[jayandrew]

Potrzebuje pomocy w matematyce i zrozumieniu czy dobrze myślę: mamy z żoną mieszkanie, które wynajmujemy od paru lat. Jest ono częściowo kredytowane, pozostało 100k do spłaty.

Struktura kredytu wygląda następująco: raty około 950 zł, w tym 730 zł odsetek, 206 kapitału. Nadpłacamy to co miesiąc dość mocno, aby pozbyć się kredytu do max stycznia 2027. Refinansowanie się nie opłaca, bo więcej zapłacimy w kosztach około kredytowych niż realnie zaoszczędzimy.

Wynajmujemy mieszkanie za 1350 zł miesięcznie: kwota jeszcze sprzed pandemii. Mieszka tam mama z dzieckiem, mieszkanie utrzymuje w świetnym stanie, więc nie widziałem powodu aby podnosić jej co roku czynsz, bo cenię fakt, że nie martwię się od paru lat o przelew co miesiąc.

Natomiast ostatnio po przeliczeniu wartości mieszkania vs naszych zarobków na nim naszła mnie myśl, że nie opłaca się nam tego trzymać. I tutaj pojawia się matematyka, którą chcę zweryfikować.

Wartość mieszkania to około 350 tys pln, czyli nasz kapitał w tym mieszkaniu to około 250 tys (wartość mieszkania minus kredyt). Wynajmujemy je za 1350 zł miesięcznie, co oznacza, że po odliczeniu ryczałtu i odsetek kredytu, zostaje nam +- 400 zł miesięcznie 'na czysto'. W skali roku daje to śmieszne 4800 zł, co przy wartości kapitału który posiadamy w tym mieszkaniu wychodzi 1.92% rocznej stopy zwrotu. Dodatkowo babeczka poprosiła nas o naprawienie paru elementów, za które my jesteśmy odpowiedzialni, co po przeliczeniu wyniesie nas więcej, niż w rok zarabiamy na tym interesie.

Oczywiście moglibyśmy podnieść czynsz, ale jestem pewien, że babka wyniesie się jak tylko wrzucimy kwotę 1800-2000, którą musielibyśmy dostać, aby nasza stopa zwrotu urosła do "ledwie 5-6%". Albo co gorsza, słysząc kwotę, przestanie płacić wcale i gówno jej zrobimy tak na prawdę. Tak czy inaczej, dołoży mi to masę pracy, której nie chce. Lub co gorsza, praktycznie położy temat zwrotu z inwestycji na pare tygodni jak będę szukać lokatorów.

I tu dochodzę do sedna: biorąc pod uwagę, że obecnie obligacje 10 letnie są oprocentowane na poziomie 6.8%, to zastanawiam się czy nie lepiej sprzedać to mieszkanie i trzymać wszystko w obligacjach, ewentualnie w jakimś funduszu ETF, gdzie otrzymam podobne stopy zwrotu, bez całego ryzyka i kosztów związanych z wynajmem.

Czy dobrze kombinuje, czy jest coś co przeoczyłem w moich wyliczeniach?

#nieruchomosci #inwestowanie

[DiMaria]

@jayandrew:

Brzmi zupełnie jak bait.
Wynająłeś mieszkanie samotnej matce z dzieckiem i boisz się przez to zwaloryzować czynsz XDDD
W analogicznej sytuacji, najemca by się Ciebie nie żałował i szukał tańszego mieszkania, jeśli ceny najmu na rynku spadłyby.

[jayandrew]

@DiMaria: to prawda, jestem trochę frajer w tej sytuacji, natomiast dopiero teraz policzyłem faktycznie ile na tym zarabiamy. Inna sprawa, że w tej okolicy ciężko o mieszkania na wynajem, więc nie mam nawet jak porównać ile mogę za nie realnie dostać.

[PfefferWerfer]

@jayandrew: Tak, ja bym to sprzedał w #!$%@? i pakował albo w spółki dywidendowe licząc że urosną albo w obligacje inflacyjne i po prostu patrzył jak rośnie.

Użeranie się z mieszkaniem za 400 PLN/mc to moim zdaniem #!$%@? deal.

Jeśli chcesz być fair to zaproponuj lokatorce że może je od was odkupić za cenę X Bo dobrze wam się współpracuje, a jak nie będzie chciała to je sprzedasz na rynku.

[PanieAreczku]

Oho zaczyna się. @mickpl miał rację że kiedyś się zorientujecie. ( ͡° ͜ʖ ͡°) oh shit, a ja kupilem na gorce :/

[kosmo1989]

@jayandrew: dobrze kombinujesz. Dlatego flipperzy zawodowo picuja mieszkanie żeby je lunąć z zyskiem albo robią z 3 pokojowego 5 pokojowe bo przy 3 pokojach stopa zwrotu jest za mała. Sporo część z rynku wtórnego to tez takie sytuacje że ludzie boją się wynajmować komukolwiek, czynsz wysoki więc pozbywają się mieszkania i uciekają na wieś. Sam patrząc na mój portfel akcji żałuję że nie wszedłem all in albo chociaż 80% bo

[the_good_guy]

@jayandrew: na jednym, dwóch mieszkaniach nie pobogaciejesz (chyba że w najmie krótkoterminowym) - w takiej sytuacji mieszkania pełnią funkcję tezauryzacyjną, czyli pozwalają przechować oszczędności bez straty ich wartości (a często - z zyskiem)

[zeszyt-w-kratke]

@jayandrew: źle policzyłeś bo nie wziąłeś pod uwagę wzrostu wartości mieszkania.

[madl]

@jayandrew: te obligi to chyba tylko w 1szym roku mają takie oprocentowanie, potem zgodnie z inflacją, więc równie dobrze możesz zaraz mieć 2.5% a od tego jeszcze Belka ( ͡° ͜ʖ ͡°)

[jayandrew]

@zeszyt-w-kratke: Tylko gdzie jest limit? Jeśli wrzucę to w rynek akcji, to raczej wahania wartości powinny wyjść podobne jak na rynku nieruchomości. Ale zakładam, że covidowe +30%r/r szybko się nie powtórzy…

[charlie1919]

za bardzo uprościłeś te obliczenia, ona Ci spłaca kredyt więc to nie znaczy że na czysto zostaje Ci tylko 400 miesięcznie, bo tymi płatnościami spłaca Ci mieszkanie, które rośnie na wartości. Ja na Twoim miejscu zrobiłbym tak że póki ona jest i płaci i wszystko jest w porządku, to bym ją trzymał, bo dobry i uczciwy najemca to też jest duży plus, dopiero jak się wyprowadzi to bym sobie przemyślał co dalej

[GOHAN]

Wynajmujemy mieszkanie za 1350 zł miesięcznie: kwota jeszcze sprzed pandemii. Mieszka tam mama z dzieckiem, mieszkanie utrzymuje w świetnym stanie, więc nie widziałem powodu aby podnosić jej co roku czynsz, bo cenię fakt, że nie martwię się od paru lat o przelew co miesiąc.

jestem pewien, że babka wyniesie się jak tylko wrzucimy kwotę 1800-2000

@jayandrew: Tu popełniłeś błąd. Gdybyś podnosił jej czynsz stopniowo to teraz płaciłaby 1800 zł i dalej by tam mieszkała. Jak #!$%@? jej +500 zł to nic dziwnego, że się wyprowadzi xD Teraz to żeby się nie wyprowadziła możesz jej doliczyć pewnie co najwyżej do 1500 zł a i tak będzie marudziła.

W ogóle to mieszkanie leży, jeść nie woła, zarabia na siebie, jego wartość ciągle wzrasta a ty byś wolał je sprzedać i wsadzić hajs na obligacje, żeby mieć z tego 500 zł

[jayandrew]

@charlie1919: @GOHAN Ale ja rozumiem fakt, że ona mi spłaca kredyt, i to faktycznie się spina. Cały czas tak myślałem przez ostatnie 2-3 lata. Na ten moment problemem jest fakt, że wartość kredytu to tylko 25% nieruchomości. I na reszcie kapitału chciałbym mieć tak średnio 6-8% rocznie. Bardzo mocno wątpię czy będzie w tym miejscu gdzie mamy to mieszkanie jeszcze większy boom, co uzasadniłoby kolejny wzrost wartości samej nieruchomości.

[GOHAN]

@jayandrew: No więc realnie podnieś czynsz. Jak nie będzie chciała płacić to albo szukaj nowego najemcy, albo sprzedaj mieszkanie jeśli uważasz, że to dla ciebie zbyt mały zysk.

[majkel88]

@jayandrew: nie umiecie w wynajem i dlatego gówno z tego macie. U mnie najemcy co roku mają co najmniej podwyżkę 50-100zl za pokój i w mieszkaniach 300-500zł w zależności od metrażu i lokalizacji.