Jak mocno deweloperzy mogą kontrolować ceny mieszkań na rynku wtórnym. Zaobserwowany przykład. I być może praktyczne rozwiązanie. Obserwacje Spokojny wieczorek w środku tygodnia (czwartek 11.02.2021), zerknę na oferty mieszkań w otodom.pl, może akurat sytuacja zaczyna normalizować się... Patrzę na..
Spokojny wieczorek w środku tygodnia (czwartek 11.02.2021), zerknę na oferty mieszkań w otodom.pl, może akurat sytuacja zaczyna normalizować się ...
Patrzę na oferty (3-4 pokoje, Mieszkania, Wrocław, Śródmieście) rynku wtórnego i trendy, a tutaj mocne załamanie (w górę) średniej ceny metra w ciągu jednego dnia:
Co się stało ? Zadałem sobie podchwytliwe pytanie.
Uwaga padła na jedno miejsce:
351 nowych ofert dodanych w jeden dzień 11.02.2021. Wszystkie ogłoszenia dotyczą jednej i tej samej oferty deweloperskiej, mało dla mnie ciekawej, chociażby ze względu na to, że pociąg towarowy będzie przejeżdżał pod oknami każdą noc. Mniej z tym, patrzę na ceny tych ofert, a tam widzę przeogromną liczbę ofert typu:
Słyszałem o "nocy cudów na Wrocławskim rynku nieruchomości", o tym, że w 2020r jakiś deweloper na Gaju mocno podbił ceny mieszkań Wrocławskich, wystawiając sporo w cudzysłowie "VIP" ofert i że ogólnie deweloperzy wystawiają teraz swoje rezerwy bardzo drogich mieszkań, aby podbić średnią. To były dla mnie jakieś newsy, które nie analizowałem, więc nie wiem co z tego prawda a co nie. Zostawmy, to już jako historię
Przeanalizujmy lepiej co stało się tym razem.
Serwis otodom.pl jest największym do celów kupna/sprzedaży mieszkań. Myślę, że zdecydowana większość bazuje swoją wiedzę o obecnej cenie rynkowej mieszkań na podstawie reportów załączonych do każdej oferty otodomu.
Sprzedawca prywatny, dodając ofertę najpierw sprawdza jak kształtuje się cena i raczej zagląda na te raporty.
Problem jest w tym, że średnia cena mieszkania wtórnego liczy się na bazie wszystkich ogłoszeń z rynku pierwotnego i wtórnego włącznie. Więc podnosząc ceny na rynku pierwotnym, automagicznie podnoszą się ceny rynku wtórnego ;) Nie wiem, czy to jest zrobione celowo i raczej nie dowiem się :)
Zobaczmy jak silne są te pokrętła:
Liczba ogłoszeń Wrocław, Śródmieście na dzień 11.02.2021:
Czyli 70% ofert to rynek pierwotny. 70% - taki jest wpływ deweloperów/dewelopera na Wrocławskim śródmieściu.
Zobaczmy liczbę ogłoszeń całego Wrocławia na dzień 11.02.2021:
Czyli 66 %
Nie wiem jak z stolicą, bo na obecną chwilę mają stosunek:
Czyli 35 %. Nie analizuję jak w poszczególnych dzielnicach
Jak widać, problem jest w narzędziu, które deweloper może wykorzystać w celu manipulacji i spekulacji.
Zgłosiłem problem do "obsługi klienta" serwisu otodom.pl, dostałem odpowiedź, że powiadomi się jakiś tam dział techniczny i zamknęli zgłoszenie. Myślę, że już do tego zgłoszenia nie wrócą :p
Według mnie serwis pokazując dane statystyczne całemu światu, musi dbać o ich wiarygodność i precyzyjność, tym bardziej jeśli wprost mają zwróconą uwagę gdzie jest błąd i jeszcze bardziej jeżeli od tego zależy spokój i dobrobyt zwykłych ludzi. Co o tym sądzicie?
Żeby nie było, że tylko narzekamy, proponuję rozwiązanie jakie widzę. Najprawdopodobniej są lepsze...
Pozwoliłoby to rozproszyć decyzyjność o cenach po całym rynku nieruchomości i osłabić narzędzie dużych graczy.
Myślę, że punkt 1 jest łatwo wykonalny, tylko nie wiem jak wymusić serwis aby jaknajszybciej to zrobił. Być może ma przyczyny aby tego nie robić. Być może przeczyta to osoba o dobrych znajomościach "prawnych i negocjacyjnych" i pociągnie ten temat.
Stwierdziłem, że warto o tym napisać. Tak wygląda to z mojej perspektywy, możliwie, że nie mam racji. Do przemyślenia...
tygodnia
Komentarze (18)
najlepsze
Bardzo niemocno
To k---y,nie ludzie.