zbudować piwnice, czy nam w tym przeszkodzą wody gruntowe), a po drugie pozwoli to uniknąć kosztownych niespodzianek (jeśli pod warstwą humusu znajduje się gruz z pobliskiej budowy drogi, jak u mojego znajomego). Takie badanie kosztuje plus/minus 1000 zł, a może Wam zaoszczędzić nawet kilkadziesiąt tysięcy! Przy okazji wiedza co macie pod ziemią przyda się w tak prozaicznych sprawach jak ogrodnictwo.

Ostatnim co powinniście wcześniej sprawdzić są Księgi wieczyste. Sprawdzicie w nich czy nie ma wpisów obciążających nieruchomość. Numer księgi wieczystej powinniście dostać od aktualnego właściciela, a sprawdzicie ją na stronie ems.gov.pl

Przejdźmy do samej dokumentacji. Po prostu wypunktuję Wam niezbędne dokumenty i gdzie je załatwicie:
• Wypis i wyrys z rejestru gruntów - Wydział geodezji urzędu miasta lub starostwa
• Wypis i wyrys z Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego - Urząd miasta lub gminy
• Zaświadczenie, że działka nie znajduje się na obszarze rewitalizacji - ponownie Urząd miasta lub gminy
• Zaświadczenie, że działka nie jest objęta planem zalesienia - Wydział ochrony środowiska urzędu lub starostwa
• Warunki techniczne - dla każdego z mediów we właściwym im przedsiębiorstwie:
• Przyłącze wody - Przedsiębiorstwo wodno-kanalizacyjne
• Przyłącze prądu - dostawca prądu (np. Tauron)
• Przyłącze gazu - oddział gazowni
• Przyłącze kanalizacji sanitarnej - ponownie Przedsiębiorstwo wodno-kanalizacyjne - jeśli jednak nie macie dostępnej u siebie kanalizacji to pozostaje Wam szambo lub przydomowa oczyszczalnia ścieków

W następnych wpisach rozwinę temat o projekt architektoniczny i specjalistów, których będziecie potrzebować do budowy (poza jej wykonawcą).

#domyszkieletowe <-- obserwuj/czarnolistuj

Poprzednie wpisy:
1) Porównanie domów szkieletowych budowanych na miejscu i prefabrykowanych
2) Materiały cz. 1 - Drewno
3) Materiały cz. 2 - płyty poszycia, izolacja, folie i dyfuzja pary wodnej
4 )Porównanie domów szkieletowych i murowanych

Poniżej, w komentarzu, możesz dopisać się do wołania na premierę realizowanego przeze mnie filmu o budowie domów szkieletowych od A do Z

#budownictwo #budowadomu #budowa #budowlanka #dom #budujzwykopem #nieruchomosci

[ptak_powszedni]

czy będziemy mogli zbudować piwnice, czy nam w tym przeszkodzą wody gruntowe

@misisk: wysoki poziom wód gruntowych nie dyskwalifikuje możliwości wykonania podpiwniczenia. Co prawda hydroizolacja będzie "odrobinę" droższa ale jest to jak najbardziej wykonalne ( ͡° ͜ʖ ͡°)

[Ksemidesdelos]

@misisk: jest prawna możliwość żeby uzyskać pozwolenie na budowe domu bez zewnętrznego przyłącza energii elektrycznej? zakładając że ktoś będzie produkował prąd we własnym zakresie lub hipotetycznie nie potrzebował prądu ( ͡° ͜ʖ ͡°)

[CapaciousCore]

@misisk: To potencjalny sprzedawca powinien dysponować kwitami z badań geologicznych. Załóżmy, że kilku osobom podoba się działka jednak rezygnują po opłaceniu badań, bo wyszły nie po mysli i co? Tylko geodeta na tym zarobi ( ͡° ͜ʖ ͡°)

[qusqui21]

@misisk: R – tereny rolnicze, na których w tym momencie nie można budować. Istnieje możliwość jej przekształcenia w niektórych przypadkach, ale najczęściej jest to bardzo czasochłonne
A co z domem na zgłoszenie do 35m? Można na rolnej

[truskawek]

@misisk: MPZP jak już, poza tym nie każda działka ma założoną księgę wieczystą. Geolog określi ilość ziemi, którą należy wymienić? xD takie rzeczy to już konstruktor w projekcie ogarnie. Swoją drogą nie słyszałem jeszcze żeby ktoś geologię robił przez samym zdecydowaniem się na inwestycję. A na koncie mam kilkadziesiąt PnB

[lobo]

@truskawek: Ja np. robiłem pojedynczy odwiert aby zweryfikować i szczerze mi to akurat dużo dało. Mam konkretnie działkę gdzie mam nadzór geologiczny (wysoki poziom wód/gliny/etc.) i na podstawie odwiertów mam projekt wymiany gruntu i jak go przygotować i już dzięki geologowi kilka rzeczy które projektant płyty zrobił udało się wychwycić, za tydzień będę wiedział po wykopie i badaniu zagęszczenia czy nie uda się jeszcze nieco obniżyć kosztu budowy.

[KornKid]

@misisk *MPZP (Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego) Oraz R tereny rolnicze w wielu przypadkach dopuszcza się dla takich terenów zabudowę zagrodową oraz jako przeznaczenie uzupełniające powstawanie nowych zagród w tym budynków mieszkalnych jednorodzinnych jako miejsce zamieszkania gospodarza, warunkiem jest odrolnienie gruntu, jeśli jest kategorii 1,2,3,4 nie wymaga natomiast odrolnienia gleba klasy 5 gdyż jest zbyt słaba do osiągania jakichś dobrych plonów, oraz władający siła rzeczy musi być rolnikiem czyli posiadać hektar przeliczeniowy gruntu,

[truskawek]

@lobo: nie czaje, wiedziałeś, że masz wysoki poziom wód z nadzorem i robiłeś odwiert?

[elf_pszeniczny]

@misisk: ty bloga załóż lepiej a nie taki wartościowe treści pozycjonujesz białkowi

[lobo]

@truskawek: Nie byłem w 100% pewien jak wysoki jest poziom, nie byłem pewien jakie są warunki glebowe i z czym muszę się liczyć po zakupie. Za taki jeden odwiert zapłaciłem bodaj 200zł i zdecydowanie nie żałuje. Później miałem już zrobione klasyczne 3 odwierty z pełnym badaniem (jakieś 800zł) i mam na podstawie tego projekt płyty + przypilnowanie projektu przez geologa i szczerze dzięki niemu już uniknąłem kilku problemów i obniżyłem sobie

[h.....d]

@CapaciousCore: W teorii? Powinien. W praktyce? Niepotrzebny koszt, bo znajdzie się ktoś kto kupi i bez tego.

[lobo]

@CapaciousCore: Sprzedawcy nie robi różnicy, że przyjdą ludzie zrobią badanie i nie kupią, prędzej czy później przyjdzie taki co nie zrobi i kupi :), a kasa oszczędzona.

[PureeZiemniaczaneNaZimno]

@misisk: tl dr. Dla wszystkich zainteresowanych. Idź do architekta wybierz z nim działkę i ogarnij projekt domu dopasowane do twojego budżetu.

[misisk]

@ptak_powszedni może i nie dyskwalifikuje całkowicie, ale jest bardzo trudne, ryzykowne, a i nie zawsze się da. Raczej stosuję uproszczenia w moich wpisach, ale dobrze, że później w komentarzach pojawiają się osoby, które się znają

[misisk]

@Ksemidesdelos szczerze mówiąc - nie wiem. Ale się dowiem!

[misisk]

@CapaciousCore w idealnym świecie powinien, ale w prawdziwym raczej się nie zdarza. A wolę uprzedzić, że pod ziemią mogą zdarzyć się kwiatki i lepiej się na nie nie nadziać

[misisk]

@qusqui21 do tej pory w ogóle nie interesowałem się domami do 35m2. Wydaje mi się, że obowiązują tu te same przepisy co przy budowie na pozwolenie. Niektóre formy R pozwalają na budowę, np. rolno-zagrodowe czy rolno-osadnicze (w teorii działki dla rolników, ale w praktyce budowlane z obostrzeniami - sam na takiej mieszkam), ale każdorazowo trzeba sprawdzić warunki w MPZP.

[misisk]

@truskawek albo waliłem byka cały czas, albo autokorekta w telefonie - dzięki za zwrócenie uwagi. A jeśli mowa o wymianie gruntu, to jak konstruktor miałby to ocenić bez badań geologicznych? Znam kilka osób, które robiły badania geologiczne przed zakupem. W kilku przypadkach uratowało je to. Mam też znajomego, który kupił działkę bez badań i trafił na zakopany gruz z budowy drogi - kosztowało go to dodatkowe kilkadziesiąt tysięcy.

[kmlbnd]

@misisk bardzo fajny wpis, dzięki.

A co myślisz o działkach na których kiedyś (20 lat temu) była łąka? ( niedaleko też rów).

Czy w ogóle warto tam robić badania geodezyjne o których piszesz?
Czy to raczej od razu strata pieniędzy?

Pytam bo mam takie na oku, wydzielone budowlane do sprzedaży, ale sąsiedzi mówią że pamiętają jak tam się krowy pasły a wiosną to i woda stała.

[truskawek]

@misisk: Czytaj uważnie, bez badań nic nie zrobi, ale same badania to spory koszt i robi się to jak się już jest zdecydowanym na inwestycję. Na etapie projektowania, gdzie jest już ustalone choćby miejsce posadowienia budynku, kształt i wymiary bryły itp.