[Tomaszku]

Hej!

W związku z tym, że z jednej strony zajmuje się bankowością od prawie 10 lat, a z drugiej ostatnio bardzo na czasie jest temat tego, czy i jak Banki w ogóle sprawdzały zdolność klientów przy kredytach mieszkaniowych, pozwolę sobie opisać jak wyglądają obowiązki informacyjne od strony prawnej i rekomendacji. Zaznaczam na wszelki wypadek, że wszystkie przemyślenia są tylko i wyłącznie moim osobistym zdaniem. Jak zainteresowanie będzie duże, to możliwe, że będę kontynuował ten wpis odnosząc się do trochę innych obszarów działalności (ewentualne propozycje możecie podsuwać w komentarzach).
Dodam, że skupiam się tutaj przede wszystkim na oczekiwaniach prawnych/regulacyjnych. Nie gwarantuje, że każdy jeden Bank w Polsce stosuje się do tych regulacji, natomiast to już podlega ocenie podczas kontroli prowadzonych przez odpowiednie instytucje.

Główne źródła to Ustawa o kredycie hipotecznym z 2017 roku i Rekomendacja S KNF dotycząca właśnie ekspozycji zabezpieczonych hipotecznie.

Zapraszam do lektury :)

Materiał reklamowy

Pierwszym krokiem przy wyborze kredytu jest często przeglądanie ofert. Ofert, których kształt nie jest całkowicie dobrowolny, bo treść materiału reklamowego (głównie w formie papierowej, ale nie ma podstaw zakładać, że reklama w internecie powinna mieć inne wymagania) określa art. 7 ustawy o kredycie hipotecznym. Z najważniejszych ciekawostek, materiał musi zawierać informację o ryzyku stopy procentowej (jeżeli kredyt jest ze zmiennym oprocentowaniem). Ustawa określa też co powinien zawierać przykład reprezentatywny.

Badanie zdolności kredytowej

To jest właściwie temat na osobny post, ale z najważniejszych rzeczy:
należy pamiętać o ważnej rzeczy: ocena zdolności/stabilności dochodów, ocena wiarygodności klienta i zabezpieczenie to 3 zupełnie inne rzeczy. W pewnym stopniu się na siebie nakładają, jednak nie są ściśle powiązane. I tak np. to, że klient ma zdolność kredytową nie znaczy, że jest dla Banku wiarygodny. A fakt posiadania zabezpieczenia w postaci hipoteki nie upoważnia Banku do udzielenia kredytu osobie bez zdolności kredytowej (taka możliwość jest, na podstawie art. 70 ust. 2 Prawa bankowego, jednak w praktyce stosuje się to raczej tylko dla klientów instytucjonalnych).
Rekomendacja S nr 1.4 wskazuje między innymi, że Banki powinny w ocenie zdolności kredytowej uwzględniać ryzyko wzrostu stóp procentowych o co najmniej 2,5% w stosunku do aktualnego poziomu - czyli klient powinien mieć zdolność kredytową również przy takim założeniu.
Wskaźnik DtI określający maksymalny poziom obciążeń kredytowych. Banki muszą określić jego wartość w swojej strategii. Zgodnie z Rekomendacją S nr 9.3 Bank ma obowiązek informować klienta o podwyższonym ryzyku, jeżeli stosunek jego zobowiązań kredytowych (po udzieleniu kredytu) do dochodów przekracza 40% w przypadku osób zarabiających poniżej średniej krajowej i 50% dla pozostałych.
Wydatki na życie: tutaj drobna uwaga, to nie jest tak, że jak podacie we wniosku, że utrzymujecie się za 100 zł miesięcznie na diecie czokoszokowej, to Bank w to uwierzy. Banki prowadzą swoje analizy i określają minimalne poziomy utrzymania w zależności m. in. od miejsca zamieszkania czy liczby osób w gospodarstwie domowym.

Obowiązki informacyjne: wniosek, umowa, załączniki

Ważne, że Bank powinien dostarczyć Wam decyzję kredytową w ciągu 21 dni od daty złożenia pełnego wniosku kredytowego. Na wcześniejsze przedstawienie powinniście wyrazić zgodę (ten czas ustawodawca w zamyśle daje na porównanie ofert). Warto pamiętać, że we wniosku kredytowym oświadczacie z reguły, że jesteście świadomi odpowiedzialności karnej za podawanie fałszywych informacji. Warto też czytać przypisy znajdujące się z reguły na końcu wniosku - tam są informacje na co wyrażacie zgodę i z reguły pierwsze oświadczenia w których potwierdzacie, o czym poinformował Was doradca.

Minimalny zakres umowy kredytowej określa artykuł 29 ustawy o kredycie hipotecznym. Tak w skrócie, powinny tam być przede wszystkim informacje o okresie trwania, liczbie rat i ich wysokości, kosztach, oprocentowaniu (w tym RRSO). Od 01.01.2018 r. w umowach powinny znajdować się też informacje o tym, co Bank zrobi jeżeli wskaźnik referencyjny (czyli np. WIBOR) przestanie być opracowywany. Jeżeli nie macie tego w umowach, to stąd przychodzące propozycje aneksów - ten obowiązek wynika z regulacji unijnych, a konkretnie Rozporządzenia BMR (nazwa skrótowa, ale po wpisaniu w Google bez problemu znajdziecie pełną, konkretnie chodzi o artykuł 28 tego rozporządzenia). Ważne też, że Bank ma prawo pobrać od Was prowizję za wcześniejszą spłatę do 36 miesiąca od uruchomienia kredytu. Potem już nie (ustawa o kredycie hipotecznym).

O czym jeszcze informuje Bank? Musicie dostać formularz informacyjny, którego wzór znajduje się w ustawie o kredycie hipotecznym) - to jeszcze przed podpisaniem umowy, a często otrzymuje się go dwa razy: wersję wstępną i potem ostateczną jeżeli wszystkie parametry umowy są już znane.

Bardzo ważne są też zapisy Rekomendacji S 25.11 na mocy których Bank powinien prezentować klientom informacje o tym, jak zmienią się koszty kredytu przy wzroście stawek referencyjnych o 3%, 5% i 10%.

Najczęściej załącznik do umowy kredytowej stanowi też coś w stylu “Informacji o ryzykach” - która zawiera informacje o tym, jak w ostatnich latach zmieniał się wskaźnik referencyjny i jaki to ma wpływ na oprocentowanie.

Co ważne, Banki na wszystkich takich załącznikach i informacjach wymagają podpisu klienta i to sobie skrzętnie archiwizują więc tak naprawdę szansa, że ktoś tego nie dostał jest stosunkowo mała (bo dokumentację, oprócz pracownika oddziału, weryfikuje też osoba związana bardziej ze stroną ryzyka, która odpowiada za kompletność wniosku).

Podsumowanie

Słowem podsumowania: proces informacyjny w Polsce jest na dosyć wysokim poziomie. Czy wszystkie Banki stosują wszystkie przepisy słowo w słowo? Gdyby tak było, prawdopodobnie zbędny byłby jakikolwiek nadzór. Mogą zdarzyć się błędy (jak w każdym biznesie), czasem może to być niestety po części świadome działanie. Natomiast tutaj trzeba mieć na uwadze, że sprzedawcy sami nie udzielają kredytów, a Bankowi z punktu widzenia dochodu zależy na tym, żeby portfel kredytowy był dobrej jakości (“złe” kredyty powodują konieczność tworzenia rezerw obniżających wyniki finansowe). Ale to na pewno nie jest scenariusz amerykański, w którym kredyty rozdawano w latach 2000 praktycznie każdemu bez jakiejkolwiek realnej weryfikacji. Problemów ze spłatą należałoby upatrywać bardziej w żenującym poziomie edukacji finansowej w Polsce, który powoduje, że ludzie albo nie czytają umów którymi wiążą się na pół życia, albo ich po prostu nie rozumieją.

Jeżeli dobrnął do tego momentu, to pozostaje mi tylko pogratulować i podziękować za uwagę.

#banki #finanse #kredythipoteczny #kredyt #bankowosc

[Tomaszku]

@SpalaczBenzyny: to nie jest jakoś sformalizowane, taka prezentacja może być np. w formie przedstawienia po prostu 3 dodatkowych harmonogramów. Krótszą wersją jest jakaś zbiorcza tabelka, gdzie masz aktualne wartości, te 3 stawki i wyszczególnienie ile będzie wynosić np. rata i koszty kredytu przy każdej z tych wartości.

[marcpol]

@Tomaszku: masz może pod ręką jakiś wzór, przykład tych informacji? tak z ciekawości, w jaki sposób banki o tym informują?

@SpalaczBenzyny: Przykład fragmentu informacji o ryzykach niżej