[droetker4]

Ceny nieruchomości. Czy grozi nam fala bankructw?

Świat pełen jest symetrystów, a wykop szczególnie. Podwyżki stóp procentowych mające istotny wpływ na realną gospodarkę i sytuacje każdego z nas stały się przedmiotem hucznego świętowania licznej grupy osób uważających, że bańka w końcu pęknie. Zastanówmy się co to oznacza i na jakie spadki można liczyć? Czy sytuacja najbiedniejszych kredytobiorców faktycznie jest taka zła i po czyjej stronie stoją banki?

Mówiąc o spadkach cen nieruchomości trzeba brać pod uwagę słabnący popyt inwestycyjny. Atrakcyjniejsze stają się depozyty, a ryzyko rośnie wraz z większym kosztem kredytu. Drugi czynnik obecny na dzień dzisiejszy to bardzo wysoka inflacja, która w oficjalnych odczytach zbliża się do 10%, a realnie dla niektórych grup społecznych może być wyższa. Podaje się też argument, że czeka nas fala bankructw i istna wyprzedaż nieruchomości po atrakcyjnych cenach. Tylko, że to nie nastąpi. Dlaczego? Zacznijmy od tego, że ryzyko to dotyczy najbiedniejszych posiadaczy kredytów hipotecznych, szczególnie tych zawartych po obniżkach stóp procentowych. Analizując aspekt polityczny wiemy na kogo Ci ludzie głosują. Węgry prowadzące bliźniaczą politykę do naszej podjęły decyzję o zamrożeniu oprocentowania kredytu na pewien czas. Teoretycznie ludzie z tej grupy społecznej zarobią więcej dzięki Nowemu Ładowi. Gdy sytuacja będzie bliska krytycznej, co mogłoby prowadzić do oczekiwanej wyprzedaży rząd jak najbardziej zapewni socjalne wsparcie. Szczególnie biorąc pod uwagę wybory w 2023 roku, które realnie mogą przegrać oraz nacisk na politykę rodzinną i związaną z tym demografię. Analizując sam rynek nieruchomości osoby te nie są właścicielami lokali w atrakcyjnych lokalizacjach i największych miastach Polski.

Drugi aspekt. Strategia banku wobec kredytobiorców z problemami. Najważniejsza sprawa. Dla banku nigdy nie będzie korzyścią doprowadzić do bankructwa jego klienta. Biorąc pod uwagę wkład własny na poziomie 10/20% i fakt, że według was nieruchomości stanieją o 30-50% bank nie odzyska poprzez licytację swojego kapitału. Bank nigdy do licytacji nie chcę doprowadzać, bo zarabia na bieżąco na naliczanych odsetkach od kapitału. Co chętnie zrobi? Wydłuży okres zobowiązania, zaproponuje refinansowanie na lepszych warunkach które już się pojawiają czy w ostateczności udzieli kredytu gotówkowego na którym zarobi jeszcze więcej, aby klient nie stracił płynności. Maksymalny okres kredytu to 35 lat i mało kto z niego korzysta. Jest więc dodatkowa przestrzeń. W wyniku refinansowania można dobrać środki na cel dowolny, nawet kosztem podniesienia LTV z 80% na 90%. Banki zrobią wszystko, żeby utrzymać klientów przy życiu i nadal na nich zarabiać. Pokazał to początek pandemii podczas którego same wyszły z inicjatywą wakacji kredytowych co obyło się nawet bez sugestii i próśb klientów.

Obecna sytuacja jak najbardziej daję perspektywę na korektę cen, obniżki w mniej atrakcyjnych lokalizacjach, być może nawet 20% spadki. Tylko czym dokładnie jest 20% spadek cen w otoczeniu 10% inflacji? Obniżenie cen nominalnie o 20% to skumulowana obniżka cen realnych o 36% gdy weźmiemy pod uwagę 2 lata inflacji na podobnym poziomie. To możliwe, bo nawet powrót do 5-6% według NBP nie oznacza, że taka jest prawda. W waszym katastroficznym scenariuszu sytuacja jeszcze się pogorszy, inflacja dojdzie do 15%, a ceny spadną o połowę. To oznacza spadek cen realnych o 65%! Pytanie jakich oczekujecie spadków? Może oznaczę guru, czyli @mickpl. Ceny, które stoją w miejscu oznaczają realny spadek biorąc pod uwagę inflację. Co do samych stóp procentowych nadmienię tylko, że osoby, które oczekują, że wzrosną one do 7-8%, czyli poziomów inflacji znacząco się mylą.To nieuzasadnione i sam fakt rozmyślania nad takim scenariuszem świadczy o ekonomicznej adolescencji.

Podsumowując. Uważam, że ceny nieruchomości spadną. Nie wiem tylko na co wy liczycie i chętnie się dowiem. Pochwalcie się w komentarzu na jakie ceny czekacie i w jakich miastach będziecie polować na wyprzedaż.

[droetker4]

@december12 w tej tezie poziom stóp procentowych zrównałem z inflacją. Jeśli ona wzrośnie jeszcze bardziej stopy też podniosą bardziej. Ale nigdy do poziomów równych inflacji bo nie zależy ona od nas w pełni. Stopy procentowe to broń obosieczna. Obniża inflację, ale szkodzi gospodarce więc podnoszenie jest możliwie jak najniższe w stosunku do danej sytuacji.

@marcinpodlas8 według mnie finalnie zatrzymany się w przedziale 3.75-4.25%. Pewnie będą podnosić dość nagle a potem ewentualnie korekty

[k.....a]

@droetker4: Nadmierne uproszczenie tematu. Wyższe stopy wzmacniaja walute, więc mogą obniżyć inflację nawet jeśli całość inflacji pochodzi z czynników zewnetrznych. Jeśli wzmocnisz walute o 20%, a cena gaz/usd z powodu czynnikow zewnetrznych wzrosla o 20%, to lokalnie cena gazu pozostaje stała itp. Kompletnie nie rozumiecie zagadnień, o których się wypowiadacie.

Czy beda stopy 7% oczywiście nie wiem. Ty natomiast twierdzisz, że wiesz xD

[PandaCKratka]

@kiedysmialemtubordo: ale mówisz o powrocie nominalnym do cen z tamtego okresu czy uwzględniając indeks inflacyjny?

[marcinpodlas8]

według mnie finalnie zatrzymany się w przedziale 3.75-4.25%.

@droetker4: Bardzo ostrożnie. Część banków już prognozuje 4,5%

[k.....o]

@PandaCKratka: szczerze? Nie wiem, zalezy od polityki monetarnej. Na ten moment - nominalnie w tych granicach. Ale sadzac po nowych kandydatach do RPP - to moze byc to wartosc realna (z uwzglednieniem inflacji)

[k.....o]

@marcinpodlas8: raczej do konca roku bedziemy blizej 4 niz 4,5.

[Togira_Ikonoka]

@droetker4: Liczę na spadki cen przez najbliższe 3-5 lat o 5-25 % w zależności od lokalizacji typu itd. Obstawiam w tym czasie realna inflacje średniorocznie na poziomie 6-10 %.

[anheli]

@kiedysbedetuplatynka: bazujesz na abstrakcyjnych założeniach. Taka sytuacja się nie wydarzy bo jest za dużo zmiennych, które determinują inflacje.

[droetker4]

@marcinpodlas8 przy okazji tej całej dyskusji która właśnie się toczy i będzie toczyć. To wszystko są moje subiektywne opinie, moje zdanie. Co do cen nieruchomości czy samych stóp procentowych. Nie jestem wyrocznią, po prostu dzielę się swoimi przemyśleniami. Cytując klasyka to nie jest porada inwestycyjna( ͡€ ͜ʖ ͡€)

[lecho182]

Co do samych stóp procentowych nadmienię tylko, że osoby, które oczekują, że wzrosną one do 7-8%, czyli poziomów inflacji znacząco się mylą.To nieuzasadnione i sam fakt rozmyślania nad takim scenariuszem świadczy o ekonomicznej adolescencji.

@droetker4: generalnie bardzo dobry komentarz, ale odniosę się do tego stwierdzenia. Maksymalne prognozy ekonomistów oraz rynku (FRA) są w granicach 4,5-5% jeśli chodzi o stopy procentowe w PL. Od 5% do 7% są tylko 2pp. Dzisiaj czytalem

[marcinpodlas8]

@droetker4: no to wiadomka

[droetker4]

@lecho182 Zaznaczę tylko jeden element. Pisząc tą frazę miałem na myśli poziom 7-8% jako obecną inflację i możliwość już teraz podniesienia stóp analogicznie do jej wysokości. Aktualnie stopa procentowa wynosi 1.75%. Gdy na przykład w kwietniu będziemy mieć inflację 11% i stopy procentowe na poziomie 4% jak najbardziej możliwe są dalsze wzrosty i stopy na poziomie 6-7% będą wtedy realne. Wtedy zgodnie z moim rozumowaniem ten punkt odniesienia zwiększa się(czytaj poziom inflacji).

[baidu]

Co do bankructw. Oczywiście, że one będą, ale nie w skali która sprawi, że nieruchomości stanieją o 50%.

@droetker4: Wbrew pozorom, skala bankructw wcale nie musi byc duza zeby spadki byly potezne. To nie przez ilosc bankructw, tylko przez brak chetnych do zakupu ceny spadaja. Bardzo istotnym czynnikiem jest tutaj psychologia, gdy ludzie widza spadki, to wstrzymuja zakup liczac na wieksze spadki, co powoduje ze faktycznie nastepuja wieksze spadki. Tak dziala

[k.....a]

@anheli: Bazuję na abstrakcyjnych założeniach, bo pokazuje proste zjawisko, a nie buduję prognozy ekonomicznej xD

[droetker4]

@kiedysbedetuplatynka Co do Twoich założeń. Gospodarka oparta o eksport, także usług nigdy nie będzie dążyć do szaleńczego wzmacniania waluty nie patrząc na inne konsekwencje gospodarcze tego procederu. Politycy którym inflacja i zadłużanie państwa jest na rękę nigdy nie będą dążyć do jak najwyższych stóp procentowych. Twierdzę, że stopy nie będą na poziomie równym inflacji. Teraz, za kilka miesięcy i w trakcie trwania tej sytuacji.

[droetker4]

@baidu bankructwo które ma dotknąć 4.5% gospodarstw domowych to ogromna skala, wręcz abstrakcyjna jak dla mnie biorąc pod uwagę mechanizmy banków czy socjal na każdą okazję który jest serwowany w polskim ustroju.

[droetker4]

@droetker4 edit co do powyższego komentarza. Oczywiście stopy aktualnie wynoszą 2.25% a nie 1.75% jak napisałem w pośpiechu.

[k.....a]

Co do Twoich założeń. Gospodarka oparta o eksport, także usług nigdy nie będzie dążyć do szaleńczego wzmacniania waluty nie patrząc na inne konsekwencje gospodarcze tego procederu. Politycy którym inflacja i zadłużanie państwa jest na rękę nigdy nie będą dążyć do jak najwyższych stóp procentowych

@droetker4: Prawda. Ja jedynie obalalem twoje uzasadnienie, że wyzszymi stopami nie można zwalczac inflacji wynikajacej z czynnikow zewnetrznych. Ja pokazalem, że w oczywisty sposób można. A ty

[nophp]

@droetker4: Ja mam cel kupić małą działeczkę za 30 tys. zł. na wsi pod budowę domu. Czy to się uda napiszę za rok. ( ͡° ͜ʖ ͡°)
Ciężko będzie, ale ofert jest coraz więcej i to wiszących po kilka tygodni, czy miesięcy, a w zeszłym roku jak pojawiło się coś w granicach do 50 tys. zł. to momentalnie znikało.

[droetker4]

@kiedysbedetuplatynka Tylko, że oboje mamy swoje racje. Ty bronisz tego zagadnienia bardziej pod kątem ekonomicznym i naukowym, ja pod kątem socjologicznym i bezpośrednio związanym z obecną sytuacją w Polsce A.D 2022. Cały mój wywód ma charakter subiektywny. Opinia o politykach także i nasza obecna władza w swojej głupocie jest dość przewidywalna. Co do przejścia do kolejnego zagadnienia bez uargumentowania poprzedniego to też kwestia braku czasu i faktu, że to komentarze na wykopie,