[dunkey]

Planuję kupić mieszkanie w Warszawie na inwestycję. Generalnie już głowa mnie boli od analizowania za i przeciw różnych opcji, więc może jakaś dobra dusza, która zna się na tym lepiej niż ja (czyli ktokolwiek) podzieli się swoją opinią.

Plan jest taki, że kupuję mieszkanie za wkład własny + kredyt. Wysokość raty kredytu dobieram na ~2k, czyli mniej więcej wartość opłaty wynajmu jaką będę pobierał. Obecnie zastanawiam się nad trzema opcjami:
- Mieszkanie na Bemowie, blisko (okolo 500-700m) od stacji metra która tam powstanie (Karolin). Ceny już teraz to około 9000-9500zł za metr (raczej wziąłbym coś z rynku pierwotnego)
- Mieszkanie na Białołęce, w okolicach Annopolu, trochę dalej od tamtejszego, przyszłego, metra, ale za ~7k za metr
- Mieszkanie z rynbku wtórnego, już umeblowane, gotowe do wprowadzki, na Ochocie. Blisko WUM i wydziałów UW, niedaleko Górczewskiej. Celowałbym w budynki nie starsze niż 2008 rok, tylko że tutaj cena za metr to już dobre 11-13k.

Wielkość mieszkania to jakieś 40 metrów z możliwością wydzielenia dwóch osobnych pokojów. Z tego co patrzę, to bez względu na dzielnicę wynajęcie takiego mieszkania to 2000-3000 zł + opłaty, tylko że jednak ta Ochota to pewna inwestycja na teraz, z kolei Bemowo może jakoś podskoczy na wartości (podskoczy na pewno, pytanie na ile) gdy pojawi się tam Metro.
Tak czy inaczej wkładu własnego wsadzam z 100k, reszta to kredyt.

Co myślicie? A może polecacie jakieś inne rejony w Warszawie?

#inwestycje #inwestowanie #mieszkanie #warszawa

[hpiotrekh]

@dunkey: jak tylko pod wynajem to chyba rynek wtórny, znaleźć jako takie i fajrant. W starszym budownictwie łatwiej znaleźć dwa oddzielne pokoje. Szukałem teraz mieszkania i przy tych 40m praktycznie nie ma takich układów.
Na Kłobuckiej były przy metrazu od 46m ale wtedy cena mieszkania to już od 420 000-475 000, dla mnie za dużo.

Białołękę bym odpuścił, a skupił się właśnie na tym co mogą wynająć pracujący w centrum/mordorze.

[290988]

@dunkey: Celuj w inwestycje w pobliżu rozbudowywanego M2 - Chrzanów, Bródno. Póki jeszcze ceny są znośne

[dunkey]

@290988: Mieszkania na Chrzanowie to już ten sam przedział cenowy co w opisywanym przeze mnie Bemowie. >9k za metr, także chyba na jedno wychodzi? Co do Bródna - mam problem z tym, że tam chyba już nic się nie buduje. Dostępne oferty to stare budownictwo/wielka płyta. Nie chce kupować trupa, który będzie tracił na wartości z każdym rokiem, nawet z Metrem w pobliżu

[290988]

@dunkey: No niestety, to nie jest 2015 r., gdzie mieszkania na Chrzanowie kosztowały 6k/m2. Zagłębie biurowe przy Rondzie Daszyńskiego mocno się rozbudowuje i proces ten jeszcze będzie trwał.

Ludzie się śmieją, że to "pola kapusto" ale patrząc na mapę potencjalnych inwestycji, rosną tam drugie Kabaty (szkoda, że bez MPZP)

https://www.google.com/maps/d/viewer?hl=pl∣=1wPnehdT-KdgkT6g4_kvGSEULvyZjAO8W≪=52.22467766099092%2C20.899865960310308&z=16

[dunkey]

@290988: No właśnie dlatego boli mnie ta Ochota - kupowanie mieszkania w okolicy, która notowała najwyższe wzrosty cen rok do roku... Trzeba trochę wyprzedzić rynek, a nie kupować w górce. Najbardziej przychylam się do tego Bemowa (okolica ostatniej stacji metra - Karolin) i mapa którą wkleiłeś fajnie pokazuje, że te tereny się zmieniają i będą się zmieniać do 2023, także jest szansa, że mieszkanie sporo zyska na wartości

[jankowski90]

@dunkey: wylicz sobie jak wypada inwestycja po odjęciu podatku od wynajmu jeśli miałbyś co 3-4 lata odświeżyć mieszkanie, wynajmować pokoje średnio przez 11 miesięcy z 12 oraz stopy procentowe wzrosłyby np o 1pkt procentowy.
Jeśli dla powyższych założeń Twój plan się spina, to pewnie jest dobra inwestycja

[ostoja]

@dunkey: ale jaka to inwestycja, jak będziesz co miesiąc dokładał do biznesu (koszt czynszu), raz na kilka lat koszt remontu, a jeszcze dochodzi ryzyko lokatorów z bombelkiem, którzy przestaną płacić, ale nie będą chcieli opuścić mieszkania? A jeszcze jest ryzyko, że stopy procentowe pójdą w górę, ceny najmu w dół i w ogóle będziesz ostro w plecy.

[dunkey]

@ostoja: Plan jest taki, żeby wynajmem pokryć ratę kredytu. Ryzyko rodziców z bąbelkiem jest zawsze, trzeba zwracać uwagę, żeby nie nająć mieszkania zjebom.
Tak czy inaczej, inwestycje mieszkaniowe mają dużo wyższe zwroty niż lokaty czy obligacje, niosąc stosunkowo nieduże ryzyko.

[maciasno1]

@ostoja: a jakie alternatywy by miał? Z 100k ma lokatę z 3% ? Jak masz inne pomysły to podrzuć ;)

[ostoja]

@maciasno1: nie jestem doradcą finansowym, zwracam tylko koledze uwagę na istniejące ryzyka. Szczególnie, że 100k to nie jest majątek. Mieszkania pod inwestycję kupują ludzie, którzy nie muszą się w tym celu kredytować.

[Mlekovita]

@dunkey: Bałbym się pakować w kredyt na górce. Ostatnio znalazłem ciekawy wywiad, który też ustrukturyzował moje obawy takich inwestycji. Polecam obejrzeć: https://youtu.be/qc7w3zbGHaI?t=760 (od tego momentu o inwestycji na wynajem, ale cały wywiad jest interesujący).

[dunkey]

@Mlekovita: Też mam mocną obawę do wchodzenia w to, gdy od lat trwa tendencja wzrostowa. Ale czy to już górka, czy jeszcze nie? Jak wpłynie na to niż demograficzny, co z Ukraińcami? Mam dużo obaw.
PS Skąd wziąłeś ten wyciąg?

@ostoja

Mieszkania pod inwestycję kupują ludzie, którzy nie muszą się w tym celu kredytować.

Bzdura, mnóstwo ludzi tak robi.

[Mlekovita]

@dunkey: No właśnie demografia to jedna z moich głównych obaw przy takiej długoletniej inwestycji. Weź pod uwagę jeszcze to, że coraz więcej ludzi pracuje w sektorze usługowym, niewymagającym fizycznej obecności. Moim zdaniem praca zdalna też może mocno namieszać na rynku nieruchomości w dłuższej perspektywie.

Jakiś czas temu dyskutowałem na temat bańki z Mirkiem w tym znalezisku. Zdania nie zmieniłem :)

[ostoja]

Bzdura, mnóstwo ludzi tak robi.

@dunkey: ok, to inaczej, na mieszkaniach pod inwestycję najprędzej zarobią ci, którzy nie muszą się kredytować.

[dunkey]

@Mlekovita: A jednak powierzchni biurowej powstaje bardzo dużo, chociażby przy rondzie Daszynskiego. Nie wiem z jaka dynamika normalnie schodzą mieszkania, ale Twoje dane faktycznie wyglada dziwnie. Z tym ze teraz to faktycznie #!$%@?, ale jest spora szansa ze wraz z wejściem metra w 2023 to się zmieni. O tyle o ile bałbym się wkładać pieniądze w mieszkanie w średnim mieście, tak Warszawa powinna tylko rosnąć jeśli chodzi o role krajowej

[Mlekovita]

@dunkey: No, na tym cały bałagan polega - nigdy nie wiesz, czy stracisz, czy zyskasz :) Gdybym był na Twoim miejscu, to poczekałbym na raport kwartalny cen transakcyjnych NBP i/lub na wynik wyborów. Tym samym decyzję RPP w sprawie stóp referencyjnych i reakcję rynku. Nie wiem na ile chcesz brać kredyt, ale pamiętaj, że nieruchomości nie upłynnisz tak łatwo w razie potrzeby. Policz też ile Ci skoczy rata, jak skoczy

[dunkey]

@Mlekovita: Zdaje sobie sprawę i liczę na to ze nie będę musiał upłynniac :)
Zarabiam dobrze, tak ze te 2k raty nie będzie dla mnie praktycznie żadnym obciążeniem, dlatego zdecydowałem się ze chciałbym to jakoś ulokować. Chciałbym wejść do tego hype trainu nieruchomości, ale nie wiem czy jeszcze warto :p

Plan jest taki ze przy wkładzie własnym na poziomie 100k dobieram kredyt do wartości mieszkania, czyli 300-400k z rata na

[Mlekovita]

@dunkey: Ceny ofertowe nijak mają się do transakcyjnych (różnica na rynku pierwotnym w okolicach 10-15%, na wtórnym dochodzi nawet do 30%), więc dużo Ci to nie powie, jeżeli nie będzie krachu. Wydaję mi się, że obserwacja dostępnych ofert na portalach będzie dobrym wskaźnikiem. Dodaj sobie do obserwowanych mieszkania w Warszawie na wynajem i na sprzedaż i zerkaj co jakiś czas. Jeżeli RPP podniesie stopy i skoczy dostępność mieszkań na sprzedaż,

[sosna119]

na wtórnym dochodzi nawet do 30%

@Mlekovita: skąd masz takie informacje? Bardzo chętnie kupię mieszkanie za 90% ceny tego co jest w ogłoszeniu, nie mówiąc o 70%. Może być i segment.