[mickpl]

Czas na krótkie studium naganiania. Otóż prasa w ostatnich tygodniach wręcz zalała się informacjami, że ceny mieszkań będą rosnąć i "rosły podczas pandemii". Ile w tym prawdy. Spójrzmy na dane.

Na początek kwestia podstawowa. Skąd w ogóle brać dane o cenach mieszkań? Albo inaczej - ile jest warte konkretne mieszkanie? Na to pytanie musimy, przykładowo, dosyć precyzyjnie odpowiedzieć ubiegając się o kredyt mieszkaniowy. Mieszkanie jest zabezpieczeniem tego kredytu i bank z pewnością nie da nikomu miliona zł na mieszkanie warte 0,5 mln.

Ty w banku: "Ale wg. otodom i portalu rynekpierwotny.pl to mieszkanie jest warte milion!"
Analityk banku: "XD"

Jak więc bank sprawdza ile mieszkanie jest warte? Zamawia opinię u rzeczoznawcy majątkowego. A jak rzeczoznawca szacuje wartości nieruchomości? No wchodzi na olx.pl i patrzy "ile stoją"... eee... nie. XD

Rzeczoznawca oczywiście odlicza / dodaje za takie rzeczy jak wyposażenie, stan nieruchomości, remonty itd. ale przede wszystkim, jako punkt wyjścia, stosuje tzw. analizę porównawczą. Sprawdza ile w najbliższej okolicy wynosiły w ostatnim czasie ceny transakcyjne (nie ofertowe!) cen podobnych mieszkań. Czyli po ile rzeczywiście się sprzedają, a nie ile ktoś na olx sobie wymarzył.

Skąd rzeczoznawca bierze takie magiczne dane? Czy to w ogóle jest jawne? Oczywiście, że tak. To się nazywa:

"Rejestr Cen i Wartości Nieruchomości" (RCiWN)

Jest w każdym powiecie, w każdym mieście, w każdej gminie. To są ceny sprzedaży wpisywane w akty notarialne.

Czy ty obywatelu możesz sobie tak sprawdzić cenę mieszkania? Pewnie, że tak. Wystarczy wniosek, opłata i dostajesz sprawozdanie. Niektóre miasta publikują zestawienia zbiorcze zupełnie bezpłatnie, trzeba pogrzebać po stronach www i pewnie u siebie link do takich statystyk znajdziesz.

Czy jest jakiś prostszy sposób, aby sprawdzić ceny transakcyjne? Tak np. dla całej Polski lub dużych miast, po średnich? Tak. Jest jedna firma (i nie jest to żadna kryptoreklama), która zbiera te dane (z aktów notarialnych) i uzupełnia własny indeks - Cenatorium i ich narzędzie urban.one.

Link: https://urban.one/blog/indeks-cen-nieruchomosci-w-listopadzie-2020/

Co z tego wynika? Ceny transakcyjne mieszkań w dużych miastach spadły już o ok. 5% i wciąż lecą.

A dlaczego nie osławione raporty NBP? Tj. to:

Link: https://www.nbp.pl/home.aspx?f=/publikacje/rynek_nieruchomosci/index2.html

Mają jeden feler. Wbrew temu co krzyczy nie raz ulica, te raporty nie ściągają cen transakcyjnych z aktów notarialnych. Dla NBP dane zbiera firma JLL (dawniej: REALS) robiąc ankiety u wybranych, największych deweloperów, głównie giełdowych i największych pośredników jeśli chodzi o rynek wtórny. I tak np. dla Warszawy mamy średnią liczoną dla zaledwie kilkuset transakcji na rynku pierwotnym w całym kwartale.

TLDR dla powyższego: ty, śmiertelniku, masz dostęp do następujących źródeł jeśli chodzi o faktyczne ceny:
- rzeczoznawca
- RCiWN
- urban.one

A dlaczego w III kwartale ceny lekko (ale jednak) poszły w górę? No cóż, większość takich prawdziwych analityków ocenia, że przyczyniło się do tego obniżenie stóp procentowych do poziomu 0,1. Ludzie wyciągali pieniądze z lokat, w wakacje, jak wiemy "żadnego wirusa nie było" i to w zasadzie uratowało rynek. Problemem jest to, że tych pieniędzy nie ma nieskończonych ilości i one się kończą. Dobrze tłumaczy to ten analityk w krótkim podcaście:

Link: https://soundcloud.com/pulsbiznesu/6-anna-karas-co-z-cenami-nieruchomosci

No więc jak to jest, że "wszyscy mówią, że będą rosnąć ceny"? Otóż właśnie nie. Nie wszyscy tak mówią. Większość analityków, takich z banków, funduszy itd. zakłada spadki cen mieszkań. Niektórzy 5%, niektórzy 15%. 9/10 wywiadów w prasie to po prostu wywiady z deweloperami.

"Hehe, pokaż chociaż jedną taką wypowiedź." A bardzo proszę, nawet jest cała analiza największego banku w Polsce, która w mediach przeszła totalnie bez echa:

Link: https://www.pkobp.pl/centrum-analiz/analizy-sektorowe/budownictwo-i-nieruchomosci/rynek-nieruchomosci-biurowych-poczatek-trudnych-czasow/

Sorry za lekki chaos, ale postanowiłem to streścić, aby przeklejać link w innych dyskusjach, żeby w kółko nie powtarzać tego samego. Pozdro i z fartem.

#nieruchomosci #mieszkanie #mieszkaniedeweloperskie #codziennenaganianie

[SzitpostForReal]

A dlaczego w III kwartale ceny lekko (ale jednak) poszły w górę? No cóż, większość takich prawdziwych analityków ocenia, że przyczyniło się do tego obniżenie stóp procentowych do poziomu 0,1. Ludzie wyciągali pieniądze z lokat, w wakacje, jak wiemy "żadnego wirusa nie było" i to w zasadzie uratowało rynek

@mickpl: zadziałał też efekt zmniejszonego popytu na normalne mieszkania i stałego popytu na mieszkania "premium", co wywindowało nieznacznie ceny.

[Atropos]

Wiecie jak rozpoznać że deweloper kłamie?
Deweloper kłamie jak porusza ustami.

[ChcemyWolnychLoginow]

@mickpl: oj zaraz kolejne niepodważalne argumenty typu

- "już od 10 mają spadać" mimo że do 2014 spadały
- "kolega w 2017 kupił i zyskał" więc ty jak teraz kupisz to też zyskasz bo tak :)
- masa emigrantów dla których właśnie Polska jest wymarzonym krajem i tylko tu chcą żyć :)
- "Inflacja, inflacja INFLACJA!!!" Mimo że w 2008, 2009, 2011, 2012 była wyższa niż teraz i ceny nieruchomości cały

[mickpl]

@mickpl:

Jeszcze link do raportu PKO BP dla mieszkań z 18 grudnia, gdzie przewidują spadki 5-15%:

Link: http://www.pkobp.pl/media_files/2cd25335-d44c-4202-a071-96ade9edc855.pdf

[Sabarolus]

@ChcemyWolnychLoginow: i jaki to ma wpływ na to, że ktoś chce kupić dla siebie? Jak ci powiedzą że za tydzień chleb będzie tańszy to też poczekasz?

[mickpl]

@Sabarolus: Jeżeli mam jeszcze chleb to tak. Tak samo jest z mieszkaniami. Dużo osób ma gdzie mieszkać, np. ma małe mieszkanie i zastanawia się na zmianą na większe. Albo ma tani najem i inne sprawy na głowie. Dlaczego takie osoby miałyby nie poczekać skoro ceny mieszkań od pół roku spadają?

[defkor]

@mickpl mija rok a #!$%@? dalej nie ma

[ChcemyWolnychLoginow]

mija rok a #!$%@? dalej nie ma

@defkor: I nie będzie poprzednim razem mieszkania spadały 5 lat teraz będzie podobnie
Na pewno nie stanie się to w rok tak samo jak nie urosły w rok

[ChcemyWolnychLoginow]

i jaki to ma wpływ na to, że ktoś chce kupić dla siebie? Jak ci powiedzą że za tydzień chleb będzie tańszy to też poczekasz?

@Sabarolus: Mieszkania kupowane inwestycyjne oraz dla siebie to te same mieszkania
Sądzisz że jak inwestorzy przestaną je kupować to cena nie spadnie ?

Sądzę że z zakupem mieszkania można się spokojnie wstrzymać
Sądzisz że mieszkania kupują osoby które teraz mieszkają pod mostem ?
Przy aktualnych cenach

[D.....k]

Sorry za lekki chaos, ale postanowiłem to streścić, aby przeklejać link w innych dyskusjach

@mickpl: zagadnienie zostało przez Ciebie opisane składnie oraz w bardzo przystępny sposób. Bardzo dziękuję Ci za ten wpis

[Sabarolus]

@ChcemyWolnychLoginow: w takiej Łodzi przez 2 lata na wynajem 2 pokojowego mieszkania przez dwa lata wydam 1400-1600 PLN. Czy kupię za 2 lata takie mieszkanie 40k taniej?

[ChcemyWolnychLoginow]

@Sabarolus: To wynajmuj za 1000 :)
https://www.otodom.pl/pl/oferta/do-wynajecia-2-pok-mieszkanie-przy-ul-piotrkowsk-ID42Vil.html
To będzie 24000 przez 2 lata i sądzę że taka obniżka to nie będzie jakoś wielki problem
Więc spokojnie może sobie ktoś czekać a nie rzucać się na kredyt 30 letni i wiązać się z 1 miejscem :)

[Sabarolus]

@ChcemyWolnychLoginow: byles kiedys w łodzi, wiesz co proponujesz?

[ChcemyWolnychLoginow]

@Sabarolus Nie znam się na Łódzkim rynku
Wpisałem ogłoszenia 2 pokojowe do 1000zl i w różnych miejscach miasta są oferty
Ze zdjęć część wygląda na dość nowe mieszkania

[tekon]

@mickpl: komentarz taktyczny aby pamiętać o sprawdzaniu ceny mieszkania

[mulafasaa]

@mickpl: bardzo przydatny post

[maur]

w takiej Łodzi przez 2 lata na wynajem 2 pokojowego mieszkania przez dwa lata wydam 1400-1600 PLN. Czy kupię za 2 lata takie mieszkanie 40k taniej?

@Sabarolus: obecnie kupując jeśli na kredyt, to przy ratach malejących np 1600/msc tylko ~800 idzie na spłatę kapitału (przy ratach równych jeszcze mniej), więc spłacając 2 lata kredyt 1600/msc - 38400zł na kapitał pójdzie ~20k ;)

[Sabarolus]

@maur: a na wynajem poleci 40k, czyli jestem 20k do przodu + wartość niemierzalna, swiadomosc ze mieszkam w swoim mieszkaniu, urządzonym po swojemu.
Na ile lat kredyt?

[maur]

@Sabarolus: Jaki kredyt? nie wiem na ile lat chcesz brać. :D
Doprecyzowuję tylko, że jesteś 20k do przodu, więc pytanie brzmi czy za 2 lata kupisz takie mieszkanie 20k taniej, a nie 40. :)

[Sabarolus]

@maur: ja nie chce brac tylko pytam jakie przyjales zalozenia, że takie wyszly Ci raty odsetkowe/kapitalow. Zakladam ze 25-30 lat.

Co do 20k, tak masz racje.