[mickpl]

Jak się ma na dzisiaj perła inwestycyjna rodaków, absolutny hit lat ostatnich, czyli kupowanie kwadratu pod najem posiłkując się kredytem? Połowa gotówki, połowa kredytu i wynajmujemy.

Ano na minus parę procent XD

A jak kupimy w całości za gotówkę? No tak 1-3% do przodu, w zależności od miasta, czyli grubo dwa razy mniej niż gdyby trzymać na zwykłej lokacie.

#nieruchomosci

[PanieAreczku]

@mickpl: a co lepsze, tak powinien wyglądać zdrowy rynek. Anomalia było to co miało miejsce w poprzednich latach gdzie lokaty były oprocentowane symbolicznie.

[mickpl]

@PanieAreczku: A to i tak uratowali w dużej części Ukraińcy. Koniec wojny to będzie kaplica dla tego typu inwestowania. Wg OECD z ostatniego tygodnia 3/4 po zakończeniu wojny chce od razu wrócić na Ukrainę.

[thorgoth]

No tak 1-3% do przodu, w zależności od miasta, czyli grubo dwa razy mniej niż gdyby trzymać na zwykłej lokacie.

@mickpl: Też uważam że kupowanie pod wynajem teraz to głupota ale jakim algorytmem kwantowym to liczyłeś jeśli obecnie sam wzrost wartości kwadratu BEZ jednej złotówki od wynajmującego daje wzrost powyżej inflacji?

[mickpl]

jakim algorytmem kwantowym to liczyłeś

@thorgoth: Algorytmem NBP XD

A co do wzrostu wartości to nie wiem, transakcyjne lekko do góry. Ofertowe, fakt, kosmos, ale to historyczna dywergencja i wynika głównie z wyprzedaży tanich mieszkań co pompuje średnią.

[inko-gnito]

@thorgoth: mówisz o niezrealizowanym zysku. Tu tkwi haczyk.

[inko-gnito]

@mickpl: dobrze widać, że przeciętny zysk przez lata wynosił marne 3-4% I to przy dużym wkładzie własnym. No, ale łykopków to nie dotyczy. Statystyczny łykopek ma zysk w granicach 8-12%
Podstawy ekonomii, inwestowania i matematyki w naszym kraju są na żenująco niskim poziomie

[mickpl]

dobrze widać, że przeciętny zysk przez lata wynosił marne 3-4%

@inko-gnito: To jest i tak czysty algorytm zakładający, że nie ma przerw w wynajmowaniu, remontów itd. Pudzian tak zgasił jakiś czas temu Midela trzeźwo mówiąc, że cały ten zysk rentierski to był wzrost wartości samego kwadratu, a nie najem.

[kmibm]

@mickpl: Ciekawie niski wynik, możesz podesłać źródłowy dokument tych danych?
Nie do końca rozumiem, co jest tutaj przedstawiane, nie jestem orłem z ekonomii: To jest zysk netto/całkowity kapitał w ciągu roku? Na szybko przeliczyłem z kalkulatorem kosztów kredytu przy 200 k kredytu na 25 lat, czyli ok. połowa ceny mieszkania 50 m. w Lublinie, całkowity koszt kredytu to niecałe 300k, wkład własny zakłądam drugie tyle, rata 1300. Z wynajmu, po odjęciu

[BurzaGrzybStrusJaja]

@thorgoth: @mickpl
Ten wykres to jest ROE (zwrot z kapitału) a nie ROI (zwrot z inwestycji). Gdyby ceny mieszkań spadły, a wynajmu nie to na wykresie zobaczyłbyś skok rentowności. Jeśli ceny mieszkań będą szły w górę, a wynajem będzie stał w miejscu to ROE będzie spadać, ale twój niezrealizowany zysk będzie rosnąć.
Co, więc nam mówi wykres? Że obecnie bardziej opłaca się sprzedać nieruchomość i wejść w obligacje niż dalej wynajmować

[inko-gnito]

@kmibm: na szybko rzuciłem okiem na oferty wynajmu mieszkań w Lublinie i te Twoje 3k miesięcznie jest trochę życzeniowe. Przeważają oferty z cenami 2-2,5k miesięcznie plus czynsz. Odlicz od tego podatek, koszty remontów, koszt dostosowania mieszkania pod wynajem. No i Lublin, czyli raczej wynajem studentom, więc raczej 9-10 miesięcy obłożenia rocznie a 2-3 miesiące bez lokatorów.

[kmibm]

@inko-gnito: Wynajmuje się od września do września, lub od października do października, nikt nie odpuszcza na wakacje. No tak, remont to może być jednorazowy duży koszt nawet kilkudziesięciu k. Uwzględnijmy to i zejdźmy z wynajmem do 2k, choć opierałem się na doświadczeniu podając te 3, nie życzeniowości:
Załóżmy remont 50k - 1k/metr, cena za metr była mniej więcej średnia, nie kupujemy rudery.
2000 - 1300 = 700
700*12 = 8400
8400/250

[inko-gnito]

@kmibm: nadal nie odliczasz podatku. Założenie, że będziesz miał 100% obłożenie też jest mocno optymistyczne. Nie bierzesz pod uwagę wielu kosztów związanych choćby z samym zakupem (PCC itp.). Nie wpuścisz tam od razu lokatora, bo najpierw musisz to mieszkanie umeblowac, a później szukać lokatora.

"Pierwszą jest wzrost ceny wynajmu co roku, drugą wzrtost wartości camego mieszkania."
Cena najmu raz rośnie, a raz spada. Wzrost wartości mieszkania nic dla Ciebie nie znaczy,

[kmibm]

@inko-gnito: Podatek wynosi 8.5% po odliczeniu czynszu. Więc odlicz z tych 2000 200 zł i masz go z górką uwzględniony. Nie jest optymistyczne, zawsze jest 100%, serio piszę z doświadczenia. Nie wiem jakim cudem można w którymś roku kogoś nie znaleźć na mieszkanie, serio. To nie jest AirBNB, że się na tydzień wynajmuje i któryś mozę nie pyknąć. Jest rok w rok ktoś. No i znowu, umeblowanie i remont może zająć

[kmibm]

@inko-gnito: W sumie wrzucę uwagę o akcjach w innej formie: To tak, jakbyś powiedział, że przyrost wartości akcji na giełdzie się nie liczy i można obliczać tylko zysk z dywident. Pewnie, czasem i w niektórych sytuacjach to prawda, ale w większości i dla większości ważniejszy jest przyrost wartości samych akcji, dywidendy to, z wyjątkami, dodatek.

[inko-gnito]

@kmibm: nie wiem jak skomentować Twoje ostatnie dwa wpisy. Najlepiej by pasował jedno wielkie XD
Zabawnie się czyta takich teoretyków folozofów.

[MajsterOfWihajster]

@mickpl: nieruchomość jest inwestycją długoterminową. Skupianie się na wyniku z ostatniego roku czy dwóch jest po prostu głupotą.

[kmibm]

@inko-gnito: Nie jestem teoretykiem akurat, wiem o czym piszę w tym konkretnym kontekście. Skomentuj proszę bardziej sensownie, jeśli masz rzeczywiście jakiś komentarz. Najlepiej dołącz jakieś proste podstawowe obliczenia, nie muszą być dokłądne, jak moje z resztą.

[inko-gnito]

@kmibm: skomentowałem. Twoje optymistyczne obliczenia dały niski zwrot z inwestycji, więc skupiles się na fikcyjnych (bo niezrealizowanych) zyskach z teoretycznej sprzedaży mieszkania po teoretycznej cenie. Co tu więcej komentować?
Już od lat liczę stopę zwrotu z wynajmu dla kilku lokalizacji, które znam i od lat ten biznes mi się nie spina. Są lepsze sposoby na lokowanie kasy.

[0czykobry]

@mickpl: chce wracać, a wróci to dwie różne rzeczy. PiS im socjalu nie odbierze to po co mają wracać?
Według ankiety, która przeprowadziłem wczoraj w stu procentach chcę zostać milionerem

[essalysolu]

@kmibm: jak juz sie odwolujesz do analogii z gielda, to ty zakladasz na podstawie wykresu wstecz 10 letniego, ze wartosc mieszkania rosla. to tak jakbys sobie popatrzyl na wykres spolki z gieldy i widzial, ze rosnie od dziesieciu lat. Czy madrym jest zakladanie, ze spolka i mieszkanie bedzie dalej rosla, no bo rosla od 10 lat? Jesli tak, to po #!$%@? kupowac mieszkanie, mozesz sobie znalezc milion spolek, ktore rosna od