Nadpłacać kredyt, czy inwestować? Policzyłem i zrobiłem aplikację.

Czy opłaca się nadpłacać raty, a może lepiej zainwestować potencjalne nadpłaty? Zastanawiam się nad tym od dawna i stworzyłem kalkulator. Wnioski są ZASKAKUJĄCE, bo nadpłacanie rat w większości przypadków jest dużo bardziej OPŁACALNE, niż inwestowanie tych nadpłat! Nadpłacać więc kredyt ile się da?

Cześć. Od dłuższego czasu zastanawiałem się, czy nadpłata kredytu hipotecznego jest opłacalna. Teraz już wiem.

Mam kredyt, całkiem spory. Kilka razy nadpłaciłem raty, ale tylko kilka razy. Czemu? Głównie dlatego, że nie wiem, czy to się opłaca. Mając nadmiar wolnych środków, wolę zainwestować. Rozmawiałem o tym z wieloma osobami i większość tych, którzy nadpłacają - robią to tylko dlatego, że chcą szybko pozbyć się kredytu. Tylko czy to mądre? Rozumiem chęć pozbycia się zobowiązania, ale co jeśli ja chcę na tym docelowo lepiej wyjść, tzn. mieć na koniec więcej. Czy zamiast nadpłacić 1000 PLN kredytu, nie lepiej kupić za to Bitcoina, albo wrzucić choćby na konto oszczędnościowe? Sporo banków na rynku oferuje teraz konta oszczędnościowe 5-7% w skali roku, co prawda na kilka miesięcy, ale można przerzucać kapitał między bankami... Tylko pytanie: co właściwie jest bardziej opłacalne, nadpłata kredytu czy inwestycja?

Jestem programistą i moją misją stało się odpowiedzieć na to pytanie, więc zrobiłem kalkulator kredytowy: showloan.info
Chciałbym go Wam pokazać i uzyskać feedback. Opowiem wam o tym, jaką metodę opracowałem dla stwierdzenia i policzenia, czy lepiej nadpłacać kredyt albo inwestować.

Nadpłacać, czy inwestować? Jak to w ogóle policzyć ¯\(ツ)/¯

Żeby policzyć opłacalność nadpłat trzeba przyjąć pewne założenia, co jest dość podchwytliwe i trochę nad tym czasu zmarnowałem. Najlepiej pokazać to na przykładzie.

Wyobraźmy sobie Andrzeja i Tomka, obaj mają 400k zł kredytu na 8%, zostało im 150 stałych rat. Rata to około 4220 miesięcznie. Ustalają, że Andrzej będzie co miesiąc nadpłacał kredyt kwotą 1000zł, a Tomek zamiast nadpłacać, będzie inwestować 1000zł na konto oszczędnościowe 7%. Andrzej to NADPŁACAJĄCY, a Tomek będzie INWESTOREM. Jako, że Tomek nie nadpłaca, będzie spłacał kredyt przez następne 150 miesięcy, bo nie skróci sobie kredytu przez nadpłaty. Dlatego ustalili, że spotkają się za 150 miesięcy po spłacie kredytu i zobaczą, kto wyjdzie na tym lepiej - kto będzie mieć więcej w kieszeni po 150 miesiącach.

Założenie 1: porównanie opłacalności nadpłat do inwestycji trwa tyle, co pierwotny okres kredytowania, czyli ilość miesięcy spłaty pełnego kredytu (bez nadpłat). Dla naszego przykładu, jest to 150 miesięcy.

Założenie 2: Andrzej (NADPŁACAJĄCY) i Tomek (INWESTOR) co miesiąc wydają dokładnie tyle samo na kredyt i na nadpłatę lub inwestycję.

Zaczynajmy - oto wyjaśnienie Założenia 2: W 1 miesiącu obaj spłacają ratę 4220zł. Dodatkowo Andrzej nadpłaca kredyt 1000zł, a Tomek inwestuje 1000zł na konto oszczędnościowe. Teraz uwaga. W drugim miesiącu Tomek (inwestor) spłaca 4220zł raty, ale Andrzej płaci ratę ~4210zł, czyli ~10zł mniej. Dlaczego? Bo nadpłata w 1 miesiącu spowodowała obniżkę kolejnych rat. W związku z tym Andrzej (nadpłacający) płaci 4210zł raty + 1000zł nadpłaty kredytu. Tomek (inwestor) w 2 miesiącu może zainwestować już tylko 990zł (10 zł mniej), żeby sumarycznie wydać tyle samo co Andrzej. W kolejnych miesiącach proces się powtarza, bo Tomek co miesiąc płaci mniejszą ratę, przez co w efekcie Tomek inwestuje co miesiąc coraz mniej...

Po około 77 miesiącach rata Andrzeja (nadpłacającego) + 1000zł nadpłaty to w sumie mniej niż 4220zł, czyli tyle ile wynosi niezmienna rata Tomka. Co wtedy? Tomek po 77 miesiącach przestaje inwestować, bo wydaje 4220zł miesięcznie, a Andrzej wydaje już mniej niż 4220zł, płacąc ratę + nadpłatę. Andrzej (nadpłacający) zaczyna mieć nadwyżkę kapitału :D

Założenie 3: Andrzej (NADPŁACAJĄCY) inwestuje nadwyżkę kapitału (na konto oszczędnościowe 8%, jak Tomek).

Żeby porównanie miało sens, Andrzej mając nadmiar kapitału, także zaczyna go inwestować. I w ten sposób od 77 miesiąca Andrzej zaczyna wrzucać małe kwoty na konto oszczędnościowe. Zaczyna od paru, parunastu zł, ale co miesiąc więcej. Tomek tylko spłaca ratę, ale jego kapitał ciągle pracuje na koncie oszczędnościowym. Tak to się ciągnie do 147 miesiąca, bo wtedy... Tomek (nadpłacający) spłaca kredyt. Co wtedy? Zaczyna inwestować CAŁĄ RATĘ 4220zł (której już nie płaci, bo spłacił kredyt) w konto oszczędnościowe. Tomek w tym czasie od dawna nie inwestuje (ale jego kapitał pracuje na koncie oszczędnościowym) i też co miesiąc ponosi koszt 4220zł (na ratę kredytu).

Po 150 miesiącach Tomek (inwestor) spłaca kredyt i porównanie się kończy.  Kto ma więcej w kieszeni, Andrzej, czy Tomek?

Andrzej i Tomek po 12.5 latach (150 miesięcy) spotykają się na piwku :D Chcą się przekonać, kto ma więcej w kieszeni.

Andrzej i Tomek: wydali obaj w sumie ~675.5k zł każdy

Andrzej (nadpłacający): koszt kredytu: 592k, zainwestowane: 83.5k, zwrot z inwestycji 5.5k
W kieszeni Andrzej ma 83.5k + 5.5k = 89k zł

Tomek (inwestor): koszt kredytu 634k, zainwestowane 41.5k, zwrot z inwestycji 21.5k
W kieszeni Tomek ma 41.5k + 21.5k = 63k zł

( ͡° ͜ʖ ͡°) Wniosek: strategia nadpłaty kredytu pozwoliła docelowo mieć 26k zł WIĘCEJ w kieszeni!

Czy to zaskakujące liczby? Dla mnie osobiście tak :D Oczywiście na korzyść nadpłaty kredytu. Te kwoty zmieniają się w zależności od kwoty nadpłaty, ale też zwrotu z inwestycji. Czym większy zwrot z inwestycji tym bardziej opłacalne jest oszczędzanie, ale 7% to i tak całkiem sporo, więc można powiedzieć, że realnie dla szarego Kowalskiego lepiej jest nadpłacać kredyt.

Liczę na was feedback, i opinie czy to w ogóle ma sens i czy nie popełniłem jakiegoś błędu myślowego. Sprawdźcie też kalkulator,  dajcie znać, co myślicie o samej aplikacji. Trochę czasu nad nią spędziłem :D  Możecie tam policzyć sami dla swoich kredytów i poznać więcej szczegółów (nie zbieram żadnych danych): showloan.info

[mmmmmmmm18]

@lol79: no ale nie liczysz że z każdą nadpłatą spada ci rata i to do końca kredytu. U mnie to jest około każde 10k to -100zł na racie. Nadpłacenie 30k daje mi co miesiąc oszczędności rzędu 300zł. A teraz znajdź mi inwestycję która da mi taki gwarantowany zysk :)

[DeoLawson]

@lol79: Ale inwestor inwestuje coraz więcej bo ma odsetki od pierwotnej inwestycji. Ok jest kwestia podatku i kwestia okresu kapitalizacji ale co do zasady liczy się głównie % na który masz te środki.

[areklipno]

Mam jeszcze jedną propozycję: czy mógłbyś zrobić opcję "stała kwota" dla osoby spłacającej? O co chodzi:
Andrzej nadpłaca kredyt i wydaje ciągle stałą kwotę (biorąc z przykładu): 5220.
W pierwszym miesiącu będzie to 4220 + 1000 (rata + nadpłata)
W drugim miesiącu będzie to 4210 + 1010
w trzecim 4200 + 1020 itd.
Wydaje mi się, że wtedy znacznie lepiej będzie widać rzeczywistą różnicę pomiędzy spłacaniem a inwestowaniem.

[lol79]

@areklipno: Tak to jest bardzo dobra uwaga, już ją dostałem. Dodam tą opcję jak najszybciej. Czyli to będzie "Ile chcesz wydawać łącznie w miesiącu na kredyt i nadpłątę?" To jest przypadek w którym nadpłacający dostosowuje się do inwestora, a nie tak jak teraz (inwestor dostosowuje się do nadpłącającego). Moja motywacja dla aktualnego wyboru była taka: nadpłącając ratę często wchodzimy w apkę banku i po prostu nadpłacamy ratę np. 1k

[pan_demonium]

@lol79 nie często robi się tak, tylko Ty tak robisz

[wloczykij78]

A co tu liczyć. Ani to zaskakujące, ani trudne. Zawsze nadpłata skutkuje obniżeniem raty, bo wysokość raty to część pozostałego kapitału plus odsetki od pozostałej części. Im więcej nadpłacasz, tym mniej "procentów" oddasz bankowi, a przy naszych stopach procentowych to chyba tylko inwestycje wysokiego ryzyka dałyby taki zwrot żeby się to bardziej opłacało. w każdym razie nie znam inwestycji z pełna stopą zwrotu, której realne oprocentowanie byłoby wyższe niż kredytu. Na tym

[cyk21]

@wloczykij78: Zgadza się. 10 min. searchu da odpowiedź na to pytanie, które wałkowano już z milion razy. Że też komuś nie szkoda czasu na budowanie aplikacji.

[wloczykij78]

@trustME: OK, pod warunkiem że zakładasz np. że kredytu ci zostało 20 lat, więc lokatę tez 20 lat będziesz trzymał? Przecież to jest oprocentowanie w skali roku :-)

[yszty]

Świetna robota, leć w gorące.

[lol79]

@yszty: dzięki, miło słyszeć!

[powodzenia]

podaje wzur

twoje oprocentowanie kredytu / 0.81 = minimalny zwrot z inwestycji, żeby bardziej ci się opłacała od nadpłaty

np przy kredycie 8%

8

[powodzenia]

@lol79 dzielenie przez 0.81 to po prostu liczenie w inny sposób ile musisz zarobić, by wyjść na to samo po odjęciu 19%

[JC97]

@Kibishi: Ale co to ma do rzeczy? Póki jest stała i lokata daje większy zysk niż nadpłata taniego kredytu to ładujesz na lokatę. Jak oprocentowania lokat spadną poniżej kredytu, albo odblokuje się stałe oprocentowanie i kredyt będzie wyżej oprocentowany niż lokata to wyciągasz kasę zgromadzoną kasę lokaty i robisz nadpłatę. Tu nadal jedyne co trzeba zrobić to porównać oprocentowania i nie ma w tym żadnej większej filozofii.

[jestemasem]

To oczywiste.

[JC97]

@lol79: Ale jedyne twarde liczby, na jakie trzeba patrzeć to oprocentowanie kredytu (plus ewentualny koszt ubezpieczenia na życie zależne od kapitału) i zysk z inwestycji minus belka.

[Hiv-Ledger]

@jestemasem: ja splacilem kredyt i jestem 350 tys. do przodu

[menelki]

Jeśli ktoś dziwi się że nadpłata kredytu jest bardziej opłacalna, to jest ekonomicznym analfabetą.
W zdecydowanej większości przypadków takie nadpłaty są korzystne. Ja bym się dziwił jakby było odwrotnie 😄

[obieq]

@menelki: no odwrotnie by było gdyby oprocentowania lokat były wyższe niż oprocentowania kredytów :D Ciekawe czemu tak nie jest?

[Kabas]

@menelki

Lepiej inwestować.

Nasdaq w ostatnich 5latach daje ponad 20% zysku rocznie.

[pwone]

Zaskakujące? Nadplacajac kredyt mam od razu pewne ponad 8% zysku i to bez podatku.

[thesecondtrue]

@pwone: cicho bo opodatkują nadpłaty podatkiem od nadmiarnych dochodów

[obieq]

@pwone: cicho bo opodatkują nadpłaty podatkiem od nadmiarnych dochodów

@thesecondtrue:
od wzbogacenia :D

[Naczelny_Cenzopapista]

Nadpłacać kredyt, czy inwestować? Policzyłem i zrobiłem aplikację.

Op robi jakieś aplikacje na kiju a tak naprawdę wystarczy porównać RRSO kredytu ze stopą zwrotu konta oszczędnościowego lub lokaty. xD

[JazzBlurr]

@Naczelny_Cenzopapista jeszcze minus podatek Belki

[1.....6]

@lol79: Wspanialy dowod, ze 8% to wiecej niz 7%, chapeau bas

[JC97]

@lol79: Ten przykład właśnie dowiaduje, że 8% > 7%.

[Kibishi]

@JC97: Pamiętaj że od zysków kapitałowych płacisz jeszcze podatek.