[FxJerzy]

Dług nieruchomości komercyjnych powoduje kolejne obawy banków (21 marca 2023)
Duża liczba niewypłacalnych biur może zmusić banki do obniżenia wartości tych i innych kredytów

Rekordowa ilość komercyjnych kredytów hipotecznych wygasających w 2023 roku ma przetestować kondycję finansową małych i regionalnych banków, które są już pod presją po ostatnich upadkach Silicon Valley Bank i Signature Bank.

Mniejsze banki posiadają około 2,3 biliona dolarów długu na nieruchomościach komercyjnych, w tym hipoteki na wynajem mieszkań, według analizy firmy Trepp Inc. To prawie 80% komercyjnych kredytów hipotecznych posiadanych przez wszystkie banki.

W związku z zawirowaniami w branży bankowej, regulatorzy i analitycy coraz bardziej niepokoją się zadłużeniem na rynku nieruchomości komercyjnych, zwłaszcza kredytami zabezpieczonymi przez budynki biurowe, jak twierdzą uczestnicy branży. Wiele wieżowców, parków biznesowych i innych nieruchomości biurowych straciło na wartości w okresie pandemii, ponieważ ich najemcy biznesowi przyjęli nowe strategie pracy zdalnej i hybrydowej.

Wysokie stopy procentowe również spowodowały spustoszenie w wycenach nieruchomości komercyjnych. Wielu właścicieli posiadających kredyty hipoteczne o zmiennym oprocentowaniu musi płacić znacznie więcej za miesięczną obsługę zadłużenia, co zmniejsza ich przepływy pieniężne. Właściciele z kredytami hipotecznymi o stałej stopie procentowej odczują ból wyższych stóp procentowych, gdy będą musieli dokonać refinansowania.

Bieżący rok będzie krytyczny, ponieważ według Treppa wygasa około 270 miliardów dolarów w komercyjnych kredytach hipotecznych posiadanych przez banki, co jest najwyższą wartością w historii. Większość z tych kredytów jest w posiadaniu banków o aktywach poniżej 250 miliardów dolarów.

Jeśli te pożyczki się spłacą, uspokoiłoby to rynki. Ale duża liczba przypadków niewypłacalności może zmusić banki do obniżenia wartości tych i innych pożyczek, mówią analitycy, wzmacniając obawy o kondycję finansową amerykańskiego systemu bankowego.

Wielu z tych kredytobiorców będzie miało trudności ze spłatą swoich pożyczek, powiedział Tomasz Piskorski, profesor nieruchomości Edward S. Gordon w Columbia Business School. "Zniszczenie wartości jest dość duże" - powiedział.

Podczas gdy wiele banków odnotowało spadek wartości swoich obligacji - kluczowy czynnik w upadku Silicon Valley Bank - ustalenie, o ile spadła wartość ich hipotek jest trudniejsze, ponieważ nie są one notowane na giełdzie, a każdy budynek jest inny.

W ostatnim artykule grupa ekonomistów, w tym pan Piskorski, oszacowała, że wartość kredytów i papierów wartościowych posiadanych przez banki jest o około 2,2 biliona dolarów niższa niż wartość księgowa w ich bilansach.

Ten spadek wartości naraża 186 banków na ryzyko upadku, jeśli połowa ich nieubezpieczonych deponentów zdecyduje się wyciągnąć swoje pieniądze - oceniają ekonomiści. Kredyty w nieruchomościach stanowią ponad jedną czwartą tego niedoboru, powiedział Piskorski.

W przeciętnym amerykańskim banku, kredyty na nieruchomości komercyjne stanowią 38% aktywów kredytowych, według analizy KBW Research.

Dobrą wiadomością jest to, że w ostatnich latach banki pożyczały bardziej konserwatywnie w porównaniu do okresu sprzed kryzysu finansowego w 2008 roku. Wiele budynków może być nadal wartych więcej niż ich hipoteki, nawet jeśli poniosą stratę wartości.

"Ratunkiem jest to, że masz przyzwoitą poduszkę" - powiedział Frank Schiraldi, analityk giełdowy w Piper Sandler.

Ponadto, rządowi regulatorzy dali bankom sposoby na uniknięcie strat nawet wtedy, gdy kredyty są w tarapatach i są restrukturyzowane, aby dać kredytobiorcom więcej czasu i więcej elastyczności na spłatę tego, co są winni. Wiele z wytycznych, którymi kieruje się Rezerwa Federalna i inni regulatorzy, zostało wprowadzonych w życie podczas globalnego kryzysu finansowego w celu wsparcia gospodarki.

Na przykład w 2009 roku regulatorzy wydali oświadczenie, w którym zezwolili bankom na utrzymywanie w wielu sytuacjach kredytów w pełnej wartości, nawet jeśli nieruchomość stanowiąca zabezpieczenie kredytu była warta mniej niż saldo kredytu. Chociaż banki miały uzasadnione oczekiwania, że zostaną spłacone, krytycy ostrzegali wówczas, że te wytyczne w dłuższej perspektywie zaszkodzą gospodarce, ponieważ ból został jedynie odroczony.

Jednak strategia ta okazała się skuteczna. W latach po kryzysie wartości nieruchomości komercyjnych stale rosły, w dużej mierze dzięki niskim stopom procentowym.

Ostatecznie wielu kredytobiorców było w stanie spłacić kredyty, które zostały zmodyfikowane i przedłużone w trudnych latach. Regulatorzy "okazali się mieć rację" - powiedział Tyler Wiggers, starszy pracownik Fedu w okresie po kryzysie fiskalnym, który obecnie jest adiunktem na wydziale finansów Uniwersytetu w Cincinnati.

Rezerwa Federalna poinformowała we wrześniu, że planuje zrewidować swoje wytyczne z czasów kryzysu finansowego dotyczące restrukturyzacji nieruchomości komercyjnych, ale zaznaczyła, że nowa polityka będzie "oparta na istniejących wytycznych". Nowa polityka "jest na czasie w erze postpandemicznej, ponieważ trendy takie jak zwiększona praca zdalna mogą zmienić historyczne wzorce popytu ... w sposób, który negatywnie wpływa na kondycję finansową i zdolność do spłaty" wynajmujących nieruchomości komercyjne, powiedział Fed.

Mimo to, elastyczne podejście regulatorów do treningów na nieruchomościach ma ograniczenia. Banki nadal są zazwyczaj zobowiązane do obniżenia wartości długu w swoich księgach, jeśli kredytobiorca nie wywiązuje się ze swoich zobowiązań. Już teraz liczba zaległości rośnie, częściowo z powodu wysokich stóp procentowych, pracy w domu i zwolnień w branży technicznej. Wśród pożyczkobiorców, którzy nie wywiązali się ze swoich zobowiązań są Pimco i Brookfield Asset Management.

Trepp poinformował na początku tego miesiąca, że wskaźnik opóźnień dla komercyjnych papierów wartościowych zabezpieczonych hipoteką wzrósł w lutym o 0,18 punktu procentowego do 3,12%, co stanowi drugi największy wzrost od czerwca 2020 r.

Ponadto, jeśli stopy procentowe pozostaną na obecnych wysokich poziomach, niskie stopy nie przyjdą na ratunek portfelom nieruchomości komercyjnych banków, jak to miało miejsce w latach po kryzysie finansowym. W rzeczywistości wzrost stóp procentowych spowodowałby dalszą erozję wartości tych portfeli.

Fed powiedział ostatnio, że będzie akceptował obligacje i inne aktywa po wartości nominalnej jako zabezpieczenie banków, co zmniejsza prawdopodobieństwo runu na banki. Mimo to, małe i regionalne banki mogą szybko popaść w kłopoty, jeśli będą musiały sprzedać kredyty na nieruchomości komercyjne, aby pozyskać kapitał, powiedział Richard Jones, partner w firmie prawniczej Dechert LLP.

W takiej sytuacji, banki prawdopodobnie będą musiały przeklasyfikować kredyty jako przeznaczone na sprzedaż, a to często oznacza wycenę ich po tym, co ich zabezpieczenie jest obecnie warte, a nie po wartości nominalnej kredytu, powiedział.

"Jesteśmy teraz w bardzo niepewnej sytuacji" - powiedział Piskorski, profesor Columbia Business School.

https://www.wsj.com/articles/commercial-property-debt-creates-more-bank-worries-b36184ba

#gielda #banki #nieruchomosci