Cześć. Od dłuższego czasu zastanawiałem się, czy nadpłata kredytu hipotecznego jest opłacalna. Teraz już wiem.
Mam kredyt, całkiem spory. Kilka razy nadpłaciłem raty, ale tylko kilka razy. Czemu? Głównie dlatego, że nie wiem, czy to się opłaca. Mając nadmiar wolnych środków, wolę zainwestować. Rozmawiałem o tym z wieloma osobami i większość tych, którzy nadpłacają - robią to tylko dlatego, że chcą szybko pozbyć się kredytu. Tylko czy to mądre? Rozumiem chęć pozbycia się zobowiązania, ale co jeśli ja chcę na tym docelowo lepiej wyjść, tzn. mieć na koniec więcej. Czy zamiast nadpłacić 1000 PLN kredytu, nie lepiej kupić za to Bitcoina, albo wrzucić choćby na konto oszczędnościowe? Sporo banków na rynku oferuje teraz konta oszczędnościowe 5-7% w skali roku, co prawda na kilka miesięcy, ale można przerzucać kapitał między bankami... Tylko pytanie: co właściwie jest bardziej opłacalne, nadpłata kredytu czy inwestycja?
Jestem programistą i moją misją stało się odpowiedzieć na to pytanie, więc zrobiłem kalkulator kredytowy: showloan.info
Chciałbym go Wam pokazać i uzyskać feedback. Opowiem wam o tym, jaką metodę opracowałem dla stwierdzenia i policzenia, czy lepiej nadpłacać kredyt albo inwestować.
Nadpłacać, czy inwestować? Jak to w ogóle policzyć ¯\(ツ)/¯
Żeby policzyć opłacalność nadpłat trzeba przyjąć pewne założenia, co jest dość podchwytliwe i trochę nad tym czasu zmarnowałem. Najlepiej pokazać to na przykładzie.
Wyobraźmy sobie Andrzeja i Tomka, obaj mają 400k zł kredytu na 8%, zostało im 150 stałych rat. Rata to około 4220 miesięcznie. Ustalają, że Andrzej będzie co miesiąc nadpłacał kredyt kwotą 1000zł, a Tomek zamiast nadpłacać, będzie inwestować 1000zł na konto oszczędnościowe 7%. Andrzej to NADPŁACAJĄCY, a Tomek będzie INWESTOREM. Jako, że Tomek nie nadpłaca, będzie spłacał kredyt przez następne 150 miesięcy, bo nie skróci sobie kredytu przez nadpłaty. Dlatego ustalili, że spotkają się za 150 miesięcy po spłacie kredytu i zobaczą, kto wyjdzie na tym lepiej - kto będzie mieć więcej w kieszeni po 150 miesiącach.
Założenie 1: porównanie opłacalności nadpłat do inwestycji trwa tyle, co pierwotny okres kredytowania, czyli ilość miesięcy spłaty pełnego kredytu (bez nadpłat). Dla naszego przykładu, jest to 150 miesięcy.
Założenie 2: Andrzej (NADPŁACAJĄCY) i Tomek (INWESTOR) co miesiąc wydają dokładnie tyle samo na kredyt i na nadpłatę lub inwestycję.
Zaczynajmy - oto wyjaśnienie Założenia 2: W 1 miesiącu obaj spłacają ratę 4220zł. Dodatkowo Andrzej nadpłaca kredyt 1000zł, a Tomek inwestuje 1000zł na konto oszczędnościowe. Teraz uwaga. W drugim miesiącu Tomek (inwestor) spłaca 4220zł raty, ale Andrzej płaci ratę ~4210zł, czyli ~10zł mniej. Dlaczego? Bo nadpłata w 1 miesiącu spowodowała obniżkę kolejnych rat. W związku z tym Andrzej (nadpłacający) płaci 4210zł raty + 1000zł nadpłaty kredytu. Tomek (inwestor) w 2 miesiącu może zainwestować już tylko 990zł (10 zł mniej), żeby sumarycznie wydać tyle samo co Andrzej. W kolejnych miesiącach proces się powtarza, bo Tomek co miesiąc płaci mniejszą ratę, przez co w efekcie Tomek inwestuje co miesiąc coraz mniej...
Po około 77 miesiącach rata Andrzeja (nadpłacającego) + 1000zł nadpłaty to w sumie mniej niż 4220zł, czyli tyle ile wynosi niezmienna rata Tomka. Co wtedy? Tomek po 77 miesiącach przestaje inwestować, bo wydaje 4220zł miesięcznie, a Andrzej wydaje już mniej niż 4220zł, płacąc ratę + nadpłatę. Andrzej (nadpłacający) zaczyna mieć nadwyżkę kapitału :D
Założenie 3: Andrzej (NADPŁACAJĄCY) inwestuje nadwyżkę kapitału (na konto oszczędnościowe 8%, jak Tomek).
Żeby porównanie miało sens, Andrzej mając nadmiar kapitału, także zaczyna go inwestować. I w ten sposób od 77 miesiąca Andrzej zaczyna wrzucać małe kwoty na konto oszczędnościowe. Zaczyna od paru, parunastu zł, ale co miesiąc więcej. Tomek tylko spłaca ratę, ale jego kapitał ciągle pracuje na koncie oszczędnościowym. Tak to się ciągnie do 147 miesiąca, bo wtedy... Tomek (nadpłacający) spłaca kredyt. Co wtedy? Zaczyna inwestować CAŁĄ RATĘ 4220zł (której już nie płaci, bo spłacił kredyt) w konto oszczędnościowe. Tomek w tym czasie od dawna nie inwestuje (ale jego kapitał pracuje na koncie oszczędnościowym) i też co miesiąc ponosi koszt 4220zł (na ratę kredytu).
Po 150 miesiącach Tomek (inwestor) spłaca kredyt i porównanie się kończy. Kto ma więcej w kieszeni, Andrzej, czy Tomek?
Andrzej i Tomek po 12.5 latach (150 miesięcy) spotykają się na piwku :D Chcą się przekonać, kto ma więcej w kieszeni.
Andrzej i Tomek: wydali obaj w sumie ~675.5k zł każdy
Andrzej (nadpłacający): koszt kredytu: 592k, zainwestowane: 83.5k, zwrot z inwestycji 5.5k
W kieszeni Andrzej ma 83.5k + 5.5k = 89k zł
Tomek (inwestor): koszt kredytu 634k, zainwestowane 41.5k, zwrot z inwestycji 21.5k
W kieszeni Tomek ma 41.5k + 21.5k = 63k zł
( ͡° ͜ʖ ͡°) Wniosek: strategia nadpłaty kredytu pozwoliła docelowo mieć 26k zł WIĘCEJ w kieszeni!
Czy to zaskakujące liczby? Dla mnie osobiście tak :D Oczywiście na korzyść nadpłaty kredytu. Te kwoty zmieniają się w zależności od kwoty nadpłaty, ale też zwrotu z inwestycji. Czym większy zwrot z inwestycji tym bardziej opłacalne jest oszczędzanie, ale 7% to i tak całkiem sporo, więc można powiedzieć, że realnie dla szarego Kowalskiego lepiej jest nadpłacać kredyt.
Liczę na was feedback, i opinie czy to w ogóle ma sens i czy nie popełniłem jakiegoś błędu myślowego. Sprawdźcie też kalkulator, dajcie znać, co myślicie o samej aplikacji. Trochę czasu nad nią spędziłem :D Możecie tam policzyć sami dla swoich kredytów i poznać więcej szczegółów (nie zbieram żadnych danych): showloan.info
Komentarze (281)
najlepsze
Andrzej nadpłaca kredyt i wydaje ciągle stałą kwotę (biorąc z przykładu): 5220.
W pierwszym miesiącu będzie to 4220 + 1000 (rata + nadpłata)
W drugim miesiącu będzie to 4210 + 1010
w trzecim 4200 + 1020 itd.
Wydaje mi się, że wtedy znacznie lepiej będzie widać rzeczywistą różnicę pomiędzy spłacaniem a inwestowaniem.
W zdecydowanej większości przypadków takie nadpłaty są korzystne. Ja bym się dziwił jakby było odwrotnie 😄
Lepiej inwestować.
Nasdaq w ostatnich 5latach daje ponad 20% zysku rocznie.
@thesecondtrue:
od wzbogacenia :D
Op robi jakieś aplikacje na kiju a tak naprawdę wystarczy porównać RRSO kredytu ze stopą zwrotu konta oszczędnościowego lub lokaty. xD
Komentarz usunięty przez autora